주 주 현 황 | 출자금액(억원) | 지 분 율(%) | |
---|---|---|---|
발 기 인 | 교보생명보험(주) | 150 | 22.73 |
Transcontinental Realty Investors, Inc. |
61 | 9.24 | |
LG화재해상보험(주) | 60 | 9.09 | |
동양화재해상보험(주) | 50 | 7.58 | |
(주)신한은행 | 50 | 7.58 | |
(주)리얼티어드바이저스코리아 | 19 | 2.88 | |
기타주주 | 일 반 공 모 | 270 | 40.91 |
총 계 | 660 | 100 |
운용자산
구 분 | 소재지 | 용도 | 면적(㎡) | 감정기관 | 감정평가액 (백만원) | |
---|---|---|---|---|---|---|
토지 | 건물 | |||||
엠바이엔 빌딩 |
경기도 성남시 분당구 수내동 16-6 |
근린생활시설 업무시설 |
1,148.8 | 9,730.29 | 가람감정 평가법인 |
16,141 |
세이 백화점 |
대전광역시 중구 문화동 1-16 |
문화,집회, 판매 및 영업시설 |
16,101 | 59,722.57/ 40,427.72 |
63,781 | |
로즈데일 빌딩 |
서울특별시 강남구 수서동 724 |
업무, 판매 및 운동시설 |
3,694.087 | 55,462.62 | 94,322 | |
합계 | 20,943.887 | 165,343.2 | 174,245 |
- 매입가격
구 분 | 매 입 가 (백만원) | 총액비율 (%) |
---|---|---|
엠바이엔 빌딩 | 14,464 | 10.7 |
세이백화점 | 45,600 | 33.6 |
로즈데일 빌딩 | 75,544 | 55.7 |
합 계 | 135,608 | 100.0 |
■ 매입가
구 분 | 매입가* (백만원) | 감정가액대비 (%) | 총액비율 (%) |
---|---|---|---|
엠바이엔빌딩 | 14,464 | 89.6 | 10.7 |
세이백화점 | 45,600 | 71.5 | 33.6 |
로즈데일빌딩 | 75,544 | 80.1 | 55.7 |
합 계 | 135,608 | 77.8 | 100.0 |
부동산의 처분
엠바이엔빌딩과 로즈데일빌딩은 시장매각을 원칙으로 하며, 당해 회사의 청산 이전이라도 시장상황이나 대체 상품 투자 기회 등을 종합 고려하여 가장 합리적인 가격에 매각을 추진함으로써 자본이득을 극대화할 계획임. 세이백화점의 경우 시장매각을 원칙으로 하나, 시장매각이 곤란하여 당해 회사의 청산과 투자자 보호에 차질이 발생할 경우 매각선택권(Put Option)을 행사할 수 있음. 이 경우 매매계약은 양 당사자가 합의하여 선정한 감정평가법인이 산정한 임대차 목적물의 감정가격에 의하되 약정된 기간 내에 감정평가법인을 선정하지 못하거나, 선정한 감정평가법인이 감정을 종료하지 못하는 경우 감정가격을 467억원으로 하기로 함.
요약 추정재무정보
(단위 : 백만원)
구 분
제 1 기
제 2 기
제 3 기
[유동자산]
4,183
4,362
5,510
[고정자산]
140,023
139,317
138,559
자산총계
144,206
143,678
144,069
[유동부채]
2,634
3,236
3,236
[고정부채]
75,849
74,339
74,349
부채총계
78,483
77,575
77,585
[자본금]
66,000
66,000
66,000
[자본잉여금]
-
-
-
[이익잉여금]
223
503
784
[자본조정]
(500)
(400)
(300)
자본총계
65,723
66,103
66,484
매출액
7,835
8,087
8,282
영업이익
4,390
4,924
4,918
경상이익
2,677
3,337
3,337
당기순이익
2,550
3,186
3,186
(단위 : 백만원) |
구 분 | 제 4 기 | 제 5 기 | 제 6 기 |
---|---|---|---|
[유동자산] | 5,085 | 6,235 | 7,541 |
[고정자산] | 137,802 | 137,045 | 136,288 |
자산총계 | 142,886 | 143,279 | 143,828 |
[유동부채] | 3,236 | 3,236 | 3,481 |
[고정부채] | 72,786 | 72,799 | 72,699 |
부채총계 | 76,022 | 76,034 | 76,180 |
[자본금] | 66,000 | 66,000 | 66,000 |
[자본잉여금] | - | - | - |
[이익잉여금] | 1,064 | 1,345 | 1,649 |
[자본조정] | (200) | (100) | - |
자본총계 | 66,864 | 67,245 | 67,649 |
매출액 | 8,497 | 8,693 | 8,790 |
영업이익 | 4,906 | 4,898 | 5,139 |
경상이익 | 3,337 | 3,337 | 3,605 |
당기순이익 | 3,186 | 3,186 | 3,444 |
