드림공인 조폭마누라와 및 2개의 입주권 보유시 양도세 & 둔촌주공(올림픽파크포레온) 입주권 매매시세 알아보기

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

벌써 5월입니다. 천지사방이 연초록 물결로 나댕기기 딱 좋은 계절입니다.

저희 드림공인 중개보조원(이라고 부른다고 혼날라?ㅋㅋ 저희 사장님)님은 근로자의 날이라고 출타하셨습니다.

당당하게 쉰다하여 왜 그러나 했더니 5월 1일 근로자의 날이네요. 헐~~~노는 날은 기가 막히게 챙깁니다.ㅋㅋ

그렇다고 거하게 놀지도 못합니다. 지인 텃밭에 고추모종 심으로 갔습니다. 어둑어둑해질 무렵이면 옷이며 신발이며 흙투성이가 되어 개선장군이 된양 돌아올 겁니다. 부동산 용어로 설명하자면 큰 건 계약하고 기분 좋아 어깨 으쓱해서 들어오는 모양새로 말입니다. 농사가 그리 좋을까요? 주업이라면 또 다르겠죠? 저는 햇볕 쨍쨍 내리쬐는 뙤약볕에서 고생고생하던 부모님 생각이 나서 농사 진짜 싫은데......취미삼아 짓는 농사는 재미있나 봅니다.

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Q1) 1개의 둔촌주공 조합원 입주권을 보유한 자가 둔촌주공 조합원 입주권을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 입주권을 양도시 일시적 2주택 비과세 가능할까요?

A1) 정답부터 말씀드리면 NO~~~입니다.

​조합원 동호수 추첨 이후 동호수가 마음에 안들어 좋은 동호수 매물을 구입하고자 하는 조합원들이 다수 계셨습니다. 뻥뷰, 역세권, 로열동, 로열층 등 동호수를 딱 찍어서 사달라고 서너 분이 사흘들이로 전화를 하셨습니다. 원하는 가격대의 물건이 나오지 않기도 했지만 막가구내로 사달라고 하셔서 난감한 수준이었습니다. 저야 계약하면 좋은 일이지만 둔촌주공 입주권이 있는 상태에서 또 둔촌주공 입주권을 구입하면 관리처분인가 전 주택 상태에서 2년이상 보유했더라도 일시적 2주택 비과세 혜택을 받지 못한다고 말씀드렸습니다. 집 모으기가 취미여서 세금에 관계없이 둘 다 가져갈 생각이라면 구입하시고 아니면 마음에 안드는 기존 입주권을 먼저 팔고 구입하셔야 한다고 했습니다. 좋은 물건 못사면 어떡하냐고 하시는데 가격이 문제지 물건은 (반드시?) 나온다고 생각하기 때문입니다.

소득세법 제89조1항4호에 따르면 둔촌주공 조합원입주권를 비과세 받으려면 1세대1입주권이거나 일시적 2주택자에 해당되어야 하며 입주권은 관리처분인가일 이전에 2년이상 보유한 경우에 해당됩니다.(1세대1주택 비과세 요건 충족)

그러면 2개의 입주권이 동시에 2개의 주택으로 되어 먼저 산 입주권을 3년 이내에 양도하는 경우는 비과세가 가능할까요?

얼핏보면 질문1과 달라보이지만 똑같은 경우입니다.

당시 1입주권 상태에서 입주권을 구입한 경우로 2개의 입주권중 먼저 양도하는 입주권은 비과세 안됩니다.

양도세 중과 유예 규정이 언제까지 존속될지는 모르지만 2개의 입주권 보유자의 경우 입주권 상태에서 양도하면 중과는 안되고 일반과세(양도차익의 6~45%)입니다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

에는 그러하지 아니하다.

​​제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 삭제 <2020. 2. 11.>

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

Q2) 2개의 둔촌주공 조합원 입주권을 보유한 자가 66평 펜트하우스를 분양받아 양도시 비과세 가능할까요?

A2) 입주권 상태에서 양도하던 신축 펜트하우스로 양도하던 2개의 입주권(또는 주택)을 동시에 양도하는 경우로 2개 중에 1개는 양도세 비과세를 못받습니다.

Q3) 1개의 둔촌주공 조합원 입주권을 보유한 자가 1+1(18평+18평 또는 14평+22평)분양을 받아 양도할 경우 비과세 가능할까요?

A3) 나중에 양도하는 1채만 비과세를 적용받습니다.

도시 및 주거환경정비법 제76조7항라목에 의하면

제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.

다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다. 라고 되어 있습니다. 입주권 양도, 양수 시 심사숙고해서 결정할 필요가 있습니다.

제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3.>

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등

4) 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다.

