군산시 아파트 9월 부동산 시장 입니다.

[안토니오(권혁찬)]

 

군산시 부동산 시장 동향

- 아파트를 중심으로(08년 9월) -

2008. 9

목  차

Ⅰ. 아파트 거래 동향

Ⅱ. 아파트 수급 현황

Ⅲ. 발전 전망

Ⅳ. 아파트 분양시장 동향

Ⅴ. 아파트 분양시장 환경 분석

Ⅰ. 아파트 거래 동향

1. 아파트 매매시세 

○ 준공분 아파트 가격

   - 나운동 지역 최고가 : 현대4차 45평 2억원 (평당 444만원) 으로 최고가 형성(현대4차는 준공 11년차 아파트임).

   - 군산시 최고가 아파트 : 2006년 12월 입주한 지곡동 코아루 47평형이 2억 4,500만원 (평당 521만원) 으로 최고가 형성함.

○ 가격 동향 분석

   - 2005년부터 기존 아파트 매매가 상승세가 2008년 9월까지 진행됨.

   - 2005년초부터 2006년말까지 2년간 약 18%정도 상승함.

   - 2007년 1월부터 2007년 7월까지 매매가격 보합세 지속됨. 동기간 전북권 여타 지역 아파트 매매가 약세 또는 하락세였으나 군산지역은 보합세 유지함.

   - 2008년 1월부터 2008년 8월까지 약 20% 상승함. 현대중공업 군산조선소 착공, 새만금특별제 제정, 군산 경제자유구역 지정 영향.

○ 최근 아파트 가격 동향의 특색

   - 기존에 군산시 아파트 가격 상승을 나운동 현대4차 아파트가 주도하였으나, 2006년말부터 입주하기 시작한 신규 아파트 가격이 강세를 뛰면서 가격 상승 주도권이 나운동에서 지곡동, 미장동으로 넘어감.

   - 2008년도에는 수송지구에 분양한 아파트 단지가 입주하면서 아파트 가격 주도권이 수송동 및 수송지구에 입주하는 아파트 단지로 넘어감. 

참고) 준공분 아파트 시세표                                                      (금액단위 : 만원)

지역	아파트명 (준공월)	평형	세대수	08년 9월				전세가 비율
				매매가		전세가
				총액	평당가	총액	평당가
수 송 동	현대(97.6)	23	272	9,500	413	7,000	304	73.68%
		29	136	11,000	379	8,000	276	72.73%
		31	249	13,500	435	9,500	306	70.37%
		계	657
나 운 동	현대4차 (98.7)	23	64	9,200	400	7,500	326	81.52%
		28	68	12,000	429	9,000	321	75.00%
		32	386	14,000	438	10,000	313	71.43%
		38	78	16,500	434	12,000	316	72.73%
		45	40	20,000	444	14,000	311	70.00%
		계	636
지 곡 동	은파 코아루 (06.12)	36	196	17,500	486	12,500	347	71.43%
		47	198	24,500	521	15,000	319	61.22%
		55	108	27,000	491	16,500	300	61.11%
		64	30	33,000	516	20,000	313	60.61%
		계	532
미 장 동	코아루 (07.6)	48	174	23,200	483	16,000	333	68.97%
		56	120	27,000	482	20,000	357	74.07%
		65	60	31,400	483	22,000	338	70.06%
		계	354					70.33%

 * 출처 : 부동산114, 지역 부동산업소.

2. 아파트 전세시세 

○ 전세가격 비율

   - 매매시세 대비 전세가격 비율이 평균 70%정도이며, 최대 매매가의 85%까지 전세가 형성되는 아파트도 다수임.

   - 이는 현재 군산지역에 전세수요가 풍부함을 의미함. 실제로 아파트 분양시장이 침체상태가 수년간 지속되어 수요자들이 신규 분양 아파트 계약을 꺼리고 전세를 선호 경향이 있었음.

   - 전국적으로 매매시세 대비 전세가격 비율은 평균 55%선임.

○ 전세가격 동향 분석

   - 전년 동월 대비 10～15% 상승.

   - 최근 신규 입주한 지곡동, 미룡동, 미장동 중심으로 전세가격이 높게 형성되어 전세 수요자가 신규 아파트를 중심으로 이동하는 것을 볼 수 있음.

