스크랩 부동산 명심보감 100선

[김연관]

자료출처: 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

 

<1장> 오르는 부동산을 사는 투자 마인드

 

1. 집의 재산적 가치와 귀중성을 깨달아라

 

내 집을 장만하고 재산 증식을 하기 위해선 무엇보다도 집의 재산적 가 치를 깨닫고 실천하는 적극적인 재테크 마인드가 필요하다.

 

2. 재테크를 하고 싶다면 아파트를 사라

 

그저 편히 살 집을 구하는 차원이라면 단독 주택을 살 수도 있다.
하지만 부동산 재테크를 해볼 생각이라면 무조건 아파트를 사라.

 

3. 한 곳에 집착하지 말고 자주 사고 팔아라

 

자주 나는 새가 벌레를 많이 잡듯 이사를 자주 다닐 필요가 있다.
평생 한 곳에서 살 생각하지 말고 돈 주고도 못사는 경험을 쌓아라.

대체로 집을 자주 사고 판 사람들은 부자가 많았고, 평생 집을 사고 판 것 이 한두 번에 불과한 사람은 재산 증식을 이루지 못한 경우가 많았다.
부동산은 오르는 부동산이 있고 오르지 않는 부동산이 있다. 지역적으로도 오르는 곳이 있고 그렇지 못한 곳이 있다. 집을 자주 사고 파는 사람들은 그런 곳이 어디인지 경험적으로 알고 있는 경우가 많다.
자주 부동산을 사고 팔면서 이사하는 사람이 다양한 경험을 갖게 된다. 한 집에서 5년 이상 살지 마라. 새로운 지역, 꿈틀거리는 지역으로 가라.

 

5. 부동산 고객의 3대 근성을 역이용하라

 

상투를 잡는 사람들은 대개 적을 모르고 자기도 모르는 사람들이다.
남들보다 한발 앞서 생각하면서 투자해야 후회할 일이 안 생긴다.

모든 사물은 각자의 고유성질이 있다. 우리나라 부동산 시장도 3대 근성 이 지배를 하고 있다
첫 번째 근성은 들쥐 근성이다.
지역분석, 분양 평수 분석, 당첨 확률 분석, 자금 동원 능력 분석, 수요.공급 분석 등도 하지 않고 단순히 떼돈 벌 것이라는 생각만 가지고 투자를 한다.
선두 들쥐 군단이 ‘묻지마 투매’에 나서면 뒤따라 후발 들쥐 군단이 묻지마 투매에 나선다. 이러다가 부동산 시장이 냉각되면 부동산 값은 하락세로 돌아서면서 지각 들쥐 군단만이 손실을 떠 안게 된다.
두 번째 근성은 벌떼 근성이다.
부동산 시장에 벌떼처럼 모여드는 벌떼군단이 여기저기 나타나 면 부동산 시장도 서서히 햇살이 지고 어둠의 그림자가 밀려오고 있음을 깨달아야 한다.
세 번째 근성은 냄비 근성이다.
빨리 끓고 빨리 식는 냄비 근성에 말려들지 않으려면 최신 정보 와 탁월한 지식이 뒷받침되어야 한다. 이를 위해서는 시중 서점에 나와 있는 부동산 책을 수시로 탐독하고 부단히 관계 기관에서 정보를 입수하는 것이 상책이다.

부동산 투자는 벌떼군단, 냄비군단, 들쥐군단이 시장에 본격적으로 몰려오 면 중장기 투자로 바뀐다. 그러므로 단기 투자는 이들이 몰려들기 전에 사 서는 이들이 몰려오는 위세를 봐가며 파는 것이 유리하고, 중장기 투자는 오래 가지고 있을수록 오르는 부동산만 사들이는 것이 필요하다.

 

7. 빌려 살 때가 있고 빌려서는 안 될 때가 있다

 

대출없이 자기 돈만으로 집을 사기란 좀처럼 힘든 것이 현실이다.
빌려야 할 때와 빌리지 말아야 할 때만 알면 대출은 약이 될 수 있다.

오르는 집을 샀다면 반드시 오르게 되어 있는게 부동산 시장의 철칙이다.
‘때’를 잘 선택하여 과감하게 저지르라. 부동산 경기는 불황 때나 호황 때나 보통 2,3년 되었으면 이제 불황이 끝나고 서서히 부동산 회복기가 찾아오므로 부동산 회복 조짐이 약간씩 보이면 이때 아파트를 담보로 대 출을 받아 구입하면 된다. 부동산 회복기 초기에는 대출을 받아 집을 구하 고, 부동산 호황이 진행중일 때는 아무런 보탬이 안되므로 집사려고 대출 을 받아서는 안된다.

 

10. 과거의 시세에 얽매이지 마라

 

이미 지나가버린 과거의 시세를 가지고 고민해봐야 아무 소용없다.
미래를 염두에 두고 판단을 내리는 사람들이 큰돈을 버는 경우가 많다.

부동산으로 돈 번 사람들은 통크고 결단력이 빠르기 때문에 신속하게 결 정하고 망설임 없이 사고 판다. 그들은 미래를 염두에 두고 결단한다.
부동산은 미래 지향적이다. 값이 오른다는 것은 미래가 있기 때문이다.

 

11. 욕심은 금물, 80%에 만족하라

 

부동산에서 100%의 이익을 보려는 사람은 큰 낭패를 겪게 마련이다.
적당한 이익에 만족하고 떠날 줄 알 때 비로소 돈이 따라다니게 된다.

“천장에서 팔지 말고 바닥에 사지 말라”

 

14. 사람과의 인연을 귀하게 여겨라

 

돈벌게 해주는 인연을 만나는 것은 요행이 아니라 필연이다.
평소 부동산에 관심을 가지는 사람만이 이러한 인연을 만난다.

 

16. 집 팔아 사업하거나 주식 투자하지 마라

 

세상에서 가장 어리석은 사람은 집 팔아 다른 일 벌리는 사람이다.
힘들여 장만한 집을 날리지 말고 집으로 돈 버는 방법을 찾아라.

 

17. 프로가 아닌 아마추어라면 장타를 쳐라

 

산전수전 다 겪은 프로들은 단타 투자로도 큰돈을 벌 수 있다.
하지만 일반인들은 입지를 잘 선택해 장기 투자를 하는 게 좋다.

장타를 계획하고 있는 투자자들은 먼저 입지를 점포 입지 보듯 분석, 검토 하고 돈되는 지역임이 확인되면 이 지역에서 어느 평형이 인기가 있는가 에 초점을 맞춰 사야 한다. 매도 매수시기도 면밀히 검토해서 가장 오르는 시기는 팔지 말고 가장 안 오르는 시기에 팔아야 한다.

 

18. 히딩크식 부동산 투자법을 배워라

 

축구나 부동산이나 기본과 원칙을 중시하면 좋은 결과가 나온다.
승리의 조건은 특출난 그 무엇이 아니라 기본을 지키는 데 있다.

첫째, 3~4년은 투자하라.
분양 당첨되어 팔지 않고 새 아파트에 입주나 세를 놓고 2,3년 후 에 팔면 단기 투자를 하는 것보다 더 큰 차익을 얻을 수 있다.
둘째, 분산 투자를 하라.
부동산 투자도 한 곳에 집중 투자하는 것은 실패할 확률이 성공할 확률보다 높다.
셋째, 멀티플레이어 상품에 투자하라.
부동산의 대표적인 멀티플레이어 상품은 바로 아파트이다. 아파트는 경기에 민감하고 현금화가 손쉬운 점이 장점이며 쉽게 팔 수 있고 쉽게 살 수도 있다.
넷째, 유망 신규 상품에 투자하라.
이미 오를 대로 오른 곳보다는 오를 잠재력이 풍부한 지역에 한발 앞서 투자하고 아파트 투자 붐이 일고 있을 때 상가, 땅 등에 미리 투자하는 지혜가 필요하다.
다섯째, 정보를 수집하고 분석, 응용하라.
부동산 정보는 한 지역에만 국한되지 않는다. 하나의 도시 전체의 흐름이 있고 권역별로 움직이는 가격 흐름도 있다. 이러한 정보를 총망라하여 수집한 가운데 사고 파는 문제를 결정해야 한다.
여섯째, 늘 배워라.
지식은 힘이다. 부동산 역시 투자에 성공하려면 많이 알아야 한다. 현장을 직접 밟고 느껴야 많은 현장 지식을 갖출 수 있다. 그리고 간접지식인 부동산 책을 많이 읽어야 현장을 바로 읽을 수 있다. 풍 부한 부동산 지식은 곧 성공 투자와 직결된다.
일곱째, 창의적으로 대처하라.
풍부한 지식으로 무장하여 남이 가는 길을 가지 않고 보다 색다른 길을 개척해 나가는 적극성이 필요하다.
여덟째, 신념이 있어야 한다.
남따라 장에 가는 것이 아니라 내 갈 길을 가는 것이다.
아홉째, 기본과 원칙에 충실하라

 

 

<2장> 오르는 블루칩 아파트를 노려라

 

1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다

 

분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라.
싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다.

