재건축 사업의 실재와 응용 (9) - 조합예산안 검토 1

[박재범]

8편의 가 조합의 경우에서 다음 두가지를 아실수 있습니다.

첫째는 악덕업체들이 어떻게 귀중한 우리 조합원들의 돈을 빼가는지 입니다. 다음의 3단계로 이루어 진다고 생각됩니다.

1단계는 사업초기, 즉 아직 조합원들이나 임대의원들이 사업에 대한 이해가 부족한 시기에 부풀린 예산을 총회 안건으로 끼어넣어서 의결을 받습니다. 사실 조합창립총회때 각 예산 항목을 상세히 들여다 보는 조합원은 많지 않고 또 있다고 해도 다른 조합들도 다 그렇다는 식으로 둘러대면 거의 넘어가게 되지요. 그리고 무엇보다 이때의 조합원들의 관심은 조합을 설립하고 조합임원들을 선출하는 것에 온통 쏠려 있어서 부풀린 예산이 쉽게 통과됩니다.

2단계는 실제 업무 진행시기보다 앞선시기에 여러건을 동시에 계약체결하도록 유도하는 것입니다. 이때 용역비는 1단계에서 작업해 놓은 예산안에 거의 엇비슷하게 맞춥니다.
사실 재건축사업의 용역업무내용은 일반인들이 듣기에 생소한 용어로 포장되어 있는 경우가 많습니다. 그러다보니 뭔가 대단한 일을 한다는 생각을 하기 쉽고 또 실제 업무수행시기보다 멀리 있으면 그 내용에 대한 관심이 적어서 설득(??? 사기가 맞을수도...)하기가 쉽겠죠. 게다가 용역입찰금액도 기존 예산안의 범위내에 있으니 나름 타당해보이기도 하구요. 무엇보다 우리나라사람들은 회의가 길어지는 것을 싫어합니다. 한건도 아니고 여러건을 상세히 보려다보면 시간이 길어지고 그럼 "뭐 기존에 잡아논 예산이고 하니 빨리 끝냅시다!!" 하면서 입찰한 업체중에 최저가액 업체로 선정하고는 의결합니다. 그럼 나중에 대의원들은 이사회를 믿고 찬성하고, 조합원총회에서도 "뭐 임대의원들이 잘 했겠지" 하면서 계약서 추인합니다.

3단계는 버티기라고 보면 됩니다. 생각이 있는 조합원들이나 임대의원들이라면 실제 업무수행시에 "속았다"라는 사실을 알게 됩니다. 일단 업무 수행내용이 계약금액정도의 가치가 없구요, 어떤 경우에는 계약업체와 실제 업무수행업체가 다릅니다.

이때 아무리 조합원들이 조합사무소에 몰려가서 때려부술듯이 항의해도 기존계약업체는 꿈쩍도 안합니다. 그리고 소송을 해보아도 계약체결이 된 이상 조합이 불리할 수 밖에 없습니다. 그냥 아까운 내 돈이 지출되는 걸 가슴을 치며 두고 볼 수 밖에 없습니다.

이런 상황은 상상만해도 마음이 답답하시죠. 우리 태평 5구역에서는 이런 일이 있으면 안되기에 제가 매일밤 글을 써서 올려 드립니다.

악덕업체들의 작전이 파악되었으니 이제 대응을 세워야 겠죠?

대응의 첫단계는 조합 예산안이 적절한지에 대한 검토입니다. 적들(악덕업체들)의 작전 1단계가 부풀어진 예산안을 창립총회부터 슬쩍 끼워넣는 것이니까요.

그럼 우리 태평5구역 재건축 조합의 창립총회책자에 수록된 사업비 예산안을 보겠습니다. 사업비 예산안을 보니.... 8편에서 나왔던 석면시리즈가 역시나 보이네요.

- 석면조사 및 농도측정 : 5억원
- 석면철거용역비 : 18억원
- 석면철거감리 : 6억원

합계가 무려 29억원입니다.

(에혀..... 내참.... 아... 정말... )

왜 그러냐구요? 관계법령을 보시죠.

도시 및 주거환경정비법 제29조 9항입니다.
"⑨사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사ㆍ해체ㆍ제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다.  <개정 2017. 8. 9.>"

여기서 사업시행자는 조합입니다. 석면에 관한 모든 업무는 법개정에 의해 시공사의 업무로 편입되었습니다. 정부도 석면관련 용역계약이 부적절하게 부풀려진 금액으로 이루어지는 경우가 많아서 해당 조합원들이 입는 피해가 막심하다는 것을 알기에 이런 조항을 신설한 것입니다. 따라서 2017년 8월 9일 이후에는 석면관련 공사 및 용역은 시공사 공사비에 포함되어지는 것이지 조합이 별도로 예산을 만들어서 용역계약을 체결하는 것이 아닙니다.

