지면중계 / 중앙대 사회개발대학원 부동산관리·투자전략 최고경영자과정, ‘중앙정부와 지자체의 공동주택 관리지원과 제도개선 정책세미나’ 개최

[베를린]

지면중계 / 중앙대 사회개발대학원 부동산관리·투자전략 최고경영자과정, ‘중앙정부와 지자체의 공동주택 관리지원과 제도개선 정책세미나’ 개최

“동대표 교육방식 개발·‘주택관리사 인증제’ 도입해야”

중앙대학교 사회개발대학원 부동산관리·투자전략 최고경영자과정은 지난 11일 서울 동작구 삼구INC 4층 대강당에서 ‘중앙정부와 지자체의 공동주택 관리지원과 제도개선’이라는 주제로 정책세미나를 개최했다.
이날 세미나는 공동주택 관리지원과 제도개선을 위해 관련 전문가·공무원, 아파트 입주민 등이 참석한 가운데 열렸으며, 발제는 중앙대학교 부동산관리AMP과정 곽 도 교수가 ‘중앙정부와 지자체의 공동주택 관리 지원과 제도개선’을, 한국주거문화연구소 은난순 연구위원이 ‘주민참여를 위한 중앙정부와 지자체의 역할’을 주제로 발표했다.
발제가 끝난 후 중앙대 하성규 전(前) 부총장의 사회로 국토연구원 천현숙 주택토지 연구본부장, 한국주택관리협회 조만현 수석부회장, 주거복지연대 한상삼 이사장, (사)전국아파트입주자대표회의연합회 김원일 사무총장, 대한주택관리사협회 박병남 사무총장, 서울시 박경서 공동주택과장, 국토부 서정호 주택건설공급과장 등의 공동주택 관리지원과 제도개선을 위한 다양한 방안이 논의됐다.
이에 세미나에서 발제된 내용과 토론자들의 다양한 의견을 정리해본다.



발제1  /  중앙대 부동산관리AMP과정 곽 도 교수

전담부서 설치
전 국민의 70%가 공동주택에 거주하고 있는데도 공동주택 관리를 위한 독립적인 조직이 없어 정부의 획기적인 지원정책이 요구되고 있다. 이에 대통령 직속 ‘공동주택관리발전위원회’를 설치해 입주민 삶의 질을 높이고 노인문제, 청소년 문제 등을 아파트 공동체 활성화 운동과 연계해 펼쳐야 한다.
또한 국토부는 지난 4월 설치된 공동주택 관리전담기구에 대해 전문가와 관련 단체 등 의견수렴을 통해 계속 공론화해야 하며 공동주택 관리전담기구는 장단기 정책개발, 제도개선, 공동체 프로그램 개발 등을 수행해야 한다.

정부의 예산지원
공동주택관리지원센터를 운영하기 위해 올해 처음으로 5억원이 배정됐으나 공동주택 관리의 중요성에 비해 너무나 적은 금액이므로 공동주택관리지원센터의 원활한 운영을 위해 내년도 예산은 1백억원으로 상향 조정돼야 한다.
지자체 역시 공동주택 입주민의 삶의 질을 높이는 방향으로 예산을 중점 지원해야 하며 공동주택 지원조례도 현재의 시설개선 위주에서 입주민 삶의 질을 높이는 공동체 활성화 사업 위주로 지원이 바뀌어야 한다.
아울러 국토부에서도 표준관리규약준칙에 아파트 단지 내 잡수입의 40% 범위 내에서 공동체 활성화 사업에 사용할 수 있도록 명시하는 등 지원근거를 마련해야 한다.

분쟁·갈등 비리 방지
지자체별 공동구매로 원가를 절감하고 전자입찰로 투명성을 확보해야 하며 지자체장은 정기적인 교육을 통해 아파트 운영을 투명하게 할 수 있도록 지도·감독을 강화하고 아파트 관리운영과 관련해 부정비리 발생시 처벌수위를 높일 필요가 있다.