중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된 다. 대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없 이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안 오른다.

 

2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다

 

새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다.
중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다.

 

3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다

 

대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다.
단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다.

규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아 야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다.

 

4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건

 

반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다.
소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다.

첫째, 명당 자리를 골라야 한다.
지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지 방 도시가 그런 곳이다. 좀더 세부적으로는 강남이 명당이다.
주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지 식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지 수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다.
둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다.
학교와 주변 학원을 분석, 검토 후 결정해야 성공한다.
셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다.
규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다.
넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다.
다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다.
여섯째, 최소한 100세대는 되어야 한다.
좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 100세대이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면 분명히 오르는 아파트이다.
5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다.

 

5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라

 

오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다.
오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다.

2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다.
안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안 오르는 지역으로 바뀐다.

 

6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라

 

분양 때 많이 오르는 지역이 있고 입주 때 많이 오르는 지역이 있다.
분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라.

첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라.
지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알수있다.
둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라.
지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다. 단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다.
셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라.

 

7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다.

 

지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라.

개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가격이 뛴다.

 

8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다

 

아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다.
전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라.

아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리 성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다.

 

9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다

 

사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다.
묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라.

지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를 직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이 투자 가치가 있다는 전문가 의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다.
돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환 경, 우수 편익시설, 유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다.

 

11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다

 

어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다.
아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라.

첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다.
후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다.
둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다.
도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다. 이제는 질의 시대가 왔다.
셋째, 역 입구 주변에 있는 동을 골라라.
이러한 동은 수요층이 두터워 가격도 같은 평수에서 가장 높게 형 성되고 있다.
넷째, 놀이터의 위치를 감안해 동을 골라야 한다.
다섯째, 동 주변에 혐오 시설이 있는지를 보고 사라.

 

12. 획일적인 로열층 개념에서 벗어나라

초고층 아파트가 들어서면서 과거의 획일적인 로열층 개념은 깨졌다.
5층, 15층, 20층, 30층 아파트의 로열층은 제각기 다를 수밖에 없다.

첫째, 편리한 층이어야 한다.
둘째, 일조권이 확보되어야 한다.
셋째, 인간은 사방이 가려져 있는 주택을 싫어한다.
넷째, 안전해야 한다.

5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 3층~14층이, 20층 아파트는 16층 이상 20층까지가 로열층이다. 현재 부동산 시장에서 층의 선택 문제는 아 무리 강조해도 지나치지 않다. 자기가 선호하는 층만 고집하지 말고 객관 적으로 로열층으로 평가받는 층을 구하는 것이 좋다.

 

13. 좋은 호수는 행운을 부른다

 

호수는 우리나라 사회에서 우습게 볼 수 없는 변수 중 하나이다.
이왕이면 좋은 호수의 아파트를 사두는게 나중에 큰 힘이 된다.

 

14. 평수를 잘 골라야 돈이 보인다

 

아파트를 사는 데 있어 평수를 고르는 것만큼 사실 어려운 일이 없다.
대형 평수 한 채보다는 중형 평수 두 채를 사는 지혜가 필요하다.

2001년 11월 현재 분양권 평형별 시세 상승률이 10평형대는 14.2%, 20 평형대는 7.3% 30평형대는 13.1%, 40평형대는 2.6%, 50평형대는 1.9%, 60평형대는 2.7%, 80평형대는 1.2%이다.

 

15. 불황에 강한 평수, 호황일 때 상종가를 치는 평수

 

항상 좋거나 항상 나쁜 평수는 없다. 평수는 시기를 타기 때문이다.
불활일 때는 작은 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 힘이 세다.

경기가 좋아지고 부동산 사이클도 성장기에 진입하게 될 때에는 중대형 (30~50평형) 중심으로 투자하는 것이 큰돈이 된다.

 

16. 25평 이하의 지역적 차별화 현상에 주목하라

 

25평 이하는 강남, 강북 할 것 없이 인기를 끌고 있는 스타 평수다.
전세나 월세를 찾는 수요층이 중대형에 비하여 워낙 두텁기 때문이다.

 

17. 주상복합 아파트 분양권은 10평형대를 사라

 

주상복합 아파트는 양면성이 있으므로 투자할 때 매우 조심해야 한다.
일부 좋은 곳, 일부 좋은 세대를 빼놓고는 값이 바닥을 기기 때문이다.

주상복합 아파트의 투자 원칙 :
분양 지역이 도심지나 도심 인근 지역일 것, 용적률이 높으므로 조망권과 일조권이 확보된 것을 선택할 것, 편익 시설이 자체적으로 있거나 주변에 있을 것, 교통난이 문제되므로 도보로 2~5분 거리에 지하철이 있을 것.
평형별 프리미엄과 입주 후 평형별 시세 : 2001년 11월 28일 기준
프리미엄-10평대 14.2%, 30평대 13.1%, 20평대 7.3%, 40평대 2.6%, 50평대 1.9%, 60평대 2.7%, 80평대 분양가 이하 입주시세-10평대 15.7%, 30평대 14.1%, 20평대 9.3%, 40평대 3.3%

 

18. 브랜드가 아파트 가격을 주도한다

 

브랜드를 보고 상품을 사듯 아파트도 브랜드를 보고 사는 세상이다.
브랜드의 아파트 가격 주도는 갈수록 두드러질 것으로 보여진다.

 

19. 서울 집 팔고 수도권 집 사서 돈버는 법

 

서울이 수도권보다 좋긴 하지만 서울에서 계속 허우적거린다면
서울을 접고 과감하게 수도권 지역으로 관심을 돌릴 필요도 있다.

안 오르는 서울 지역에 있는 것보다 오르는 수도권 지역에 투자하는 게 좋을 수도 있다.
첫째, 오르는 지역이어야 한다.
십여 년동안 수도권의 집값 동향을 분석한 결과 어김없이 오르는 지역과 안 오른 지역으로 구분되어 있다. 오를 만한 지역 특징과 안 오르는 지역 특징을 감안하여야 한다.
둘째, 오르는 아파트를 골라야 한다.
셋째, 서울 출퇴근이 손쉬운 곳에 있어야 한다.
넷째, 교육 환경이 비교적 우수한 곳을 택하라.

 

20. 오르는 재건축 아파트를 사들이는 9가지 기준

 

규제가 강화되면서 재건축에 묻지마 투자하면 낭패보기 십상이다.
이럴 때일수록 냉정하고 치밀하게 돈되는 재건축 아파트를 찾아라.

부동산 투자의 기본 원칙은 적은 돈으로 짧은 시간에 큰돈을 버는 것이다.

첫째, 법적으로 재건축 대상인지 검토가 필요하다.
둘째, 채산성을 잘 검토해야 한다.
셋째, 대지 지분이 넓은 곳을 골라야 한다.
넷째, 땅값이 비싼 곳에 투자하라.
다섯째, 용적률이 낮을수록 투자 가치가 있다.
여섯째, 초기 부담이 적게 드는 평수에 투자하라.
일곱째, 사업 추진에 걸림돌이 없어야 한다.
여덟째, 도로가 넓어야 한다.
아홉째, 재건축 아파트도 오르는 시기가 있다.
재건축 아파트는 오르기 직전에 투자하는 것이 대단히 중요하다.
많이 오르는 시점은 추진 위원회 결성 시점과 시공사 선정 시점, 그 리고 사업 계획 승인 시점 등 3단계다. 이중 가장 많이 오르는 시 점은 시공사 선정 시점이다.
따라서 단타의 경우에는 재건축추진위원회 결성 중에 사서 시공사 선정 직후에 팔아야 투자 수익률이 높다. 하지만 장타의 경우 재건 축추진위원회 결성시점이나 조합설립시점에서 새아파트 입주일로부 터 6개월이 지난 시점에서 부동산 경기를 고려해 파는 것이 좋다.

