스크랩 농지 임야 양도 중과세를 피할 수 있는 방법은 없을까?

[중리동겨울나무]

농지 임야 양도시 중과세를 피할 수 있는 방법은 없을까?

   비사업용 토지에 대한 양도소득세가 대폭 강화되면서 고객중에 농지나 임야를 계속 보유해야 하나? 아니면 중과세를 당하더라도 양도해야 하나?의 고민을 하는 경우를 쉽게 접한다.

  비사업용 토지의 중과세제도란 모든 토지를 양도할 때 보유토지가  세법에서 요구하는 사업용에 해당하는 되는지를 판단하여 만일 비사업용 토지에 해당된다면 세율 적용에 있어 60%로 중과함과 아울러 장기보유공제의 적용도 배제하는 등 상당한 불이익을 가하는 제도를 말한다.

따라서 고객이 보유한 토지가 양도시에 과연 사업용 토지인지 비사업용 토지인지를 구분하는 것이 Tax Planning 과정에서 중요한 판단 포인트가 될 것이다.여기에서  개별 지목별로 세법상 사업용 토지인지 비사업용 토지인지를  요약하면 다음과 같다.

                          <개별 지목별 사업용 토지여부의 판단기준>

구  분	판단 기준	비사업용으로 보는 경우
공통기준 (기간기준)	본래 용도로 사용한 기간이 다음의 기간중 하나를 충족하여야 사업용 토지로 봄 ①양도일 전 3년중 2년사용 ②양도일 전 5년중 3년사용 ③보유기간 중 80% 사용
주택	원칙적으로 사업용으로 봄	l 주택정착면적이 기준면적 초과시 초과부분은 중과함
별장	원칙적으로 비사업용으로 봄	l 읍면지역 소재한 1억원미만의 소규모 별장은 중과제외
기타토지 (상가,공장,나대지등)	원칙적으로 재산세 종합합산과세토지만 비사업용으로 봄	l 거주와 사업과 관련있다고 인정되는 토지는 중과제외 l 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지는 지가대비 연간 수입금액을 비교하여 판단함(주차장 운영업 3% 기준)
농지	다음의 경우 사업용으로 봄 ①재촌,자경 ②도시지역외 소재	l 무조건 사업용 토지로 보는 경우  ①상속으로 취득한 농지 ②06.12.31일 현재 20년이상 보유한 농지 l 1,000제곱미터 이내의 주말농장이나 8년 이상 농지은행에 임대위탁한 경우 재촌 자경한 것으로 봄
임야	재촌하면 원칙적으로 사업용으로 봄	l 무조건 사업용 토지로 보는 경우  ①상속으로 취득한 임야  ②06.12.31일 현재 20년이상 보유한 임야 l 공익상 또는 산림보호를 위해 필요한 임야와 거주 또는 사업과 관련있는 임야는 사업용 사용한 것으로 봄
목장용지	다음의 경우 사업용으로 봄 ①축산업 직접영위 ②도시지역외 소재 ③일정규모이내이어야 함	l 무조건 사업용 토지로 보는 경우 ①상속으로 취득한 목장용지 ②06.12.31일 현재 20년이상 보유한 목장용지

  지난 1월호에서는 나대지의 양도시 중과부분과 비사업용으로 보지 않는 경우에 대해서 이미 살펴보았고 이번호에서는 농지와 임야가 사업용으로 인정되는 경우를 중심으로 살펴보기로 하자

일반적으로 양도세 계산과정에서 농지가 사업용으로 인정받기 위해서는 도시지역외 소재한 농지를 농촌지역에 거주(재촌)하면서 반드시 일정기간 동안 보유,사용하며 자기가 경작(자경)해야 한다.

  여기에서 ‘반드시 보유,사용해야 하는 일정기간’이란 ①보유기간 중 80% 이상의 기간  ②양도일 전 3년의 기간 중 2년 ③ 양도일전 5년의 기간중 3년의 기간 중 어느 하나의 기간을 말한다. 예를 들자면 양도일로부터 5년이 경과한 농지는 ①양도일로부터 5년의 기간에  3년이상을 사용하거나 ②양도일 전에 3년의 기간중 2년이상을  사용하거나③ 전 보유기간 중 80%이상을 사용하면 사업용으로 인정받을 수 있다. 만일 취득일이 2년이라면 보유기간 중 80%이상을 사용해야 한다.(사용의 의미는 재촌자경함을 의미함)

  재촌 자경의 의미는 소유자가  농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구 또는 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하면서 농작업에 상시 종사하거아 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력에 의해 경작되는 것을 의미하므로  거주자가 재촌자경하지 않고 대신 세대원이 재촌 자경한 경우나 대리 경작하는 경우는  원칙적으로 사업용으로 인정하고 있지 않다.

