☆상가투자☆

초저금리시대를 맞아 금융상품의 기대치가 낮아지면서 투자자들이 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있습니다. 하지만 수익형 부동산도 실패 가능성이 만만치 않습니다. 특히 상가 투자가 그렇습니다. 상가를 분양받은 후 입주자를 찾지 못해 공실로 수년째 남아있거나 수익률이 3%에도 못 미치는 상가도 많습니다. 2. 출근보다 퇴근 동선 따져라 그렇다고 무작정 투자를 피하라는 건 아닙니다. 상가 투자를 성공하기 위해 따라야 할 법칙만 마음에 새기면 실패 확률을 충분히 줄일 수 있습니다. 먼저 ‘퇴근길의 법칙’입니다. 전문가들은 신흥 상권에 상가 투자를 고려할 경우 역세권이나 버스 정류장 등 교통여건이 형성되는 곳을 주목하라고 조언합니다. 특히 출근보단 퇴근 동선을 따져보는 게 좋습니다. 바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면 퇴근하는 길에는 여유를 갖고 점포를 둘러볼 공산이 크기 때문입니다. 3. 노루 기다리는 사냥꾼처럼 … 이 전략은 ‘노루목 법칙’과 맥이 같다. 노루목의 유래는 “노루는 꼭 다니는 길로만 다니기 때문에 길목만 잡으면 노루를 사냥할 수 있다”는 말입니다. 늘 다니는 길에 익숙한 건 사람도 마찬가지입니다. 투자 상가의 입지로 퇴근 길목이 적합한 이유가 여기에 있습니다. 4. “사람들은 우측보행 즐긴다” ‘오른쪽의 법칙’도 잊어선 안 됩니다. 이는 우리나라 상권이 대부분 ‘오른쪽(걷는 방향 기준)’에 있다는 법칙입니다. 우축보행을 즐기는 사람들의 습성을 상가 투자에 적용해야 한다는 겁니다. 다음은 물이 높은 곳에서 내려와 모이는 것처럼 상권도 평지에 만들어 진다는 ‘낮 곳의 법칙’입니다. 상권이 형성되려면 유동인구가 모여서 머물 수 있는 조건을 갖추고 있어야 하는데, 낮은 곳과 평지가 유리하다는 얘기입니다. 일례로 강남의 최대 상권인 강남역만 해도 매년 홍수를 걱정할 정도로 지대가 낮습니다. 5. 사람 많을수록 장사 안 된다? ‘장애물 회피 법칙’도 중요합니다. 건물·도로·공간 등 장애요인을 피하면서 상권이 형성된다는 법칙입니다. 장애요인의 종류에는 대형건물, 주유소, 학교, 주요 관공서, 큰 공원, 주차장, 하천, 철길, 4차선 이상의 연결통로 없는 도로 등이 있습니다. ‘푸시의 법칙’도 눈여겨 볼 만합니다. 지하철역 입구나 버스 정류장 등 사람들이 떠밀려서 나오는 입구의 상권은 피하는 게 능사라는 법칙입니다. 유동인구가 많은 지하철역에선 뒷사람에게 밀려서 이동하는 경우가 많아 장사가 잘 될 확률이 극히 낮습니다. 6 아파트 단지 내 상가에 투자할 경우엔 ‘가구당 1㎡ 법칙’도 기억해야 합니다. 아파트 단지 내 상가는 고정 수요를 확보하기 쉽고 상권이 비교적 빨리 형성돼 투자 위험이 적다는 장점이 있는데요. 그럼에도 가구당 상가 면적이 1㎡ 내외를 크게 웃도는 곳은 피하는 게 좋습니다. 가구 수가 비슷한 기존 단지 내 상가 임대료를 조사해 적정 수익률을 산정해 보는 것도 필요합니다. 700가구 이하 단지인 경우 슈퍼마켓이나 세탁소 등을 운영하는 게 좋습니다. 700~1000가구는 미용실 문구점 치킨집, 1000가구 이상 대단지는 편의점이나 소규모 병원 등이 유효합니다. 7. 3일의 매출로 월세 감당해야 마지막으로 주목해야 할 건 ‘3일의 법칙’입니다. 쉽게 말해, 3일의 매출로 월세를 감당할 수 있어야 한다는 겁니다. 이유는 별다른 게 아닙니다. 5일치 혹은 일주일치 매출로 월세를 지불한다면 인건비 등 다른 경비를 줄일 수밖에 없기 때문에 점포 운영이 힘들어지기 때문입니다. 이는 경험칙에 가깝지만 상권 조사와 분석에 있어 가장 중요한 법칙이기도 합니다. 상가 투자에는 이렇게 많은 법칙이 숨어 있습니다. 수익형 부동산이 제아무리 대세라고 해도 이 법칙을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다. 투자는 늘 조심해야 하기 때문입니다. #부동산투자#부동산공부#부동산강의#전국부동산#토지개발#대구부동산강의#부동산개발#부동산경매#상가투자#아파트투자#재테크#재테크공부#제테크사이트#연예인부동산 연예인빌팅투자#제주도땅투자#평택토지투자#실전부동산