 

21. 재개발 잘 이용하면 적은 돈으로 큰돈 번다

 

재건축이 위축되면서 상대적으로 재개발에 관심이 몰리고 있다.
재개발 구역 지정 전에 사려면 부지런히 좋은 지역을 찾아야 한다.

재개발 투자에서 가장 돈이 적게 드는 시기는 재개발 구역 지정 전 사는 것이다. 재개발 구역 지정 전은 재개발 추진위원회가 발족되어 지역 주민 의 추진위원 대표들을 선출하고 마지막으로 추진위원장을 선출한 후 조합 설립 인가와 지구 지정 작업에 들어간다. 이때는 재개발에 대한 기대감이 아직 크지 않아 값이 비싸지 않다.
재개발추진위원회가 발족되면 투자하는 것이 적은 돈을 투자해 큰돈을 버 는 첩경이다.
서울에서 슬럼화되어 있는 지역은 봉천동, 옥수동, 행당동, 상도동, 공덕 동, 거여동, 한남동, 본동, 노량진동, 흑석동, 미아동, 종암동, 하월곡동 등 이다.

재개발 투자 성공 조건 :
첫째, 돈이 묶이지 않게 투자한다는 철학이 필요하다.
재개발을 하지 않으면 안될 정도로 주거 환경이 열악한 곳이어야 한다. 재개발 구역 지정이 임박했거나 구역 지정이 된 상태일 때 사 면 적은 돈으로 큰 투자 수익을 올릴 수 있다.
둘째, 오를 수 있는 지역이어야 한다.
대도시일 때는 구별로 먼저 아파트 시세를 파악해야 한다.
단지 규모가 큰 지역이 작은 지역보다 투자 폭이 크므로 큰단지를 투자처로 결정해야 한다.
셋째, 개발 전에 사라.
재개발 투자로 가장 큰 돈을 벌려면 구역 지정 전에 구입하는 것이 좋다. 설사 재개발의 시기를 어느 정도 놓쳤다 해도 매력있는 지역 이라면 초기 투자가 약간 부담이 될지라도 사업시행인가 직후에 구 입하면 투자 금액이 묶이지 않는 장점이 있고 머지 않아 이주비가 지급되고 철거가 시작되므로 투자 비용이 적어지는 장점이 있다.
투자자가 파는 시기는 대체로 관리처분단계가 좋다. 관리처분인가전 에는 양도소득세와 관련하여 볼 때 종전 토지로 취급하지만 분양가가 확정되면 실거래 가액으로 인정돼 양도세를 많이 내야 하는 문 제가 있다.
넷째, 평가가 잘 나올 부동산을 사라.
대지를 고를 때도 마을 안쪽보다는 도로에 인접한 곳, 고지대보다 평지, 길쭉한 대지보다는 장방형 혹은 정방형 대지를 골라 사면 평 가액이 높고, 국유지. 시유지보다는 사유지를 택하는 것이 평가에서 유리하다. 입주 후 교통여건도 집값을 상당히 좌우하는 요소이므로 인근 도로 사정을 치밀하게 분석해야 한다.

  

 

<3장> 오르는 목좋은 상가를 확보하라

 

1. 부동산 침체기에 대비해 상가에 투자하라

 

호황기에는 아파트와 대도시의 소규모 택지가 인기를 누린다.
하지만 침체기에는 안정적이고 수익률이 높은 상가가 적격이다.

아파트나 택지를 구입하려면 침체기가 시작된지 1~2년 아니면 늦어도 2년 말쯤에는 사두는 것이 돈이 된다. 왜냐하면 부동산 주기가 3~4년에 한 번씩 오기 때문이다.

 

2. 이런 곳이 오르는 상가이다

 

상권이 발달한 곳의 상가라고 모두 장사가 잘되는 것이 아니다.
같은 상권이더라도 입지가 좋은 상가를 골라야 투자 가치가 높다.

상가는 그 가치가 입지에 있다. 상가 입지 선정은 접근성, 시계성(눈에 보 이는 상태), 주동선, 배후 등 4대 요소를 잘 갖춰야 성공할 수 있다. 4대 요소를 잘 갖춘 곳으로 입지 선정을 하되 재개발, 재건축, 대규모 공장, 대규모 관공서 등의 인근 상가를 물색해야 한다.
이런 입지에서 4대 요소를 두루 갖춘 곳에 약간 돈을 더 주더라도 투자하 면 틀림없이 입점을 하고 되팔더라도 투자액의 2배를 받고도 팔 수 있는 경우가 허다하고 상가 경영을 하더라도 수익률이 매우 높다.
현재 유망 상가 부동산 투자지로는 반포 재건축 아파트 인근 상가, 잠실 재건축 주공.시영 인근 상가, 가락 시영 인근 상가, 고덕 재건축 인근 상가, 개포동 재건축 인근 상가, 1천세대 아파트가 들어설 재개발 단지 인근 상가, 기타 이와 비슷한 단지의 재개발.재건축 아파트 인근 상가들이다.

 

3. 상가 투자로 홈런 날리는 비결

 

쇼핑 거리가 5분 이내의 입지라면 규모 파워가 큰 변수가 된다.
하지만 10분 이상의 거리라면 당연히 거리 파워가 승리한다.

 

4. 중심상업 지역에서 오르는 상가를 사라

 

변두리 상가만 찾지 말고 중심상업 지역에 승부를 걸 필요가 있다.
면밀한 시장 조사를 통해 중앙과 중심에 위치한 상가를 찾아라.

첫째, 중앙에 자리를 잡아라.
둘째, 중심에 자리를 잡아라.
시장 중앙은 지역적 거리 개념에서 출발한 것이지만 중심은 이미 상가가 형성된 곳에서 가장 장사가 잘 돼 고객들이 몰려든 곳을 말 한다.
상가를 구입할 때는 면밀한 시장 조사와 분석을 통하여 돈을 더 주 더라도 중심 자리에 입점하는 것이 상책이다.
중심상가 어느 곳엔가 임대를 얻거나 아니면 임시 종업원으로 있으 면서 기회를 노리고 있다가 기회가 오면 즉시 계약하는 것이 가장 빠른 길이다.
셋째, 고객을 끌어당기는 업종이 있는 쪽에 자리잡아라.
반드시 고객을 끌어당기는 상가 옆에 임대를 얻거나 상가를 사야 돈이 된다.
넷째, 배후가 큰 쪽에 있어야 한다.
다섯째, 주차하기 양호한 곳에 고객이 몰린다.

 

5. 로드 상가에 돈이 몰린다

 

주5일 근무제의 확산으로 여행을 즐기려는 사람들이 늘어나고 있다.
로드 상가는 도시에서 관광지로 가는 길목에 자리잡고 있어야 한다.

첫째, 주요 도시에서 주요 관광지로 가는 길목에 자리잡아야 한다.
평판이 좋은 길, 사람들이 주로 몰려가는 길에 상가를 잡으면 장사가 잘될 수밖에 없다.
둘째, 같은 길이라도 어느 쪽에 상가가 있느냐에 따라 매상이 달라진다.
출발하는 쪽보다는 되돌아가는 쪽에 자리잡은 상가가 잘되는 상가 이다.
셋째, 주차 공간이 잘되어 있는 곳이 좋다.
넷째, 상가 대지 면적은 100평 이상 300평 규모가 좋다.
다섯째, 길게 많이 모여 있으면 좋다.
여섯째, 기존 점포의 데이터를 이용해야 한다.
점포를 구입하기 전 시장조사를 할 때는 선입감을 배제하고 객관적 으로 해야 한다. 기존 점포의 데이터를 최대한 다각도로 알아보아야 한다. 적어도 1주일에 평일, 휴일로 나눠 오후부터 시간대별로 고객 조사를 해야 한다. 또한 출발지에서 관광지 중간부터 오고 가면서 조사해야 하고, 도로를 중심으로 양쪽 모두 조사해야 한다. 이처럼 데이터에 의거해 입지를 고를 때 후회가 없다.
일곱째, 상권 거리는 4~6㎞이다.
여덟째, 고객의 눈을 사로잡아야 한다.
로드상가는 고객의 눈을 자로잡을 수 있는 야간의 아름다움을 창조 해야 한다. 대낮에는 밝으면서도 눈에 띄는 색상을 배치해야 한다.

