실전 투자 1기 답사 후기 입니다.

[카페운영자]

공투 예정 대상으로 09-8944 09-6962  10-1222를 선정했습니다.  대상 물건이 모두 당진에 있어서 사무실에 모여 물건에 대한

간단한 브리핑을 마치고 렌트한 차를 끌고 당진으로 향합니다. 렌트카 더럽게 비쌉니다. 왠만하면 큰 차 한대 뽑아야 겠습니다.

결론 부터 말씀 드리면 위 세 물건 중에 하나의 물건이 가장 쓸만했습니다. 물론 나머지 물건들도 훌륭합니다. 임장의 중요성을 잘

카르켜준 물건도 있고 상가보는 안목을 점진적으로 키울수 있는 물건도 있었습니다.

1.2009타경 6962

1)당진 송악면 중흥리 426-1에 소재 합니다.

2)법원이 제공해준 사진을 보면 그럴듯 합니다.

앞에 도로가 있으며 도로 옆 뻥 뚫린 마당을 통해 들어올수 있고 뒤쪽에는 울창한 숲이 있는 산이 있어서 팬션 또는 그 와 비슷한 업

종이 들어서기 좋은 곳으로 보입니다. 평가액은 평당 100만 정도 동부제강 사원아파트도 주변에 있고 공장들도 있는 그런 지역이라

실제로는  평당 200만 정도 할것으로 낙찰된다면 적지않은 이익이 있을 것으로 보입니다. 건물주 애착도 대단할 듯 하구요. 문제는 짓

다만 건물이는 것인데 시일이 지났으니 어느정도 지어졌을 것으로 예상하고 가봤습니다.

그런데...

사진에 보시는 바와 같이 위에 건물 주변의 풀들은 더 많이 자라 있고 건물도 짓다만 형태 그대로 입니다. 그리고 더 황당한것은

도로변에 붙어 있는 것도 아니고 앞에는 건물이 하나 들어가 있어서 경관을 해치고 있으며 그냥 자루형 토지에 건물하나 짓다만

그것입니다. 너무 실망한 나머지 차에서 내리지도 않고 사진 찍어 버렸습니다. 사진이 뿌연것은 차유리가 가운데 끼어있어서 겠죠.

3)그럼에도 불구하고 공투 상정 하자는 여론이 있으면 당연히 수렴해야지요.

2. 2010타경 1222

1)당진군 신평면 거산리 183-6에 소재 합니다.

2)상가를 보기 전에 주변부터 둘러 봅니다.

신평면 면소재지 입니다. 도로변에 붙어있고 아파트 단지도 뒤에 있으며 건축중인 아파트 단지도 보이고 건물들도 보입니다.

그에 따라 면소재지 치고는 많은 부동산들이 있습니다.

3)대상 물건은 떡집과 호프집입니다. 상가 입구 왼쪽에 위치하고 있으며 도로쪽에서 잘 보이지 않는 위치 입니다. 출입구 앞에 약국이

있기 때문입니다. 약국은 장사가 잘될듯 하지만 잘 보이지 않는 떡집과 호프집은 그렇지 않을듯합니다. 주변 분위기에 비해서는 장사

가 잘안되는 편입니다. 활성화 되어 있다면 수익이 나오겠지만 손해볼 가능성이 더 많다는것에 보증금 걸겠습니다. 

3.2009타경 8944 물번 1과 2

1)당진군 송악면 봉교리에 139와 137-2에 소재 합니다.

2)주변을 둘러 봅니다. 두 물건은 도로 하나를 사이에 두고 위아래 위치하고 있습니다.

사진은 논 옆의 신축 건물과 논 앞의 강과 저수지 입니다. 신축 건물은 민박 또는 팬션 용도 인것 같고 2억5천에 매물 등록 되어있습

니다. 우리가 살것은 아니고요. 조용하지만 읍내가 가까워서 곧 튀어오르려는 분위기를 물씬 풍기는 곳입니다.

