부동산중개업 변호사 부동산중개 찬반 주장, 트러스트 성공하기 힘든 이유

[빌리지]

변호사 부동산중개 찬반 주장-토론으로 풀어갈 문제인지 협회가 방침을 밝혀야

반대

주장 : 김상범 세종사이버대 자산관리학부 교수

주장요지

1.중개는 쌍방 대리… 변호사 법 위배

2.大法 '중개, 일반 법률사무 아니다' 판결

3.의뢰인 이익과 상충… 윤리 규정 어긋나

4.거래 성사 위한 알선 업무도 불법 가능성

주장내용

'중개'란 제3자가 두 당사자 사이에 서 일을 주선하는 것을 말하는 것으로 어느 일방을 대리해 변호해야 하는 변호사의 업무와는 근본적으로 다르다. 부동산 중개라는 일련의 과정에서 변호사는 법률자문으로 중개업무를 지원해왔다. 그러나 변호사가 부동산 중개업무를 수행하려 한다면 여러 가지 문제점에 노출된다.

첫째, 공인중개사법 제2조제1항에서 규정한 중개는 변호사의 일반 법률사무와는 구분된다. 따라서 변호사의 부동산 중개 행위는 법 규정을 위반한 것이다. 이와 관련해 지난 2006년 대법원은 변호사의 업무영역으로 생각되는 일반의 법률사무에 중개 행위가 당연히 포함되는 것은 아니며 변호사가 부동산중개업을 하기 위해서는 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다는 판결을 내린 바 있다. 

두 번째로 지적할 수 있는 것은 '이해 상충 방지'라는 원칙에 위배된다는 것이다. 중개사가 수수료를 받는 시점은 잔금이 지급됨으로써 거래가 종료되는 시점이지만 변호사는 법률자문이 종료되는 시점에 지급받는 것이 일반적이다. 만약 변호사가 수수료를 잔금이 지급되는 시점에 받는다면 변호사는 의뢰인의 신뢰와 이익에 반해 계약이 체결되도록 유도할 가능성이 있다는 것이다. 

사실 이 같은 문제는 미국에서도 논란이 된 적이 있다. 대부분의 주와 달리 뉴욕주에서는 중개업법에 따라 변호사도 중개업무를 수행할 수 있다고 허용했다. 그럼에도 뉴욕주 변호사들은 사실상 중개업에 진출하지는 못하고 있다. 왜냐하면 부동산 거래에서 의뢰인의 법률자문을 수행하면서 동시에 의뢰인의 거래를 성사시키기 위해 노력한다는 것 자체가 의뢰인 이익과 변호사 이익의 상충을 야기하게 되며 이것이 변호사 윤리규정 위반이라는 것이다. 

셋째, 변호사의 부동산 중개는 '쌍방 대리'의 문제가 발생한다. 거래 쌍방의 법률자문을 동시에 맡는 것은 불법이고 같은 사유로 거래를 중개해 양 당사자에게 보수를 받는 것이 불법이 된다.

넷째, 변호사법 제34조제1항에 따라 변호사는 사전에 금품이나 다른 이익을 받기로 약속하고 의뢰인을 다른 변호사에게 소개하거나 알선 또는 유인하는 것이 금지돼 있다. 또한 같은 법 제34조제5항에 따라 변호사가 아닌 자는 변호사가 아니면 할 수 없는 업무를 통해 보수나 이익을 분배받을 수 없도록 하고 있다. 즉 수수료를 받을 목적으로 다른 변호사에게 소개하거나 중개수수료를 다른 공인중개사와 나누는 행위도 불법일 가능성이 있다는 말이 된다. 

마지막으로 지적할 수 있는 것은 변호사가 중개 서비스를 하겠다는 것이 현실적이지 않다는 점이다. 한때 경매물건의 입찰대리 자격을 변호사에게 국한시킨 적이 있었다. 그러나 성공률이 10%에도 미치지 못하는 경매법정에 입찰대리를 나서는 변호사는 거의 없었다. 

논란의 대상이 되고 있는 트러스트부동산은 중개가 아니라 법률자문만을 하고 있다고 밝히고 있다. 하지만 트러스트부동산의 이용약관 제2조에서는 "보증금이라 함은 회원이 부동산 거래를 회사에 의뢰했다는 점을 확실히 하고"라고 명시하고 있어 법률자문 의뢰가 아니라 거래를 의뢰했다는 점을 분명히 하고 있다. 동 제3조에서는 회사가 제공하는 서비스가 '부동산 중개 서비스'라는 점을 아예 드러내고 있다. 보수 지급 시기도 법률자문이 완료되는 시점이 아니라 '매매와 임대차 계약이 체결되는 당일 현장에서 지급'해야 한다고 함으로써 의뢰인의 이익을 위해 일해야 하는 변호사가 자신의 이익을 위해 계약 체결을 유도해야 하는 이해 상충이라는 문제점도 피할 수 없게 돼 있다.