   - 신규 입주 아파트의 전세가가 높게 형성되어 차차 주변의 기존 아파트도 전세가격이 상승할 소지가 있음.

3. 분양권 시세 

○ 분양권 거래량

   - 군산시 분양권 거래량 많지 않으며 분양권 거래 활발하지 않음.

○ 분양권 시세

   - 수송지구에 롯데마트가 2007년 2월에 개점하자 수송지구내 롯데마트 접근성이 우수한 아파트 단지 중심으로 500(한라 비발디)~2,000(현대 아이파크)만원의 프리미엄 형성함.

   - 2008년 4~8월까지 분양권 프리미엄 상승세였으나, 9월부터 세계적인 금융위기 영향으로 프리미엄 소폭 하락함.

4. 아파트 거래 현황 

○ 거래 특징

   - 통상 3,4월과 11,12월에 거래건수가 많으며,

   - 5,6월과 9,10월은 거래건수가 적은 편임.

○ 2008년 아파트 거래 추이

   - 1월에 435건이 거래신고 되었으며, 이후 거래량 지속적으로 증가하여 4월에 1,343건이 거래되었음.

   - 2007년과 대비하여 거래량이 크게 증가하였으며, 이는 현대중공업 군산조선소 착공, 새만금 개발 및 군산 경제자유구역 지정 등의 대형 호재에 의한 영향으로 분석됨.

 참고) 군산시 아파트 거래건수

월별	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
거래량	435	405	532	1,343	850	1,107	981	797

출처 : 온나라 부동산 정보

Ⅱ. 아파트 수급 현황

1. 인구 현황 

○ 2000년대 들어 2007년까지 군산시 인구 감소세 지속됨.

   - 군산시 인구 지속적으로 감소하여 2006년말 263,194명임.

   - 인구 감소비율이 지속적으로 낮아졌으며, 2007년 7월말 인구 소폭 증가함.

○ 2008년부터 인구 증가세 전환됨

   - 군장산업단지에 투자기업이 속속 입주하면서 2008년부터 인구 증가하여 9월말 현재 약 1,600명이 증가함.

   - 현대중공업 군산조선소 준공 및 두산인프라코어(주) 군산공장 준공시점인 2009년 4월이후 인구 유입 급격히 증가할 것으로 전망됨.

○ 동별 거주인구

   - 동별로는 나운동>소룡동>수송동>조촌동>미성동>신풍동 순으로 거주인구가 많음.

   - 특히 상기 6개동에 군산시 인구의 59%가 거주함.

○ 주거 선호도

   - 기존에는 지역별 주거 선호도는 나운동>수송동>조촌동 순으로 높았음.

   - 현재 수송지구 아파트 단지가 입주개시하면서 수송동>나운동>지곡동 순으로 주거선호도 변화됨.

○ 세대수 변동

   - 세대수는 인구증가율 대비 높은 증가율을 보임.

   - 핵가족화 및 도시화 진행에 따라 연평균 1.36%씩 증가하였음

○ 향후 인구 전망 - 지속적으로 인구 증가 예상됨.

   - 군장 산업단지내 두산인프라코어 및 현대중공업 군산조선소 등이 입주 예정으로 있어 향후 산업기반이 갖추어 짐과 동시에 인구 꾸준히 증가 예상됨.

   - 새만금 개발 및 군산경제자유구역 지정 효과로 4~5년내 전주시 인구보다 군산시 인구가 더 많아질 것으로 전망됨.

2. 주택 현황 

○ 군산시 주택수

   - 2001년 79,642호에서 2006년 84,538호로 4,896호 증가하였으며 연평균 1.23%씩 증가함. 이는 연평균 가구수 증가율 1.36%보다 조금 낮은 수치임.

○ 군산시 아파트

   - 2001년 39,094세대에서 2006년 47,687세대로 8,593세대가 증가함

   - 연평균 아파트 증가율은 4.39%임.

○ 주택증가율과 아파트증가율 분석

   - 주택증가율보다 아파트증가율이 3.59배 높음

   - 군산시의 경우 아파트 선호도가 매우 높아지고 있으며, 현대식 주거형태로의 전환 속도가 빨라지고 있는 추세임

○ 주택보급률

   - 2006년말 현재 주택보급률은 89.15%임.