 

6. 테마 상가를 제대로 고르는 6가지 방법

 

활성화가 되느냐 안 되느냐에 따라 테마 상가의 운명이 결정된다.
리스크가 큰 편이므로 잘되는 기존 상가를 약간 비싸도 사는 게 낫다.

첫째, 분양 상가에 투자할 경우에는 전문가의 말을 따라야 한다.
입지나 상권 등에 대한 검증없이 무모하게 신문 광고만을 믿고 분양을 받게 되면 실패할 확률이 높다.
둘째, 약간 비싸도 기존 상가를 사는 게 낫다.
테마 상가는 상권이 대체로 광범위하다. 그래서 상가 입지를 보는 안목이 없는 보통 사람들은 분양 상가를 택할 경우 십중팔구 실패 한다. 따라서 실패하지 않으려면 기존 테마 상가를 사는 것이 안정 적이다.
살아있는 상가가 될지 죽은 상가가 될지 알 수가 없는 분양 상가에 투자하는 것보다 기존에 활성화된 상가를 사는 것이 안정적 투자이 기 때문에 상가로 부자가 된 사람들은 분양 상가보다 기존 상가를 더 선호한다.
셋째, 테마 상가를 경영할 전문가가 있는지 여부를 보라.
넷째, 전문성을 방해하는 것들이 인근에 없애야 한다.
유사한 테마 상가가 인근에 있는지 여부에 대해 철저히 시장조사를 해야 한다.
다섯째, 성장 업종이 입점해 있는지 검토하라.
테마 상가가 살 것인가 죽을 것인가는 어느 업종을 유치했느냐에 따라 성패가 좌우된다.
여섯째, 큰 상가가 고객을 더 많이 부른다.
테마 상가 빌딩은 좀 복잡한 계산을 해보고 구입해야 한다. 상가 빌딩이 집중적으로 모여 있는 곳은 빌딩끼리 고객 끌기 경쟁이 치열 하기 때문이다. 상가 대 상가 싸움에선 큰 상가가 이긴다.

 

7. 상가주택 투자로 큰돈 버는 6가지 방법

 

상가 주택은 번성하는 지역의 중심 사거리에 있는 것을 사야 한다.
거기에다 임대가 비율이 매매가의 60% 이상이라면 비싸도 사들여라.

첫째, 상가 주택을 볼 때는 철저히 입지 중심으로 보라.
상가 주택이 쓸모있게 건축되어 있느냐는 나중 문제고 오로지 입지만 좋으면 건물이 낡고 잘못 지어져 있어도 문제가 안 된다.
둘째, 고객이 파리 떼처럼 모인 곳을 사라.
유동 고객이 많이 오가는 곳, 대규모 고밀도 지구가 인근에 있는 곳 이 바로 고객이 몰리는 곳이다.
셋째, 인구가 늘고 있는 지역의 상가 주택을 구하라.
대규모 택지개발지역을 중심으로 상가 주택을 건축하거나 사는 것 이 큰 돈이 된다.
넷째, 마을 첫 입구나 중심 사거리에 있는 것을 사라.
시내 쪽에서 볼 때 마을 첫 입구에 자리 잡은 상가 주택은 마을 사 람들이 모두 지나가야 하므로 고객의 주목을 받게 되고 고객이 상 품을 사는 데 아주 편리하다. 상가주택을 살 경우 마을 첫 입구에 있으면 주저치 말고 사라.
마을의 중심부에 위치한 주통로 상가 주택이라면 마을 동서남북에 서 상가를 이용하기 편리해 이용률이 가장 높게 나타난다.
다섯째, 7평 정도는 되는 상가 주택을 사라.
실평수 7평 정도는 소규모 상가를 하는 데 표준이 되는 평수다. 7평 정도면 어느 업종이든 가능하기 때문에 지역에 따라, 장사하려는 사람에 따라 업종 선택이 비교적 자유로울 수 있다.
여섯째, 매매가와 임대료 비율이 높은 곳을 산다.
상가 주택을 구입할 때 제일 먼저 분석 검토할 사항은 매매가와 임 대료의 비율이다. 통상적으로 임대가 비율이 매매가의 60% 이상은 되어야 좋은 상가 주택이라고 할 수 있다.

 

8. 절대로 사지 않아야 할 상가의 6가지 유형

 

상가 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어가는 상가인지 결정하라.
전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여놓을 생각도 하지 마라.

첫째, 죽은 상가는 사지 말아야 한다.
상가 전체, 시장 전체, 백화점 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어 가고 있는 상가인지를 진단하고 계약 여부를 결정해야 한다.
상가를 살 때나 임대로 들어 갈 때, 전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여 놓을 생각을 말라.
큰 시장이더라도 장사가 안 되기 시작하면 미련없이 상가를 팔고 떠나야 한다. 반대로 상가가 잘되는 곳은 머뭇거리지 말고 상가를 구입해야 투자가로서 성공할 수 있다.
둘째, 자주 바뀌는 상가는 절대로 사지않아야 한다.
1년, 2년, 3년에 한 번씩 바뀌는 상가는 사서도 안되고 임대를 얻 어서도 안된다. ‘자주’라는 범주에 속하는 상가는 분명 입지가 명당이 아니기 때문에 생긴 현상이다.
입지를 볼 줄 모르는 사람일수록 공인중개사들에게 얼마나 자주 바뀐 상가인지를 확인해 보는 자세가 필요하다. 1,2년 사이에 임차인 이 바뀌는 상가라면 아무리 주변 시세보다 쌀지라도 구입해서는 안 된다.
셋째, 고객이 적은 곳은 과감히 발길을 돌려라.
고객의 발길이 편하게 가는 길목에 있는 곳이어야 1등 상가이다. 한 발 차이로 붐비는 상가와 파리 날리는 상가로 나눠진다.
사고자 하는 상가에 대한 시장 조사는 평일과 토요일, 일요일의 3 단계에 걸쳐서, 그리고 업종과 관련지어 최소한 2주일은 꾸준히 하라. 자기가 하고자 하는 업종과 무관한 아주 일반적 입장에서 시장 조사를 하라. 또한 관련 고객과 비관련 업종 고객을 종합적으로 분석해 상가 입지의 유망 여부를 판단하는 것이 좋다.
고객 조사 방법은 상가 앞과 옆, 뒤로 다니는 고객을 중심으로 시간 별로 조사하되 업종을 이용하는 시간대를 보고 조사해야 한다.
걸어가는 사람만을 조사하는 방법과 지나가는 차량을 조사하여 합계를 내는 식의 방법을 복합적으로 채택해야 한다. 중대형 아파트 단지에 사는 사람들이 아파트 단지 정문까지도 걷지 않고 차를 이 용하는 경우가 허다하기 때문이다.
넷째, 맞은 편에 상가가 없으면 쳐다보지도 말라.
시내 상가가 흥청거리는 곳을 보면 양쪽이 모두 잘되는 경우이다.
고객이 많이 밀착되어 몰려다니면 살아 있는 고객 파워가 되어 상 품 매출이 배로 된다.
다섯째, 가파른 언덕배기에 있는 상가에 가지 마라.
위치 좋은 상대 점포보다 아무리 값싸게 상품을 팔고 서비스를 잘 해도 고객이 기피한다.
여섯째, 후진 곳과 외진 곳을 피하라.
노력해서 될 일이 있고 노력해도 안 되는 일이 있다는 것을 명심해 야 한다. 장사는 결코 의욕만으로 되는 것이 아니다.

 

9. 아파트 상가가 돈이 되지 않는 4가지 이유

 

아파트 상가를 사면서도 묻지마 투자를 하는 사람들이 많이 있다.
상가 분양 팀의 말만 믿고 거액을 투자했다가는 쪽박차기 십상이다.

첫째, 독립 상가가 아니기 때문이다.
지금은 모든 분야에서 전문성이 요구되는 시대이다. 어정쩡한 상가 는 상가다운 상가로 인정을 못받아 결국 죽은 상가로 전락한다.
둘째, 상가의 생명인 접근성이 어렵기 때문이다.
셋째, 눈에 잘 띄지 않기 때문이다.
넷째, 고정 고객이 이용하는 한계성이 명확하기 때문이다.
고정고객으로 마케팅 전략을 세워야 하는 경우라면 30평대 이하의 가구 수가 최소한 1천 가구는 넘어야 한다. 30평대 이하는 평균적 으로 보면 동네에서 상품을 구입하는 습관을 가지고 있다. 경제수준 이 높은 지역은 대형 쇼핑센터에서 장을 보는 경향도 있지만 도로 변에 위치하여 유동 인구가 많이 지나다니는 곳에 자리잡아야 활성 화가 될 수 있다.

