▶ 부 룡 ◀ 호재라는 것을 찾는 방법

[부룡]

안녕하세요 부룡입니다.

지난번에 호재에 대해서 이야기를 잠깐 했었는데 호재라는 것을 무슨 공식처럼 생각하지는 말라는 것이었습니다.

호재라는 것은 항상 특정 요소에 따라서 호재가 될 수도 되지 않을 수도 있다고 했습니다.

그렇다면 어떻게 해야 특정 요소가 호재인지 아닌지를 찾을 수가 있을까요?

누가 뭐래도 가격은 수요와 공급이 가장 기본이다.

보통 가격이 상승하기 위해서는 기본적으로 “수요>공급” 이어야 합니다.

시장에 한단에 100원하는 시금치가 10단이 있는데 사고 싶은 사람은 20명이나 된다면 10명은 시금치를 구할 수가 없게

됩니다. 당연히 시금치 가격을 올려도 사고자 하는 사람은 많으므로 가격은 올라가게 되죠.

따라서 가장 중요한 원칙은 공급에 비해 수요가 많아야 한다는 것이고 수요를 증가하게 만드는 특정 요소들을 바로

호재라고 이야기 하는 것입니다. (반대로 공급을 줄이는 요소도 호재가 될 수가 있습니다.)

그럼 특정 요소를 어떻게 찾을 수가 있을까요?

그 중  특정 요소를 볼 때에는 크게 큰 흐름(거시적)으로 보는 방법과  작은 흐름(미시적)으로 보는 방법으로 나뉠 수

있다고 봅니다.

그 중 작은 흐름(미시적)이라는 것은 우리들이 아주 잘 알고 있는 부분입니다.

바로 지난번 글속에서 언급했던  “지하철 개통”이나 “관리처분 인가” 등이 바로 작은 흐름들 중의 하나죠.

그런데 지난번 글에서처럼 “지하철 개통”이라는 호재가  “혐오시설”과 같은 특정 요소에 따라 호재의 역할을 할 수도,

아닐 수도 있다고 했습니다.

이젠 호재보다는 악재에 대한 고려가 더 중요하다.

우리는 얼마 전 9호선의 개통으로 강서권역의 집값이 상승했다는 것을 알고 있습니다.

우리가 아주 잘 아는 지하철 개통이라는 호재가 가격상승에 직접적인 영향을 주었죠.

예를 들어 염창역 바로 앞에 있는 한화 꿈에 그린 109.09㎡ 경우 국민은행 일반가 시세를 기준으로 08.10월 기준

62,000만원이었으나  현재 시세는 64,500만원입니다.

금융위기 같은 악재에도 불구하고 그 지역은 시세가 도리어 올랐습니다.

또한 우리는 과거 국철 수원선이 온양온천까지 뚫렸다는 것을 알고 있습니다. 08년 12월 15일에 개통이 되었습니다.

그러나 지하철 개통에도 불구하고 온양온천 주변의 집값은 강서권역과 같이 큰 상승을 보이지는 않았습니다.

현재 온양온천역 바로 옆 현대 홈타운의 경우 국민은행 일반가 기준 19,000만원으로 개통전부터 지금까지 큰 변화가

없습니다.

왜 그럴까요?

“지하철 개통” 이라는 요소보다는 “서울로 출퇴근하기에는 어려운 지역” 이라는 요소 등이 9호선 권역처럼 많은 사람들의

추가 수요를 더 만들어내지 못했기 때문입니다.

결국 9호선 염창역이라는 곳은 강남에 직접적으로 연결됨으로서 지하철 개통이라는 호재와 서울 수도권의 출퇴근을

고려하는 많은 사람들의 선호를 이끌어냄으로서 수요가 그만큼 받쳐 주었습니다.

때문에 이 지역의 시세가 금융위기에도 불구하고 강세를 보이고 있는 것이고  온양 온천역 주변은 그 주변 지역 주민들의

온양지역의 추가 수요는 창출했겠지만 서울 수도권과 같은  주변 지역 주민들의 큰 추가수요는 만들어 내지 못했기

때문입니다.

따라서 무엇보다도 수급의 중요성을 먼저 기본으로 이해해야 하고  혹여 수급에 영향을 주는 것들 중 악재는 없는지를

더 찾아 봐야 합니다.

이젠 인터넷 등을 통해 호재에 대한 정보를 언제든지 볼 수 있기 때문에 호재 하나로 투자하기에는 수많은 사람들이

정보를 알아버린 시대입니다. 이제는 좀 더  세부적으로 접근할 때가 된 것이죠.

호재보다는 악재는 무엇이며 그 악재가 얼마나 호재를 상쇄시킬 수 있을까를 생각해야 할 때가 되었습니다.

그리고 악재가 더 이상 호재에 악영향을 주지 않을 것이라는 판단이 든다면 과감하게 그 호재를 믿고 투자를 하는

것입니다.

그렇지 않으면 앞으로도 계속해서 각종 정보들의 홍수속에서 호재 아닌 호재에 속게 될 것입니다.

예를 들어 분양 전단지들에서 많이 보는 각종 정보들은 악재를 표시하지 않은 말 그대로 호재라고 보일 수 있는

요소들만 적어 놓은 것입니다.   

분양 전단지를 보더라도 보여주는 호재와 숨어 있는 악재가 무엇인지를 함께 고민해야 한다는 것을 의미합니다.

