기반시설부담금 A T0 Z - 대규모 개발지역 우선적용...개발행위와 연계 ‘사전 환수’ 성격

[김영준]

 

당정이 기반시설 부담금을 1년 앞당겨 내년 상반기 도입키로 합의했다. 기반시설부담금이 2003년 부과 중지된 개발부담금과 무엇이 다른지, 건교부가 참고하겠다고 발표한 싱가포르의 ‘개발부담금’의 내용, 개발부담금 도입에 따른 향후 전망 등에 대한 부동산업계의 관심이 높아지고 있다.

기존 개발부담금과의 차이 많다

기반시설 부담금은 개발이익 환수라는 점에서는 볼 때 개발부담금과 성격이 같다. 하지만 시행방식이나 적용 범위에서 차이가 있다.

개발이익 환수에 관한 법률에 근거한 개발부담금은 발생이익에 대한 ‘사후 환수’성격이 강하다. 택지개발 및 도심지 재개발, 공단ㆍ유통ㆍ관광단지 조성 등 30개 사업에 대해서는 사업 종료 시점의 땅값에서 사업 착수 시점의 땅값과 정상지가 상승분 및 개발비용을 뺀 개발이익의 25%를 물리는 방식이다.

기반시설부담금은 개발행위와 연계해 부과되기 때문에 ‘사전 환수’성격이 강한 편이다. 개발에 따라 필요한 기반시설의 확보와 개발허가를 연계, 도시에 필요한 도로, 공원 등의 총량을 정한 뒤 개발주체로부터 환수하는 제도다.

당정은 ‘토지공개념’차원에서 기반시설부담금에 접근하고 있기 때문에 개발부담금 등 기존의 각종 부담금은 폐지되고 기반시설 부담금에 흡수될 것으로 전망된다.

지자체가 사법(私法) 형태로 운영하는 공공용지 기부채납도 기반시설부담금에 포함될 것으로 보인다.

건교부는 기반시설부담금을 도로와 지하철, 공원, 상ㆍ하수도, 학교, 도시계획 미집행 시설, 납골당 등 모든 공공 시설로 다양화, 도시주민의 삶의 질을 높인다는 방침이다.

기반시설 부담금 우선 적용 대상은 대규모 개발사업

기반시설부담금은 2003년 국토의 이용 및 계획에 관한 법률(국토법)개정으로 도입됐다. 당정이 향후 도입되는 기반시설부담금은 전혀 새로운 제도가 아니라 기존 제도를 대폭 손질하는 방향에서 도입될 가능성이 커졌다.

국토법에 따르면 현행 기반시설부담금은 택지개발지역 및 주변지역, 그린벨트 해제지역, 대규모 개발예정지 등을 기반시설부담구역을 지정, 기반시설 부담계획을 수립하도록 하고 있다.

기반 시설 부담구역 지정 단계부터 주민반발에 부딪혀 한 곳도 적용된 사례가 없다.

건교부는 건물 신ㆍ중축 등 도시 내 모든 개발행위에 기반시설부담금을 부과하겠다는 원칙을 밝혔지만 세부적인 부담금 부과기준 수립 어려움 등으로 인해 2006년 도입 초기에는 개별 개발행위까지 적용하기는 힘들 것으로 보인다.

업계는 당정이 추진에 합의한 강북 광역개발 구역, 재개발ㆍ재건축, 대규모 택지개발지구, 그린벨트 해제구역, 공단 지역, 대규모 리조트 개발 지역 등에 우선 적용될 것으로 분석하고 있다.

싱가포르의 개발부담금제는 무엇인가

싱가포르의 ‘개발부담금‘(Developement Charge)제는 도시국가(면적 647㎢)라는 성격을 십분 활용한 이익환수 제도라고 할 수 있다. 싱가포르는 지난 1965년 도시계획법 시행령 개정으로 개발부담금을 처음 도입했다.

개발부담금은 기본 계획에 규정된 개발밀도를 넘는 경우나 지가 상승을 유발하는 용도 변경이 일어나는 경우에 부과한다. 전국을 118개 구역으로 나눠 주거용, 상업용, 공업용, 호텔, 공공시설, 농업용으로 구분한 뒤 개발에 따른 이익을 ㎡당 0~382만원씩 부과하는 방식이다.

개발부담금은 도시계획규칙에서 정한 징수율에 따라 부과되며 징수율은 경제 상황을 반영하여 매년 수정된다. 징수율은 개발이익이 거의 없는 농지가 가장 낮으며 주거용은 비교적 높고 개발이익이 큰 중심 상업지구는 가장 높게 책정돼 있다.

싱가포르의 개발부담금은 매우 정교한 것이 특징이다. 부동산 전문가들에 따르면 매년 발표되는 징수율표 상 개발이익과 실제 개발이익의 대부분 일치하며 소송 등의 저항도 거의 없는 것으로 전해지고 있다.

다음은 빠르면 2006년 상반기부터 시행될 기반시설부담금제에 관한 일문일답이다.

-기반시설부담금제는 언제부터 시행되나.

▶당정은 당초 2007년으로 예정됐던 기반시설부담금제의 시행 시기를 내년 상반기로 앞당기기로 했다.

올해 안에 입법되면 내년 초 시행도 가능하다. 하지만 연구용역, 공청회 등 각종 절차를 감안하면 내년 상반기 시행도 매우 빠듯하다는 지적이다.

정부 관계자는 “(기반시설부담금제는) 국토를 세분 화해 등급을 매겨야 하는 등 충분한 준비기간이 필요하다”면서 “그러나 토지에 매겨지는 등급을 단순화하고 부과 구역을 넓히면 내년 상반기 시행 자체는 가능할 것”이라고 말했다.

-기반시설부담금제는 어느 시점에서 부과되나.

▶건축 허가나 개발사업 승인을 받을 때 부과된다. 기반시설부담금 납 부필증을 첨부해 개발계획을 제출하는 방식이 될 가능성이 크다. 기반시설부담금제가 도입되면 재건축ㆍ재개발 사업성에 악영향을 미칠 가능성이 크다.

-기반시설부담금제가 도입되면 분양가가 올라가나.

▶개발이익 축소 또는 분양가 상승으로 이어질 가능성이 크다. 개발업자나 입주 예정자 중 한쪽이 기반시설부담금을 떠안을 수밖에 없기 때문이다.

-지금도 재건축조합은 공원ㆍ도로의 기부채납, 임대주택 건설 등의 방식으로 개발이익의 일부를 환원하게 돼 있다. 이중부담은 아닌가.

▶기반시설부담금이 도입돼 실시되면 이중부담 논란이 일 가능성이 높다. 하지만 정부가 기반시설부담금제 도입에 맞춰 개발사업에 따른 각종 부담을 재조정, 재정비할 가능성이 크다는 분석이다.

-과거 토지공개념 때 도입됐던 개발부담금과 어떻게 다르나.

▶개발부담금은 개발사업별로 상승한 토지에 대해 부담금이 부과된다. 이에 비해 싱가포르 방식을 따를 경우, 기반시설부담금은 미리 매겨진 토지 등급에 따라 건물의 연면적을 기준으로 부과된다. 부담금의 사용 용도도 개발부담금에 비해 기반시설부담금이 보다 구체적이다.

기본적으로 기반시설부담금은 거둬들인 해당지역의 도로, 지하철, 공원, 학교, 상ㆍ하수도 등에 투자된다. <조인스랜드 취재팀>

자료원:중앙일보 2005. 7.23