아파트 상가는 시공사나 재건축 조합, 재개발 조합에서 땅의 효용성을 극 대화하기 위한 대안으로 나온 산물이기 때문에 실수요자나 투자자가 처음 부터 그 몫을 다 안고 가는 잘못된 투자이다. 따라서 특별한 경우를 빼놓고 아파트 상가 투자는 안하는 것이 상책임을 강조하고 싶다.

 

10. 아파트 상가의 운명은 평수와 가구수가 좌우한다

 

아파트 상가 투자는 성공할 확률보다 실패할 확률이 더 놓다.
입주 가구 1천 가구, 중소형 가구가 300가구 이하라면 사지 마라.

아파트에 입주한 고객의 유형을 분석해 보고 아파트 상가 구입 문제를 검 토해야 낭패를 당하지 않는다. 우선 단지내의 가구 수를 분석할 때 철저히 평형별로 한다. 평형에 따라서 단지 내 상가를 이용하는 고객과 이용하지 않는 고객으로 나눠진다.
중대형 평수 중에서 대형 평수가 많으면 더욱 상가가 안된다. 대도시에 있는 아파트 상가일수록 단지 내 상가 이용도가 낮다.

 

11. 단지 내 상가를 제대로 고르는 6가지 방법

 

아파트 상가는 파워가 강하지 않기 때문에 더더욱 신중해야 한다.
아무 생각없이 덜컥 아파트 상가를 차렸다가는 문닫기 십상이다.

첫째, 500세대 이상 아파트 단지 내 상가를 골라야 한다.
둘째, 중심상업지역이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라.
셋째, 대형 쇼핑센터, 재래시장이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라.
넷째, 주민의 필수 상품으로 적합한 상가를 택하라.
학원, 편의점, 약국, 병원, 미장원, 이발소, 중개사무소, 목욕탕, 세탁소, 레저스포츠센터, 문방구, 서점, 반찬전문점, 음식점 등에 적합 한 입지를 택하면 성공할 수 있다.
다섯째, 아파트 가구 당 상가 평수가 0.5평을 넘으면 사지 마라.
여섯째, 아파트 단지에 문이 여러개 있는 상가는 사지 마라.
가능하면 정문만 있는 단지 내 상가를 사면 그만큼 성공 가능성이 크다.

 

12. 대도시 근교 상가에는 투자하지 마라

 

퇴직 이후 서울 근교에 음식점 등을 차리는 사람들이 부쩍 많아졌다.
하지만 대도시 근교에는 고객이 뜸해 자칫하면 큰 낭패를 보기 쉽다.

첫째, 서울시 근교에는 고객이 잘 가지 않는다.
손님을 접대하거나 식구들을 데리고 오기가 너무 가깝다 보니 오히려 꺼려지는 것이다.서울에서 자가용으로 30분 거리 혹은 1시간 거 리 이내가 시원한 바람도 쐴 수있고 드라이브도 할 수 있고 고객 접대도 공들인 기분도 나는 등 좋다.
하지만 서울 외곽지역은 숲이 우거진 것을 제외하고는 고객이 호감 을 갖기에는 맞지 않다. 양평, 가평, 청평, 춘천가도를 중심으로 서울 사람들이 붐비는 이유를 들여다보면 쉽게 알 것이다.
둘째, 등산코스 길목이어야 한다.
서울 외곽지역에서 음식점을 하려면 적어도 서울 사람들이 주로 이용하는 등산코스 주 통로에 자리를 잡고 있어야 한다.
셋째, 눈에 잘 띄지 않는다.
먹는 장사가 잘되려면 도로에서 눈에 잘 띄어야 한다.

 

13. 상가는 층에 따라 수익률이 다르다.

 

같은 상가 안에서도 층마다 투자 금액 대비 수익률이 제각기 다르다.
1층의 수익률이 가장 높고, 지하 1층의 수익률은 3층과 비슷하다.

대부분의 상가 빌딩에 임차하거나 어느층을 구입할 경우 매입 시는 임대 보증금이 매매가의 50% 이상 되어야 돈버는 부동산이다. 매매가의 절반 이 임대료로 채워지지 않으면 투자 매력이 별로 없다.
매매가 대비 임대 비율이 가장 높은 층은 1층이다. 통계적으로도 1층의 수익률은 2층의 수익률에 비해 100% 정도 더 높다는 것이 일반적인 평가 다. 따라서 빌딩 상가에 투자할 때는 소유든 임대든 1층에 투자하는 것이 유리하다.
지하 1층이 좋은 곳은 중심 상업지나 대규모 시장이 있는 곳이고 나쁜 곳 은 소규모 빌딩이다. 3층 이상, 지하1층 상가 등은 과학적인 시장 조사를 통해 신중히 선택해야 한다. 지하 2층은 큰 시장이나 대규모 빌딩이 군락 을 이루고 있는 곳에 있을 때 그 가치가 십분 발휘될 수 있으나 그런 특 수 상황이 아니라면 선택에 주의해야 할 것이다.

14. 상가 투자로 부자된 사람들의 상가 경영 5가지 원칙

상가 경영을 제대로 하지 않으면 좋은 입지의 상가도 죽을 수 있다.
어떤 업종을 입점시킬지, 어떤 임차인을 구할지 원칙을 가져야 한다.

좋은 상가 터를 사는 것 못지않게 중요한 것이 상가 경영이다.
첫째, 입지와 업종이 궁합이 맞아야 한다.
비싼 상가가 되려면 입지가 가장 중요하지만 아무리 입지가 좋아도 업종과 입지와의 궁합이 맞지 않으면 좋은 상가가 될 수 없다.
둘째, 점원과 사장 간의 궁합도 잘 맞아야 한다.
점원과 사장 간에 서로 생각이 달라 손발이 맞지 않으면 고객을 끌 수 없을 뿐만 아니라 오히려 고객을 쫓아내게 된다. 점원 선발에서 부터 엄격한 기준을 가져야 한다.
셋째, 업종과 종업원 간의 궁합도 잘 맞아야 한다.
점원 선발시 반드시 업종에 대한 호감을 가진 사람을 선발해야 한 다.
넷째, 뜨지 않는 상품을 가지고 장사하려는 임차인은 입점시키지 말아야 한다.
이미 사양길에 들어선 업종을 하겠다면 아무리 능력있는 세입자라도 계약하지 않아야 한다. 적자 경영으로 임대료도 못낼 확률이 높 기때문이다. 부자들은 이러한 원칙에 근거해 매몰찬 결정을 내린다.
하지만 보통 사람들은‘임대료만 많이 주면 OK'라는 마인드를 가지 고 있어 결국 살릴 수 있는 곳도 못 살리고 결과적으로 수년이 경 과된 후에는 임대료나 매매가에서 선진 경영 마인드가 있는 부자들 을 절대로 따라가지 못한다.
다섯째, 임차주가 자기의 취향과 능력에 맞는 사업을 하려는지 분석한다.
보통 사람들은 세입자의 취향과 능력을 고려하지 않고 상가 임대를 놓는다. 하지만 상가로 부자 된 사람들은 이점을 반드시 고려한다.
사실 임차하려는 사람이 단지 요즘 돈버는 업종이라는 사실 하나만 가지고 장사를 하려 한다면 치열한 경쟁에서 점원 관리가 안되고 더구나 고객 관리가 안 된다는 것이 부자들의 철칙이다. 때문에 이 점을 확인하고 상가를 놓아야 오르는 상가가 된다.
상가로 부자 된 사람들은 입지에 따라 어떤 업종을 입점시켜야 되 는가를 알고 그것을 잘 경영할 수 있는 임차인을 구한다. 그들은 결 코 일반인처럼 주먹구구식으로 상가 임대 사업을 하지 않고 이러한 원칙하에서 임대 상가를 독특하게 경영해서 상가 임대에 성공해 큰 돈을 번다.

 

15. 이런 사람에게는 상가 임대 절대로 놓지 마라

 

장사꾼 기질이 있는 사람을 까다롭게 선별하여 계약 여부를 결정하라.
초보 장사꾼, 업종에 대한 전문성이 없는 장사꾼은 절대 받지 마라.

