검단신도시 투자분석 자료
부동산시장 특히 인천의 회복기를 기대하면서 지난시간 인천의 전반적인 투자개요를 설명드렸고 이번시간 부터는 각 구역별로 인천의 부동산투자 방향을 설정해 보기로 하겠습니다.그 첫시간으로 검단 신도시를 투자분석 해보겠습니다.
서브프라임 모기지 사태로 내수경기의 침체와 더불어 실물자산인 부동산경기의 침체로 까지 이어진 현재, 국토해양부의 검단 신도시 기본계획 확정 및 승인이 인천쪽 부동산시장에 미치는 영향은 어떨지, 그렇다면 그에따른 동북아의허브-인천 투자자분들의 올바른 투자 접근방법은 무엇인지에 대한 점검을 해보도록 하겠습니다.
09년 2월3일 국토해양부는 07년 중순경 지구 지정된 검단 신도시 1지구 11.2㎦에 대한 개발계획을 확정 및 승인 하였습니다.
검단 신도시는 이미 05년부터 검토되어 오다가 06년 5월 "2020 인천 도시기본계획"에 포함이 되었고 그해 6월 택지개발예정지구로 지구 지정 제안이 이루어 졌습니다.
"2020 인천 도시기본계획"을 토대로 06년 10월 27일 경제정책 조정회의 심의결과 "신도시 개발계획발표"가 있었습니다.
사실 검단 신도시는 정부가 버블세븐을 비롯한 강남 주택가격 안정대책으로 강남 대체 신도시로써 지정한 곳이었습니다.
하지만 검단 신도시가 인천지역 주택가격을 자극하여,자고 일어나니 1억이상이 올라 대규모 계약의 해약사태까지 일어나고 했습니다만 사실상 강남대체 신도시로써의 기능도 기대할 수 없다는 판단이 제기되자 당시 건설교통부 장관이 책임을지고 사임하는 일까지 있었습니다.또한 일부 자치단체의 사전 정보누출로 말썽도 많았엇죠.
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검단신도시 입지도
검단 1신도시는 총 공급가구수 7만7,000가구로 인구 17만7,000명을 수용하며 면적으로도 서구 마전,당하,원당,불로동 일원의 11,2㎢ 로 제2검단신도시와 김포 한강신도시를 접하게돼 15만4,000가구를 공급하므로 수도권남부 최대 신도시 규모인 동탄1,2 신도시의 14만가구를 넘어서는 물량으로 수도권 최대의 신도시가 형성될것이나 기반시설과 인구유입의 생산성을 갖추지 못할경우 이미 주택보급율이 높은 상태에서 과잉공급이 예상되며 투자가치를 낙관적으로 보기도 어려울거라고 생각됩니다.
검단 신도시의 투자가능성을 짚어볼때 몇가지 주안점을 가져본다면 크게 3가지로 요약할 수 있겠습니다.
1. 분양가 경쟁력
2. 중심지역으로의 교통 개발 계획
3. 산업단지 등 직장 수요를 유발할 수 있는 개발 계획
1.분양가 경쟁력
분양가 경쟁력의 외부수요의 추가적인 유입에 대한 검토는 몇 가지로 볼 수 있겠으나, 가장 단순한 것은 우선적으로 분양가 경쟁력으로 볼 수 있겠습니다.
일단 주변일대 주택보급률이 높고, 실제 과잉공급 상태라고 할지라도 분양가 경쟁력만 충분하다면 주변 갈아타기 수요만으로 수요 확보는 충분하기 때문입니다.
또한 분양가 경쟁력이 높다면 주변시세와의 단순 시세차익 확보도 가능한 만큼 청약을 통한 투자가치는 문제가 없겠습니다.
처음 06년 검단 신도시가 발표될때만해도 700만/평일것이라 했는데 올해 승인 확정 발표가 1,000만/평 으로 발표를 하였지만 분양가 상한제의 페지로 1,000만/평이 넘을것으로 예상을 해봅니다.
