염창동 신동아아파트 임장기

[시그마식스(108기)]

아가들 재우고 나서 집안 일 좀 해놓고 하려다보니  새벽시간이 되었네요.

아는 지식안에서 판단하고 받아 들이다보니 정말 허접한 임장후기네요.ㅡㅡ;

작은 물건도 있다고 송교수님이 말씀하셨는데 같이 들려보지 못한게 아쉽네요.

기본틀은 만들기 번거로워 허락없이 호호맘님꺼 가져다와서 썼네요 ㅋㅋ

거기 관리 사무실에 일하시는 어르신도 경매에 관심이 많으시더라구요.

저희 카페 알려드리고 칼리지 전화번호도 적어 드렸답니다.^^

경매물건컨설팅 보고서

2011. 10. 14

사 건 번 호	2011-11969
대상 부동산	서울특별시 강서구 염창동 289, 신동아아파트 3동 13층 1302호
지 도 교 수	유 영 수 원장
조 원	시그마식스, 김대근

물 건 현 황 분 석

1. 사건개요

사건번호	2011타경11969	관할법원	서울남부지방법원 경매5계
소 재 지	서울특별시 강서구 염창동 289	종 별	아파트
입 찰 일	2011-11-08	유찰회수	1회
채 권 자	전주저축은행	소 유 자	김 * 수
채 무 자	김 * 수	감 정 가	370,000,000원
최저경매가	296,000,000원(80%)	채권청구액	50,000,000원

2. 토지

소 재 지	서울특별시 강서구 염창동289,신동아아파트 3동 13층 1302호
지 목	대지
이용상황	도시지역,제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(접함),학교환경위생정화구역,대공방어협조구역,과밀억제권역,(한강)폐기물매립시설설치제한지역,주택건설용지
면 적	38.9㎡(11.686평)
소 유 자	김 * 수

3. 건물

소 재 지	서울특별시 강서구 염창동289,신동아아파트 3동 13층 1302호
구 조	철근콘크리트 벽식조 15층 중 13층
용 도	주거용
면 적	84.9㎡(25.682평)
소 유 자	김 * 수

4. 입지 특성

- 본 건은 남서향으로 위치하고 있으며 마주한 곳에 염경중학교가 위치.

- 9호선 증미역 도보7분, 등촌역 7분정도 소요되며 급행열차가 지나가는 노선

  임, 남측인근 양천길에 다수의 노선버스 통과. 2호선 당산역까지 버스로 10

  분 거리임.
 - 부정형으로서 아파트 건부지로 이용중임, 본 아파트단지 내외로 포장도로

   개설되어 있슴.

- 주변에 아파트, 학교, 임야 일부 근린생활시설로 형성

- 증미산 한강시민공원 인접

5. 사진

해당물건지

바로앞 염경중학교

권 리 분 석

1. 등기부상 소유권자 : 김 * 수

2. 소유권 이외의 권리

순위	설정일	채권종류	권리자	채권최고액/청구액	소멸/인수	비고
1	2007.11.30	근저당	현대해상화재보험	260,000,000원	소멸
2	2008.07.16	근저당	전주저축은행	70,000,000원	소멸
3	2010.10.18	압류	강서세무서		소멸
4	2011.06.08	임의경매	전주저축은행	50,000,000원	소멸

3. 임대차 관계

일자	금액	임차인	비고
없음

4. 종합분석

- 현재 임차인이 없으며 전부를 소유자 김 * 수씨가 점유 사용합니다.

시 장 현 황 분 석

1. 부동산시장 동향

부동산 매매는 급매위주로 이루어지고 있으며 거래가 활발하지 않은 상황임.

매매가는 최고가일때는 440,000,000이상 하던때도 있으나 현재 매매거래는 거의 없으며 1층 급매 330,000,000에 최근 거래되었다고함.

반면 전세는 물건이 현재 1-2건 정도 나와있다고함. 

2. 경매시장 동향

본건의 비슷한 평형대는 80%로 초.중반대로 낙찰되었으며 최근 본 아파트 올

해 들어 1건 90% 낙찰되었슴.

3. 지역현황

인근 우성2차 아파트는 재건축이 일었으나 경기침체로 보류상황. 차후 인근 낙후 아파트들의 재개발이 진행되면 약간의 수혜를 받을수 있다고하나 아직 미정임. 본건은 리모델링 가능성있다고함.

