《주택임대차보호법의 적용범위》
1. 의의
주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례규정을 두어 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 주택임대차보호법이 제정되었고, 주택임차인으로 하여금 대항력이나 우선변제력 등과 같은 우월적 지위를 부여하였습니다. 임차인으로서는 주택임대차보호법의 적용대상인지에 따라 권리보호에 크나큰 차이가 존재하므로 주택임대차보호법의 적용범위가 중요한 의의를 갖는다.
2. 주택임대차보호법 제2조
주택임대차보호법 제2조는 이법은 주거용건물의 전부 또는 일부를 임대차 하는 경우 적용된다 하고 있으며, 더 나아가 임차주택의 일부가 주거목적외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다고 규정하고 있다.
3. 주거용 건물의 의미
주택임대차보호법의 적용범위에서 주거용건물은 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용도를 기준으로 판단하는 것이 아니라 사실상의 용도를 기준으로 판단하는 것이고 그 판단시점은 임대차계약 체결시를 기준으로 합니다.
4. 주택임대차보호법의 물적 적용범위
(1) 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 경우
1) 주택의 전부 또는 일부를 임대차 하는 경우이다.
2) 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 동법이 적용된다.
예를 들면 주택의 일부를 점포로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 점포를 경영하고 있는 경우 입니다.
3) 건축물관리대장상의 용도가 공장, 창고, 상가 등으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 한 경우 동법이 적용됩니다.
<대법원 2009.8.20. 선고 2009다26879판결>
"주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로 합리적 이유나 근거없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 건물내역을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다."
4) 미등기주택
5) 무허가 건물을 주택으로 사용하는 경우
6) 주거용으로 사용하는 오피스텔
(2) 주택임대차보호법 적용대상이 아닌 경우
1) 비주거용으로 사용되고 있는 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우
2) 주택의 사용대차의 경우
3) 일시사용을 위한 임대차
4) 주거의 목적이 되는 일부가 비주거용의 부수적인 용도라고 판단되는 경우
5. 주택임대차보호법의 인적 적용대상
(1) 주택의 임대인
동법의 규정이 적용되는 당사자 중 한명으로서 임대인은 당연한 것이고 임대인으로부터 임대주택을 양수한 양수인, 임대할 권리를 승계한 자 등도 적용대상입니다.
(2) 주택의 임차인
1) 일시사용을 위한 임차인은 적용대상이 아닙니다.
2) 임차인의 승계인
임차인의 상속인, 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는자, 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족 등
3) 임차권의 양수인이나 전차인
4) 주택임대차보호법 제3조 제2항 규정되는 법인
5) 출입국관리법에 의한 외국인 등록을 한 외국인