3. 물번 1과 물번 2의 가치 평가

1)탐색

(1) 물번 1 논은 도로 옆에 붙어 있고 오른쪽에 약짜주는 건강원과 공장 창고용으로 보이는 큼직한 건물이 있고 왼쪽에는 팬션용도 건

물이 있습니다. 건강원 문두드립니다. 아주머니가 나오십니다. 채무자에 대해서 물어봅니다. 동네 사람이지만 옆 논 경매 사실은 잘

모르는 것 같습니다.사실을 이야기 해줬으니 이제 온 동네 사람들이 다 알게 될것 입니다. 시세를 물어 봅니다. 평당 60만원 한다고

합니다. 우리는 그런 말 전적으로 믿지는 않습니다. 원래 시골 사람들은 땅값에 대해서 부풀려 말하는 경향이 아주 심합니다. 60% 정

도 믿으면 됩니다. 그럴 경우 잘 팔면 40만원 정도 받는다는 결론이 나옵니다.  물번 2는 도로를 사이에 두고 있는 밭과 그 뒤 임야 입

니다. 밭에는 아무것도 안심은 상태고 땅모양이 그럴듯 합니다.

(2) 시세 파악

면 소재지 부동산 사무실에 들립니다. 마침 방문한 부동산이 토박이라 자처 합니다. 나이가 지긋한것이 믿을만 합니다. 주변 호재도

이야기하고 이런 저런 이야기를 나눕니다. 결론 시세는 평당 30만 입니다.

(3)호재

호재 이야기에 나온 김에 호재에 대해서 조금 하겠습니다. 전국적으로 호재 아닌곳이 없습니다. 서울시내 어떤 부동산을 가더라도

말 첫머리에 호재부터 이야기 합니다. 재개발 호재, 지하철, 경전철 호재 등등 너무나도 많은 호재들이 곳곳에 널려 있습니다. 너무

많이 들어서 호재라는 말만 들어도 질리는 음식을 먹을때 기분을 느끼기도 합니다.

당진은 예로 부터 호재의 고장이라고 할 수 있습니다. 강남 부동산에 투자할 만한 쓸만한 땅에 대해 문의한다면 당진 먼저 꺼내 놓습

니다. 서해안 시대 운운하면서 말이죠. 기획부동산들이 많이 죽었어도 아직 살아 남은 녀석들은 당진 쪽 이야기를 많이 합니다.

그럴듯하고 실제로도 찾아보면 쓸만한 재목들이 많이 있습니다. 통일 되기 까지 마지막 남은 맛있는것 이라고나 할까요.

송악 IC 출구 부터 홍성 도청 소재지까지 따라가면서 둘러보자면 공단, 산업 단지, 테크노 폴리스 등등 많은 산업시설들이 들어서 있

거나 한창 공사 중입니다. 그 중심되는 곳에 봉교리가 있고 그곳의 전과 답이 경매에 부쳐진 것입니다. 채무자 입장에서는 안타까운

일이고 입찰자 입장에서는 기대감에 찰수 있는 것입니다.

봉교리 주변이 향후 발전할 가능성이 있다는 논지는 거시적으로는 위 지도와 같고 미시적으로는 저수지 건너편에 지역행정타운이

예정되어 있고 그에 걸맞게 지역 명문 대학이 예정되어 있다는 것입니다. 위 전체 지도를 봤을때 행정타운과 대학이 필요하다면

자리 잡을수 있는 요지라는 것은 누가 봐도 알 수 있는 것이라 할수 있습니다.

물건 주변에 신축 건물이 들어서고 땅을 보러 다니는 사람들이 간간이 보이는 것은 그만한 이유가 있을 것입니다.

