매매특약에 의해 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경하는 경우

[잠실박사]

매매특약에 의해 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경하는 경우


양도인이 매매계약을 하러 갔더니 양수인으로부터 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경 해 줄 수 있냐는 요구를 받는 경우가 종종 있습니다.

양수인 입장에서 주택을 취득하는 경우 다주택자에 대한 취득세 중과세 및 금융권의 주택에 대한 대출제한 문제가 있어 이를 회피하고자 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경 해 줄 것을 요구하는 것입니다.



그렇다면 이러한 특약을 맺을 경우 양도인에게 불리한 점은 없을까요?

1. 1주택자가 매매특약에 의해 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 비과세 여부


주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 전금청산 전에 주택을 상가로 용도변경 한 경우 비과세 대상인 주택을 양도한 것일까? 아니면 상가를 양도한 것일까?

종전 유권해석에서는 매매계약일을 기준으로 판단하여 주택을 양도한 것으로 보아 비과세했습니다. 그러나 변경된 유권해석에서는 양도일(잔금청산일) 기준으로 상가를 양도한 것으로 보아 비과세가 되지 않습니다.

결국 1세대 1주택자인 양도인에게는 종전 유권해석에 비해 불리하게 변경된 것입니다.


1) 2022.10.21 전 매매계약 체결분 비과세 여부(종전 유권해석 적용)


양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 "매매계약일 현재를 기준"하여 비과세를 판정하였습니다.


따라서 잔금일에는 상가이지만 매매계약 당시 주택이 현존했으므로 계약 당시 현황으로 판단하여 주택을 양도한 것으로 보아 양도인에게 1세대 1주택 비과세를 해 주었습니다.


이때 보유기간 계산은 취득일로부터 양도 계약일까지로 계산했습니다.


2) 2022.10.21 이후 매매계약 체결분 비과세 여부(변경 유권해석 적용)


변경된 유권해석에서는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21 이후 매매계약 체결분부터 "양도일(잔금청산일)현재 상황"에 따라 양도물건을 판정하는 것으로 변경되었습니다.


즉, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 매매계약일이 아닌 양도일(잔금청산일) 현재 상황에 따라 판단하므로 상가를 양도한 것이 되어 1세대 1주택 비과세가 되지 않습니다.


따라서 1세대 1주택 비과세를 받으려는 양도인은 2022.10.21 이후 매매계약을 체결분부터 주택에 대한 매매계약을 체결하고 잔금 전 상가로 용도변경하는 특약조건을 맺으면 절대 안됩니다.


2. 다주택자가 매매특약에 의해 잔금일 전에 상가로 용도변경한 경우 대주택 중과 여부


주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도소득세 다주택중과에 있어서 종전 유권해석 및 조세심판원 결정례에서는 계약 당시를 기준으로 다주택 중과된다고 보았으나 변경된 유권해석에서는 양도 당시 현황대로 다주택 중과를 판단하므로 양도일에는 상가이므로 다주택 중과되지 않습니다. 즉, 다주택자인 양도인에게는 종전 유권해석에 비해 유리하게 변경된 것입니다.


1) 2022.10.20 이전 매매계약 체결분 중과 여부(종전 유권해석 적용)


1세대 2주택 이상 중과 규정을 적용함에 있어 주택수의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 용도변경한 경우에는 "매매계약일 현재"를 기준으로 판단하였습니다.

조세심판원에서도 매매계약서 특약 내용대로 잔금청산 이전에 양수인의 책임하에 주택부분을 상가로 용도변경한 것으로 나타나므로 양도일 현재 상가이나 계약일 현재를 기준으로 주택이므로 다주택 중과된다고 보았습니다.


2) 2022.10.21 이후 매매계약 체결분 중과 여부(변경 유권해석 적용)


비과세 판단시와 마찬가지로 다주택 중과도 변경된 유권해석에서는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21 이후 매매계약 체결분부터 "양도일(잔금청산일) 현재 상황"에 따라 양도물건을 판정하여 다주택 중과 여부를 판단합니다.

즉, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 매매계약일이 아닌 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 의하면 상가이므로 다주택 중과가 되지 않습니다.


3. 매매특약에 의해 잔금일 전에 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제


주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제는 종전예규는 계약일 현재를 기준으로 판정하던 것이 변경된 예규에서는 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정하여 장기보유특별공제 표1(최대30%)을 적용할지 표2(최대80%)를 적용할지를 판단하는 것으로 변경되었습니다. 


1) 2022.10.20 이전 매매계약 체결분 장기보유특별공제(종전 유권해석 적용)


1주택자가 2022.10.20 이전에 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 비과세여부는 "계약일 현재를 기준"으로 판단하며, 양도일에 상가일지라도 계약일 기준으로 주택이므로 장기보유특별공제는 표2(최대 80%)를 적용하였습니다.


2) 2022.10.21 이후 매매계약 체결분 장기보유특별공제(변경 유권해석 적용)


1주택자가 2022.10.21 이후 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 "양도일(잔금청산일) 현재 현황"에 따라 양도물건을 판정하여 장기보유특별공제 표1(최대 30%)를 적용할지 표2(최대 80%)를 적용할지를 판단합니다.


따라서 잔금전에 매매특약에 따라 용도변경하는 경우 변경 유권해석에 따라 양도일 현재 상가이므로 장기보유특별공제는 표2(최대 80%)가 아닌 표1(최대 30%)가 적용됩니다.


또 주택을 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제율 적용시 보유기간 기산일은 1주택자가 용도변경한 것인지 다주택자가 용도변경한 것인지에 따라 다음과 같이 해석하고 있습니다.


① 1주택자가 상가로 용도변경한 경우

1주택자가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 변경 유권해석에 따라 양도일 현재 상가이므로 장기보유특별공제율은 표1(최대 30%)이 적용됩니다.

이때 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간의 기산일은 1주택자인 상태에서 그 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일로부터 양도일까지 보유기간에 따른 [소득세법]제95조 제2항 표1의 공제율을 적용합니다.


②2주택 이상인 자가 상가로 용도변경한 경우

2주택 이상인 상태에서 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다가 이를 양도하는 경우 보유기간은 당해 건물의 취득일로부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 계산합니다.

따라서 다주택자가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 용도변경일 이후 상가로 사용한 기간이 얼마되지 않아 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

다만, 해당 예규는 다주택 중과를 전제로 한 예규로 보여지며, 다주택 중과 유예기간(2022.5.10~2023.5.9)에는 다주택자가 주택을 양도한 경우에도 장기보유특별공제가 적용되므로 다주택 유예기간에 매매특약에 의해 잔금일전에 상가로 용도변경한 경우 용도변경일이 아닌 당초 취득일로부터 기산하여 장기보유특별공제율 표1(최대 30%)이 적용해야 할 것으로 생각됩니다.


4. 매매특약에 의해 잔금일 전에 주택을 "멸실"한 경우에도 유권해석이 변경된 것인지


이번에 변경된 유권해석은 매매특약에 의해 잔금전에 주택을 "상가로 용도변경한 경우만"해당 되는 것으로 보입니다.

즉, 매매특약에 의해 잔금일 전에 주택을 "멸실"한 경우에는 [소득세법 기본통칙]에서 매매계약일을 기준으로 비과세를 판단하는 것으로 규정하고 있으므로 종전 유권해석이 변경되지 않은 것으로 판단됩니다.