상가 경영의 핵심은 어떤 사람에게 상가 임대를 주느냐 하는 데 달려있다.
첫째, 장사에 번번이 실패만 한 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
장사꾼 기질이 있느냐 없느냐를 상담 후 계약 여부를 결정한다.
세입자와 꼼꼼히 상담을 하면서 세입자가 성공할 수 있는 가를 판 단해 본다. 상가의 가치를 올려놓고 팔아야 비싸게 팔 수 있기 때문 에 결코 소홀히 할 수 없는 중요한 일이다.
둘째, 초보 장사꾼에게는 임대를 놓지 않는다.
장사는 20대 후반기에서 30대 초에 시작해야 성공한다. 그것도 최소한 한 길로 10년 이상 잔뼈가 굵어야 한다.
셋째, 취향이나 능력과 무관한 업종을 하려는 사람에게 임대하지 않는다.
자기 능력에 맞고 취향에 맞아야 전문화나 차별화도 가능하고 나아 가 임차인이 돈도 많이 벌 수가 있으며 이것이 결국 상가 가치를 높게 한다.
넷째, 이혼한 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
가정이 흔들린 채 장사를 하는 사람은 장사에 전력투구하지 못한다.
다섯째, 한물간 업종을 하겠다면 실패한 장사꾼으로 본다.
여섯째, 자주 옮기는 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
자주 임대를 옮기는 사람은 늘 불안하고 불만에 가득찬 사람들이기 쉽다. 이상이 큰 사람은 현실을 무시하고 쉽게 싫증을 느낀다. 그래 서 고객이 차츰 확보되는 시점에서 장소를 옮기려 하기 때문에 장 사로 큰돈 벌기가 좀처럼 쉽지 않다. 이런 유형의 임차인과 인연을 맺으면 상가의 가치가 뜨는 것이 아니라 가라앉는다.

 

16. 문외한이 실수 없이 오르는 상가를 사는 법

 

상가는 다른 부동산과 달리 노출된 가격이 없는 대신 권리금이 있다.
권리금이 많으면 좋은 상가라는 것만 기억해도 실수없이 살 수 있다.

상가는 입지 사업이다. 입지 사업이란 장소가 상가의 생명이란 뜻이다.
입지 보는 법을 몰라도 성공할 수 있는 방법 :
분양 받는 상가를 사지 않는다. 상가 분양은 단독주택, 아파트가 건설되고 있는 지역이라 아직 장사를 해본 적이 없으므로 상가가 잘 될지 안 될지 모르기 때문이다. 즉, 가상 시뮬레이션을 가지고 판단하는 것은 대단히 위 험한 판단일 수 있으므로 낭패를 피하기 위해 분양을 받지 않는다.
입지 값을 가장 정확히 알 수 있는 것은 바로 상가 권리금이다. 상가는 다 른 부동산과 달리 권리금이 있는 부동산이므로 권리금이 얼마쯤 거래되고 있느냐를 알아내기만 하면 분명 돈이 벌리는 상가 부동산을 살 수 있을 것이다.

 

17. 상가 권리금 문제에 소홀하면 큰 낭패본다

 

권리금에 대해서 잘 모르면 분쟁에 휘말려 큰 손해를 볼 수 있다.
법률적인 사항을 평소에 숙지해서 권리금 문제를 원천 봉쇄하자.

권리금은 통상적으로 비정상적으로 임차인끼리 주고받는 일종의 자릿세다. 권리금은 통상 보증금 범위에서 형성되지만 최근의 현황을 보면 이미 보증금의 한계를 넘어섰고 어떤 경우는 보증금의 2~3배까지 치솟고 있다.

 

<4장> 오르는 금싸라기 토지를 구입하라

 

1. 땅 부자들은 삼승 법칙을 먹고 산다

 

개발 발표, 착공, 완공의 3단계 과정에선 어김없이 땅값이 오른다.
이런 부동산을 사되 크고 주목받는 것을 사야 큰 폭 상승이 가능하다.

2. 용도 변경이 가능한 지역의 땅을 사라

용도 변경이 될 가능성이 있으면 웃돈을 더 주고라도 사야 한다.
다만 장차 값이 올라갈 수 있는 용도 변경 가능성이 높은 땅을 사라.

현재는 준주거 지역이지만 머지 않아 상업지역으로 바뀔 가능성이 있는 땅을 구입하면 분명 오른다. 만일 준주거 지역이 마치 시장통처럼 되어 있 다면 틀림없이 상업 지역으로 머지않아 용도 변경이 시행될 것이다.

 

3. 반드시 실수요자가 대다수인 땅만 사라

 

대다수가 필요로 하는 땅은 수요층이 두터워 가격 상승이 에상된다.
소수가 필요로 하는 땅은 수요층이 얇아 오를 가능성이 희박하다.

대다수가 필요로하는 땅은 주거용지, 상업용지, 공업용지, 농업용지, 관광 용지다. 이런 용지 중에서도 도시 내에 있는 용지나 도시 근교에 있는 땅 이 주로 실수요자가 찾고있는 땅들이다.
실수요자는 대체로 소규모 땅을 찾는다. 당장 집을 지을 곳, 당장 상가를 지어 장사를 시작할 수 있는 곳 등을 찾는다.
약간 멀리보며 투자해도 무방한 곳은 대도시 근교의 논이다. 언젠가는 다른 용지로 바뀔 가능성이 높기 때문이다. 유의할 것은 기업체나 지방자치 단체, 정부가 필요로 하는 땅도 수요자가 있는 땅임에는 틀림없으나 이 경 우는 보통 사람들이 노리는 부동산이 아니므로 실수요자가 필요로 하는 땅이 아니라는 점이다.

 

4. 싼게 비지떡이라는 사실을 명심하라

 

부동산 투자에 능한 사람들은 실수요자들이 필요로 하는 땅만을 산다.
실수요자들은 싼 땅을 찾지 않고 비싼 땅만 찾는다는 것을 명심하라.

부자들은 대도시 인근지역의 택지개발 가능지역, 대도시내 실수요자들이 찾는 주택지, 상업용지, 빌딩용지, 아파트용지 등만 골라서 사들인다. 때문 에 부자들은 개발 시점만 기다리고 있다가 막상 개발되면 떼돈을 번다.

 

5. 반드시 목적에 적합한 땅만 사라

 

목적에 맞는 땅을 산다면 일차적으로 성공한 투자라고 할 수 있다.
목적에 투철한 땅을 사기 위해서는 어떤 유혹도 단호히 뿌리쳐라.

 

6. 지방 땅보다는 도시의 땅을 사라

 

지방 부동산은 특수한 경우를 제외하곤 손해를 볼 가능성이 크다.
반면에 도시 부동산은 갖고 있으면 있을수록 가치가 올라간다.

도시의 부동산은 항상 매수인이 대기하고 있지만 지방 부동산은 그렇지 않다.

 

7. 최대한 도로와 가까운 땅을 사들여라

 

도로변에서 멀리 있는 집터를 사면 백발백중 실패하기 십상이다.
도로에 가까울수록 집값은 비싸고 도로와 멀수록 집값은 싸진다.

 

8. 이면이 도로에 걸쳐있는 집터를 사라

 

도로 이면의 집터를 사들이기만 하면 나중에 큰돈이 될 수 있다.
이면이 도로에 걸친 집은 상가가 형성될 가능성이 크므로 꼭 사라.

가끔 빌딩과 단독주택이나 빌라가 함께 붙어있는 곳이 있다. 이런 집을 사 거나 대지를 사면 횡재하는 경우가 있다.
성장하는 도시에서는 도시 전체를 보고서 어느 쪽으로 뻗어가는가를 보고 뻗어가는 변두리를 중심으로 이면도로의 집터를 구입해야 한다. 나중에 도 로 확장시 또는 구입한 곳이 활성화되면 이면도로에 좋은 상가가 형성되 어 큰돈이 굴러들어올 것이다.

 

9. 막다른 골목의 집터는 사지 마라

 

막다른 곳에 있는 집터는 좀처럼 개발되기가 어려워 오르기 힘들다.
자연적, 인위적, 행정적이든 간에 막다른 곳에 있는 땅은 사지 마라.

 

10. 집터는 전용주거지역을 구하지 마라

 

전용주거지역이 집터로 제일 좋다고 생각하면 큰코다친다.
저층 주택지이므로 아파트 같은 건물을 지을 수 없기 때문이다.