소비자가 부동산 중개 서비스를 받는 가장 바람직한 방법은 공인중개사나 변호사 어느 일방을 통하는 것이 아니다. 현명한 소비자라면 최상의 부동산 중개 서비스를 위해 둘 다 고용할 것이고 현명한 전문가는 그들의 고유한 영역에 집중할 것이다. 

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찬성

주장 : 채명성 대한변호사협회 법제이사

주장요지

1.종합서비스 제공 '안전 부동산 거래' 가능

2.부동산 관련 분쟁 줄일 법적 전문가 필요

3.정액제 수수료 도입… 가격경쟁 활성화 기대

4.大法도 '권리분석, 변호사 고유 업무' 인정

주장내용

최근 현직 변호사가 부동산 법률자문 및 중개를 위한 온라인 사이트를 개설하고 저렴한 정액 수수료를 내세운 서비스에 나서면서 변호사의 부동산 자문·중개 서비스업 진출에 대한 사회적 관심이 커지고 있다. 

법률 전문가인 변호사가 부동산 자문·중개 서비스 시장에 진출하는 것은 국민에게 법률자문과 중개를 아우르는 종합 서비스를 제공하는 계기가 될 것이므로 환영할 만한 일이다. 지금까지는 국민들이 부동산 거래를 하면서 변호사의 법률자문을 받을 수 있는 환경이 조성되지 않았고 기업들의 부동산 거래나 대형 빌딩 거래 등 일부 부동산 거래에만 제한적으로 변호사의 법률자문이 이뤄져왔다. 그렇기 때문에 변호사의 사전 법률자문을 거쳤더라면 예방할 수 있었던 부동산 관련 분쟁이 끊이지 않고 있으며 중개인의 고의나 부주의에 의한 중개사고 역시 증가 추세에 있다. 

다행히 최근 변호사가 대량으로 배출돼 그동안 변호사가 상대적으로 큰 관심을 두지 않았던 부동산 자문·중개 서비스 시장에도 본격적으로 진출하고 있다. 이를 통해 부동산 관련 분쟁을 획기적으로 감소시키고 국민들에게 부동산 중개부터 법적·세무적 문제에 대한 자문 및 등기까지 종합적인 서비스를 제공할 수 있는 계기가 마련된 것이다. 

또한 변호사의 진출로 부동산 자문·중개 서비스 시장에서의 가격 경쟁도 활발해져 관련 수수료 역시 국민의 눈높이에 맞게 조정될 수  있을 것으로 기대된다. 지난해 소위 '반값 부동산중개료 제도'가 전국적으로 시행됐지만 일정 구간의 할인에 불과해 중개수수료에 대한 국민들의 불만은 여전하고 중개수수료가 부동산 가격에 비례하는 정률 방식으로 인해 부동산 가격이 높은 경우에는 수수료가 지나치게 높아지는 문제점 역시 제대로 개선되지 않고 있다. 최근 부동산 자문·중개 서비스 시장에 진출한 변호사들은 정률이 아닌 정액 방식의 저렴한 수수료를 채택한 것으로 알려져 있는데 이와 같은 시장 진출은 경쟁 활성화를 통해 관련 수수료를 합리적으로 조정하는데 기여할 것으로 보인다. 

외국에서도 변호사의 법률사무와 관련된 부동산 자문·중개 서비스 업무 수행은 폭넓게 이뤄지고 있다. 미국의 경우 중개 자체는 중개업자가 하더라도 계약서 작성 및 관련 자문과 같은 법률사무는 변호사가 하는 것이 일반적이다. 뉴욕·캘리포니아·펜실베이니아주 등은 변호사에게 부동산중개업 허가의 예외를 인정해 변호사가 법률사무를 수행하는 과정에 발생하는 부동산 매매·임대 등의 중개업무를 직접 할 수 있도록 하고 있다. 독일도 변호사에게 법률사무와 관련한 부동산 중개업무의 수행을 인정하고 있다.

