부동산 아는 만큼 보인다

부동산 아는 만큼 보인다. - 부동산분야에도 소비유형은 알아야 우리는 합리적인 소비에 대해 익숙하다. 대부분의 소비는 스스로 판단할 때 합리적이라고 생각하고 행동에 옮긴다. 합리적인 소비란 최소 비용으로 최대 만족을 얻을 수 있는 소비를 말한다. 그리고 이 합리적 소비를 위해서 우리는 자신의 소득의 범위 내에서 가장 큰 만족감을 줄 수 있는 재화(또는 용역 포함)가 무엇인지 생각하여 구입하고자 하는 재화에 대해 충분한 정보를 수집하고 꼼꼼한 계획을 세워 소비해야 한다. 더구나 부동산에 대한 소비 행태는 가장 합리적으로 하려할 것이라고 예상한다. 그럼에도 현실은 그렇지 않다. 오히려 부동산 가격이 요동치고 장기 예측이 불가능 하다보니 비합리적인 소비 행태가 더 기승을 부리고 있다. 이런 면에서 소비유형에 대한 고찰이 필요하다. 과소비 과소비 현상은 경제학적으로 볼 때 생산과 고용을 촉진시키는 효과도 있지만 자원의 낭비나 계층간에 위화감을 조성하는 등의 문제점을 드러낸다. 이러한 과소비 현상의 원인은 여러 가지가 있는데, 미시적인 측면에서는 다음과 같은 몇 가지 요인들에 의해 발생한다. 일반적으로 어떤 재화의 소비량은 그 재화의 가격, 관련 재화의 가격 변동, 소비자의 소득 차이, 소비자의 수, 소비자의 기호, 미래에 관한 예측 등에 의해 영향을 받는다. 그런데 여기서 과소비와 관련하여 주목해야 할 것은 소비자 상호간에 발생하는 효과에 대해서이다. 과소비(overconsumption)는 소득보다 더 많은 금액을 상품 구입에 지출하는 경우를 말한다. 과소비는 물가 상승을 자극할 뿐만 아니라 계층간의 위화감을 조성하며, 한탕주의와 물질만능주의를 만연케 한다. 과소비는 그 유형에 따라 부동산 투기 등으로 단기간에 거액의 불로소득을 얻은 졸부들이 내면적인 열등감을 없애기 위해 엄청난 돈을 쓰는 졸부형, 아무리 열심히 일해도 돈을 벌 가망성이 없기 때문에 지출을 늘려버리는 좌절형, 도덕성이 땅에 떨어져 발생하는 도덕 결핍형, 자신의 내면적인 열등감을 물질로 보완하려고 하는 과시형 등으로 분류할 수 있다. 과시효과 (베블린효과) "품위를 유지하려는 압박감에 시달리는 폴리네시아의 추장들은 스스로 음식을 입안에 집어 넣기보다는 차라리 굶어 죽겠다는 의지를 보였다... 프랑스의 어느 왕의 이야기이다.  어느 날 왕의 옥좌에 불이 붙었다. 옥좌를 운반하는 직책을 맡은 시종은 마침 그 자리에 없었다. 왕은 불평 한마디 않고 묵묵히 앉아 있었다. 프랑스 국왕의 신성한 엉덩이는 회복 불가능하게 구어져 버렸다." 위의 두 이야기는 미국의 경제학자 베블린이 <유한계급론>에서 제시한 사례이다. 위의 이야기에서처럼 부자들이 보다 더 큰 집을 선호하고 보다 더 많은 하인을 고용하고 더 비싼 자동차와 가구, 옷을 구입하는 이유는 '자신이 다른 사람과 다르다는 것'을 표현하기 위해서라고 했다. 이러한 현상을 과시효과 혹은 베블린효과라고 한다. 쉽게 말해 과시효과란 소비자들이 뽐내고 싶어서 소비하는 경우를 말하는 것이다. 한 고급 의류 상점에서 1백만원짜리 옷이 하나도 안 팔리고 있었는데, 장난삼아 0을 하나 더 그려 1천만원으로 가격을 올렸더니, 다 팔렸다는 이야기나 학생들이 명품이나 고품 브랜드를 선호하는 것도 과시효과의 예가 될 수 있다. 이와 같이 남들보다 돋보이거나 뽐내 보고 싶은 심리에서 소비하게 될 때 베블린 효과(veblen effect)가 나타난다. 주위 사람들에게 과시하고 으스대기 위하여 몇 천만 원하는 침대를 선뜻 구입하고 몇 억짜리 자동차를 타고 다니는 사람들의 경우가 여기에 해당한다. 사회 심리적으로 볼 때, 갑자기 큰돈을 번 사람들이 주로 이러한 효과를 만들어 낸다고 한다. 