교육 분야 개선
주민의식 향상과 공동체 배양을 위해서는 교육 등 정보 교류의 장이 확대돼야 하며 이러한 환경조성에 정부의 정책·제도적 뒷받침도 함께 요구된다.
국토부는 광역자치단체별로 동대표 교육과 주택관리사 교육에 대한 실태조사를 실시토록 하고 특강강사에 대한 자격 수준을 높여 부실한 강사를 배제토록 하며, 동대표가 교육을 받지 않을 경우 동대표 자격박탈 등 교육의 효과를 낼 수 있는 세부적인 교육제도를 마련해 교육의 질을 높여야 한다. 교육내용과 교육평가도 인터넷에 공개해 부실한 교육이 없도록 개선해야 하며 현재 연 2회의 동대표 의무교육 횟수를 늘리고 단지별로 자체교육을 장려해야 한다.
이와 함께 지자체는 우수관리단지 견학을 장려하기 위해 차량 등을 지원해 입주민 스스로 살기좋은 아파트를 만드는 방법을 직접 배우도록 지도해야 하고, 주택관리사 교육에도 ‘우수아파트 만들기’, ‘공동체 활성화 운동’, ‘입주민과의 커뮤니케이션’ 등을 포함, 입주민에게 다가가는 교육을 실시해야 한다.

인력양성
현재 전문교육 없이 이론 과목만 암기해 현장에 투입되는 주택관리사 양성제도는 전문성을 갖춰 아파트 관리의 모든 문제를 책임지고 해결하기 어려운 실정이다. 따라서 4년제 대학에 공동주택관리학과를 신설, 전문인력을 배출해야 하며 졸업시 현재의 주택관리사보 시험 일부를 면제하고 커뮤니티 지도자 자격증을 동시에 취득케 해 실무를 담당하도록 하는 제도를 도입해야 한다. 또 주택관리사 중 대졸자 대상 2년 과정의 공동주택 관리 전문가 양성교육 실시, 일자리 창출을 위한 단기과정 운영 등도 검토할 필요가 있다.

관련단체 육성
현재 대한주택관리사협회만 법정단체로 돼있고 한국주택관리협회와 전국아파트입주자대표회의연합회는 법정단체로서의 승인을 받지 못하고 있다. 두 단체가 법정단체 승인을 계속 요구하고 있는 바, 명분이나 형평성을 고려하더라도 두 단체가 함께 법정단체가 되는 것이 바람직하다.
현재의 영세한 공동주택 관리회사를 대형화해 입주민에 대한 서비스의 질을 높여야 하며 ‘주민서비스 관리 항목’을 신설, 이 항목에는 분기별 입주민에 대한 기본교육(인성교육), 공동체 프로그램 실시, 법률·세무 상담 등의 내용을 관리비에 포함되도록 해야 한다.


발제2  /  한국주거문화연구소 은난순 연구위원

주민참여 유도의 지원 특성과 문제점
주민참여와 관심을 유도하기 위해 입주자대표회의 선출제도를 동대표 직선제로 개선했으나 여전히 입주민 동의서를 받아 선출하는 방식으로 진행하고 있는 단지도 있는 등 결국 입주민들의 인식변화를 위해 어떤 부분을 지원해야 할 것인가에 대해 고민해 봐야 한다.
동대표의 공동주택 관리 기본소양과 역량 강화를 목적으로 입주자대표회의 교육을 의무화했지만 동대표 참여 유도를 위한 다양한 방안의 모색 부재, 다양한 교육내용과 방식에 대한 모색 부족 등 동대표 교육에 대한 표준 모델과 지침이 필요하다. 또 관리비 등 세부항목 공개 범위가 확대되고 공개방식이 개편됐으나 공동주택관리정보시스템에 대한 홍보인식 부족, 주택관리업자 등에 대한 입주자 만족도 평가의 경우 주민참여 저조시 ‘조사평가도우미’를 활용토록 지원하고 있어 관리비 고지서 등을 통한 정보시스템 제도 정착시까지 적극적인 홍보방안이 필요하다.
입주민 의견조사를 실시한 결과 공동체 활성화를 위한 활동시 어려운 점으로 첫 번째는 입주자대표회의의 인식 부족과 지원 부재를 꼽았다. 현재 입주자대표회의 공감대 없이는 재정·공간적 지원뿐 아니라 입주민 홍보 등 어려움이 많은 것이 사실이다.
두 번째는 단지 내 재정적 지원 문제와 입주민 인식부족 문제로 잡수입 지출 가능 항목에 대한 제한으로 재정적 지원상 한계가 있으며 지원 의지는 있으나 입주민 설득에 필요한 관련 규정이 미비하고 공동체 활성화에 소요되는 비용이 관리비를 낭비하는 일이라는 일부 입주민의 인식부족, 공동체 활동 초기에는 일부 비용 지원이 필요하다는 의견도 제기됐다.
세 번째는 커뮤니티 공간과 시설 확보 문제로 기존 아파트의 경우 여전히 커뮤니티 활용 공간이 부족하며 용도변경 등 행정적 절차와 승인상의 어려움이 존재하고 있다. 네 번째는 커뮤니티 프로그램 운영시 프로그램 정보 및 지속성을 갖는 프로그램 개발을 위한 지원이 부족한 점이며 다섯 번째는 단지 내 끼리끼리 활동 문제와 지역 커뮤니티로의 확대시 한계가 있어 단지 내 활동 외 지역사회와 연계한 봉사 등 연결고리가 필요하다는 것이다.

