☼임차권등기명령이란?
“집주인이 전세보증금을 안돌려줘요. 애 아빠 직장이 지방으로 발령 나서 당장 이사 가야 하는데 말입니다. 집주인은 내줄 돈이 없다며, 새로운 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다고 그러고요. 정말 미치겠어요. .어쩌면 좋아요?”
임차만기가 되었는데도, 집주인이 보증금을 제때 내주지 않는 이런 상황에 처해진 세입자들의 정신적.육체적 고통과 물질적 손해는 실로 엄청납니다.
무엇보다도 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황까지 오게 되면 집이 부동산 경매로 넘어갈 확률 또한 높아집니다.
⛔ 이 같은 상황에서 필요한 ‘신의 한수’가 임차권등기명령입니다.
☪임차권등기명령은?
✔ 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 갈 땐 대항력과 우선변제권을 확보하는 게 관건인데,
➜ 임차권등기는 임대차계약이 만료 된 후에도 임차인이 전세금을 반환받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가야 하는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 법률적으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 하는 제도입니다.
✋대항력이란 ➜ 제3자(경매낙찰자)에 대해 대항할 수 있는 법률적 효력
✋우선변제권이란 ➜ 부동산경매에서 세입자가 먼저 배당받을 수 있는 권리
☪임차권등기명령의 효력?
✔임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에 첫 경매개시결정등기 이전에만 임차권등기가 설정되면 혹시라도 임차물건이 경매에 넘어가더라도 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않았다하더라도 배당을 받을 수 있습니다.
✔반면에 경매개시결정등기 후에 임차권등기가 이루어졌다면 임차인은 배당신청을 해야 합니다. 즉, 임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점을 기준으로 하기 때문에 등기사항증명서에 임차권등기명령이 기록되기 전에는 전입신고를 옮기거나 이사를 가서는 아니 됩니다.
✋그러므로 임차권등기명령 완료 후 등기부등본을 발급받아 임차권이 등기되어 있음을 확인한 후에라야 이사를 나가야 안전합니다. (*아래 참조)
☪임차권등기명령이 등재된 주택 거래시 유의사항
✔임대차계약시에 등기사항증명서에 임차권등기명령이 등재된 주택이라면 당연히 주의해야 한다. 주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않기 때문입니다.
➜특히 실무에서 개업공인중개사가 임차권등기명령이 등재된 주택을 중개하면서 소액임차인이기에 최우선변제를 받을 수 있어 안전하다는 투의 잘못된 안내를 하는 일은 없도록 유의해야 할 것입니다. 임차권등기명령이 먼저 등재된 주택에서의 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 확정일자를 갖춘 경우에 순위에 따른 우선변제권 행사만 가능할 것입니다.
☪임차권등기명령 신청명령 방법
➜ 임차권등기명령 신청은 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능합니다.
➜ 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 되는데, 신청서에 인적사항을 기재 후 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 주민등록초본 등을 첨부하여 수입인지를 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁수수료와 등록세, 교육세를 납부하면 됩니다.
➜ 법원 접수 후 2주 정도 지나면 <건물 등기사항증명서 을구>에 ‘임차권등기명령’이 기록됩니다.
➜ 이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시에는 ‘임대보증금 반환의 소’를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수도 있습니다. 또한 등기 이후부터 실제 변제시까지에 대해서는 임대인에게 법정이자를 청구할 수도 있습니다.
☪주택임차등기명령 신청서 서식(예)
수고하셨습니다.
첫댓글 골목상권 침해 대형 부동산 플랫폼 중개업 진출 결사반대 ! !
정면 유리에 부착합시다~~
방장님 좋은정보 감사합니다.
위 골목상권침해 반대 스티커는 어디서 구합니까?
해운대지회 분회장이 나누어 줍니다~