다음으로 외부 주택수요 유입이 가능한 방안은 중심지역과의 교통 개선입니다. 중심지역 으로의 교통 접근성이 크게 향상된다면,검단 신도시로 유입이 가능한 배후유입권의 넓이가 크게 확대된다고 볼 수가 있습니다.
마지막으로는 추가적인 주택 수요유입을 견인할만한 개발 계획이 있어야겠죠? 예를들어 산업단지 개발이라든지, 대규모 상권형성 이라든지 등은 이른바 직주접근성을 원하는 수요자들의 확보에 중요한 부분이라할 수 있겠습니다.
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특화 구역도
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토지는 주택건설용지 36.8%, 상업·업무용지 5.2%, 지원시설용지 2%, 공원녹지 31.6%, 기타 공공시설용지 24.4%로 배분, 쾌적하고 높은 자족성이 확보됩니다. 특히 도시의 중심기능을 담당할 비스타폴리스(상업·업무 중심지구)가 조성되고 도시지원시설용지에 R&D 벤처단지 등을 유치하며 검단신도시 서측(5km)에 검단지방산업단지(2.2㎢)를 동시에 조성합니다.
2.중심지역으로 교통개발계획
올해2월 국토해양부에서 검단 신도시 개발계획을 승인 및 확정하면서 보도자료를 통해 검단신도시로 인천지하철 1,2호선을 지구내까지 연장하고, 계양역에서는 공항철도와 환승할 수 있도록 하여 서울 및 김포공항과 인천공항에 쉽게 접근할 수 있도록 한다고 밝혔습니다.
도로 확충으로는 김포 한강신도시와 검단 신도시가 함께 이용할 수 있는 광역도로를 개설하여 올림픽도로와 접속될 수 있도록 하고, 신도시 관광수요 확충 및 물류수송 등을 위해 앞으로 건설될 경인운하 인천 또는 김포터미널과 연결하는 방안을 강구할 계획이라고 했습니다.
인천 지하철1호선은 연수구 동춘동과 연수동을 거쳐 문학경기장~인천터미널~예술회관~부평~계양으로 이어지는 인천시의 주노선이입니다.
마지막 정차역인 계양역에서 검단신도시까지 연장한다는 것인데,아직 그 개발시기는 확정되지 않았습니다.
인천지하철 2호선은 2단계에 걸친 개발을 목표로 진행중인데, 1단계는 오류동∼서구청∼주안역∼시청역구간 24km, 2단계는 시청역∼만수동∼남동구청∼남동공단 11.4km 구간이 됩니다.
검단 신도시 개발계획이 발표되면서 이를 추가적으로 검단 4거리까지 연장하는 방안을 추진하고 있으며,2016년까지 2단계까지 완료할 예정입니다.
인천지하철 1호선연장과 2호선개발은 인천지역에서 미개발지역이나 다름없던 서구일대의 교통편의성을 크게 증대시킬 것은 명확하다고 봐야겠지요.
또한 검단 신도시내에 일정부분 외부기업의 이전이 예상되나,주의해야 할 것은 서울로의 접근성입니다.앞서 설명한 대로 검단 1,2신도시는 총 9만가구가 넘고, 이어진 한강 신도시로는 앞으로 추가 분양과 입주가 단계적으로 있어 총6만 가구 정도가 들어섭니다.
따라서 행정타운 이나 특화 복합상권 등의 유입 수요로는 이를 감당할 수 없는 수준입니다.
예를 들어 10만가구가 넘는 분당 신도시도 내부로는 이미 하나의 오피스 권역으로 부를만한 비즈니스 권역이 형성되어 있지만 여전히 많은 거주자들은 서울권으로 출퇴근을 하고 있다는 점을 감안하면 명확해집니다.
현재 파주쪽의 신도시 입주로 강변북로의 출퇴근이 지옥을 방불케 하는데 검단신도시에서 서울쪽으로 출퇴근하는 입주자들의 교통계획을 확충하지 않는한 지옥같은 출퇴근을 감당하면서 입주할 주민이 과연 얼마나될지 미지수 입니다.
