이번에도 분당 따라가나? 평촌신도시, 리모델링으로 ‘술렁’

[봄봄]

이번에도 분당 따라가나? 평촌신도시, 리모델링으로 ‘술렁’

리얼캐스트TV영원한 2인자 평촌신도시 완벽분석

최근 부동산 시장에서 가장 핫한 지역을 꼽으라면 단연 3기 신도시를 얘기할 수 있겠죠. 신도시가 벌써 3기까지 왔다는 것은 그만큼 신도시 사업이 성공했다는 것을 증명한 것입니다.

여러분들은 신도시하면 어디가 떠오르시나요? 대부분 1기 신도시의 대표주자인 ‘분당’이 떠오르실 겁니다. 분당이 살기 좋은 동네인 것은 말하자면 입만 아프니 오늘은 다른 지역에 대해 얘기해보죠.

오늘 리얼캐스트TV가 준비한 지역은 분당에 가려져 영원히 2인자 자리를 지키고 있는 ‘평촌’입니다.

평촌은 어떤 도시일까?

경기도 안양시 동안구 일원에 조성된 평촌은 과거 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인과 함께 ‘버블세븐’으로 꼽혔을 만큼 입지가 뛰어난 지역입니다. 지하철 4호선을 통해 서울 중심으로 이동이 편리하고, 경기 남부지역의 버스 허브 역할을 하는 도시라고 불리는 만큼 수도권 내에서 안 뻗어나가는 버스가 없을 정도입니다. 자차를 이용할 경우 강남과 판교는 30분 내에 진입이 가능하죠. 이에 강남과 판교에 직장을 둔 수많은 직장인들이 평촌에 새로이 둥지를 터는 경우가 많았습니다.

또한 평촌을 얘기하면서 우수한 학군과 학원가를 빼놓을 수가 없죠. 교육환경이 정말 대단하거든요. 평촌 중심에 자리잡은 학원가는 대치동이나 목동 학원가와 더불어 수도권에서 가장 큰 학원가로 손꼽히고 있습니다. 약 400m 거리의 양 맞은편에 다양한 학원들이 밀집되어 있는데요. 그래서인지 먼 거리에서 평촌 학원가를 이용하는 학생들도 수두룩합니다. 수원이나 안산에서 오는 학생은 아무것도 아니고, 화성, 오산, 평택에서 오는 학생들도 있죠.

이렇게 사교육 열기가 대단한 탓인지 학군 역시 무시할 수 없는 수준입니다. 학원가 인근에 위치한 귀인중과 평촌중, 대안여중은 전국적으로 알아주는 중학교로 알려져 있거든요. 실제로 경기도 중학교 특목고 진학율 순위를 살펴보면, 귀인중은 2위, 대안여중은 8위, 평촌중은 10위에 랭크돼 있네요.

전 세계에서 가장 높은 교육열을 자랑하는 우리나라에서 교육환경은 집을 선택할 때 필수 요소 중 하나입니다. ‘애 하나 키우면서 유난 떤다’는 주변 비난에도 일부 학부모는 빚을 지면서까지 명문학군 지역에 몰리고 있는 것이 현실이죠. 때문에 평촌은 경기권 내 학부모들에겐 살고 싶은 곳으로 명성이 자자합니다.

이렇게 평촌은 교통과 학군 등 우수한 주거 인프라로 지난 수십년 동안 분당에 버금가는 1기 신도시로 평가 받았습니다. 실제로 평촌은 15년 전인 2006년에 도 10억을 넘긴 아파트가 많았거든요.

평촌은 왜 저평가 됐을까?

하지만 과거 명성과 달리, 평촌은 입지에 비해 부동산 시장에서 유난히 저평가받는 지역 중 하나로 꼽혔습니다. 김포나 파주처럼 평촌보다 입지적으로나 학군으로나 인프라가 부족한 지역의 집값이 가파르게 상승하는 동안 평촌의 집값은 상대적으로 주춤했기 때문인데요.

이렇게 살기 좋은 동네인데… 평촌이 다른 지역에 비해 저평가된 이유는 무엇일까요?

가장 큰 이유는 아파트가 전반적으로 노후화됐기 때문입니다. 실제로 평촌에 있는 아파트는 대부분 1990년대 초반에 지어진 아파트들이죠. 2016년에 준공된 ‘평촌더샵센트럴시티’, 18년에 준공된 ‘평촌트루엘파크’, 19년에 준공된 ‘평촌더샵아이파크’, 그리고 올해 1월 입주를 시작한 ‘평촌어바인퍼스트’를 제외하면 신축 아파트는 찾아보기 어렵습니다.