   - 주택보급율이 낮은 반면 아파트 선호도가 높아 지속적으로 아파트 공급이 이루어 질 것으로 전망됨.

    참고) 년도별 주택 및 아파트 현황표

  

년도	2001	2002	2003	2004	2005	2006	비     고
가구수	88,784	89,491	90,642	91,909	93,226	94,828	12.31 기준
가구증가율		0.80%	1.29%	1.40%	1.43%	1.72%
주택수	79,642	81,821	82,883	84,027	84,538	84,538
보급율	89.70%	91.43%	91.44%	91.42%	90.68%	89.15%
아파트수	39,094	43,142	44,865	46,397	48,140	47,687
아파트비율	49.09%	52.73%	54.13%	55.22%	56.94%	56.41%

자료 : 군산시청.

○ 아파트 현황

   - 일반 아파트 31,403세대임

   - 임대 아파트 16,284세대임

   - 임대아파트가 차지하는 비율이 34.15%로 매우 높음.

   - 일반 가구수 94,828호중 33.12%만이 일반 아파트에 거주하고 있으며, 이중 자가소유 아파트는 20,679세대임.

   - 즉 주거형태로 아파트를 선호하면서 경제력이 부족하여 임대로 거주하는 비율이 높은 지역으로 지역경제가 조금만 활성화되면 아파트 수요가 급증할 것으로 전망됨.

3. 아파트 수요 및 공급 분석 

○ 군산시 연간 주택 수요량

   - 가구수 증가분과 멸실 주택수 및 내집마련 수요를 합하여 산출

   - 매년 약 2,856세대 신규 주택이 필요함.

○ 군산시 연간 아파트 수요량

   - 연간 주택 수요량에 아파트 구성비율을 곱하여 산출

   - 매년 약 1,611세대의 신규 아파트 공급이 필요함.

   참고) 아파트 수요량 예측

   

구분	세대수	산출근거
가구수 증가분	1,166	2006년말 가구수에 연평균 가구수 증가율(2.4%)을 곱하여 산정
멸실 주택수	845	총 주택수의 약1%가 철거 또는 멸실되는 것으로 추정
내집마련 수요	845	임대세대(주택수의 50% 추정)의 2%로 가정
주택 수요량	2,856	가구수 증가분 + 멸실 주택수 + 내집마련 수요
아파트 수요량	1,611	주택수요량의 56.41%

○ 최근 군산시 아파트 공급량

   - 2001년부터 2006년까지 6년간 7,972세대임

   - 연평균 1,327세대의 아파트가 공급됨.

   참고) 년도별 아파트 신규 공급(예정) 현황

   

년   도	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
신규공급	472	210	499	532	979	5,280	654

○ 군산시 아파트 수급

   - 매년 1,611세대의 신규 아파트가 필요함

   - 매년 1,327세대가 신규 아파트가 공급됨

   - 매년 연간 284세대의 아파트가 공급 부족상태임.

   - 6년간 아파트 수요와 공급을 분석할 경우 6년간 1,704세대가 공급부족 상태임.

○ 향후 아파트 공급 전망

   - 2007년도 1개 사업지 654세대

   - 2008년도 2개 사업지 1,611세대

   - 군산시 당분간 신규 아파트 공급 주족으로 아파트 가격 급상승 가능성 매우 높음.

Ⅲ. 발전 전망

1. 새만금 개발 

○ 사업현황

   - 전라북도 군산, 김제, 부안에 총길이 33km의 방조제를 축조해 총면적 40,100ha의 토지를 조성하는 사업

   - 사업기간 : 1991년부터 2011년 총21년

   - 사업비 : 3조7천5백8십7억원

○ 추진경위

   - 1975~1987 : 서남해안 간척자원 조사

   - 1991.11.16 : 사업시행 인가 고시

   - 1991.11.28 : 새만금 간척공사 기공

   - 2001.5 : 정부의 친환경적 순차개발계획 확정

   - 2001.8 : 정부 방침에 대한 세부실천계획 확정

   - 2002.3 : 신시배수갑문 기전공사 착공

   - 2003.12 : 가력배수갑문 기전공사 준공

   - 2006.4.21 : 방조제 33km 최종연결공사 성공

   - 2006.5 : 끝막이 이후 방조제 단면 보강 공사

 ○ 사업필요성 및 효과

   - 국토확장 : 협소한 국토에서 새만금사업이 완공되면 여의도 면적의 140배에 달하는 새로운 땅을 얻게 됨.