(단위 : 백만원) |
구 분 | 제 7 기 | 제 8 기 | 제 9 기 |
---|---|---|---|
[유동자산] | 8,536 | 10,583 | 11,639 |
[고정자산] | 135,531 | 134,774 | 134,017 |
자산총계 | 144,066 | 145,356 | 145,655 |
[유동부채] | 3,407 | 3,710 | 3,669 |
[고정부채] | 72,710 | 73,367 | 73,380 |
부채총계 | 76,117 | 77,077 | 77,049 |
[자본금] | 66,000 | 66,000 | 66,000 |
[자본잉여금] | - | - | - |
[이익잉여금] | 1,950 | 2,280 | 2,606 |
[자본조정] | - | - | - |
자본총계 | 67,950 | 68,280 | 68,606 |
매출액 | 8,941 | 9,068 | 9,236 |
영업이익 | 4,935 | 5,233 | 5,153 |
경상이익 | 3,428 | 3,760 | 3,716 |
당기순이익 | 3,310 | 3,630 | 3,587 |
(단위 : 백만원) |
구 분 | 제 10 기 | 부동산처분시 | 제-기 |
---|---|---|---|
[유동자산] | 12,975 | 144,010 | - |
[고정자산] | 133,260 | - | - |
자산총계 | 146,234 | 144,010 | - |
[유동부채] | 3,712 | - | - |
[고정부채] | 73,587 | 44,508 | - |
부채총계 | 77,298 | 44,508 | - |
[자본금] | 66,000 | 66,000 | - |
[자본잉여금] | - | - | - |
[이익잉여금] | 2,936 | 3,502 | - |
[자본조정] | - | - | - |
자본총계 | 68,936 | 69,502 | - |
매출액 | 9,322 | 6,463 | - |
영업이익 | 5,169 | 6,463 | - |
경상이익 | 3,762 | 6,463 | - |
당기순이익 | 3,632 | 6,229 | - |
* 백만원단위에 따른 단수 차이는 조정하지 아니하였음. |
당해 회사는 건설교통부의 예비인가를 득하고 모집설립을 위하여 유가증권신고서를 제출하며, 향후 예상 추진일정은 다음과 같습니다.
일 자 | 업 무 내 용 | 관련기관 |
---|---|---|
2003. 3.10 | 유가증권신고서 및 예비사업설명서 제출 | 금감원 |
3.20 | 투자설명회 개최 (1일간) | |
3.26 | 유가증권신고서 효력발생 및 사업설명서 제출 | 금감원 |
3.26 | 발기인 주금납입 | |
3.27~28 | 일반 공모청약 (2일간) | |
4. 4 | 일반주주 주금납입 | |
4.11 | 부동산투자회사 창립총회 | |
4.11 | 법인설립 등기 | |
4.14 | 본인가 신청 | |
4.28 | 본인가 승인 및 영업개시 | 건교부 |
5.15 | 거래소 상장 | 증권거래소 |
다. 부동산자산 처분관련 위험
투자대상부동산은 현격한 시장가격의 변동으로 적절한 매수처를 확보하지 못하거나 현저히 낮은 가격으로 매각될 위험이 있습니다. 따라서 엠바이엔빌딩이나 로즈데일빌딩의 경우 현저히 낮은 가격으로 매각될 수 있으며, 이에 따라 배당수익이 감소할 수 있습니다.세이백화점의 경우 이와 같은 처분위험을 최소화 하고 투자자를 보호하고자 원매도자인 주식회사 세이디에스에게 매각선택권(Put Back Option)을 행사할 수 있도록 하였습니다. 그러나 주식회사 세이디에스가 정상적인 영업활동 중이면서 당해 회사의 매각선택권에 응하지 않는 경우에는 법적분쟁으로 진행될 위험이 있습니다. 따라서, 소송 등으로 진행될 경우에는 청산지연 및 소송결과에 따라 비용증가 및 청산배당이 저하될 가능성도 있습니다.
[투자대상부동산 처분원칙]
엠바이엔 빌딩, 로즈데일 빌딩, 세이백화점은 시장매각을 원칙으로 함. 단, 세이백화점의 경우 시장매각이 곤란하여 당해 회사의 청산과 투자자 보호에 차질이 발생할 경우 매각선택권(Put Option)을 행사할 수 있음. 이 경우 매매계약은 양 당사자가 합의하여 선정한 감정평가법인이 산정한 임대차 목적물의 감정가격에 의하되 약정된 기간 내에 감정평가법인을 선정하지 못하거나, 선정한 감정평가법인이 감정을 종료하지 못하는 경우 감정가격을 467억원으로 하기로 함. |
3) 부동산 자산 처분 관련
부동산 투자수익의 극대화를 위해서는 안정적인 운영 수익과 매각가치의 극대화를 통한 자본이득의 최대화라는 두 가지 요인이 충족될 경우 달성될 수 있음. 당해 회사는 5년 청산형의 한시적 명목회사로서 존속기간 동안 체계적이고 전문적인 경험을 바탕으로 효율적인 자산 관리를 수행함으로써 안정적인 운영수익을 실현하고, 이를 통해 자산 가치의 상승을 동시에 도모하고자 함.