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3. 산업단지등 직장 수요 유입 가능한 개발 계획
검단 신도시 주변으로는 검단 산업단지가 조성될 예정되있어 신도시내 기업체가 산업단지로 이전할 수 있도록 장려한다는 계획을 세웠다.서구 오류동 410-243 일대의 220만3,369㎡ 규모로 조성되는 검단산업단지는 1,2차에 걸쳐 조성될 예정이며 1차의 경우 이번달 말께 분양이 이루어질 예정이며 오는 2012년 말까지 조성될 예정이다.현재 검단 신도시내의 기존 공장의 철거로인해 주변의 공장용지와 김포쪽의 공장용지 개발이 활발해지며 문의전화도 꾸준히 온다고 공장전문 중개업소의 얘기도 전해집니다.
하지만 현재 경기침체로 남동공단의 공실이 높아지고 있다는 점, 이미 첨단산업 및 부가가치가 높은산업은 송도 및 청라 등 경제자유구역으로의 이전을 독려하고 있다는 점에서 파급력 있는 기업체의 이전을 기대하기 어렵다고 볼수도 있습니다.
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검단 산업단지 조감도
그동안 교통 소외지역이기도 했던 서구는 인천 지하철 1,2호선 개통으로 그 수급권을 인천시 남부 일대로 크게 확장될 것으로 판단되나, 주요 지하철 거점의 기존단지 가격에 비해 분양가 수준이 오히려 높아 주택 수요가 서구로 집중되기 보다는 오히려 분산되는 효과를 나타낼 것으로 분석됩니다.
도로 확충으로는 김포 한강신도시와 검단 신도시가 함께 이용할 수 있는 광역도로를 개설하여 올림픽도로와 접속될 수 있도록 하고, 신도시 관광 수요 확충 및 물류수송 등을 위해 앞으로 건설될 경인운하 인천 또는 김포 터미널과 연결하는 방안을 강구할 계획이라고 했다.
이와같이 검단 신도시가 인천발전의 한축을 이룰거라는것은 분명한 사실이나 우리가 짚고 넘어가야 될부분은 인천 서북권의 전반적인 개발계획을 염두에두고 청라 신도시와 경인운하,검단 신도시로 이어지는 삼각벨트를 인천아시안게임전 동시개발로 얻어지는 전체적인 동반가치상승을 계산해서 연구를해야 될거라 생각됩니다.또한 아시안게임 주경기장,미디어센터,아시안게임 선수촌아파트 등이 들어설때 가장 낙후되고 미개발지였던 인천서북권은 천지가 요동칠정도로 경천동지한다고 봐야겠지요.검단 신도시가 올해 3월부터 보상이 시작될 예정이며 2010년 분양을 시작될것이며 검단 신도시 2지구 6.9㎢는 올해 상반기 지구지정 및 개발계획을 수립할 게획이라고 국토부에서 발표를 하였습니다.
전체적인 내수경기의 침체속에서 인천개발의 대형호재가 서북쪽으로 편중됬다고 생각해도 과언이 아닙니다.동북아의허브-인천 회원님들께서는 이와같이 대형호재가 겹치는 인천서북권에 많은관심을 가지고 투자방향을 설정해야 될 것이며 또한 정보수집에 정성을 기울여야 될것입니다.다음시간에는 남동쪽의 투자동향을 짚어볼려고 하였는데 서구쪽이 워낙 방대하고 많은분들의 관심이 있기에 검단 신도시를 연계하는 인천서구 투자분석을 해보도록 하겠습니다.
카페지기가 누차에 강조를 하였던 토지쪽 부재지주의 양도소득세 중과부분이 조만간 일반과세가 될거라는 정보가 들어왔습니다.
토지의 양도세가 일반과세로 바뀌게되면 노무현정부의 부동산규제가 전부 해제된다고 봐야겠습니다.항상 말씀드리지만 막상 코앞에 닦쳐서 허둥대지 마시고 차분하게 준비하시어 앞으로 다가올 인천부동산 시장의 회복기를 놓치는일이 없어야 될 것입니다.
부디 인천에서 성투하시는 동북아의허브-인천의 회원님이 되시길 바랍니다.
동북아의허브-인천 카페지기 복 돌 이 드림