일각에서는 변호사의 법률사무에 부동산중개업법상의 중개 행위는 포함되지 않는다는 취지의 대법원 판결을 근거로 변호사의 부동산 자문·중개 서비스 시장 진출을 반대하는 견해도 있다. 하지만 대법원 판결은 변호사의 부동산 중개사무소 개설등록 신청에 대한 반려가 적법하다는 취지의 판결로 변호사가 부동산 중개사무소를 개설하거나 단순한 사실 행위인 중개만을 목적으로 하는 업무를 할 수 없다는 원칙을 확인한 것에 불과하다. 특히 변호사로 부동산에 관한 법률사무와 복합적 성격을 갖는 중개업무 또는 법률사무에 부수된 중개업무를 수행하는 것까지 금지한 것으로 보기는 어렵다.

오히려 부동산의 매매·임대차와 관련된 계약서의 작성은 전형적인 변호사의 법률사무이며 부동산등기부 등본에 등재돼 있는 권리관계의 법적 효과를 분석하는 권리분석 업무가 변호사법상 인정되는 법률사무라는 점은 대법원？명시적으로 인정하고 있다. 따라서 위와 같은 법률사무의 수행 과정에 수반되는 중개 내지 알선 행위 역시 변호사법에 명시된 일반 법률사무로 보지 않을 이유가 없다.

변호사들의 부동산 자문·중개 서비스 시장 진출을 계기로 관련 시장에 법치주의와 준법의식이 뿌리내려 투명성이 제고되고 종합적인 서비스가 활발히 제공돼 하루빨리 부동산 자문·중개 서비스업의 선진화가 이뤄지기를 기대해본다.

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공인중개사 입장

주장 : 태일주택/태일공인중개사사무소 대표 이승열

주장요지

1. 부동산이 생각처럼 만만한 업종이 아니다.
2. 수수료경쟁으로는 살아남을 수 없다.
3. 사고시 어디까지 책임을 질 것인지?
4. 정보의 제공이 과도한 것도 문제
5. 법적인 책임을 물수도...

주장내용

요즘 변호사들도 많이 힘든 모양입니다.
법무사, 세무사 영역에 도전을 하다 이제는 공인중개사 영역까지 침범을 한다고 하네요
특히 변호사의 부동산중개는 불법이라는 대법원 판례까지 있는데..
중개가 아닌 자문이라는 어설픈 변명을 하며 야심차게 출범을 한 듯 합니다.

(술은 마셨지만 음주는 아니다??)

문득 이런 생각도 듭니다.. 개업공인중개사는 겸업에 대한 제한도 없는데...
똑똑하신 양반들이 공인중개사자격증 하나 더 따는게 그렇게 힘든가??
차라리 공부해서 정정당당하게 취득 하면 될것을 꼼수를 쓰고, 대법원까지 끌고가는 노력까지..ㅡ.ㅡ;;
(그러나 결국 패소했었죠..)

아무튼 저같은 개업중개사는 심기가 불편하지만,
한편으로는 잠깐의 이슈가 되고 끝날 아이템이라 보고 그냥 그런가보다 합니다.

트러스트 부동산이 성공하기 힘든 이유를 몇가지 근거로 설명드리겠습니다.

1. 부동산이 생각처럼 만만한 업종이 아니다.
2. 수수료경쟁으로는 살아남을 수 없다.
3. 사고시 어디까지 책임을 질 것인지?
4. 정보의 제공이 과도한 것도 문제
5. 법적인 책임을 물수도...

■ 부동산이 생각처럼 만만한 업종이 아니다.
부동산을 거래해본 일반인들은 계약 한건에 적게는 몇십만원 많게는 몇백만원을 수수료로 받는 것에 대한 반감이 많습니다.
흔히 " 집하나 보고 계약서 하나 달랑 쓰는데 월급쟁이 한달치 봉급을 받는다." 라고 말을하곤 합니다.
심지어는 댓글로 부동산 없애고 주민센터에서 일처리 하자라는 의견도 공감을 많이 얻습니다. 가능할까요?

그게 다 남의 일이니깐 쉬워보이는 것 뿐입니다. 한가지 반문을 드립니다.
"정말 집 하나 보고 계약하셨나요? 다른부동산에서는 안보셨나요? 그럼 계약 못한 다른부동산에는 어떤 비용을 지불하셨는지?"
일반적으로 부동산에서 계약할 때에는 수많은 다른 고객에게 바람을 맞은 뒤 계약이 나오는 것입니다.

요즘 셰프들이 노쇼(No-show: 식당을 예약하고 나타나지 않는 손님) 때문에 골치라고하여 많이 화제가 되었습니다.
부동산은 어떤 업종보다 만연한게 노쇼입니다. 집보러 온다고 약속하고 나타나지 않는 손님은 애교입니다.