   - 대규모 우량농지조성 : 규모화/집단화된 대규모 우량농지로 농업경쟁력 확보 가능

   - 수자원 확보 : 연간 10억톤(중규모 저수지 200개에 해당)

   - 수해 상습지 해소 : 만경강, 동진강 유역은 매년 상습적인 침수피해를 격었으나 새만금방조제는 이러한 상습침수피해를 예방함

   - 종합관광권 형성 : 새만금사업으로 생겨나는 드넓은 토지와 호수는 변산국립공원 등 천혜의 관광자원과 어우러져 세계적인 관광권을 형성, 지역경제 활성화에 기여.

○ 새만금특별법

   - 새만금특별법은 새만금 개발을 특별법에 의거하여 규제를 완화하고 개발의 신속성을 증가시킴

   - 2007년 6월 국회에 상정되어 2007년 12월 제정됨.

   - 현재 개발을 가속화 시키기 위하여 새만금특별법 개정 준비중임.

○ 새만금 기업도시 추진

   - 새만금 기업도시를 군산쪽에 500만㎡ 규모로 추진하는 방안

   - 새만금 조기개발을 위한 전략적 접근

   - 새만금 기업도시 추진시 2012년부터 기업 입주 가능함

2. 군산, 군장 국가산업단지 

○ 군산국가산업단지

   - 위치 및 면적 : 군산시 소룡동 일원 207만평

   - 사업기간 : 1988.11 ～ 1994.12

   - 분양율 : 100%

             입주업체 : 125개 업체(가동 88, 건설중 11, 미착공 26)

   - 특징 : 중국교역의 최적 단지, GM대우자동차 입주

○ 군장국가산업단지

   - 위치 및 면적 : 군산시 오식도/비응도를 포함한 해면 일원 482만평

   - 사업기간 : 1990.1 ～ 2006.12

   - 분양상황 : 95% 분양

   - 사업효과 : 10만명 고용창출 효과, 12만명 인구 유입 효과

○ 군산시 기업 유치 현황

   - 현대중공업 : 선박블럭공장 기준공, 군산조선소 2008년 5월 착공

   - 두산인프라코어(주) : 2008년 7월 착공

   - 기타 : 2006년부터 2008년 9월말 현재까지 370개 기업유치.

   - 투자규모 : 7조 3천억원

   - 고용창출효과 : 3만 3천명

   - 인구 유입 효과 : 8만 3천명

   * * 출처 : 군산시

3. 기반시설 확충 

3-1. 군장대교 건설

○ 사업개요

   - 위치 : 전북 군산 - 충남 서천 장항

   - 사업규모 : 6차로, 교량 1.1km

   - 사업비 : 1,900억원

   - 사업기간 : 2004년 ～ 2007년

○ 필요성 및 기대효과

   - 군산 ↔ 장항간 통행거리 단축

   - 군장국가산업단지 및 항만의 신속한

     물동량 처리로 물류비용 연간 30억

     절감

3-2. 군산-장항간 철도 건설

○ 사업개요

   - 사업구간 : 군산 대야 ↔ 충남 장항

   - 사업비 : 2,842억원

   - 사업기간 : 1997년 ～ 2007년

   - 2007년 12월 개통, 2008년 1월1일부터 운행.

○ 필요성 및 기대효과

   - 군산자유무역지역 조성, 군장국가산업단지 건설에 따른 배후 수송시설 확보

   - 전북 군산과 충남 장항지역 단일 생활권 균형개발 촉진

   - 산업단지내 기업유치 촉진

   - 고군산 군도 등과 연계한 관광객 및 물류 수송 원활 → 지역경제 활성화.

3-3. 군장 국가산업단지 인입철도 건설

○ 사업개요

   - 사업구간 : 군산시 대야역 ～ 군장국가산업단지 내

   - 사업비 : 4,109억원

   - 사업기간 : 2004년 ～ 2011년

○ 필요성 및 기대효과

   - 군장국가산업단지의 복합 수송체계 구축으로 경쟁력 강화

   - 서해안 중부권과 대중국 및 동북아권 교역항의 연계 구축

   - 중국과의 교역확대에 따른 물동량 증가와 물류비 절감을 위한 철도 연결망 구축

 4. 군산시 미래 경쟁력

○ 미래경쟁력이란?