당해 포트폴리오에 포함된 부동산 자산은 최적의 매각 타이밍을 포착하여 매각에 따른 수익을 극대화 시킬 수 있도록 시장 매각을 원칙으로 하며, 자산별 매각전략은 다음과 같음.
■ 엠바이엔빌딩
엠바이엔 빌딩은 우수한 입지 여건을 갖춘 임대면적 3000평 규모, 매매대금 200억원 이내의 업무용 빌딩으로서, 향후 중견기업의 사옥으로의 수요와 함께 개인 및 법인의 투자목적 매입 수요가 많아 유동성이 높은 규모의 빌딩으로 매입 가격 이상의 시장매각에 어려움이 없을 것으로 판단되며, 다음과 같은 매각 전략을 통해 시장 매각을 추진토록 함.
청산시점의 입지 전망 : 인근에 건설 중인 로얄팰리스와 삼성하우스빌 및 한솔 인피니티 등 오피스텔과 코스모 타워, 오너스 타워 등 오피스 빌딩이 2004년 상반기에 완공될 예정이므로 CR-REIT 청산 시점인 2008년에는 주변 정비가 완료되고 분당의 핵심 업무지역으로 자리매김 하는 등 향후 발전가능성이 높은 입지 여건을 갖춘 것으로 판단됨.
매각전략 : 청산시점 최소 2년전부터 다음과 같은 잠재 매수자 발굴을 위한 마케팅 활동을 통해 최선의 가격으로 시장에서 매각될 수 있도록 추진함.
- 대안1. 사옥 매입 희망 중견 기업을 임차인으로 유치 : 엠바이엔 빌딩은 중견 기업 사옥으로 설계, 시공된 빌딩으로, 신흥 업무시설 집적 지역 입지 등의 장점을 살려 사옥을 매입하고자 하는 중견 기업을 발굴토록 함. 특히, 엠바이엔 및 기존 임차인과의 임대차 계약기간이 종료된 이후에는 청산 시점에 빌딩을 매입할 의사가 있는 중견 기업을 임차인으로 유치하여 빌딩 매입에 대한 최우선 선택권을 부여, 청산시점에서의 매각 리스크를 최소화할 계획임
- 대안2. 부동산 투자 목적의 일반 법인 및 개인에 매각 : 청산 시점 최소 2년전부터 Realty Advisors Korea(RAK)가 확보하고 있는 투자자 네트워크를 통해 안정적인 현금흐름이 발생되는 부동산에 투자하기를 희망하는 일반 법인 및 개인 투자자를 발굴, 매각 협상 진행토록 함.
- 대안3. 타 CR-REIT 및 일반 REIT에 매각 : 신규로 신설되는 REIT 회사 또는 이미 설립되어 있는 다른 REIT 회사에 매각을 추진함.
Contingency Plan : 존속기간 연장을 통해 적정 매각 타이밍 확보
부동산 매각시 가장 중요한 것은 적정 매각 타이밍을 확보하는 것으로, CR-REIT가 청산되는 시점에 경기 침체 및 부동산 시장 하락 등의 영향으로 시장 매각이 어렵다고 판단될 경우에는 주주의 동의를 통해 CR-REIT 존속 기한을 연장하고, 2~3년 이내에 적정 매매 타이밍을 포착하여 매각 추진.
■ 로즈데일빌딩
로즈데일 빌딩은 평당 450만원에 매입함으로서 인근의 업무용 오피스텔 평당 매매가격 650만원 대비 저가에 매입한 자산으로, 기존 전세 계약을 보증금부 월세 계약으로 전환하고, 기존 임차인을 삼성증권, 풀무원 등의 우량 임차인으로 교체함에 따라 향후 자산 가치 상승에 따른 자본 이득 발생 가능성이 매우 높은 빌딩임.
청산시점의 입지 전망 : 수서권역은 서울 남부권 개발의 중심축인 강남권과 분당권을 잇는 연결선상에 입지하고 3호선 수서역과 직접 연결되어 접근성이 우수하며, 배후의 개발제한지역에 대한 꾸준한 개발 압력으로 성장잠재력이 큰 지역에 위치하고 있어, 청산시점인 2008년 경에는 이러한 개발 압력이 가시화될 가능성 또한 높음.
매각전략 : 저가 매입, 임차 조건 변경 등으로 향후 자산 가치 상승에 따른 자본 이득 발생 가능성이 높은 빌딩으로 적절한 타이밍을 포착하여 최적의 매매가에 매각될 수 있도록 시장 매각을 추진할 계획임. 특히, 로즈데일 빌딩은 매매 규모가 800억대 이상으로 다음과 같은 대형 투자자들을 잠재 매수자로 하여 청산시점 최소 2년전부터는 매각에 대한 마케팅을 진행시키고자 함.
