부동산양도신고제는 그간 행정편의주의적인 규정이고, 정보화시대에 뒤떨어진 제도라는 등의 지적을 받아오다가 금년 7월 1일부로 폐지되었습니다.
부동산양도신고제 하에서는 양도자가 양도부동산 관련서류(등기부등본 등)와 부동산양도신고서만 제출하면 원칙적으로 관할세무서에서 양도소득세를 계산하여 안내하도록 하였으며, 관할세무서의 안내대로 신고하고 납부한 경우 양도소득세 예정신고를 한 것으로 갈음하도록 하였을 뿐만 아니라 세액공제도 예정신고의 10%가 아닌 15%를 공제했었습니다.
부동산양도신고제는 굳이 양도신고가 아니더라도 부동산양도현황을 파악할 수 있으므로 폐지되어야 한다는 주장이 끊이지 않다가 폐지된 것이며, 향후로는 양도소득세신고를 하여야만 불이익이 없습니다.
양도소득세 예정신고는 양도일의 다음 다음달 말일까지 예정신고를 하거나 이듬해 5월에 확정신고를 하여야 하는데, 예정신고를 할 경우 10%의 세액공제가 가능하고 예정신고를 하지 않은 경우에 관할세무서장은 수시부과를 할 수도 있습니다.
양도소득세에 대하여 전체를 기술하는 것은 거의 불가능하며, 아주 기본적인 양도소득세 계산요령은 전에 직원교육용으로 작성한 내용을 아래에 올리니 참고하시기 바랍니다. (내용중에 별첨 *****표 참조라고 되어 있는 부분의 해당표는 내용이 많아 올리지 못하니 총서나 기타 참고서적을 참고하시기 바라며, 간단한 표의 경우 MS-Word로 작성되어 여기에 올릴경우 표가 없어지므로 그런점을 감안해서 보시기 바랍니다.)
양도소득세의 계산
1. 본 교육의 범위
1.1 양도소득세 계산은 매우 광범위하므로 기본적인 토지·건물의 양도소득세를 중심으로 기본적인 부분만 발췌함.
1.2 법전을 읽어보면 대략적으로 알 수 있는 양도의 정의, 양도 및 취득의 시기 등과 특수한 양도소득세의 계산 등은 생략함.
1.3 양도소득세는 기준시가로 계산하는 방법과 실지거래가액으로 계산하는 방법이 있는데 기준시가로 계산하는 방법 중심으로 정리함.
3.1 토지의 기준시가 계산
1) 양도소득세의 계산에 있어서 토지의 기준시가는 “개별공시지가”를 원칙으로 하고, 개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 금액으로 하며, 지가급등지역은 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 함.
2) 개별공시지가는 1990년 8월 30일에 최초로 고시되었으며, 이후 매년 7월 1일경에 고시되고 있음. 따라서 양도 또는 취득이 개별공시지가 고시일 이전에 이루어 졌는지 이후에 이루어 졌는지에 따라 고시일 이전의 경우에는 전년도 공시지가를 적용함.
3) 1985년 1월 1일 이전에 취득한 토지·건물의 경우 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 의제(“의제취득일”이라 함)함에 유의하여야 함.
4) 1990년 8월 30일 이전에 취득한 토지의 경우 지방세법상 “시가표준액”으로 환산하는데 그 공식을 다음과 같음. (별첨 토지등급표 참조)
1990년1월1일 기준 개별공시지가×취득당시의 시가표준액÷(1990년8월30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액÷2)
3.2 건물의 기준시가 계산
1) 양도소득세의 계산에 있어서 건물의 기준시가는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 국세청장이 고시하는 가액으로 함.
2) 국세청장 고시가액은 2001년부터 고시되기 시작하였으므로 2000년 이전 취득분은 2001년도 고시가액에 건물기준시가 산정기준율을 곱하여 산정함.
3) 건물의 기준시가는 다음과 같이 산정함.
① 건물신축가격×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율=㎡당금액(1,000원 미만 절사)
② 건물신축가격지수는 2002년은 420,000원, 2001년은 400,000원임.
③ 구조지수
번호 구 조 별 지 수
1 통나무조 130
2 철골(철골철근)콘크리트조 120
3 철근콘크리트조, 석조, P.C조, 목구조 100
4 연와조, 시멘트벽돌조, 황토조, 철골조, 스틸하우스조 90
5 보강콘크리트조, 목조 80
6 시멘트벽돌조 60
7 경량철골조 50
8 철파이프조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 30
④ 용도지수 : 별첨표 참조
⑤ 위치지수 : 전년도 개별공시지가를 기준으로 함에 유의
번호 건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가 지 수
1 200,000원 미만 90
2 200,000원 이상∼500,000원 미만 95
3 500,000원 이상∼1,000,000원 미만 100
4 1,000,000원 이상∼5,000,000원 미만 105
5 5,000,000원 이상 110
⑥ 경과연수별 잔가율 : 별첨표 참조
구 분 구 조 별
Ⅰ그룹 통나무조, 철근(철골철근)콘크리트조, 철근콘크리트조, 석조,
P.C조, 목구조의 모든 건물
Ⅱ그룹 연와조, 보강콘크리트조, 시멘트벽돌조, 철골조, 스틸하우스조,
황토조, 목조의 모든 건물
Ⅲ그룹 시멘트블럭조, 경량철골조, 철파이프조, 석회 및 흙벽돌조,
돌담 및 토담조의 모든 건물, 기계식 주차전용빌딩
4) 취득당시 건물기준시가 산정기준율 : 별첨표 참조
3.3 공동주택으로서 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 경우 그에 따름.
4. 취득가액 외의 필요경비 : 일반적인 경우(미등기 양도자산 등은 달리 적용) 취득가액의 3%
5. 장기보유 특별공제(미등기 양도자산 제외)
5.1 보유기간 3년 이상 5년 미만 : 양도차익의 10%
5.2 보유기간 5년 이상 10년 미만 : 양도차익의 15%
5.3 보유기간 10년 이상 : 양도차익의 30%
6. 양도소득세 세율
보유기간이 1년 이상이고, 미등기 양도자산이 아닌 부동산의 양도소득세 세율은 종합소득 기본세율과 동일함.
7. 예정신고납부 세액공제
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에 양도소득세과세표준예정신고 및 납부를 할 경우 산출세액의 10%를 예정신고납부 세액공제로서 세액공제함.
기타 조세특례제한법상의 세액감면 및 세액공제는 생략함.
--------------------- [원본 메세지] ---------------------
예전에 양도신고를 할때는 간단한서류만가지고