물론 이 글을 보시면서도 부룡의 말은 알겠는데 그래도 난 잘 모르겠다고 하실 수 있습니다.

하지만 그런 고민과 공부없이 어떻게 투자를 한다고 할 수 있을까요? 

예전과 달리 인터넷이 정보를 제공하는 시대이니 그만큼 많은 사람이 보는 정보를 가지고도 선별할 수 있는 능력을

더 가지려 해야 성공할 수 있는 것이기 때문입니다.

투자에 성공하신 분들 역시 그러한 고민속에서 방법을 찾으신 것이라는 점 기억하실 필요가 있습니다.

마지막으로 기간이라는 개념을 함께 고려해야 한다.

지난번 미분양 투자라는 글속에서 제가 남양주 별내 지구에 대한 이야기를 올린 적이 있습니다.

그 곳에서 남양주 별내지구 투자에 있어서 지하철 8호선 연장이라는 것은 지금 당장 호재가 된다고 보기는 어렵다라고

했습니다. 실제로 8호선 연장 자체는 호재임에는 틀림이 없습니다.

하지만 호재가 내가 투자하는 기간에 호재가 되어야 진짜 호재이지  내 집을 산 사람이  8호선 개통의 가격 상승분을

가지고 간다면 나에게는 절대로 호재가 되지 못합니다.

결국 내가 투자하고자 하는 기간 동안에 호재로서 영향을 줄 만한 부분을 고려해야만 호재로 인한 가격 상승분을 나의

수익으로 만들 수 있습니다.

따라서 앞으로 호재가능성이 높지만  개발 기간이 길 것이라고 예상되는 영종 경제 자유구역 같은 경우는 단기 투자자

보다는 장기 투자자에게 맞는 것이며 그렇지 않고 단기를 예상하는 사람들은 영종 자유구역이 아니라 그보다 훨씬 짧은

기간에 변화되는 곳을 집중적으로 노려야 하는 것이 맞는 것입니다.

결국 영종 자유구역이라는 호재는 장기 투자자들에게 호재가 될 수 있는 것이지 단기 투자자들에게는 호재가 되기에는

기간이 길다는 악재가 존재하게 됩니다.

이렇듯 호재라는 것은 나의 상황에 따라 호재가 될 수 있으며 악재가 될 수도 있다는 것을 기억하셔야 합니다.

다시 한번 나의 상황에 맞추어 내가 관심을 갖는 곳이 나에게 호재가 될 수 있을 것인지 아니면 악재가 더 큰 것은 아닌지

한번 더 생각해보셨으면 합니다.

다음번에는 큰 흐름(거시적)을 보는 법(트랜드)에 대해 올려보겠습니다.

[꽁아~!]

안목을 넓혀주는 좋은 글이네요~ 감사합니다.

[슈퍼미경]

좋은글 감사합니다.

[타라]

좋은 글 감사드립니다.

[부자system]

좋은 글 감사드려요

[브라보마이라이프]

좋은 글 감사합니다

[ihm6000]

공감하는 내용 입니다.정보 선별 능력을 키워야 할 것입니다.그 정보를 어떻게 활용하여 나의 것으로 만드느냐에 따라서 그정보의 가치가 있을 것입니다.실전에서 적용하지 못한다면 의미 없을 것입니다. 좋은 글 잘 보았습니다.

[오늘]

좋은 글 감사합니다.

[간장킹크랩장]

온양 지역의 경우 주거 관점에서는 1호선 연장이 크게 영향을 못 미쳤지만 수도권에서 오는 온천 관광 인구는 크게 늘었습니다.

[간장킹크랩장]

상가나 다른 용도로 접근 한다면 호재가 될 수도 있지 않을까요?

[굵은악마]

이 글을 진작에 읽었어야하는건데..ㅠ,ㅠ 저도 그 온양온천역 같은 호재에 물려서 2년동안 기회비용만 날리고 맘 고생 많이 했죠 ㅠ.ㅠ

[브랜트]

호재의 경제를 볼수있는 시각을 갖추자

[아카드]

수요에 영향을 줄 수 있는 요소와 가격 상승에 영향을 줄 수 있는 요소를 구분해서 접근하는 것도 괜찮을 듯 하다는 아이디어를 얻었네요. 감사합니다. [ 결국 그 얘기가 그 얘기 같지만...... ]

[정비사근(7기)]

또한 좋은 공부하고 가요~
호재vs악재

감사합니다^^

[부달김]

호재 속에 악재를 찾아라라는 말씀이시군요..
쏟아지는 정보의 홍수 속에 진정 내가 그 많은 정보들을 어떻게 내것으로 만들 수 있느냐가 중요한거 같습니다..
절대 하루 아침에 호재를 보는 안목이 생기는 것은 아니기 때문에
꾸준히 공부하고 경험을 쌓으면서 투자에 대한 안목을 서서히 키워나가야겠습니다..
절대 포기하지말고 꾸준히 말입니다..

[simon J]

호재와 악재는 병존하기에 이를 확실히 분석하고
투자 결정을 위한 고민과 방법을 찾기위한 능력을 꾸준히 배양하겠습니다.

[설레는날]

분양전단지를 보며 보여지는 호재와 숨어있는 악재는 무엇인지, 그 외의 것은 뭐가 있는지 두루 살피겠습니다.
글 감사합니다.^^