- 대안1. 타 CR-REIT 및 일반 REIT에 매각 : 청산 시점인 5년 이후에는 리츠 시장이 성숙 단계에 진입할 것으로 예상되며, 리츠 회사가 가장 큰 매입 능력을 갖춘 기관 투자자로 성장할 것으로 전망됨에 따라, 신설되는 REIT 회사 또는 이미 설립되어 있는 다른 REIT 회사에 매각하는 방안 추진.
- 대안2. 연기금 펀드에 매각 추진 : 국민연금 등 연기금에서는 2003년부터 대규모의 부동산 관련 투자를 계획하고 있음. 이러한 연기금의 부동산 투자 규모는 향후 지속적으로 증가될 것으로 예상되며, 간접 투자 상품이 한정되어 있는 부동산 특성상 부동산 매입과 같은 직접 투자도 병행될 것으로 전망됨. 리츠에서 보유한 빌딩의 경우에는 5년간 안정적인 운영 실적을 보유하고 있어 연기금 펀드에서 매입하는 데 최적의 조건을 갖춘 자산으로 판단됨. 연기금의 리츠 투자 유치 활동을 통해 맺어진 네트워킹을 활용하여 자산 매각 협상을 추진할 계획임.
- 대안3. 해외 투자자 네트워킹을 활용, 매각 추진 : RAK 미국 본사에서 확보하고 있는 해외 투자 펀드 네트워킹을 활용, 5년간의 안정적인 운영 실적을 바탕으로 해외 부동산 투자에 관심 있는 해외 투자 펀드에 대한 매각 마케팅을 추진토록 함.
Contingency Plan : 존속기간 연장을 통해 적정 매각 타이밍 확보
부동산 매각시 가장 중요한 것은 적정 매각 타이밍을 확보하는 것으로, CR-REIT가 청산되는 시점에 경기 침체 및 부동산 시장 하락 등의 영향으로 시장 매각이 어렵다고 판단될 경우에는 주주의 동의를 통해 CR-REIT 존속 기한을 연장하고, 2~3년 이내에 적정 매매 타이밍을 포착하여 매각 추진.
■ 세이백화점
세이백화점의 경우 CR REIT는 매각선택권을 행사할 수 있으며, 이 경우 매매계약은 양 당사자가 합의하여 선정한 감정평가법인이 산정한 임대차 목적물의 감정가격에 의하되 약정된 기간 내에 감정평가법인을 선정하지 못하거나, 선정한 감정평가법인이 감정을 종료하지 못하는 경우에는 감정가격을 467억원으로 하기로 함.
Contingency Plan : 주식회사 세이디에스의 경영 악화 등으로 CR-REIT에서 보유하고 있는 매각선택권의 행사가 불가능할 경우에는 대형 유통업체에 매각할 계획임. 본 자산은 평당 150만원이라는 건설원가 대비 50% 미만의 낮은 가격으로 매입하였고, 입지적 우수성, 풍부한 배후 인구, 우수한 시설 수준 등의 장점을 갖추고 있어 동종 업체 중 새롭게 대전시장 진출을 계획 중이거나 대전에서의 사업 확장을 필요로 하는 업체 등을 대상으로 적극적인 매각 마케팅을 추진할 경우 매입 가격 이상으로 매각이 가능할 것으로 판단됨.
입지적 특징 : 대전 상권은 크게 도심권, 둔산권, 서대전권으로 나뉘어 있음. 세이백화점이 입지하고 있는 서대전상권은 세 개의 상권 중 규모면에서는 가장 작은 상권이지만 서대전 상권내 입점하고 있는 유일한 백화점으로서 독점적인 입지를 점하고 있는 상황이며, 상권 규모나 부지 확보 가능성 등을 고려할 때 향후에도 경쟁 시설의 입점 가능성은 낮다고 판단됨. 또한, 관저동, 진잠 지구 등의 신도시가 이미 입주를 시작하였고, 세이백화점 배후의 군부대 이전 지역에 2004년 이후 단계적으로 아파트 입주가 시작되는 등 배후 세대수의 증가로 인한 향후 성장 가능성이 가장 높은 상권이므로 세이디에스의 경영 악화시에는 청산전이라도 세이 백화점 인수에 관심 있는 다른 유통업체를 유치하여 임대차 계약 갱신 및 매각이 충분히 가능할 것으로 판단됨.
매각전략 : 세이디에스의 경영 상황 악화가 감지되는 시점부터 다음과 같은 잠재 매수인을 대상으로 임대차 계약 갱신 및 매각을 위한 사전 마케팅 추진. 임차인 변경 기간 중의 임대료는 CGV, VIPS 등과 같은 백화점 입점업체로부터 직접 징수하는 임대료 수입, 임대료 3개월분 충당금 등에서 확보토록 함.
- 대안1. 대전 기 진출 유통업체 : 대전 기 진출 유통업체 중 확장을 희망하는 업체를 물색하여 매각 협상 추진.
- 대안2. 대전 신규 진출 유통업체 : 대전에 진출하지 않은 유통업체 중 신규 진출을 희망하고 있는 현대백화점, LG유통 등의 대형유통업체를 물색하여 매각 협상 추진.