   - 산업정책연구원에서 2006년부터 도시간 경쟁력중 미래의 경쟁력을 평가하여 수치화 함.

   - 미래경쟁력 평가는 총 4개 분야에서 85개 지표를 평가하는 방식임.

○ 미래경쟁력 평가 분야

   - 주체 부문 : 정치/행정관료의 리더십, 추진력, 지역주민과 기업의 발전 의지

   - 환경 부문 : 기업경영기반, 도시민 기초생활여건, 교육/문화시설 등

   - 자원 부문 : 부존자원, 재정/인적 자원 등

   - 메커니즘 부문 : 도시의 발전전략과 도시를 둘러싼 환경 등

○ 미래경쟁력 2위

   - 2006년 기초자치단체인 市 69개 도시의 미래 경쟁력을 평가

   - 안양시 1위, 군산시 2위, 구미시가 3위를 차지함.

   - 미래의 성장 잠재력은 군산이 최고 수준이며, 새만금의 가능성을 높이 평가한 것임.

5. 경제자유구역 지정 

○ 전라북도 매머드급 “새만금 경제자유구역” 지정

   - 군산 일대, 김제공항 예정부지 등 1억3천만평 규모의 새만금 경제자유구역 지정

   - 군산 지역의 경우 군장국산산업단지, 군산자유무역지역, 군산 신항만, 고군산 국제해양관광단지 등이 포함됨.

○ 진행 현황

   - 2007. 2 : 경제부총리 경제자유구역 확대지정의 타당성 검토 방침 발표

   - 전라북도 경제자유구역 추가 지정 신청을 위한 용역 실시

   - 2007. 12 : 군산 경제자유 구역 지정.

○ 기대 효과

   - 각종 의제 처리와 특례조항 적용되어 투자환경 개선됨.

   - 매머드급 규모로 대규모 자본 유치 가능함.

Ⅳ. 아파트 분양시장 동향

1. 아파트 신규 분양 현황 

○ 6개 사업지 공급

   - 2006년 총 7개 사업지 5,280세대 분양

   - 2007년 총 1개 사업지 654세대 공급.

   - 대부분 수송택지개발지구내 사업지임(4개 사업지 3,833세대)

   - 1군 브랜드 아파트는 현대 아이파크 1개 사업지이며 대부분 지방 업체임.

○ 공급 규모 분석

   - 국민주택(전용면적 25.7평이하)규모 이하가 3,454세대로 58.2% 차지

   - 국민주택 초과 규모는 2,480세대로 41.8%임.

○ 분양가격 분석

   - 수송지구 한라 비발디 57평형이 평당 625만원으로 최고가 분양함.

   - 수송지구 제일 오투그란데 29평형이 평당 480만원으로 최저가 분양함.

   - 평균적으로 평당 580만원대 분양가격 책정으로 저렴한 편임.

○ 계약률 분석

   - 수송지구 현대 아이파크가 566세대중 약95% 계약 완료되어 분양이 가장 잘 되었음.

   - 수송지구에 분양한 아파트의 경우 평균 분양률 90%를 넘어 비교적 양호한 편임.

   - 입지가 열악한 미룡동 지역에 공급한 아파트의 경우 저조한 분양률로 고전하고 있음.

   - 대체로 40평형 이상 큰 평형대의 계약률이 높았으며, 34평형 이하 중소형 평형은 공급이 과다하여 계약률이 낮았음.

   - 대체로 브랜드 선호도가 높은 현대 아이파크에 계약이 집중되었으며, 지방 군소업체는 다소 계약률이 저조하였음.

2. 2008년 분양예정 아파트 분양가 전망 

○ 08년 분양예정 아파트

   - 수송지구 제일 오투그란데2차 : 총570세대 (21평형 104세대, 24평형 466세대)

   - 수송지구 세영 리첼 : 총 1,041세대 (32평형 160세대, 34평형 586세대, 35평형 295세대)

○ 분양가 상한제 적용 여부

   - 분양가 상한제 2007년 9월 1일부터 시행.