라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에 따른 관리처분계획의 수립기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[법률 제14567호(2017. 2. 8.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항제7호나목4)는 2018년 1월 26일까지 유효함]

★〓둔촌주공(올림픽파크포레온) 베치도-12032세대

★〓둔촌주공(올림픽파크포레온) 동호수 추첨 이후 전체 부동산에 출시된 조합원 입주권 매매 시세

○ 조정대상지역 해제로 둔촌주공 입주권 언제든지 양도 가능

○ 둔촌주공 분양권은 2023.12.15.이후 전매가능(단, 주택법 개정에 의한 2년 실거주의무 폐지되어야 함)

○ 다주택자 양도소득세 중과 없음ㅡ양도차익의 6~45%/ 장기보유특별공제 15년 최대 30%

○ 둔촌주공 조합원 입주권 매수 시 취득세 4.6%(주택 수에 관계없이 동일 세율)

○ 자금조달계획서 제출(6억 이상 제출)/ 증빙제출 안함

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용+(취득세 별도)

○ 총투자금=매매가격+추가부담금▶▶추가부담금은 입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자▶입주 시 일괄정산▶매수비용 4000만원~9000만원 절감 효과

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행, 농협 등 이주비 대출 승계 가능. 은행 상담 요함

○ 2022.12.22.관리처분변경 총회 기준 비례율 120.37%, 조합원분양가 2780만원, 일반분양가 3829만원

○ 추가부담금 및 환급금은 동호수 추첨 이후 개별조합원의 권리가액 및 종후자산 분양가로 산정

#둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

#둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

#둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

#둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

#둔촌주공 50평(134㎥)배정 조합원 입주권 매매시세

#둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

#둔촌주공 18평+18평(39㎡+39㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

#둔촌주공 5호선 상가 매매시세

이상 2023.05.01~02.드림공인 조폭마누라의 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 입주권 매매시세 및 2개의 입주권 보유시 양도세에 대한~~~브리핑이었습니다.

참으로 어려운 입주권 관련 세금입니다. 법조문까지 찾아봤는데 제대로 살명되었는지 모르겠습니다.

참고만 하시고 자세한 것은 세무사무소 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

#둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

#둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

입주권 매도, 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 신한은행(GS주유소) 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311

[조폭마누라]

공지 신한은행 집회시위-2회

조합원님!
우천불구 신한은행에 금리인하를 촉구하는 2차집회 및 시위에 적극 동참해주십시오 !
먼저 지난 집회에 참가하여 주신 조합원 및 대의원님들께 감사드립니다 !

조합원님! 다시 한번 신한은행에 금리인하를 촉구하는
집회 및 시위를 내일 (5.4.) 오전 11시에 신한은행 둔촌동지점앞에서 개최하오니,
적극 동참하여 주시기 바랍니다.

신한은행의 파렴치한 비협조로 인하여 전체 금융기관 이주비 대출이자가 내려가지 못하고 있음을 직시하시어, 신한은행이 아닌 타금융기관에서 대출을 받으신 조합원님도 동참하여 주시길 부탁드립니다.

[조폭마누라]

5월부터는 관철될 때까지 집회 및 시위방법을 변경하여 조합사무실앞에서 모여 신한은행 지점에서의 집회 및 둔촌시장등을 행진하는 가두시위가 전개됩니다.

신한은행은 조합의 강력한 요구와 4.27(목)일 집회에도 불구하고 여전히 비협조적입니다. 어느 때 보다도 조합원님의 단결된 힘을 필요로 합니다.

조합원님 많이 바쁘시겠지만, 이번 5.4(목)일 집회.시위에 적극 동참하여 조합원의 바램이 관철될 수 있도록 전체조합원의 의지를 전달해 주십시요. 내일 11시에 뵙겠습니다. 감사합니다.

23. 05. 03
둔촌주공재건축조합장 박승환

[조폭마누라]

내집이 제일 좋다고 생각하면 최고인데 이게이게 쉽지 않습니다.
작은 평형에서 큰 평형으로,
큰 평형에서 작은 평형으로,
배정 동호수가 마음에 안들어 갈아타고 싶은 분들은 연락주세요.
드림공인 02-478-9800 조폭마누라 010-9133-8705

본문에도 적었지만 집 사기가 취미(?)여서
내 사전에는 절대 집을 파는 일이 없다면 좋은 동호수 추가로 구입하시면 되고,
그게 아니라면
반드시 기존 입주권을 먼저 팔고(전금일 기준) 구입(취득)하셔야 합니다.
2개의 입주권은 일시적 2주택 비과세 해당 안됩니다.

둔촌주공 입주권이 3년 이내에 주택으로 전환되어 일시적 2주택 비과세가 해당될까 기대를 걸어봤는데
역시나 안됩니다. 입주권을 보유한 상태에서 입주권을 구입한거라 투기로 본다는거죠.

유일한 장점이라면,
양도세 중과가 없다는 점입니다.
그래서 관리처분인가 나자마자 구입해서 2년 딱 채우고 매도하시는 분도 있습니다.
단기매매 최고 세율은 피하고 일반과세로 최단기간에 차익을 챙기는 투자의 고수라고 할 수 있는 분입니다.

[조폭마누라]

대체주택으로 구입한 주택이 재건축이 되는 경우 예외로 비과세가 되는 경우도 있는데
이 부분은 어렵기도 하고 사례가 생기면 알아보기로 하겠습니다.