- 대안3. 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰 분양 : 시설 내 CGV 등 Anchor Tenant가 입점되어 있고, 까르푸 개장 및 지하철 개통에 따른 상권 활성화 지역이므로 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰로의 용도 전환을 통한 분양 매각 추진.
주주의 현금흐름과 자기자본수익률(IRR on Equity)및 이익배당률
(단위: 백만원, % ) |
시점 | 엠바이엔 | 세이백화점 | 로즈데일 | 회사전체 | ||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
현금 흐름 |
이익 배당률 |
현금 흐름 |
이익 배당률 |
현금 흐름 |
이익 배당률 |
현금 흐름 |
이익 배당률 | |
사업개시 시점 |
(5,842) | - | (36,160) | - | (23,998) | - | (66,000) | - |
제 1 기 | 211 | 7.22% | 1,037 | 5.74% | 989 | 8.24% | 2,227 | 6.75% |
제 2 기 | 247 | 8.46% | 1,530 | 8.46% | 1,020 | 8.50% | 2,805 | 8.50% |
제 3 기 | 247 | 8.46% | 1,318 | 7.29% | 1,070 | 8.92% | 2,805 | 8.50% |
제 4 기 | 247 | 8.46% | 1,537 | 8.50% | 1,155 | 9.63% | 2,805 | 8.50% |
제 5 기 | 247 | 8.46% | 1,389 | 7.68% | 1,200 | 10.00% | 2,805 | 8.50% |
제 6 기 | 260 | 8.90% | 1,537 | 8.50% | 1,200 | 10.00% | 3,040 | 9.21% |
제 7 기 | 279 | 9.57% | 1,504 | 8.32% | 1,270 | 10.59% | 3,009 | 9.12% |
제 8 기 | 269 | 9.22% | 1,574 | 8.70% | 1,286 | 10.72% | 3,300 | 10.00% |
제 9 기 | 290 | 9.91% | 1,537 | 8.50% | 1,423 | 11.86% | 3,261 | 9.88% |
제 10 기 | 290 | 9.91% | 1,643 | 9.09% | 1,483 | 12.36% | 3,302 | 10.01% |
부동산처분 이익배당 |
421 | - | 2,348 | - | 2,901 | - | 5,662 | - |
청산 자본배당 |
6,143 | - | 37,856 | - | 25,498 | - | 69,502 | - |
주주순현금흐름 합계 | 3,309 | - | 18,650 | - | 16,497 | - | 38,523 | - |
연평균이익 배당률 |
11.33% | 10.32% | 13.75% | 11.67% | ||||
Equity IRR |
10.68% | 9.76% | 12.65% | 10.93% | ||||
Project IRR |
9.57% | 10.26% | 9.90% | 10.02% |
※ 본 산출근거에서 추정한 손익 및 현금흐름은 당사의 사업계획에 근거하여 삼일회계법인에서 작성한 것이며, 사업계획은 회사가 기업구조조정부동산투자회사로 등록되어 정상적인 영업이 가능하다는 가정 하에 세워진 것입니다.
※ 손익추정 및 현금흐름의 추정에 대한 제반 가정의 합리성에 대한 검토는 장래 예측에 대한 정확성을 판단하거나 실현 가능성을 보증하는 것이 아니며, 향후 경제상황이나 제반 가정의 변화에 따라 그 내용이나 결과가 달라질 수 있습니다.
※ 본 산출방법의 세부내용은 본 신고서 "제2부 발행인에 관한 사항 Ⅶ.기타필요한 사항 <첨부>재무타당성분석보고서"를 참조하시기 바랍니다.
