<P>이 글은 2009년 2월 감정평가액,권리가액,권리자(조합원)분양가가 통보되었던 당시에</P>
<P>모 카페에 제가 올렸던 글입니다. 참고하시면서......</P>
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<P>정비기본계획에 의거 안양지역에서 처음 시행되는 재개발사업이라 결과가 어떻게 나올지 이곳에서 있어면서도 상당히 궁금했는데 더디어 11일 12일 양일간에 걸쳐 개별 권리자에게 감정가액,권리가액,조합원분양가 그리고 추가부담금의 추정치가 통보되었습니다.</P>
<P>결론부터 말씀드리면 참혹하다고 할 수 밖에 없네요. 대부분의 반응은 분양가는 높은데 비해 권리가액이 너무 낮아 추가로 부담해야 될 금액이 너무 높다는 거지요. 이틀동안의 이곳 분위기는 절망,공포,좌절,한숨...... 이렇습니다.</P>
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<P>정리된 리스트가 있는것은 아니기에 다소의 오차는 있겠지만 개별 조합원들에게서 통보받은 내용을 근거로 함 정리해 보겠습니다. </P>
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<P>1.권리가액(감정가액)</P>
<P> 내용상 토지와 건물에 대한 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 금액을 권리가액으로 나왔는데 이곳은 비례율이 100.56%로 없는것이나 마찬가지이므로 토지,건물 평가액이 권리가액이라 해도 무방하겠습니다.</P>
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<P>가. 지분(평)당 평가금액</P>
<P> @지분이 작은 아파트,연립,빌라등에 관계없이 공동주택의경우 평균 1,100만원(950만-1,300만)</P>
<P> @지분이 30평이상 되는 일반 단독주택의 경우 평균 850만원 (700만-1,000만)</P>
<P> @1층상가,2층주택식으로된 상가주택의 경우 평균 1,200만 (900만-1,400만)</P>
<P> @ 일반상가의 경우 평균 1,500만 (자료가 적은관계로 조금 부정확함)</P>
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<P>나.살펴보면</P>
<P> @매매시세와 대비해보면 소형지분은 55%수준(지난봄,여름에 매매된 기준-평당 2,000만 전후)</P>
<P> @단독주택의 경우 시세대비 75%수준( " 1,100-1,200만 전후 )</P>
<P> @공시지가 대비 약 1.8~2배정도 (이동네 공시가는 평당 550만 정도임) </P>
<P> @아파트냐 연립이냐 단독이냐에 따른 차이는 그의 없고 또한 기존의 공시지가도 큰영향이 없으며 </P>
<P> 위치가 상당히 중요하게 작용. 특히 버스다니는 대로변이 상당히 유리하게 평가</P>
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<P>2.조합원 분양가(평균분양가 기준)</P>
<P> 참고로 이곳은 24,34,46,56평형이 있으며 24,34평형의 경우 전용면적은 59",84"로 기존의 24,32(33)평형과 동일함.</P>
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<P> @24평형(59") 245백만원 - 평당 1,020만</P>
<P> @34평형(84") 365백만원 - 1,073만</P>
<P> @46평형(114") 577백만원 - 1,254만</P>
<P> @56평형(139") 754백만원 - 1,346만</P>
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<P>3. 추가부담금</P>
<P>조합원분양가는 예상했던 것과 비슷하다고 보며,</P>
<P>문제는 감정평가액이 조합원들이 예상했던 바와는 너무달라 시행사인 주공이 상당한 저항에 부딪힐 것 같습니다.</P>
<P>예를들면</P>
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<P>@A아파트 지분 12.1평 시세 2억 5천 / 권리가액 1억3천 / 24평배정시=>1억1천5백,35평=>2억3천5백 추가부담</P>
<P>@B연립 지분 7.0평 시세 1억5천 / 권리가액 7천7백 / 24평배정시 => 1억6천8백 추가부담</P>
<P>@C단독 지분 42평 시세 4억5천 / 권리가액 3억9천 / 34평=>2천5백청산 , 46평=>1억8천7백 추가부담</P>
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<P> 만약에 위 A아파트를 지난해 2.5억에 매입했을경우를 보면,</P>
<P> 34평의 경우 실 투자는 2.5억 + 2.35억 하면 결국 4억 8천 5백이라는 결론이나며 </P>
<P> 이런경우 조합원분양가에서 1억이상의 프리미엄이 형성되어야 본전이라는 기막힌 상황이 되는거죠.</P>
<P> 물론 요즘 아파트 시세가 내린것을 고려 하더라도...</P>
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<P>4. 결론적으로</P>
<P> @ 이곳도 현행 뉴타운의 근본문제인 원주민정착율이 10%대이하로 까지 떨어질 수 밖에 없고</P>
<P> @ 2005년 이후 매입한 투자자는 예외없이 투자손실이 발생될 수 밖에 없고</P>
<P> @ 재개발 지분 매입시 건물종류나 공시가보다는 위치가(특히 대로변) 대단히 중요하며</P>
<P> @ 단독지분이 소형지분에 비해 불리하다는 생각이 오류였으며</P>
<P> @ 감정평가는 냉정했으며</P>
<P> @ 반드시 공공(주공)에서하는 재개발이 자체 재개발보다 조합원에게 유리한 것은 아니며</P>
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<P> 안양에서 준비하거나 진행되고있는 재개발이 이곳 덕천지구와는 위치,조합원수,일반분양분,용적율 등등의 차이로 </P>
<P> 다를 수는 있겠지만 그래도 비슷한 기준이 된다면 </P>
<P> 안양지역 대부분의 소형지분이 2,000만원 전후 인 점을 본다면 상당한 버블이 있다는 얘기가 되며,</P>
<P> 이렇게 되면 가격이 빠지면서 투자자들 입장에선 신중해질 수 밖에 없을테고,</P>
<P> 재개발지역에서 부동산 장사해 먹기는 쉽지않을 것 같고,</P>
<P> 어쨌던 이동네 끝나고 나면 어디서 판을 벌려야 되는지 다시 고민을 해야 될것 같네요. </P>
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<P>앞서 언급한대로 2009년 2월에 썼던 글인데 그대로 복사해 올렸습니다.</P>
<P>지금보니 새롭고 그당시의 이동네 분위기가 좀 느껴지네요.^^ </P>
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첫댓글 아주 논리적이어서 이해가 쉽네요...잘 읽고 갑니다...
좀 어색한데 잘 이해해 주시니 감사^^
잘읽었습니다. 가만히앉아서 덕천에 어제와 오늘 그리고 내일을 느낄수있어 대단히 고맙습니다.
기회되면 소주 한잔 얻어 먹겠습니다^^
많은 참고가 되겠습니다....
그렇게 생각하시니 오히려 감사합니다^^
말씀을 듣는것 처럼 술술 잘 읽힙니다
감사해요
*^^*
알짜소식을 이렇게 앉아서 들어도 되는건지....쪼매 지송하구만요
말로만?^^
좋은 정보 유용하게 참고하겠읍니다. 투자에 신중하지 않으면 손해가 많겠네요!
덕천지구만의 특성도 있으니 참고만 하세요^^
정보 감사드립니다~~
네, 저도 감사합니다^^