아파트가 오래됐다면, 재건축 호재를 기대해볼 법도 한데요. 문제는 평촌 아파트들의 용적률에 있습니다. 대부분의 평촌 아파트는 처음 지을 때 용적률을 최대한 끌어다 썼기 때문에 재건축 사업성이 떨어지거든요. 재건축을 한다 해도 건설사 입장에서 돈이 안 되는 것이죠. 따라서 재건축이 거의 불가능에 가깝기 때문에 다른 지역에 신축 아파트들이 들어서면서 집값이 폭등하는 동안, 입지와 학군을 등에 업고 간간히 집값을 유지하는 수준에 머물러 있었습니다.

하지만 최근 평촌은 리모델링 사업 추진을 통해 다시 한번 부동산 시장에 활기를 불어 넣고 있는데요. 사실상 재건축이 불가능해지자 상대적으로 규제가 약한 리모델링으로 눈을 돌린 것이죠. 실제로 범계역 인근에 위치한 ‘목련2단지’는 효성중공업을 시공자로 선정해 사업속도에 박차를 가하기 시작했고, ‘향촌마을현대5차’, ‘초원대림’, ‘초원한양’ 등 평촌 주요 단지들도 리모델링 사업 추진에 힘을 쏟고 있는 상황입니다.

리모델링 기대감으로 꿈틀대는 평촌

그런데 여기서 한가지 의문점이 들죠? “아니 사업승인이 확정된 것도 아니고, 추진 중인 것뿐인데 집값이 왜 올라?”라고 생각하실 수 있습니다.

답은 바로 옆 분당에 있습니다. 예전부터 ‘평촌 집값은 분당 따라 간다’라는 말이 있습니다. 아무래도 분당이 평촌보다 상급지기 때문에 분당이 움직이는 대로 평촌도 움직인다는 것이죠. 실제로 지난 수십년간 시세를 봐도 알 수 있고요. 분당의 집값이 오르면 평촌의 집값도 오르고, 분당이 떨어지면 평촌도 떨어지는 모습을 반복적으로 보여주었습니다.

그런데 그런 분당에서 리모델링 사업계획을 승인 받은 첫 번째 사례가 나왔거든요. 지난 2월, 분당 정자동에 위치한 ‘한솔마을5단지’가 드디어 사업계획 승인을 받아 이주와 착공에 돌입할 예정인데요. 이렇게 꿈만 같던 리모델링 승인이 분당에서 확정되자, 평촌 리모델링도 꿈이 아닌 현실성이 있다고 판단 하는 거죠.

이러한 열기에 힘입어 평촌 아파트의 단지는 연일 신고가를 경신 중입니다. 지난 11월, 학원가 인근에 위치한 ‘향촌마을현대4차’의 전용 84㎡는 9억1,500만원에 거래되면서 신고가를 경신했는데요. 불과 3달만인 지난 2월에 11억4,000만원에 거래되면서 무려 2억2,500만원이나 올랐습니다. 1992년에 준공된 이 아파트는 현재 리모델링 정비업체 선정 및 계약을 완료했다고 하네요.

또한 제가 해당 단지 인근에 있는 S공인중개소에 확인한 결과, 리모델링 사업이 빠르게 진행되고 있는 단지들뿐만 아니라 평촌의 모든 단지들의 가격이 몇 달새 수천만원에서 수억원가량 올랐다고 하는데요.

게다가 최근 과천 지정타 청약에서 떨어진 사람들이 차선책으로 평촌 아파트를 알아보고 있어 평촌 아파트 수요가 엄청나다고 합니다. 하지만 작년 12월부터 매물은 급격하게 줄어들어 수요에 비해 공급은 한참 모자른 상황이라고 하네요.

사실 호재는 리모델링이 끝이 아닙니다. 지난 3월 2일, 정부는 2월 4일에 발표한 부동산대책의 후속조치로 용적률을 올려 주택공급을 늘릴 수 있는 수도권 저층주거지 개발을 추진한다고 밝혔는데요. 이중 대표적인 검토 대상지역으로 평촌이 꼽혔습니다. 국회 관계자는 “평촌역과 인덕원역 인근 저층 단독주택 지구가 정부의 새로운 택지공급 대상이 될 가능성이 높다”라며 그동안 주택공급이 거의 없었던 평촌이 뒤바뀔 것을 예고했습니다.

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