가 격 분 석

1. 부동산의 가격

시 가	4억  ~ 3억 9천, 급매는 3억 8천
공시지가	272,000,000원(국토해양부 2011.1.1 기준)
거래사례	매매 2011. 1월 34,700만원(2층) 2011. 3월 36,500만원(5층) 전.월세 2011. 2월 19,000만원(14층,전) 2011. 5월 18,500만원(10층,전)
수입금액

2. 경매진행 경과사항

차 수	일  자	금  액	결  과
1 차	2011-10-04	370,000,000	유  찰
2 차	2011-11-08	296,000,000

활용도분석 및 향후 이용개발 방안

1. 현재 이용상태 점검

폐문부재로 우편함 확인해 보았으나 비어있고 계량기는 천천히 돌아가고 있었

슴. 15층 중 13층이라고 되어있으나 실제로 탑층으로 확인됨. 남서향으로 앞

으로 염경중학교가 위치해 조망권은 확보됨. 관리사무실 관리비체납건 없다고

함. 계단식 복도.

2. 향후 이용개발 방안

인근 염경초등학교, 염창중학교, 마포고등학교가 위치해 있고 인근한강공원이

있고 증미역 옆 이마트가 있고 주변 상권도 발달되어 생활의 편리성이 보이고

증미역과 등촌역이 있어 실거주용으로나 전세임대로도 가능할 것으로 보임

종 합 의 견

권리분석 결과	임차인이 없고 소유자가 전부를 점유를 사용하고 있기 때문에 권리분석상 특이사항 없음.
시장현황 및 지역분석	매매 수요는 둔화되었으나 급매는 간혹 거래되고 있고 전세물 건도 많은 편은 아니라고함.
가격분석 결과	31평형 매매시세 : 4억 ~ 3억 8천 급매: 3억7천, 전세 : 2억 3천~5천 월세: 1억/75만원(실거래건수 없슴)
활용도분석 및 향후 이용개발 방안분석	실거주용으로 적절하며 급급매로 단기차익을 기대할 수도 있 을것이나 만약 매매가 묶인다면 전세를 주어도 투자금이 크게 많이 들지 않을것으로 생각됨.
인도․명도분석	공원소유자를 만나보지 못했으므로 재방문 필요. 청구금액이 감정가 대비 소액이므로 취하 가능성도 엿보임.
종합의견 및 적정응찰가격	역세권, 교육환경을 갖추고 있고 강변 공원과 인근 상권도 적 절히 발달되어 주거환경으로 좋은편이나 15년전 준공된 점을 감안하고 구조상이나 노후화를 생각하고 경기침체를 벗어났을 때 시세상승을 감안해서 적정 금액 산출이 필요할듯함. 관리사무실 경매문의 방문자는 6명정도 된다고함.

[모리스(주말3기)]

깔끔한 정리 잘 보고 갑니다.^^

[시그마식스(108기)]

첫 댓글 달아주셨네요ㅋㅋ 완전 부끄럽습니다.

[아크(109기)]

잘보고 갑니다 감사합니다^^

[시그마식스(108기)]

저도 쓰면서 좀 더 다시 생각하게 되어서 좋네요.

[호호맘(108기)]

시그마식스님 요즘 정말 열심히 임장다니시고 보고서도 알차게 잘 쓰신 것 같아요. 이 경매 컨설팅보고서 원장님이 모두 공유하라고 나눠주신 거예요. 제꺼 아닙니다.^^ 앞으로도 쭈~~욱 이 화일 이용해서 보고서 많이 남겨주세요.^^

[시그마식스(108기)]

고맙습니다. 허락해주시니 ㅋㅋㅋ 늘 최선을 다하고 최고이신 호호맘님만 할까요^^ 나름 공부가 되는듯하고 다시금 생각해보게 되는것 같아요. 좋네요.

[쁘니쮸]

잘 공부하고 갑니다 감사해요

[시그마식스(108기)]

감사합니다. ^^

[매화수(107기)]

잘보고갑니다^^

[시그마식스(108기)]

부족한 후기 봐 주셔서 감사합니다.