공동체 활성화를 위한 제도·정책적 지원
입주자대표회의 운영 및 윤리교육에 대한 내실화에 집중해야 한다. 지자체에서 교육담당자에 대해서도 교육을 실시하고 현재의 집체교육 방식뿐만 아니라 맞춤식 찾아가는 교육, 퇴근 후 교육시간 마련, 온라인 강의 등 다양한 교육방식을 개발할 필요가 있다. 공모 사업비 집행과 관련 모니터링을 시민단체 등에 맡겨 실시하고 있는 것처럼 교육부분도 이같은 모니터링이 필요하다. 지자체에서 입주자대표회의 운영교육 관련 다양한 교육방식 및 내용 개발, 지역단위 단체들과 연계한 매개체 역할을 해야 한다.
공동주택 관리규약준칙과 공동주택 지원조례는 지자체 권한에 속하는 부분이나 인식 부족으로 인한 공동체 활성화 지원 규정 부재를 최소화하기 위해 중앙정부에서 권고할 필요가 있으며 공동체 활성화 지원을 위한 근거 규정을 마련해야 한다.
주민주도 커뮤니티 활성화 공모사업 보완시 관 주도형 사업이 되지 않도록 조절해야 하며, 주민 지원사업시 제출서류, 행정적 절차, 설명회 등 의무 참여 수준을 합리적 수준에서 최소화하고 단지 맞춤식 교육으로 다변화해야 한다.
공동체 활동이 이웃간 갈등을 해소하고 공동생활 문화에 이점이 있음을 캠페인 등을 통해 범국민적으로 홍보할 필요가 있으며 입주민의 눈높이에 맞춘 다양한 공동체 활동 매뉴얼의 개발을 통해 주민주도의 활동을 지원할 수 있을 것이다.



