소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위

[바다와호수]

「주택임대차보호법」상 소액임차인에 대하여는 그 임차주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는지요?

「주택임대차보호법」은 소액임차인의 최우선변제권에 관하여 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있고,

같은 법 제8조 제3항은 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지[垈地]의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제3조 및 제4조는 위 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관하여 규정하고 있습니다. 

  그러므로「주택임대차보호법」상 임차주택의 경매신청 전에 '주택의 인도와 주민등록'의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 있는 것입니다. 

2016년 3월 31일부터 시행된 ｢주택임대차보호법시행령」은 최우선변제권의 범위를

①서울특별시에서는 보증금이 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만원 이하의 범위에서 인정되고

②수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(‘서울특별시’는 제외한다)에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고,

③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원이하의 범위에서 인정되며,

④그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다.

그리고 「수도권정비계획법」 제6조에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 관하여는 같은 법 시행령 제9조에 의한 [별표 1] 에서 규정하고 있는 바, 이를 보면, 서울특별시, 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지는 제외한다.], 의정부시, 구리시, 남양주시[호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다], 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)을 제외한다] 등입니다.

또한 「주택임대차보호법」은 사회경제적 여건을 고려하여 소액임차인의 범위 등에 관하여 계속적인 개정을 거듭해 왔는 바, 개정 법령의 시행 전에 이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정을 적용하게 됩니다(같은 법 시행령 부칙 제2조).


「주택임대차보호법 시행령」에 의한 소액임차인의 최우선변제금액의 변천과정을 살펴보면 다음과 같습니다.

시 기	서울·직할시 또는 광역시(군지역제외)			기 타 지 역
1984.11.~1987.11.30	300만원 이하			200만원 이하
1987.12.1.~1990. 2.18	500만원 이하			400만원 이하
1990.2.19.~1995.10.18	2,000만원 이하 임차인 중 700만원 한도			1,500만원 이하 임차인 중 500만원 한도
1995.10.19.~2001.9.14	3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 한도			2,000만원 이하 임차인 중 800만원 한도
2001.9.15.~2008.8.20	수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역		광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 한도
	4,000만원 이하 임차인 중 1,600만원 한도		3,500만원 이하 임차인 중 1,400만원 한도
2008.8.21.~2010.7.25	6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원 한도		5,000만원 이하 임차인 중 1,700만원 한도	4,000만원 이하 임차인 중 1,400만원 한도
2010. 7. 26.~2013. 12. 31.	서울 특별시	수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	4,000만원 이하 임차인 중 1,400만원 한도
	7,500만원 이하 임차인 중 2,500만원 한도	6,500만원 이하 임차인 중 2,200만원 한도	5,500만원 이하 임차인 중 1,900만원 한도
2014. 1. 1.~현재 31.	서울 특별시	수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	4,500만원 이하 임차인 중 1,500만원 한도
	9,500만원 이하 임차인 중 3,200만원 한도	8,000만원 이하 임차인 중 2,700만원 한도	6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원 한도
2016.3.31.~현재	서울 특별시	수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5,000만원 이하 임차인 중 1,700만원 한도
	1억원 이하 임차인 중 3,400만원 한도	8,000만원 이하 임차인 중 2,700만원 한도	6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원 한도