[혼일사해(108기)]

시그마식스님 정말 열심히 다니시네요. ㅎㅎ 상세하게 잘 쓰셔서 잘 보고 갑니다. 정말 수고 많이 하셨어요 ㅎㅎ ^^

[시그마식스(108기)]

부동산가서도 뭘 물어야하나 관리동에 가서도 주춤 ㅋㅋㅋ 혼일사해님 임장갈때 따라 가야서 배워야 겠어요.

[물에비친별빛(주말4기)]

보고서가 통일되니 보기도 좋고, 작성할 때 고민도 덜 수 있을 것 같아요.
정성스런 후기 감사합니다. 많은 공부 되었습니다..

[시그마식스(108기)]

보고서가 통일되서 좋으나 그 안을 채워넣어야 한다는 부담감이 살짝 있더라구요. 짧은 지식인지라 ㅋㅋ

[써니(108기)]

시그마식스님 임장 열심히 다니시네요~~보고서 잘보고 갑니다. 수고하셨습니다~~대근님도^^

[시그마식스(108기)]

대근님 휴직이 다 끝나가서 정말 열심히 다니더라구요. 옆에서 봐도 참 대견한 청년 ㅋㅋㅋ

[젠수니 (107기)]

^^ 수고 하셨습니다. 좋은 후기 잘 보고 갑니다.

[시그마식스(108기)]

부족한 후기 봐 주셔서 감사합니다.

[젠수니 (107기)]

아뇨~ 부족하지 않습니다. ^^ 너무 머찌십니다. ^^b

[왕파도(106기)]

수고많으시군요..! 임장후기 ... 넘잘쓰셨군요....^^

[시그마식스(108기)]

경매 받으신 베테랑 선배님이 보시기에 턱 없이 부족한 후기입니다. 조언 좀 해주세요.

[꽁꽁이(107기)]

전 지난주 송교수님 물건추천때 가보았어요^^
후기를 못 올렸는데~ 이렇게 올려주시니 좋네요!!
저도 여기 갔는데 그때도 부재중이여서 소유자 못 만나뵈었어요! 근데, 다른 주위 아파트보다 환경적으로 관리가 조금 안되는 것 같더라구요! 단지가 많지 않아 아늑해 보이지는 않았습니다.;;
전 25평형 작은 평수도 가보았는데, 거기는 소유자가 문을 안열어 주더라구요!
15층중 14층인데, 문 열때 슬적 안에 훔쳐봤는데 햇빛라인이 바로 비추고 발코니가 넓어 보이더라구요!
살짝만 봤는데도 넘 들어가보고 싶었어요!!

[시그마식스(108기)]

꽁꽁이님 가보셨다니 잘못된 부분도 보이셨으리라 판단되네요. 살짝 쪽지로 보내 주심 언능 수정할께요. ㅋㅋㅋ 저도 동간 거리도 많이 좁아보이긴 했구요. 관리동 아저씨는 아주 관리도 잘 되고 살기가 좋다고 은근 자부심이 대단하더라구요.

[꽁꽁이(107기)]

자부심이..ㅎㅎㅎ 근데, 정말 그쪽은 아파트가 엄청 많더라구요!! 보람?인가?? 거기가 제일 새로지은건데 거기가 젤 비싸다고 하더라구요^^

[꽁꽁이(107기)]

전 딱 그날이 염창동 부동산이 전부 쉬는 토요일로 정했다고 해서 등촌동 동사무소에 가서 시세파악하고 등촌동 주위 시세파악만 하고 왔어요!

[시그마식스(108기)]

저도 시간에 쫒기어서 부동산을 한군데 밖에 못들리고 전화로 알아보았어요. 강변에 있는 삼천리나 옆에 있는 우성이나 재건축되면 못해도 7억을 갈거라고 그쪽을 추천하시더라구요.

[꽁꽁이(107기)]

저도 신동아보다는 다른곳 추천해주시더라구요! 원래 메인도로는 등촌역 에서 강서구청으로 가는 사거리가 메인도로인데, 9호선이 생기면서 증미역에 이마트니 편의시설이 좀 생기는 것 같다고 하셨구요! 버스는 주로 등촌역 라인 메인도로가 많고, 그 위쪽으로는 버스노선 1~2개만 있다고 하시더라구요^^
저도 다시 한번 공부하게 되네요^^ 감사합니다~

[유영수(원장)]

시그마식스님 열심히 하시는 모습이 아름답습니다

[시그마식스(108기)]

많이 부끄럽네요. 지도교수에 원장님 성함 적어 넣으면서 이름에 누가 되는거 아닌가 했네요ㅡㅡ; 앞으로 많이 배우겠습니다.