토론자 주요발언

천현숙 입주자 대표 선출은 현재의 직선제가 바람직하다고 생각한다. 대다수 입주민들이 동대표가 누구인지도 모르는 현실에서 아파트 문제에 대한 입주민의 관심을 유도하는 것은 매우 어려우며 입주민 관심 유도와 정보 투명화를 위해 직선제를 유지해야 한다.
대표회의 감사 등에 대한 차별화된 교육이 필요하다. 동대표와 달리 감사는 회계업무에 대한 이해가 있어야 하므로 특화된 교육이 필요하며 감사업무를 위한 상세한 매뉴얼도 있어야 한다. 이에 동대표 교육관련 예산을 대폭 확대해 교육의 질과 양을 모두 높여야 한다.
공동체 형성의 근간은 신뢰의 문제라고 생각하며 금전 문제의 투명성 확보를 위해서는 곽 도 교수가 제안한 원가절감을 위한 지자체별 공동구매 실시와 전자입찰 등이 효과적인 방안이라고 생각한다.
공동주택 관리규약준칙상 공동체 활성화 지원에 대한 규정을 포함시키고 가급적 주택법에도 근거를 마련하는 것이 바람직하다. 향후 주거단지 설계에서도 공동체성 형성차원이 감안돼야 하고 아파트 공동체 활성화를 위한 다양한 사업을 장려해야 하며 입주자대표회의의 공동체 중요성에 대한 인식수준을 높이기 위해 우수단지관리 시상시 공동체 활성화 단체에 대한 지원활동의 종류와 내용 등 항목을 포함하는 것도 필요하다.
아울러 공동주택관리지원센터의 업무성과를 평가하고 모니터링해 향후 바람직한 발전모델을 만들어가야 한다. 전문성을 가진 기관에서 관리업무 지원을 하는 것이 바람직하나 이 전담기구가 중앙단위 조직이어야 하는지, 지역별로 분산된 조직이어야 하는지에 대해서는 많은 검토와 전문가, 관계 단체 등의 의견수렴이 필요하다. 또 아파트 관리문제에 대한 지원을 위해 중앙정부는 제도적 근거마련과 재정지원을 담당하고 구체적 업무는 지자체 단위에서 시행하는 것이 바람직하다.

김원일 아파트 동대표를 입주민들이 직선제로 선출한 후 대표회의 회장·감사를 입주민들이 다시 직선제로 선출토록 하는 것은 1인이 두 번의 직선제 선거를 해야 하는 모순이 있으므로 회장과 감사는 선출된 동대표들이 간선제로 선출토록 주택법령을 개정해야 한다. 다만 입주자 1/10 이상 요구가 있을 시에는 예외를 둔다는 단서를 관리규약에 포함토록 한다.
또 각 아파트마다 직선제로 인한 선거비용이 과다 지출돼 관리비 인상요인이 되므로 직선제 선거시 전자투표, 스마트폰 등으로 투표를 할 수 있도록 적극 권장하고 지자체에서는 투표율에 따라 선거비용을 일부 지원하는 방안도 모색해야 한다.
더불어 동대표 중임제한 규정은 동대표들의 장기집권에 따른 폐해를 방지하겠다는 의도가 있으나 동대표들이 업무 파악에만 1년 이상 소요되며 이후 하자종료, 주택관리업자 선정 및 각종 공사계약시 감독기능 상실 등 문제가 발생하고, 동대표 기피 현상으로 대표회의 구성원이 부족해 전임 동대표가 집행하는 아파트가 늘어나고 있다. 따라서 명예 봉사직인 동대표를 법이 아닌 대통령령으로 임기를 제한하는 것은 문제가 있으며 해당 아파트 입주민들의 의사를 존중해 입주민 과반수 찬성에 의해 관리규약으로 결정할 수 있도록 개정해야 한다.

박병남 그동안 공동주택 지원은 문제점 발생시 사후적 조치에 그치고 정기적인 공동주택 관리 실태조사 등을 통한 사전 예방적 대응에 취약해 적극적 관리행정이 미흡한 실정이다. 이에 매년 정기적으로 공동주택 관리 실태조사를 함으로써 공동주택 관리 관련 문제를 조기 발굴해 사전적 예방조치를 강화하고 이를 통해 사후적 해결의 토대를 마련, 입주민 주거환경 개선에 적극적 행정을 펼쳐야 한다.
주택관리사의 전문성 강화를 위해 보수교육의 강화와 별도로 주택관리사보 자격시험에 제2차 시험과목 추가, 시험과목방법의 조정, 선발예정인원 규정도입, 시험 격년제 시행으로 환원 등 전문성 개선이 필요하다.
공동주택 관리업무 종사자 등이 소신 있는 업무를 수행할 수 있도록 주택법상 임기보장 조항 및 부당해고 금지조항 등을 신설하고 위반시 처벌조항을 두도록 해 공동주택 관리의 안전성을 보장해야 하며 국토교통부 장관이 위·수탁 관리 표준계약서를 정해 보급할 수 있도록 해야 한다.
아울러 입주자대표회의 또는 관리주체의 주요업무 중 역량 강화가 우선적으로 필요한 업무를 중심으로 표준 업무매뉴얼을 점진적으로 마련·확대해 업무의 전문성을 제고해야 하며, 주택관리사 등의 경력·전문분야별 인증제도를 도입, 주택관리사 등 의무배치 기준의 다양화, 취업기준으로서의 객관적 자료화 및 고용안정화 등의 효과를 도모해야 한다.