VI-3. 회계기간별 추정현금흐름표
(단위: 백만원) |
과 목 | 2003.04.30 | 2003.10.31 | 2004.04.30 | 2004.10.31 | 2005.04.30 | 2005.10.31 |
---|---|---|---|---|---|---|
개시 | 제 1 기 | 제 2 기 | 제 3 기 | 제 4 기 | 제 5 기 | |
영업활동으로 인한 현금흐름 |
- | 4,081 | 3,967 | 3,943 | 3,943 | 3,943 |
세전이익 부동산처분이익 감가상각비 창업비상각비 법인세납부액 미지급이자의 증감 |
- - - - - - |
2,677 - 755 370 - 280 |
3,337 - 757 - (127) - |
3,337 - 757 - (151) - |
3,337 - 757 - (151) - |
3,337 - 757 - (151) - |
투자활동으로 인한 현금흐름 |
(115,973) | 6,168 | (1,531) | 11 | (1,563) | 12 |
현금유입액 | 32,916 | 7,992 | 192 | 11 | 388 | 12 |
보증금증가액 자산처분가액 매입부가세환급 |
32,916 - - |
- - 7,992 |
192 - - |
11 - - |
388 - - |
12 - - |
현금유출액 | (148,890) | 1,824 | (1,752) | (1,951) | ||
자산매입대금 보증금유출액 창업비지출액 매입부가세지출 |
(140,528) - (370) (7,992) |
(249) (1,575) - - |
(50) (1,702) - - |
- - - - |
- (1,951) - - |
- - - - |
재무활동으로 인한 현금흐름 |
117,758 | (7,850) | (2,227) | (2,805) | (2,805) | (2,805) |
현금유입액 | 117,758 | 142 | - | - | - | - |
자본금조달 신주발행비용 단기차입금차입 장기차입금차입 |
66,000 (600) 7,992 44366 |
- - - 142 |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
취득관련차입 보증금상환관련차입 |
24,800 19566 |
- 142 |
- - |
- - |
- - |
- - |
현금유출액 | - | (7,992) | (2,227) | (2,805) | (2,805) | (2,805) |
매입부가세환급 장기차입금상환 |
- - |
(7,992) - |
- - |
- - |
- - |
- - |
취득관련차입 보증금상환관련차입 |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
배당금 | - | - | (2,227) | (2,805) | (2,805) | (2,805) |
이익처분배당 청산배당 |
- - |
- - |
(2,227) - |
(2,805) - |
(2,805) - |
(2,805) - |
현금의 증감 | 1,784 | 2,399 | 179 | 1,148 | (426) | 1,150 |
기초의 현금 | - | 1,784 | 4,183 | 4,362 | 5,510 | 5,085 |
기말의 현금 | 1,784 | 4,183 | 4,362 | 5,510 | 5,085 | 6,235 |
과 목 | 2006.04.30 | 2006.10.31 | 2007.04.30 | 2007.10.31 | 2008.04.30 | 부동산 |
---|---|---|---|---|---|---|
제 6 기 | 제7기 | 제8기 | 제9기 | 제10기 | 처분시 | |
영업활동으로 인한 현금흐름 |
4,211 | 4,023 | 4,399 | 4,343 | 4,391 | (645) |
세전이익 부동산처분이익 감가상각비 창업비상각비 법인세납부액 미지급이자의 증감 |
3,605 - 757 - (151) - |
3,428 - 757 - (161) - |
3,760 - 757 - (118) - |
3,716 - 757 - (130) - |
3,762 - 757 - (128) - |
6,463 (6,463) - - (365) (280) |
투자활동으로 인한 현금흐름 |
99 | 11 | 657 | 13 | 207 | 110,643 |
현금유입액 | 142 | 11 | 657 | 13 | 207 | 139,722 |
보증금증가액 자산처분가액 매입부가세환급 |
142 - - |
11 - - |
657 - - |
13 - - |
207 - - |
- 139,722 - |
현금유출액 | (241) | (29079) | ||||
자산매입대금 보증금유출액 창업비지출액 매입부가세지출 |
- (241) - - |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
- (29079) - - |
재무활동으로 인한 현금흐름 |
(2,805) | (3,040) | (3,009) | (3,300) | (3,261) | (8,964) |
현금유입액 | - | - | - | - | - | - |
자본금조달 신주발행비용 단기차입금차입 장기차입금차입 |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
취득관련차입 보증금상환관련차입 |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
현금유출액 | (2,805) | (3,040) | (3,009)) | (3,300) | (3,261) | (8,964) |
매입부가세환급 장기차입금상환 |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
취득관련차입 보증금상환관련차입 |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
배당금 | (2,805) | (3,040) | (3,009) | (3,300) | (3,261) | (8,964) |
이익처분배당 청산배당 |
(2,805) - |
(3,040) - |
(3,009) - |
(3,300) - |
(3,261) - |
(8,964) - |
현금의 증감 | 1,306 | 995 | 2,047 | 1,056 | 1,336 | 101,034 |
기초의 현금 | 6,235 | 7,541 | 8,536 | 10,583 | 11,639 | 12,975 |
기말의 현금 | 7,541 | 8,536 | 10,583 | 11,639 | 12,975 | 114,010 |
VI-4. 회계기간별 추정이익잉여금처분계산서
(단위: 백만원) |
과 목 | 2003.10.31 | 2004.04.30 | 2004.10.31 | 2005.04.30 | 2005.10.31 | 2006.04.30 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
제 1 기 | 제 2 기 | 제 3 기 | 제 4 기 | 제 5 기 | 제 6 기 | ||
처분전 이익 잉여금 |
전기이월 이익잉여금 |
- | - | - | - | - | - |
당기순이익 | 2,550 | 3,186 | 3,186 | 3,186 | 3,186 | 3,444 | |
소계 | 2,550 | 3,186 | 3,186 | 3,186 | 3,186 | 3,444 | |
이익 잉여금 처분액 |
이익준비금 | 223 | 281 | 281 | 281 | 281 | 304 |
주식할인발행차금상각 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
배당금 | 2,227 | 2,805 | 2,805 | 2,805 | 2,805 | 3,040 | |
소계 | 2,550 | 3,186 | 3,186 | 3,186 | 3,186 | 3,444 | |
차기이월이익잉여금 | - | - | - | - | - | - |
과 목 | 2006.10.31 | 2007.04.30 | 2007.10.31 | 2008.04.30 | 부동산 | |
---|---|---|---|---|---|---|
제7기 | 제8기 | 제9기 | 제10기 | 처분시 | ||
처분전 이익 잉여금 |
전기이월 이익잉여금 |
- | - | - | - | - |
당기순이익 | 3,310 | 3,630 | 3,587 | 3,632 | 6,229 | |
소계 | 3,310 | 3,630 | 3,587 | 3,632 | 6,229 | |
이익 잉여금 처분액 |
이익준비금 | 301 | 330 | 326 | 330 | 566 |
주식할인발행차금상각 | - | - | - | - | - | |
배당금 | 3,009 | 3,300 | 3,261 | 3,302 | 5,662 | |
소계 | 3,310 | 3,630 | 3,587 | 3,632 | 6,229 | |
차기이월이익잉여금 | - | - | - | - | - |
(*) 추정대차대조표의 부동산처분시점까지 적립된 이익준비금 3,502백만원(추정대차대조표의 부동산처분시점)은 청산배당으로 지급됩니다. |
배당에 대한 가정
▶ 상법상 배당가능이익 전액(100%)을 현금배당한다고 가정하였습니다.