   - 세영 리첼은 2005년도에 인허가 완료하여 분양가 상한제 적용 안되나, 제일 오투그란데는 분양가 상한제 적용됨.

○ 예상 분양가

   - 예상 분양가 : 평당 580～620만원선.

     (제일 오투그란데의 경우 토지매입비용 및 금융비용 발생하여 전체 토지 매입비가 급증하였으며, 세영 리첼의 경우 선시공후분양으로 건설이자가 급증하여 평당 580～620만원대의 분양가 예상됨)

Ⅴ. 아파트 분양시장 환경 분석

1. 아파트 분양 호재 

○ 공급 부족 현상

   - 2007년 공급한 아파트가 미장동 삼성중공업 1개 사업지 654세대로 공급 부족 현상 발생함.

   - 2008년도 공급 예정 아파트 2개 사업지 1,971세대임.

   - 2009년이후 공급 가능한 아파트 물량이 매년 1개 사업지 정도여서 당분간 공급 부족 현상 지속될 것으로 전망됨.

○ 지역 개발 호재

   - 새만금 특별법 제정(07년 12월 말)으로 새만금 개발 가속화.

   - 비응관광어항 개발

   - 장항선 철도 개통(07년 12월말 예정)

   - 장항대교 완공(08년 12월말 예정)

   - 경제자유구역 추가 지정 추진

○ 기업 투자 유치 활성화

   - 현대중공업 선박블럭 공장 준공 및 군산조선소 착공.

   - 두산인프라코어(주) 군산공장으로 이전(08년)

   - 기타 자동차 부품업체 등 130개 업체 투자 유치로 군산 인구 유입 증가되고 지역경제 활성화 예상됨.

○ 기존 아파트 노후화

   - 군산 나운동 지역 인기 아파트 준공 10년 이상 경과 : 노후화 및 주차난 등으로 새 아파트 이전을 원하는 대기 수요 풍부

   - 1998년부터 2005년까지 지역민 선호도 높은 브랜드 아파트 공급 부재.

○ 롯데마트 개점 효과

   - 2007년 2월 수송택지개발지구내에 롯데마트 개점함.

   - 롯데마트 개점으로 롯데마트에서 거리가 가까운 아파트 단지 위주로 매매가 상승 및 신규 아파트 공급시 분양성 양호함.

2. 군산시 아파트 분양시장 특성 

○ 지역민 관망세

   - 07년 9월부터 분양가상한제가 전국적으로 시행 예정이어서 분양가 인하에 대한 잘못된 기대심리로 일반 서민들 아파트 매수에 주저하며 9월이후 분양하는 아파트 기다림.

○ 투자자 선투자

   - 새만금 개발, 군산 경제자유구역 지정등의 개발 호재 및 현대중공업 군산조선소 착공에 따른 개발 기대감으로 전주, 익산, 수도권 투자자는 2008년 1월부터 8월까지 토지와 아파트에 집중 투자함.

○ 브랜도 선호도 높음

   - 지방업체가 시공한 아파트와 1군업체가 시공한 아파트의 가격차이가 심하며, 브랜드 선호도가 타 지역에 비하여 월등히 높음.

   - 지역민의 브랜드 아파트 선호도가 높은 데다가 2007년 9월이후 분양가 상한제 시행으로 위치가 좋은 지역에 공급이 없어지고 향후 공급될 아파트의 품질 저하가 예상되면서 브랜드가 좋은 아파트에 수요 몰림.

○ 중대형 평형 강세

   - 군산시 공급된 아파트 전용면적 25.7평 이하인 중소형 평형이 88%로 대부분을 차지하였으나, 최근 중대형 평형이 가격 상승률이 높고 주택의 질에 대한 고객의 욕구가 반영되면서 중대형 평형이 강세를 나타냄.

3. 고객 반응 분석 

○ 브랜드 아파트 선호도 심화

   - 지방업체에서 공급하는 아파트는 견본주택 방문객 급감 추세.

   - 선호도 높은 중앙업체 브랜드 아파트 견본주택은 고객 방문 꾸준히 유지됨.

○ 중대형 평형 선호

   - 주택의 질에 대한 욕구가 발현되면서 중대형 평형에 대한 관심도 지속적으로 높아짐.

