스크랩 공동주택의 연체관리비의 처리

[피닉스]

공동주택의 연체관리비의 처리

부동산 경매에서 공동주택의 연체관리비가 상당한 골치덩어리다.

특히, 상가의 경우에는 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생하여 사전에 현장조사가 필요한 부분이다.

최근 수년간 대법원 판례에 따라 경매 낙찰자는 밀린 관리비 중

공용관리비(일반관리비, 청소비, 승강기유지비, 수선유지비, 화재보험료)의 원금만 부담하면 된다.

전용 관리비(전기료, 수도료, 급탕비, 난방비, TV수신료) 등은 부동산 경매 낙찰자가 부담하는 것이 아니라 입주자 대표회의가 부담해야 한다. 

또 관리비의 소멸시효가 3년이기 때문에 관리비 연체가 3년이 지났는지 확인할 필요도 있다

  -----------------------------------------------------------------------------------------------

  구체적인 내용을 항목별로 살펴보자

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조 및 전 아파트소유자의 특별승계인에게 체납관리비를 승계하도록 한 공동주택관리규약에 대하여 판례는 아파트의 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관하여는 새로 이사간 사람이 승계하여 납부해야 한다는 취지로 판시하고 있다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

관리비 중 특별승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위에 대하여는 판례를 중심으로 알아보자.

1. 공용부분 관리비의 범위(O)

집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는

① 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라,

② 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).

2. 공용부분 관리비에 대한 연체료(× )

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).

3. 일반관리비(O)

일반관리비는 아파트 단지를 관리하는 관리소장 이하 관리직원들의 인건비가 대부분을 차지하고, 이외에 사무용품비, 전기안전관리대행수수료, 통신비, 그 밖의 간접관리비용으로 구성되어 있으므로, 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출되는 비용으로, 공용부분 관리비라고 봄이 상당하다(의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결).

4. 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비(× )

비록 아파트가 중앙집중식 난방방식을 채택하고 있어 난방비가 개별 세대의 사용 여부나 사용량을 불문하고 평형별로 동일 금액이 부과된다 하더라도, 난방은 궁극적으로 개별 세대의 이익을 위하여 제공되는 것일 뿐 집합건물 전체의 유지·관리와는 무관하고, 나아가 피고의 관리비 납입 통지서에도 ‘세대별 난방비’로 표시하고 있으므로, 이는 난방공급방식을 불문하고 전용부분 관리비라 봄이 상당하다(의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결).

5. 소독비(O)

집합건물의 특성상 일시에 건물 전체를 빠짐없이 소독하여야 그 효과가 있을 뿐만 아니라 이는 어느 특정 세대를 위한 것이 아니라 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 필요한 비용이므로, 공용부분 관리비라고 봄이 상당하다(의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결).

6. 유선방송료(× )

비록 아파트 단지의 선로구조상 입주자들이 개별적으로 여러 유선방송업체 중에서 선택하는 것이 곤란하여 아파트단지 전체와 특정 유선방송업체가 일괄적으로 종합계약을 체결한다고 하더라도, 궁극적으로 이는 개별 세대의 이익을 위하여 제공되는 것일 뿐 집합건물 전체의 유지·관리와는 무관하므로, 전용부분 관리비라 봄이 상당하다(의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결).

출처: http://cafe.naver.com/krea/14105

                 토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/