(4)물번 1과 2의 비교

i)물번 1 은 일단 반듯한 논이라는 것입니다. 지분 238평이고 분할하기 편합니다. 합의 안되고 수익이 당장 나지 않더라도

쌀 한가마 이상은 받아먹으면서 묻어두고 있다가 지역 호재 활성화 시기에 짭짤한 가격에 공유자에게 넘기거나 짤라서 팔아먹을수

을 것입니다. 시가 30%의 가격에 낙찰 받는 다면 그 다음 수익은 낙찰 순간 어느 정도는 보장된 것이라 보면 됩니다. 문제라면 운이

매우 좋지 않는 한 단타성 수익은 기대하기 어렵습니다. 그렇다고 손해를 본다거나 하는 것은 아닙니다. 가격도 적절합니다. 평당 11

만원. 개인이 사 둔다면 삼사년 기간을 내다보고 묻어두면서 수익을 챙기거나 분할해서 집을 지어서 팔아먹는다던가 여러가지 용도

로 장기적으로 충분히 활용할 수 있습니다. 우리는 공투 입장에서 그렇게 하기 어렵다는 것이 걸림돌이 되겠지만 그 만큼의 매력은

있다고 봅니다.

ii)물번 2

지적도상 도로 위쪽 뻘건 부분이 물번 2입니다. 471.431평입니다.

일견 보기에 139번지 땅 모양이 좋아 보입니다. 실제로 모양도 좋고 시원스럽습니다. 이것만 따로 평당 10만원 선에 나왔다면

충분히 당연히 입찰할 수 있는 물건입니다. 139만 보아서는 가치가 있어 보입니다. 그러나 그위에 꼬부랑 꼬부랑 흩어진 땅들

모양이 너무 안 좋습니다. 공유자들도 위에 땅은 보유하는게 마땅하지 않을 것이고 우리 입장에서는 더욱 그렇습니다. 이 물건을

입찰하게 된다면 결과적으로 위 쓸모없는 땅까지 10만원 선에 모두 사게 된다는 것이죠. 그렇게 되면 여러가지 불만이 많게 됩니다.

바겐세일에 속아서 필요없는 물건까지 잔뜩 사게 되는 것과 마찬가지 일테니까요.

그러나,

가끔은 저승에 계신 분들이 우리에게 도움을 줄 수도 있는 모양입니다.

저 못생긴 위쪽의 땅들에는 한양조씨 어르신들이 잠들어 계십니다. 142-2, 144 이곳에 말입니다.

위 채무자 이외에 나머지 는 아주 잘 배운 사람들 인듯 합니다. 조상을 매우 잘 섬깁니다.

봉분이 제대로 관리가 되어 있고 비석도 그럴듯 하게 세워 놨습니다.

자!

우리 여기서 무엇을 봐야 합니까?

입찰을 해야 한다는 것이죠.

분할할때 좀 배운 사람들이고 좀 있는 사람들이라면 자신의 조상을 두고 금전 협상을 하지 않을 것이라는 것이죠.

그렇다면 아래쪽 반듯한 땅을 우리가 차지할 수 있는 가능성이 아주 많아 집니다.

iii)결론

1과 2는 나름대로의 장점과 단점이 있고 그 특유성 수익성 구조가 있습니다. 수익의 창출에는 다양한 변수가 있겠지만

일단 우리가 51%유리한 점이 있으면 나머지 변수들을 다양하게 활용해서 수익 극대화를 노릴수 있습니다. 위 두 물건중 어떤 것이

51%의 칼자루를 우리에게 넘겨주게 될것인가. 고민해 보고 결론을 내려 봅시다. 결론은 여러분의 몫입니다.

[카페운영자]

봉교리 지분은 좋은 가격에 낙찰을 받았고 지분 해소 중에 있습니다.

[희애]

나중에 결과도 올려주세요^^

[happygirl]

잘 읽었습니다 저도 칼자루 잡고 시퍼요강의때 뵈어요

[된다!!]

우와,,,,,,,감사합니다......51%의 칼자루.....자세한 설명.........

[희애]

답사 가고 싶네요

[아킬레우스]

글 잘 봤습니다.

[호타루]

진짜로 멋있습니다^^너무 잘읽었습니다,

[마니마니]

좋은 말씀입니다..

[부자아빠엠]

역쉬....고수....

[오케이여]

감사합니다