상대적으로 잘 오르지 않는 부동산을 갖고 있는 것은 손해를 보는 것이나 다름없다. 전용주거지역에 집이 있다면 빨리 팔고 준주거지역, 일반주거지 역에 있는 집을 사야 부동산이 더 잘 오른다.

 

11. 대지의 생김새가 좋아야 값도 올라간다

 

보기 좋은 떡이 먹기도 좋은 이치는 부동산에서도 마찬가지다.
사실 집 모양을 잘 만들기 위해서도 대지 모양이 좋아야 한다.

집을 살 때나 택지를 살때는 반드시 땅 모양을 보고 사는 것을 잊어서는 안된다. 이제는 집도 디자인에 따라 값이 달라지므로 대지 모양부터 좋은 모양을 고르는 것이 돈 만드는 부동산을 만들어 내는 지름길이다.

 

12. 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨은 땅을 사라

 

상업지역과 준주거지역이 혼합된 땅은 드문 만큼 가치가 있다.
상업지역의 비중이 놓으면 준주거지역이 상업지역으로 편입된다.

 

13. 잘 안 팔리는 큰 땅을 비싸게 파는 방법

 

큰 땅을 잘 팔기 위해서는 사업 계획을 치밀하게 세워야 한다.
분할 등기를 하고, 조각조각 길을 내고, 다양한 평수로 분할하라.

큰 땅을 잘 팔기 위한 4단계 과정
1단계 : 되도록 비싼 값에 팔겠다는 의지를 갖고 땅 사업을 본격적으로 해야 한다.
2단계 : 어떻게 상품을 만들면 수요층이 많아질 것인가를 연구 검토해야 한다.
3단계 : 상품을 만들 자금, 인원, 전문가 등을 확보해야 한다.
4단계 : 어느 시장에 내놓고 팔 것인지를 마케팅 전략을 짜야 한다.

큰 땅을 잘 팔기 위한 요령
첫째, 토지공사처럼 땅 장사를 잘 하려면 상품을 불특정 다수가 필요로 하면서 소액으로 살 수 있는 상품으로 만들어야 한다. 소액투자 상품 으로 만들려면 분할 등기를 행정적으로 끝마쳐야 한다.
둘째, 조각조각 길을 내야 한다. 길은 땅값 상승의 기본이다. 때문에 용도 에 맞게 충분한 길을 만들어 놓아야 상품이 뜬다.
셋째, 다양하게 만들어야 한다. 용도에서 벗어나지 않는 범위내에서 다양 한 평수가 고객을 부른다. 용도에 적합한 땅으로 분할해야 한다.
넷째, 대출 안내도 섭외해 놓고 있어야 한다. 사전에 대비하면 사업이 원할히 돌아간다.

 

14. 토지 분양 받아서 돈 버는 9대 원칙

 

토지 시장이 과열되면 묻지마 토지 투자를 해서 목돈을 잃기 쉽다.
수요층이 두터운 땅을 사면 좋고 사거리 코너를 사면 금상첨화다.

첫째, 수요층이 두터운 땅인지 살펴야 한다.
철저히 시장성이 있느냐를 분석, 검토한 후 구입 여부를 결정해야 한다. 주택 수요가 많거나 상가의 절대부족이 있을 것으로 조사되면 구입해도 되지만 반대의 경우 남따라 투자하는 일은 없어야 한다. 둘째, 주변 땅값을 바이블로 생각하고 비교, 판단해야 한다.
셋째, 후진 땅은 사지 말아야 한다.
넷째, 규모가 큰 단지 땅일수록 입지는 앞면을 사라.
좋은 택지는 인근 대규모 쪽에 자리잡은 앞면이다.
택지의 앞면은 큰 도로가 통과해 역세권이 될 가능성이 높고 인근 에 큰 규모의 빌딩이나 주택이 있는 경우가 많아 가격이 높게 형성되게 마련이다.
다섯째, 사거리 코너를 사라.
택지 분양시 이런 땅을 못 받을 경우엔 차선책으로 분양받은 사람 을 통해 계약단계에서 사서 상가주택으로 건축, 직접 상가를 경영하 거나 되팔 경우 큰 돈이 된다.
여섯째, 상업지는 인근에 대형 쇼핑센터, 잘되는 대형 시장이 없는 곳만 사라.
일곱째, 소유권 이전에 문제가 없어야 한다.
이상 여부를 분석, 검토하고 이전 등기가 잔금과 동시에 가능한 경 우만 사야 하며, 가능한 한 등기상 매도인과 계약하는 치밀성이 있 어야 성공 투자자가 된다.
여덟째, 택지 분양지는 대도시 근교지가 가장 좋다.
택지 분양이 잘 되고는 있지만 모두 좋은 땅은 아니다. 때문에 택지가 주택지든 상업지역이든 실수요층이 두텁게 자리잡고 있는 주요 입지가 아니면 분양 받거나 사서는 낭패를 당하기 쉽다. 분당 신도시 인근 택지, 구리.토평 인근 택지 같은 수준은 되어야 한다.
아홉째, 입지가 나쁜 토지는 분양 즉시 되팔고 좋은 토지를 사야 한다.
좋은 입지를 웃돈 주고 사는 게 훨씬 돈을 많이 만들어 준다.

 

15. 전원 주택지가 뜨지 않는 7가지 이유

 

전원주택이 한때 반짝 인기를 누리긴 했지만 지금은 애물단지다.
장점보다는 단점이 많은 전원주택 투자는 되도록 하지마라.

첫째, 수요층이 적기 때문이다.
둘째, 체질에 맞지 않는 주택이기 때문이다.
오랫동안 도시 생활에 익숙해진 수요층에게 전원의 낭만은 삶의 부담이 되었다.
셋째, 인간은 단절을 싫어하기 때문이다.
넷째, 기업체 근무가 어렵기 때문이다.
다섯째, 노인들에게 불편하다.
약국과 병원이 있는 전원 주택 입지 구하기가 힘들다.
여섯째, 관리하기가 힘들다.
비워진 집 청소, 난방, 도둑 방지 등 관리해야 할 일이 많다.
일곱째, 값이 잘 오르지 않는다.

 

16. 그린벨트 지역이 뜨는 6가지 이유

 

개발이 제한된 그린벨트는 개발될 가능성 또한 클 수밖에 없다.
다소 위험이 따르긴 하지만 개발만 된다면 그 폭발력은 엄청나다.

첫째, 도시 주변에 있기 때문이다.
그린벨트지역이 풀릴 경우 쾌적한 환경 덕분에 인접한 도시 내의 땅값과 같은 수준에서 팔릴 수 있다.
둘째, 큰 폭으로 성장하기 때문이다.
그린벨트지역도 시내 부동산 값이 오르는 만큼 꾸준히 오르고있다.
셋째, 건물이 있는 땅은 재건축이 가능하기 때문이다.
현재 건축물을 보다 더 넓혀 새로 지을 수 있다.
넷째, 이축권(移築勸)이 매력적이기 때문이다.
그린벨트지역내 간혹 이축권이 보장된 곳이 있다. 건축면적만큼 그린벨트지역내에서 옮겨 새로 건축할 수 있어 재산 증식에 큰 힘이 된다.
다섯째, 그린벨트는 언젠가는 풀리기 때문이다.
그린벨트가 해제되면 인근 개발된 땅보다 더높게 땅값이 거래되는 경우가 많다. 다만 개발 필요성이 거의 없는 지역은 풀어도 부동산 값이 별로 오르지 않는 특징이 있다.
여섯째, 쾌적한 지역에서 살고 싶기 때문이다.
대도시인들 중 돈에 여유가 있는 사람들은 그린벨트로 자연환경이 잘 보존된 지역에서 산다.

 

 

<5장> 부동산 값이 오르내리는 원리를 알아라

 

1. 성수기와 비수기를 알면 부동산 값이 보인다

 

봄, 가을이 성수기라는 고정관념을 가지고있는 사람들이 아직도 많다.
겨울 시장이 부동산 시장의 최대 성수기이므로 거기에 맞춰 투자하라.

대체로 서울과 수도권의 1차 성수기는 겨울에 해당되는 12월 중순부터 2 월 초까지이다. 이때는 1년 중 가장 많이 오르는 시기이다. 2차 성수기는 여름에 해당되는 8월 중순부터 9월 말까지다. 비수기 때 내린 것이 2차 성수기가 되면 다시 1차 성수기 때 오른만큼 회복되는 경향이 있다.
1차 비수기는 2월 중순부터 8월 중순까지로 기간이 긴 편이다.