▶ 상법상 배당가능이익은 전기이월이익잉여금에 당기순이익을 가산하고 배당액의 10%에 해당하는 금액을 적립하는 이익준비금을 차감한 금액입니다.
▶ 이익준비금은 부동산투자회사법 제49조의 2(기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례)제1항에서 동법 제28조 제1항의 후문(배당시 이익준비금적립 배제)에 대하여 적용배제하고 있으므로 기업구조조정부동산투자회사에서는 배당 시 이익준비금을 적립하여야 합니다.
▶ 부동산처분이익배당과 청산시점에서의 이익준비금배당을 사업기간 종료시점인 제10기에 포함시키는 경우 연도별이익배당률과 연평균이익배당률은 다음과 같습니다.
구 분 | 사업개시시점 | 제1기 | 제2기 | 제3기 | 제4기 | 제5기 | 제6기 | 제7기 | 제8기 | 제9기 | 제10기 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
현금흐름 | (66,000) | 2,227 | 2,805 | 2,805 | 2,805 | 2,805 | 3,040 | 3,009 | 3,300 | 3,261 | 12,466 |
이익배당률 | - | 6.75% | 8.50% | 8.50% | 8.50% | 8.50% | 9.21% | 9.12% | 10.00% | 9.88% | 37.78% |
연평균 이익배당률 |
11.67% |
1. 공실률 변동에 따른 수익률의 변동
공실률이 본 재무타당성분석에서 가정한 5%를 기준으로 변동하는 경우 수익률에 미치는 효과는 다음과 같습니다.
공실율 | 회사수익률 (IRR on project) |
자기자본수익률 (IRR on equity) |
연평균 이익배당률 | |||
---|---|---|---|---|---|---|
비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 | |
5% | 10.02% | - | 10.93% | - | 11.67% | - |
10% | 9.69% | -0.33% | 10.50% | -0.43% | 11.20% | -0.48% |
15% | 9.33% | -0.36% | 9.98% | -0.52% | 10.65% | -0.54% |
20% | 8.92% | -0.41% | 9.35% | -0.62% | 10.02% | -0.63% |
25% | 8.38% | -0.53% | 8.52% | -0.83% | 9.15% | -0.87% |
30% | 7.78% | -0.60% | 7.56% | -0.96% | 8.12% | -1.04% |
공실률이 5%증가 할 때마다 회사수익률, 자기자본수익률 및 연평균이익배당률은 평균적으로 각각0.45%, 0.67%, 0.71% 만큼 체증적으로 감소함을 나타내고 있습니다.
2. 부동산처분가액의 변동에 따른 수익률의 변동
부동산처분가액이 본 재무타당성 분석에서 가정한 청산시점의 취득가액에서 변동하는 경우 회사전체의 수익률에 미치는 효과는 다음과 같습니다.
(1) 엠바이엔빌딩
취득가액대비 | 처분가액 (백만원) |
회사수익률 (IRR on project) |
자기자본수익률 (IRR on equity) |
이익배당률 | |||
---|---|---|---|---|---|---|---|
비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 | ||
80% | 11,777 | 9.60% | - | 10.28% | - | 10.82% | - |
85% | 12,513 | 9.71% | 0.1% | 10.44% | 0.2% | 11.04% | 0.2% |
90% | 13,249 | 9.81% | 0.1% | 10.61% | 0.2% | 11.25% | 0.2% |
95% | 13,986 | 9.92% | 0.1% | 10.77% | 0.2% | 11.46% | 0.2% |
100% | 14,722 | 10.02% | 0.1% | 10.93% | 0.2% | 11.67% | 0.2% |
105% | 15,458 | 10.13% | 0.1% | 11.09% | 0.2% | 11.89% | 0.2% |
110% | 16,194 | 10.23% | 0.1% | 11.25% | 0.2% | 12.10% | 0.2% |
115% | 16,930 | 10.33% | 0.1% | 11.41% | 0.2% | 12.31% | 0.2% |
처분가액이 취득가액 대비 5%증가 할 때마다 회사수익률, 자기자본수익률 및 연평균이익배당률이 평균적으로 각각 0.1%, 0.2%, 0.2% 증가함을 나타내고 있습니다.