조만현 주택관리업자에 대한 입주자 만족도 평가와 관련해 만족도 평가에 참여하지 않는 입주민 의사를 반영할 수 있는 실질적 개선방안이 필요하며, 관리업무 만족도 저하에 따른 책임을 주택관리업자에게 전가시킬 소지가 있고 자치관리 아파트의 경우 만족도 평가가 없으므로 주택관리업자 만족도 평가가 아닌 아파트의 관리업무 전반에 대한 평가로 범위를 확대 시행해야 한다.
주택법에 근거한 주택관리업자의 관리주체 법적지위에도 불구하고 법정단체 설립, 공제사업 규정이 없고, 위탁관리비율 70%에 따른 주택관리업자의 사회적 책임 강화 및 공제사업을 통한 입주민 피해보상 제도 도입이 불가하므로 주택관리업자 단체의 법정단체 설립 및 공제사업 신설 등 주택법 개정을 통해 주택관리 전문화와 선진화를 추구해야 한다.
주택관리업자 및 사업자 선정시 아파트 특성에 맞는 자체적 배점기준표 작성 권한을 부여해야 하며, 실질 관리비 경감 및 주택관리업자의 적정 서비스 유지·수행이 어려우므로 관리비 총액에 따른 입찰을 도입해야 한다.
주택관리업자에 대한 법정교육을 의무화하고 관리규약준칙의 적격심사기준표 및 사업자 선정지침에 교육관련 평가요소를 반영해야 하고, 다수의 아파트 관리를 통해 축적된 주택관리업자가 공동체 활성화 방안을 추진할 수 있는 제도적 개선방안이 필요하다.

한상삼 아파트 공동체 활성화 운동을 제2의 새마을운동 수준으로 적극 추진할 필요가 있다. 국토부에도 공동주택 관리를 전담하는 과는 물론 그 이상의 조직도 필요하고 이와는 별도로 공동주택 관리를 전담하는 기관을 독립된 공법인으로 설립, 공동주택 관리지원 업무 외에 공공임대주택의 관리 및 필요시 분쟁아파트 단지 관리 등을 시행해야 한다.
주거형태가 아파트라는 이유로 단독주택지역보다 훨씬 많은 비용을 부담하는 것은 형평에 어긋난다. 따라서 단지 내 도로, 공원, 변전실 등 시설유지관리비는 국가·지자체·공급업체가 부담하고 공동주택 지원조례는 입주민 삶의 질을 높이는 공동체 활성화 사업 위주로 지원이 바뀌어야 한다.
부정과 비리 예방을 위한 지자체의 지도 강화도 필요하지만 지자체마다 인력 한계 등 문제가 있으므로 관리전문공적기관에서 체계적으로 지도·감독 및 사후 감사까지 담당하는 것이 바람직하며 동대표 교육 개선문제와 관련해 의무만 가중시킬 경우 입주자 참여 기피로 대표회의도 구성하지 못하는 단지도 등장할 우려가 있으므로 동대표 업무수당 현실화 등 지자체 차원의 지원방안이 강구돼야 한다.
위탁관리 수수료 외에 관리업무를 통해 수익을 전혀 창출할 수 없는 현재의 구조로는 관리회사는 물론 관리업무의 발전도 기대할 수 없으므로 업무를 통한 경쟁력 확보 및 관리의 질을 높이기 위해 현행 전 입주민에게 일률적으로 부과하는 기본관리업무 외에 개별수요자를 대상으로 별도의 주택관리서비스를 개발, 필요한 입주민에게 유료로 제공할 수 있도록 해야 한다.