 

2. 실질적인 수요.공급 법칙이 값을 좌우한다

 

통계청이 발표하는 수요와 공급 상황만 참고하면 큰 낭패를 본다.
실제 잠재 수요와 가수요까지 포함해서 봐야 시장이 제대로 읽힌다.

첫째, 수요.공급 법칙을 피상적인 차원에서만 이해하면 안된다.
둘째, 부동산 시장에서 직접 수요와 공급을 파악해야 한다.
셋째, 성수기와 비수기로 나눠 수요.공급 법칙을 파악해야 한다.
정확한 수요 예측을 파악하려면 지역의 대표적인 중개업소 서너 군 데만 가보면 된다.
부동산 비수기에 부동산 공급이 넘치면 성수기에도 보합세나 약보 합세가 부동산 시장을 지배하고, 공급이 현저히 부족하면 성수기에 는 본격적으로 값이 오른다. 비수기에 값이 안내려가고 아파트를 팔 려는 사람이 별로 없다면 반드시 아파트 값이 오르므로 그 점을 조 사한다.
부동산 시장에는 지역에 따라 나름대로 특징을 갖고 변화하는 하나 의 법칙이 있으므로 그 지역의 법칙을 따르면 돈을 모을 수 있고 피상적인 통계와 숫자만을 맹신하면 돈을 모을 수 없다.

 

3. 부동산 사이클 따라 값이 살아 움직인다

 

부동산 사이클은 3, 4주년 주기로 다섯 단계가 끊임없이 되풀이된다.
사이클을 알아야 단기적인 상황에 일희일비하지 않고 투자할 수 있다.

강남권에서 강북권, 강서권, 강동권, 수도권으로 확산되고 지방까지 확산 되면 성장기가 마무리된다.
성숙기는 여러 가지 경제적, 사회적, 정치적, 정서적 요소들이 한꺼번에 작용하느냐 아니면 개별적으로 진행되느냐, 또 빠르게 진행되느냐 느리게 진행되는냐에 따라 각각 다르게 작용하기 때문에 부동산 주기가 어느 속 도로 진행될지는 아무도 알 수 없다.

 

4. 산불의 원리 통해 부동산 사이클을 읽어라

 

일반인들이 부동산 사이클의 변화를 이해하기란 상당히 어렵다.
하지만 산불의 원리를 이해하면 누구나 사이클을 읽어낼 수 있다.

실수요자가 필요로하는 부동산 상품이 아파트라면 택지조성에만도 2,3년 이 걸리고, 신축기간 3년까지 합하면 총 5~6년이 걸린다.

 

5. 금리를 알면 부동산이 훤하게 보인다

 

신문에서 금리가 오르니 안오르니 떠들어도 무심한 사람들이 많다.
금리가 부동산에 미치는 영향을 알아야 위기를 헤쳐나갈 수 있다.

예측컨대 경기가 침체하고 금리가 8~10%까지 인상된다면 거의 부동산 가격이 침체기를 맞을 것이고, 반면에 경기가 좋아지고 금리가 7%대까지 오르는데 그친다면 금리정책만으로는 부동산 상승을 억제할수 없을 것이다.

 

6. 주식과 부동산은 이웃사촌보다도 더 가깝다

 

주식 따로, 부동산 따로 생각했다가는 부동산 투자로 성공 못한다.
주식과 부동산의 양면을 같이 보면서 투자해야 돈을 벌 수 있다.

주식 시장과 부동산 시장은 단기적으로 보면 보완재 관계이다. 보완 관계 일 때는 동반 상승이나 동반 하락한다. 단기적으로 보완 관계에 있을 때는 경기가 좋아지고 부동산도 침체기에서 서서히 회복세로 전환하는 시점에 서 생기는 경우가 많다.
장기적으로는 대체 관계로 전환하는 양상을 보이는 것이 또다른 특징이다.

 

7. 통화팽창과 통화긴축이 부동산 값을 움직인다

 

부동산 가격이 오르내릴 때는 통화량을 필수적으로 생각해봐야 한다.
주가 변동률이나 물가변동률보다 더 큰 변수라는 것을 잊지 말자.

1988년 서울 올림픽을 치르기 위해 놀라울 정도로 통화량이 팽창됐고 부동산 값이 급등했다. 2002년은 지방자치단체장 선거와 월드컵이 열린 데 이어 연말에 대통령 선거를 앞두고 통화팽창은 불을 보듯 뻔하다.

 

8. 투기 대칙이 나오면 투자를 멀리 잡아라

 

부동산 투기 대책이 나왔다는 것은 값이 천정부지라는 것을 의미한다.
투기 대책이 나오면 보합세나 하락세로 진정되므로 투자를 멀리보라.

부동산 값은 천정과 바닥이 있게 마련이다. 상승폭이 높으면 천정이 가깝고 하락폭이 크면 바닥이 가깝다. 천정이 가까우면 더 올라갈 길이 없고 바닥에 닿으면 더 내려갈 길이 없다.

 

9. 전.월세 동향을 알면 집값이 확실히 보인다

 

항상 전세 파동이 생긴 뒤에는 집값이 비정상적으로 뛰어 오른다.
통상 전세 비율이 70%선까지 가면 곧 매매 열풍이 불기 시작한다.

집값 동향을 사전에 가장 확실하게 알아내는 방법은 전.월세 동향을 분석 하는 것이다. 주택보급률이 높은데도 전세대란이 일어나는 이유는 가진 자 가 여러 채씩 소유하고 있기 때문에 주택보급률과는 무관하게 해마다 전세 대란이 되풀이 되는 것이다.
전세파동이 있은 후 빠르면 3~4개월 후, 늦으면 6개월 후 세입자들이 매입에 가세한다. 아파트의 경우 중소형 평수는 매매 대비 임대 비율이 60%선이 정상인데 전세 비율이 70~80%선까지 가면 매매에 바람이 불기 시작한다.
이 경우 지역에 무관하게 무조건 오르는 것은 아니므로 지역을 중심으로 면밀히 분석, 검토한 후 빠르게 행동하는 것이 필수다.

 

10. 전.월세 비중이 높다고 집값까지 비싼건 아니다

 

경제원리에 입각하면 전.월세 비중이 높으면 집값이 비싸야 한다.
하지만 전.월세 비중이 낮은 강남구, 서초구의 집값이 더 비싸다.

통계청 자료에 의하면 서울시 구별 전.월세 비중은 광진구-48.1%가 제일 높고 관악구-47.2%, 강동구-45.7%의 순서로 되어있다.

 

11. 매매가의 최대 상승폭과 최소 상승폭을 알아라

 

부동산 값의 천정과 바닥을 알면 비쌀 때 팔고 쌀 때 살 수 있다.
30% 이상 올라가지 않는다는 것을 기억하라.

부동산 가격이 오르고 내리는 폭을 알 수 있는 통계를 가지고 있다면 어느 정도 욕심을 억제할 수 있다. 그런의미에서 수년 전부터 최근까지의 서 울시, 신도시, 수도권 등의 매매가 추이를 살펴볼 필요가 있다.
투자자나 실수요자는 1년에 19%이하로 내렸다면 바닥을 쳤음을 인식해야 하며, 오르는 것도 한해에 17.1%이상 오르는 것은 천정에 도달한 것으로 보고 머뭇거리지 말고 팔아야 한다. 다만, 부동산은 외환위기때 24.16% 내렸고 그 후는 28% 올랐다는 점을 알아둘 필요가 있다.
돈이 되는 경매의 경우도 시세에서 20~30%차로 낙찰되는 것을 감안하면 아무리 폭락해도 법원 경매 1~2차를 밑돌지 않는다는 사실을 알게 되는 것이다.
특수 지역을 중심으로 특수한 상황에서 특수 평수가 1년 사이에 무려 30~40% 상승하기도 하지만 1년을 놓고 보면 특수 상황이 아닐 경우에는 한 계절에 16%이상 오른 경우가 드물다는 사실을 간과해서는 안 된다.

 

12. 백성의 소리는 신의 소리다

 

연말, 연초에 전문가들이 나와 예측을 하지만 빗나간 적이 더 많다.
대다수 사람들의 생각과 말에 귀기울여 사고 파는 지혜가 필요하다

 

좋은현상으로...Good actual condition 

내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...