한순간에 거부가 된 사람들은 자신의 사회적 열등감을 만회하기 위해 고급 제품들을 닥치는 대로 구입하는 현상을 보이는 것이다. 필요에 의해서라기보다는 장식용으로 클래식 음반을 사 모으거나 금박으로 된 전집류를 구입하는 사람들이 이러한 부류에 속한다. 몇 년 전만 하더라도 척박한 땅에서 겨우 먹고 살 양식이나 마련하던 사람들이 주위의 땅값이 치솟는 바람에 졸부가 된 경우가 많으므로 우리 사회도 이러한 소비 형태가 적지 않을 것으로 보인다. 빠른 근대화 과정에서 또는 개발로 인하여 개발 이익을 향유한 토착지의 지주들이나 땅에 투자하여 부를 쌓은 그들 중 일부는 지금 베블린 효과에 노출되어 있다. 어느 날 갑자기 배부른 사람들이 거드름 피우며 소비하는 행태가 이 유형이다. 밴드왜건효과 (부화뇌동효과, 편승효과) 밴드왜건(bandwagon)이란, 미국 서부 개척 시대에 많은 사람들이 황금을 찾아 서부로 향할 때 사용했던 포장마차를 지칭한다. 다른 사람들이 어떤 상품을 많이 소비한다는 이유만으로 그 상품을 소비하는 것은 마치 다른 사람들이 포장 마차를 타고, 서부로 가니까 나도 포장마차를 타고 서부로 가는 것과 같다고 라이벤스타인(Leibenstein, H.)이 이를 빗대어 밴드왜건효과(bandwagon effect)라고 불렀다고 한다. 여성들의 의상 수요가 좋은 예가 될 수 있다. 어떤 의상이 유행하게 되면, 여성들은 유행에 뒤떨어지지 않기 위해 일제히 그 의상을 구매하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 인기 연예인 목걸이를 하고 나면 즉시 그 제품에 구매력이 배가된다. 많은 사람들이 그 제품을 선호하고 있는 것으로 보아 그것은 틀림없이 가격에 비해 상대적으로 질이 좋을 것이라고 생각하여 자기도 똑같은 제품을 사게 되는 현상을 밴드왜곤 효과(bandwagon effect)라고 한다. 예컨대 부동산과 관련하여 어떤 아파트 단지에서 일부 사람들이 고급 소파를 들여놓고 이웃들에게 자랑하고 다니면 다른 사람들도 이에 질세라 그와 똑같은 것을 들여놓는 경우를 흔히 볼 수 있다. 이는 남이 장에 가니까 자기도 덩달아 가는 일과 같이 주체성을 상실한 결과 생긴 현상으로, 특히 외제가 좋다니까 무조건 선호하는 심리와 무관하지 않다. 이때 이러한 소비자의 심리를 교묘히 이용하여 특정 제품의 과소비를 부추기는 기업의 상술이 작용하고 있음은 물론이다. 친구 따라 강남 가는 제비가 분명 우리 부동산 업계에 많다는 것을 익히 보아온 터다. 스노브효과 (백로효과) 백로효과(白鷺效果,snob effect)는 1950년 하비 레이번슈타인(Harvey Leibenstein)이 처음 사용한 용어로 '다수의 소비자가 구매하는 제품을 꺼리는 구매심리 효과'를 말한다. 다시 말해서, 소비자가 제품을 구매할 때 남과 다른 자신만의 개성을 추구하는 방식으로 의사결정을 내리기 때문에 타인의 사용여부에 따라 구매의도가 감소하는 현상을 설명하는 용어이다. 스노브([snob)란 ' 다른 사람과 구별된 자기 과시적인 패션 스타일'을 말한다. 스노브는 ‘속물, 재물 숭배자’라는 뜻으로 원래는 신사인 체하는 속물을 뜻하지만 패션에서의 스노브는 다른 사람과 구별되려고 값비싼 의상을 입는 자기 과시적인 사람을 말한다. 여피 스타일, 컨템퍼러리룩과 함께 소피스티케이트 스타일에 속한다. 그러나 이들은 도시적인 세련된 멋을 지닌다. 1982년에 《슬론 레인저 핸드북》이라는 책이 출간되었는데 슬론은 런던의 거리 이름으로 그 주변에 거주하는 중상류층 사람들을 슬론 레인저라 하며, 그들의 스노브 의식을 만족시키는 복장을 슬론 레인저 룩(sloane ranger look)이라 한다. 