박경서 공동주택 관리 부정비리로 유발되는 사회적 비용(관리비 규모 10조원)을 감안하면 중앙정부 차원의 조직 신설뿐만 아니라 일선 지자체에 대한 중앙정부 차원의 적극적인 지원이 필요하다. 현재 국토부의 ‘우리家 함께 행복지원센터’의 역할은 관리비 진단 및 자문기능에 한정돼 부정비리 척결에 대한 지자체장의 권한인 지도감독권과 관리비 진단자문 기능을 적절히 조합할 수 있는 방안을 강구해 입주민 보호와 공동주택 관리의 효율화를 제고해야 한다.
아울러 공동주택 관리분야 전문인력 양성의 필요성은 공감하나 대학의 학과 신설문제는 학생 수요예측, 학문연구 본연의 기능, 업자들의 취업동향, 아파트 관리 고용환경에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 결정해야 할 사안이며 현재 주택관리사 시험합격자 과다배출로 취업률이 저조해 또 다른 문제를 야기 시키고 있음을 감안하면 주택관리사 시험과목에 대한 난이도 조정 및 합격자 수 감축과 연계해 개선이 필요하다.
실무경력 없는 석사학위자를 전문가로 대우하거나 자격증 부여시 대다수 현정 여건과 비교해 형평성, 위화감 문제 발생할 수 있으므로 일정기간 현장 실무경력을 이수조건에 반영할 필요가 있다.
커뮤니티 활성화 공모사업 보완과 관련해 그동안 공모사업의 꾸준한 실시를 통해 공동체 활성화 기반을 마련했다면 앞으로는 입주민 스스로 공동체 활성화를 추진할 수 있도록 단지 자부담을 늘려나가도록 하고 주민리더 양성교육 등을 통해 공동체 활동가(매니저)를 발굴·육성하는 한편 평가에 있어서는 단지별 특성에 맞게 평가기준 및 지표개발을 지속적으로 해나가는 것도 필요하다. 또한 임대아파트에서 인근 단지와 같이 공동체 활성화 사업을 할 수 있도록 하는 방안 등 예산을 좀더 배정하는 방안도 검토 중에 있다.

서정호 공동주택 관리 전담부서를 설치하는 것에 대해 정부에서도 공감하고 있고 그 첫 단계로 지난 4월 ‘우리家함께 행복지원센터’를 설립, 운영해 관리비 진단 및 자문 등을 하고 있다. 앞으로 지원센터의 역할을 확대해 공동주택 전담부서를 조성할 예정으로 이를 ‘공동주택관리법(가칭)’에 담을 방침이다.
또한 커뮤니티 활성화 사업에 대한 지원근거 규정을 공동주택관리법에 마련할 계획이며 공동주택 관련 협회의 법정단체화 문제에 대해 지난해부터 방안을 모색하고 있는 가운데 주택관리업자, 주택관리사, 입주자연합회 등 3개 단체가 정부의 중재 아래 모이고 있다. 현재 그동안 상대방의 법정단체화에 대해 왜 반대하는지 등에 대해 풀어나가고 있는 과정으로 앞으로 3개 단체가 시너지 효과를 낼 수 있는 여러 대안을 모색해 나갈 계획이다.
주택관리사 처우개선 및 신분보장 문제와 관련해 입주자대표회의와 관리주체간 갈등구조 등에 대해 전문가들의 의견을 듣고 있으며 이를 해소할 수 있는 방안을 찾고 있다.
공동주택 관리 부실 및 비리사례 등을 예방하기 위한 자체 신고센터 설치를 추진하고 있으며 이는 관리주체, 주택관리업자를 처벌하기 위한 것이라기 보다 공동주택 관리 효율성 제고를 위한 기본적인 질서를 바로잡기 위한 것으로 관련 전문가 등의 의견을 검토하고 있다.

[미라클]

감사해요~~

[보고픈]

아파트의 전반적인 실무를 관장하고 있는 관리책임자들의 생생한 경험과 노하우를 적극 반영하여야 하는디, 실재 현장과 법과 제도사이에는 한참괴리가 있어서 ㅊㅊㅊ (아파트관리와 관련하여 소송이 날로 늘어난다는 소식이)