 그리고 임야의 경우는 임야를 농촌지역에 거주(재촌)하면서 반드시 일정기간 동안 보유해야 한다. 임야의 경우는 임야 소재지에서 일정기간동안 거주요건만 충족하면 되고 별도로 임야를 특별한 목적에 이용하지 않더라도 상관은 없어서 농지보다 그 요건이 덜 까다롭다.

 실제 Tax Planning 과정에서 중요한 포인트는  비록 사업용 요건을 갖추지 않는 경우라도 사업용으로 보는 경우를 찾아  조언해 주는 것인데 FP 실전과정에서 응용할 수 있는 내용을 살펴보면

 첫째로 상속으로 인해 취득한 농지나 임야의 경우에는 재촌자경 여부나 소재지역에 불구하고 무조건 사업용으로 보는 경우가 있다.즉 06.12.31일 이전에 상속으로 인해 취득한 농지나 임야는 09.12.31일까지 양도하면 사업용으로 보아 중과세를 피할수 있으며, 07.1.1일 이후 상속받은 농지라도 상속후 5년이내에 양도하면 사업용으로 보아 중과세를 적용하지 아니한다.

둘째로 06.12.31일 현재 20년이상 장기 보유한  농지와 임야는 취득원인에 상관없이 09.12.31일까지 양도하면 중과세를 회피할 수 있다

셋째로 농지법상 1,000제곱미터 이내의  주말 영농 체험 소유 농지(주말농장)는 농지 취득 자격증명 없이도 취득이 가능한데 2003.1.1이후에 취득한 경우라면  양도시 재촌 자경한 것으로 본다.아울러 2008년 2월에 세법이 개정되면서 농지 소유자가 한국농촌공사에 8년이상 임대,사용대를 위탁하면 재촌 자경하지 않아도 일정규모 미만(농업진흥지역은 1,000제곱미터,농업진흥지역 밖은  1,500제곱미터 )은 양도시에 비사업용으로 보지 아니한다.따라서 임대위탁을 맡기면 위탁수수료(연 임대료의 8-12%)을 내야 하지만 농지를 빌려주는데 대한 임대료를 대신받을 수 있어 임대수입도 올리고 양도세 중과도 회피할 수 있으므로 이를 적극적으로 고려해 볼만하다.(보다 자세한 내용은 한국 농촌공사 홈페이지 www.fbo.or.kr에서 농지 은행을 참조하세요)

넷째로 개발제한구역,군사시설 보호구역 또는 도시공원 안에 있는 임야처럼 공익상 또는 산림보호를 위해 필요한 임야는 처분이나 이용이 제한 금지되어 있는 점을 감안하여 보유기간은 사업용으로 사용한 것으로 보아 비사업용에서 제외한다.

다섯째로  저당권의 실행등 채권을 변제 받기 위해 취득한 농지와 천재지변에 의해 형질이 변경되어 황지가 된 경우는  취득일로부터 2년간은 사업용으로 사용한 것으로 보며,아울러  소유권 취득후 소유권에 관한 소송이 제기되어 불가피하게 사용이 제한된 경우라면 사용이 금지된 기간은 사업용으로 사용한 것으로 보아 기간기준을 적용한다. 그리고 한국 자산관리공사에 매각위임한 경우나 일간신문에 3일이상 매각공고하고 1년이내에 양도하는 토지등은 실제 양도일에 불구하고 자산을 위탁한 날과  매각공고일을 각각 양도일로 보아 기간기준을 적용해야 한다.

그리고 농지의 경우 8년이상 직접 경작한 토지는 양도세액이 5년간 1억원 한도내에서 감면받을 수 있다.(이른바 8년이상 자경농지 감면제도)이때 중요한 포인트는 상속받은 농지의 경우 상속인이 실제 자경하지 않았더라고 8년이상 자경 감면요건에 피상속인의 자경기간이 포함된다는 점이다. 즉 피상속인이 8년이상의 자경요건을 충족한 상황에서 2006.2.8일 이전에 상속받은 농지를 2008.12.31일까지 양도하면 피상속인이 자경여부와 상관없이 감면을 적용받을 수 있으며, 반면에  8년이상의 자경요건을 피상속인이 충족한 상황에서 2006.2.8일 이후에 상속받은 농지는 취득일로부터 3년이내에 양도하는 경우에 피상속인이 자경여부와 상관없이 감면을 적용받을 수 있는 것이다.

위에서 살펴본 것과 같이 농지와 임야의 경우  비록 내용은 다소 복잡하지만 농지와 임야의 절세포인트를 알고 있다면 근래들어 농지와 임야가격이 급등하는 상황에서 고객에게 큰 도움이 될 수 있을 것으로 기대된다.