이 책의 출간 이후 그러한 라이프 스타일이 화제를 모으게 되었다. 이들은 수입의 대부분을 옷값으로 쓰고 많은 시간을 자신의 외모를 가꾸는 데 소비하며 의상뿐 아니라 액세서리까지도 최고급만을 고집하는 사람들이다. 이들은 영국의 옛귀족이나 1920년대의 부유층 복장에서 영감을 얻은 레트로 스노브(retro snob) 패션을 즐기는데, 전통적이고 부유한 감각인 진품을 지향하는 것이 특징이다. 스노브 그룹은 사치와 향락만을 추구하는 것 같으나 한편으로는 엘레강스와 댄디즘에 대한 동경, 지성과 새로움에 대한 추구 등으로 인생을 보다 아름답고 풍요롭게 살아가려고 노력하는 사람들이라고도 한다. 스노브효과(snob effect)란, 부화뇌동효과와 정반대의 소비 행태이다. 즉 다른 사람들이 어떤 상품을 많이 소비하기 때문에 자기의 소비를 중단하거나 줄이는 경우를 말한다. 많은 사람들이 어떤 재화를 소유하고 있기 때문에 자기는 그들과 다르다는 것을 보이기 위해 똑같은 것에 대한 소비를 단념하는 경우를 볼 수 있는데, 이러한 스노브 효과에 의해서도 과소비 현상이 초래될 수 있다. 예컨대 많은 사람들이 몇 만 원하는 도자기 세트를 구입하고 있기 때문에 자기는 그들과 다르다는 것을 과시하기 위해 몇 백만 원하는 도자기 세트를 구입하는 경우를 생각해 볼 수 있다. 또 국내에서는 취급하지 않는 명품을 구입하기 위해 해외 원정 쇼핑을 하거나 인터넷 쇼핑 사이트를 찾는 것도 여기에 해당한다. 가끔 아파트 맨 꼭대기 층에 팬트하우스를 만들어 초고가로 분양하는 경우도 이에 해당하는 사례의 일종이다. 그래서 허영에 빠진 까마귀는 까치가 되고자 하고 백로는 뱁새 노는 곳에 가지 않으려 하는가 보다. 충동구매 (감성소비) 소비의 다양화·개성화·분산화 경향이 높아지면서 단순히 좋고 싫음이라는 감성에 따라 선택하는 소비 행동을 뜻한다. 충동구매는 주로 잡지, 문방구, 식품, 악세사리 등과 같은 분야에서 많이 나타나며 기능이나 가격, 품질보다는 디자인이나 기호 등에 의해 대체로 결정된다. 부동산 분야에서는 가격이 고가이다 보니 쉽게 나타나지는 않는다. 다만 재력있는 부자들이 갑자기 마음에 드는 집이나 부동산을 보고 매입을 결정했다면 이에 해당한다. 습관적 소비 소비자가 상품을 구입할 때 가격에는 별로 신경을 쓰지 않고 고정된 습관이나 유행 등에 따라 구매를 결정하는 것이다. 요즘 할인 마트의 등장으로 매주 마다 또는 정기적으로 들릴 때 마다 카트에 한 아름씩 사는 소비 유형이다. 과소비가 발생하는 원인을 여러 측면에서 살펴 보았다. 이는 올바른 소비를 위해 우리가 소비의 유형을 알아야 한다. 베블렌 효과가 주로 일확천금을 얻은 졸부들에게 나타나는 현상인데 반해 스노브 효과는 일반 사람들에게도 종종 나타나는 현상이다. 이처럼 여러 가지 요인의 복합 작용에 의해서 소비자 간에 발생하는 과소비 현상을 살펴보면 고객에 대한 셀링 포인트나 클로징 방법을 찾아내는 데 도움을 얻을 수 있을 것이다. 부동산에 대한 국민의 시각은 예사롭지 않다. 지극히 개인적이며 아전인수 격이다. 이런 의미에서 소비에 대한 비합리적인 유형에 좀더 접근하여 살펴볼 필요가 있다. 이렇게 하지 않을 경우에는 비합리적인 소비가 되고 재화를 구입하고 난 후, 곧바로 후회하는 일도 종종 생겨난다. 과소비, 과시효과, 밴드왜건 효과, 스노브 효과, 충동구매, 습관적 소비 등이 그러한 예에 속한다. 다만 이러한 소비유형에 근거한 대응 전략은 자칫 자신마저도 비합리적 소비형 인간 유형에 동조할 가능성이 있으므로 자기중심을 잃지 않도록 하여야 한다. 2005. 7. 11 구연 최관봉