   - 다만, 분양가격에 대한 부담으로 중형 아파트에 수요가 몰리는 현상 발생함.

○ 건강 트랜드 확산

   - 친환경 아파트 선호

     : 친환경 아파트 선호하여 단지내 조경에 관심이 높아지고, 친환경 자재 사용여부를 꼼꼼히 체크하는 추세임.

   - 조망권 선호

     : 자연환경을 조망할 수 있는 아파트를 중요시하여 앞동을 선호함.

   - 인근 공원있는 아파트 선호

     : 인근에 공원이 있는 아파트를 선호하여 공원과 근접한 아파트 시세가 공원이 없는 아파트 시세보다 매우 높게 형성됨.

   - 편익시설 이용이 편리한 아파트 선호

     : 롯데마트 개점으로 롯데마트 인근에 위치한 아파트 선호함.

4. 결론 

○ 분양가 상한제가 실시되어도 군산시 아파트 신규공급 분양가 가격인하 효과 기대하기 어려움.

   - 2009년 분양 예정인 지곡동 신도 브래뉴의 분양가격이 평당 650만원정도 예상되면서 2007년 분양가격이 가장 높았던 미장동 삼성중공업보다 분양가격이 높음.

○ 분양가 상한제 시행 후 문제점

   - 건설업체 분양가 인하 대신 마이너스 옵션제 시행으로 실제 인하효과 없음.

   - 고급 마감재 사용이 어려워 지므로 아파트 품질이 저하됨.

   - 땅값이 비싼 좋은 위치의 아파트 공급이 어려움.

   - 건설사들 공급부족으로 인해 2～3년후 아파트 가격 급등 초래 가능성 상존.

○ 청약가점제 시행으로 인기지역 아파트 프리미엄 상승 가능성

   - 인기지역 청약이 어려워 짐

   - 실 구매능력 보유자들의 청약 당첨기회 상실됨

   - 신혼부부 등 젊은 층의 청약 당첨확률 희박함

   - 실수요자들의 청약통장 유명무실화로 실수요자들 전매를 통한 아파트 구입으로 인기지역 아파트 프리미엄 상승 가능성 높아짐.

○ 분양가 상승 지속

   - 분양가 상한제 시행하더라도 2009년까지는 분양가 상승 지속 전망됨.

○ 수송지구 아이파크 강력 추천함

   - 현대산업개발이 분양한 아이파크는 수송택지개발지구내 최고의 아파트 입지를 갖추었음.

   - 아이파크는 군산지역에서는 브랜드 선호도가 가장 높으며, 최근 입주를 개시하면서 전주 효자동 아이파크와 함께 전라북도 랜드마크 아파트 자리를 놓고 치열하게 경쟁중임.

   - 아이파크는 아파트 단지 앞에 1만3천여평의 근린공원(공원내에 잔디축구장을 비롯한 각종 체육시설 완비됨)과 롯데마트가 위치하여 공원 프리미엄 및 대형마트 프리미엄 기대됨.(현재도 로얄동의 경우 1천5백만원～2천만원 정도의 프리미엄 형성함)

   - 아이파크 단지 앞쪽은 단독주택지여서 조망권이 침해될 우려가 없어 조망권 프리미엄 기대됨.

   - 전라북도와 군산시가 추진하여 경제자유구역이 추가로 지정되어 향후 1～2년내 군산지역 부동산 폭등 가능성 높음

   - 중도금 60% 무이자 융자 실시로 계약자는 계약금 10%만 있으면 분양계약 체결이 가능하므로 입주때까지 추가 자금부담이 없음.

   - 군산시내 최근 10년동안 브랜드 아파트 공급이 없어 브랜드 아파트 선호하는 대기 수요자 풍부함.

   - 수송지구 아이파크 실용적인 설계로 상품성 우수함

       * 전세대 남향위주 배치로 일조권, 조망권 확보

       * 주민 공동시설 특화(휘트니스센터, 골프연습장 등)로 단지내 건강 라이프 실현

       * 중대형 평형 위주의 고급 아파트

       * 실용적인 평면 구조(슬라브 두께 210mm로 소음 저감, 발코니에 창고형 수납장 설치로 수납공간 풍부)

                      

[칸느(김종창)]

와~ 대단합니다...