(2) 세이백화점
▶ 세이백화점에 대하여 본 재무타당성분석에서는 보수적으로 처분가액을 46,700백만원으로 가정하였으므로 여기에서는 처분가액의 변동에 따른 수익률변동을 분석하지 아니하였습니다.
(3) 로즈데일빌딩
추정처분가액대비 | 처분가액 (백만원) |
회사수익률 (IRR on project) |
자기자본수익률 (IRR on equity) |
이익배당률 | |||
---|---|---|---|---|---|---|---|
비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 | ||
80% | 63,392 | 7.60% | - | 7.13% | - | 6.99% | - |
85% | 67,354 | 8.24% | 0.6% | 8.15% | 1.0% | 8.18% | 1.2% |
90% | 71,316 | 8.86% | 0.6% | 9.13% | 1.0% | 9.37% | 1.2% |
95% | 75,278 | 9.45% | 0.6% | 10.05% | 0.9% | 10.53% | 1.2% |
100% | 79,240 | 10.02% | 0.6% | 10.93% | 0.9% | 11.67% | 1.1% |
105% | 83,202 | 10.58% | 0.6% | 11.78% | 0.8% | 12.82% | 1.1% |
110% | 87,164 | 11.12% | 0.5% | 12.60% | 0.8% | 13.96% | 1.1% |
115% | 91,126 | 11.66% | 0.5% | 13.39% | 0.8% | 15.11% | 1.1% |
처분가액이 취득가액대비 대비 5%증가 할 때마다 회사수익률, 자기자본수익률 및 이익배당률이 평균적으로 각각 0.6%, 0.9%, 1.1% 증가함을 나타내고 있습니다
(4) 원금회수가능 처분가액
(단위: 백만원) |
공실율수준 | 취득가액대비 (엠바이엔과 로즈데일) | ||
---|---|---|---|
비율 | 엠바이엔 | 로즈데일 | |
5% | 59% | 8,686 | 46,752 |
10% | 61% | 9,127 | 49,129 |
15% | 63% | 9,275 | 49,921 |
20% | 65% | 9,569 | 51,506 |
25% | 68% | 10,011 | 53,883 |
30% | 72% | 10,600 | 57,053 |
세이백화점(위에서 가정한 조건으로 매각된다고 가정)을 제외하고 공실률이 변동할 때 사업개시일이후 사업종료시까지 주주에게 지급되는 총 배당금이 투하자본액(66,000백만원)과 일치하는 엠바이엔과 로즈데일의 처분가액수준입니다. 상기와 같은 조건하에서는 주주이익배당률이 0%수준에 이루게 됩니다.
3. 로즈데일 임대보증금관련 장기차입금의 이자율변동에 따른 수익률의 변동
본 재무타당성분석에서는 로즈데일 임대보증금관련 장기차입금의 이자율은 변동금리(90일CD이자율+2%)로 90일CD이자율이 변동하는 경우 수익률에 미치는 효과는 다음과 같습니다.
이자율 | 회사수익률 (IRR on project) |
자기자본수익률 (IRR on equity) |
연평균 이익배당률 | ||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
CD이자율 | 이자율 | 비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 | 비율 | 증감률 |
4% | 6% | 9.92% | - | 11.06% | - | 11.81% | - |
5% | 7% | 10.02% | 0.10% | 10.93% | -0.13% | 11.67% | -0.14% |
6% | 8% | 10.12% | 0.10% | 10.80% | -0.13% | 11.53% | -0.15% |
7% | 9% | 10.23% | 0.10% | 10.66% | -0.13% | 11.38% | -0.15% |
8% | 10% | 10.33% | 0.11% | 10.54% | -0.13% | 11.24% | -0.13% |
9% | 11% | 10.43% | 0.10% | 10.40% | -0.14% | 11.10% | -0.15% |
10% | 12% | 10.52% | 0.08% | 10.23% | -0.17% | 10.92% | -0.18% |
이자율 1%증가 할 때마다 회사수익률은 평균적으로 0.10%증가하며, 자기자본수익률 및 연평균이익배당률은 평균적으로 각각 0.14%, 0.15% 만큼 감소함을 나타내고 있습니다. 이자율상승에 따른 회사수익률(재무활동을 제외한 영업과 투자활동으로 부터의 현금흐름에 대한 내재수익률)의 증가는 이자율이 증가하면서 배당수익률이 감소하고 이는 자산관리회사수수료의 감소를 초래하면서 회사의 영업현금흐름을 증가시킨 데 기인합니다.