[스타월드(109기)]

이 물건은 비싸서 쳐다만 보고 2동 1409호(18평 2011-11860) 2주전에 보고 왔었습니다.
저는 진짜 날림으로 임장하였는데 이렇게 꼼꼼하게 분석하시네요.
많은 도움이 되었습니다^^

[시그마식스(108기)]

모자란 판단에 작은평수는 별로 수익성이 없어보여 본건을 먼저 선택하게 되었는데 도움이 정말 되셨다면 다행이네요^^

[꽁꽁이(107기)]

스타월드님 반갑습니다.
저도 1409호 갔었는데, 집주인이 문 안열어주면서 신경질적으로 말했어요..ㅠㅠ 혼자갔는데 그냥 왔지머에용~ㅜㅜ

[김대근(108기)]

굿잡~~ 식스 누님 참 잘했어요. 오늘도 임장 다니느라 고생 하셨어요. 이렇게 열시미 다니시는데 성투 하실꺼에요^^

[호기심천국108기]

나두나두 성투하고파~~ ㅎㅎㅎ

[시그마식스(108기)]

여기서 성투란 성공 투자를 말하는건가요. ㅋㅋㅋ 대근씨가 사준 순대국밥 증말 맛있었어요. 마음으로 ... ㅋㅋ 담에 누나가 한번 쏠께요.

[김대근(108기)]

맛있기는요..제가 사주고도 맛이 없어서...ㅋㅋ

[Betty(주말4기)]

얼핏보기에 한강조망이 살짝보일것 같던데요~ 실제 들여다봐야 알수있었겠지만 이렇게 정리해주시니 한눈에 들어오네요 ㅎㅎ 수고하셨습니당

[시그마식스(108기)]

물건쪽에서 한강 조망은 나오지 않을것으로 판됩니다. 감사합니다.

[강자(108기)]

잘읽었어요~~많이 수고하셨고요
부럽기도 하구요^~~서울로 이살가던가 해야지

[김대근(108기)]

ㅋㅋ 강자 삼촌 마음 전 충분히 동감 합니다. 저도 천안에서 다니느라 힘들지만 강자 삼촌 앞에서 힘들단 말을 못하겠더라구요...ㅠ.ㅠ 저 사실 천안에서 통학 하느라 많이 힘들었습니다. ㅋ 요새 임장 다니면서 살포시 원룸 전세도 같이 물어 보는센스. ㅋㅋ

[호기심천국108기]

그곳.... 멀지요 왔다갔다만 해도 하루다 보내는데 .... 제가 광주로 임장 하러 함 갈까요? ^^ㅎㅎㅎ정말 대답하세요

[시그마식스(108기)]

부회장님 저두 서울 안살아요. 가는데 2시간 오는데 2시간이랍니다. 광주에서도 3시간이면 오시지 않으신가요. ㅋㅋ 매주 열심히 현장학습 다니시면서 왜 그러세요.~~

[슈퍼리치(108기)]

정리잘해주셨네요^^애썼어용

[시그마식스(108기)]

애썼어요. 짧은 실력으로... 뭐 대단한건 아니지만 감사합니다.

[비갠후무지개(108기)]

수고 많이 했네~
정리도 깔끔하게 잘하고~~~ (난 언제쯤에나 저렇게 정리하나 싶어...)
앞으로도 우리 열심히 해보자구~!! ^^

[시그마식스(108기)]

언니 정답은 아닐지라도 나름 그냥 용기를 갖고 했네요. 언니도 구로 임장가신거 올려주세요. ^^

[호기심천국108기]

시그마 식스님 넘넘 고생하셨어요 앞으로도 고고싱 이죵?ㅎㅎㅎ

[시그마식스(108기)]

도움을 많이 주시니 감사해요.

[샤넬맘(108기)]

...넘 잘보았어요...열심히 다니시는것 같더니 이렇게 글 올려주셨네용
저 이사하고 합세해용화이팅

[시그마식스(108기)]

언능 합세해요. 샤넬맘님하고 임장하고파요^^