정비업체는 무슨 생각으로 시공사가 부담해야하는 석면관련 예산을, 그것도 무려 29억원이나 조합예산에 넣어 놓은 것입니까?
혹시 2017년 8월9일자 도정법 개정을 몰랐다면 문제는 더욱 심각합니다.

계속해서 태평5구역 창립총회 책자에 수록된 사업비 예산안을 보겠습니다.

- 범죄예방대책수립용역비: 18억원

제가 혈압이 좀 있습니다. 뒷 목이 뻣뻣해 지네요. 하지만 냉수한잔하고 이 용역에 대해서 말씀드리겠습니다.

수년전 부산지역 재개발현장에서 10대소녀가 성폭행당하고 살해된채 발견되었습니다. 이 재개발 현장은 막 이주가 진행중이었고 따라서 빈집들이 많았는데 불쌍한 소녀가 이 빈집에 끌려들어가서 그만 변을 당한 것입니다. 이일을 계기로 재개발, 재건축 사업중 이주단계에서 빈집등에서 발생하기 쉬운 범죄에 대한 예방책을 세우라는 법개정이 있었습니다. 그럼 관련 법조항을 보시죠. 도정법 제52조 제5호입니다.

"제52조(사업시행계획서의 작성)
5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책"

즉, 각 조합은 사업시행계획서를 작성할때 정비구역내 범죄취약지역은 어디인지, 또 그곳에 가로등은 몇개 설치하고 CCTV는 몇군데 설치할지, 그리고 범죄발생시 신고체계는 어떻게 할지에 대한 계획서를 작성해서 내라는 것입니다.

여기서 사업시행기간은 주로 이주시작부터 철거시까지가 해당됩니다. 이주가 완료되면 일단 거주자가 없고 철거가 끝나면 시공사들이 자신들의 공사비내에서 펜스치고 관리인력들 상주시킵니다.
대략 6개월정도가 조합측에서 범죄예방대책을 만들어서 시행하는 기간입니다.

범죄예방대책보고서는 대략 2~30페이지정도 작성하면 됩니다. 제가 할 수 있을정도 입니다. 물론 무료지요. 그리고 CCTV는 아무리 고성능이라도 개당 설치비포함 20만원도 되지 않습니다.
그리고 우리나라에는 엄연히 경찰이 존재합니다. 우리 태평5구역도 경찰들이 수시로 순찰하더군요. 만약 경찰력이 부족하다면 월 몇백만원정도면 "S1", "ADT캡스"같은 업체들이 밤새 순찰하고, 문제있으면 경찰에 연락하고, 심지어 CCTV설치에 중앙 감시센터까지 해줍니다.
도정법에도 가로등 더 설치하고 CCTV 더 설치하면 된다고 합니다.

그런데 이런거 하는 예산이 18억원이요????
1억원도 많습니다. 1억원이라도 CCTV 500개 설치할 수 있습니다.

아... 너무 하는데요.

오늘 검토한 내용에서 석면관련예산 29억원은 삭제되어야 하고, 범죄예방대책수립용역비 18억원은 1억원 이내로 줄여도 아무 문제없습니다.

조합원 여러분, 46억원의 예산이 줄어들었습니다. 시공자선정총회 예산에서도 3억 2천만원이 줄었으니 49억 2천만원이 줄었네요.

후... 계속해서 예산안을 검토하면서 그 결과를 알려드리겠습니다.

오늘은 여기까지입니다.

[박서영]

박재범님 정확한 말씀 감사드립니다.
조합원 여러분들 지출 내역에 많은 관심 가져주셨으면합니다.
조합장님 임원진분들 모두가 우리의 재산입니다.
꼼꼼히 체크해주시고 불필요한 비용 중복비용 나가지 않게 처리해주세요.

[김한길]

법 개정 전에 재건축을 하기 위한 전체추정 예산안을 명시해놓은 예산안이고. 추후 매년 정기총회에서
당해년도에 사용할 용역비 예산(안) 사무실 운영비등을 조합원님들의 의결을 받아 집행해야 합니다.
용역 업체 선정은 절차에 의해 진행되므로, 년도별 예산안에 산정되므로 정확한 실사에 의해
업체 용역비를 수정하여 당해 년도 예산안에 올리겠습니다,