가장 힘든것은 계획이 없는 손님들 입니다. 이사 계획도 없이 마치 곧 이사할 것 처럼 이동네, 저동네 그냥 떠돌고 다닙니다.
제가 계약한 손님 중 하나는 집을 3년동안 보러 다녔다 합니다.
(그럼 그 3년간 집보여주고 계약하나 하려고 발을 동동 구르던 수많은 공인중개사들은 얼마나 허탈합니까?)

집을 보러다니는 것에 대해서는 일체의 비용을 받지 않기 때문에 계획없는 사람들도 쉽게 접근하고, 쉽게 떠돌아 다닙니다.

또 하나의 예를 들면 1년뒤 결혼을 약속한 커플이 나중에 살 집을 상상하기 위해 부동산에 방문하는 경우도 있습니다.
미안한 이야기지만 헤어질 수도 있고, 1년 뒤 같은집이 있을리 만무하고 가격도 다를텐데... 그냥 가장고객 그이상도 이하도 아닙니다. 이 부분은 계속 이야기 하자면 끝이 없습니다. 일단 쉬워보이면 한번 해보세요.. 해봐야 압니다.
남이 하니깐 쉬워보이죠 ㅎㅎㅎ

■ 수수료 경쟁으로는 살아남을 수 없다.
현재 등록된 사무실은 제가 있는 지역의 경우 치킨집보다 대략 3배정도 많습니다.
(호프에서 치킨팔고 머하고 그런것 제외)
통계적으로 한 부동산에서 매매계약 한달에 한건쓰기 힘듭니다.

물론 몇달동안 계약을 못쓰고 폐업하는 사무실도 있고, 한달에 수십건 계약을 하는 대형 사무실도 있습니다.

남얘기 쉽게 하는 사람들은 그런 1% 부동산을 보고 공인중개사가 쉽게 돈버는 줄 압니다.
강남권 부동산들은 광고비만 몇천만원씩 쓰는 곳도 많습니다.

어느업종인들 안그렇겠습니까? 상위가 독식하는 시대에 우리가 살고 있는것을요...
그런데 트러스트... 과연 가능하겠습니까?

특별한 기술도 없이 수수료만 싸게받고.. 그것도 주택만 하겠다 하는데..
가짜손님도 엄청나게 많은 주택시장.. 결코 오래가지 못할 것으로 조심스레 예상합니다.

부동산 폐업률은 항상 상위권을 달립니다. 그만큼 경쟁이 심하고 먹고살기 어렵다는것이죠,
싸게 해준다고 꼬셔 초반에 손님은 조금 끌지 몰라도.. 지속가능한 사업아이템은 아니다라고 자신있게 말씀드립니다.

(아~! 그동안 내가 내던 수수료가 결코 비싼게 아니구나... 하는 것을 직접 해보면 경험하실 듯 합니다. ^^ 변호사 님들 ㅎㅎ)

마지막으로 한가지 묻겠습니다. 부동산 권리분석이 뭐 그리 대단한거라고 자문료를 받나요? 우리 솔직해 지자구요~
요즘은 일반인들도 등기사항증명서, 건축물대장 볼 줄 아는분들 많습니다.
부동산 중개의 핵심은 권리분석이 아니라, 사고시 어떻게 책임을 지는가에 있습니다.
공인중개사는 공인중개사법으로 중개사고 및 운영, 윤리에 대하여 엄격한 책임을 지우고 있습니다.

■ 거래사고시 어디까지 책임을 질 것인지?
앞서도 언급했듯이,
전재산이 오고가는 거래에서 실수는 있어서는 안되겠지만! 사람이 하는 일이 실수가 100% 없다고 장담할 순 없습니다.
그래서 공인중개사는 1억원 책임보험을 의무적으로 가입해야 영업할 수 있도록 되어있습니다.
물론 책임 한도는 1억이 아니고 과실에 대한 부분을 무제한으로 100% 책임을 져야 합니다.
거래금액이 큰 만큼 실수 한번으로 파산할 수도 있다는 말이죠!

그런데요 트러스트 부동산은 책임에 대한 부분은 어떻게 하실건지...
자문만 했으니 계약은 당사자들끼리 알아서 해야겠네요?
정말 궁금합니다.

ex) 신분증 위조 등 거래사고에도 책임, 직원이 잘못한 부분도 책임, 시세를 잘못 안내해도 책임, 비밀유지의 책임.. 등등
법이나 판례를 보면 책임범위가 너무 광범위하여 일하기 무서울 정도입니다.

■ 정보제공 과다 문제
저도 궁금해서 홈페이지 들어가 봤어요~
신경써서 깔끔하게 만들었던데... 집 내부사진을 3D로 아주 실감나게 볼 수 있더라구요
그런데요,
공실도 아니고, 살림집을... 가재도구 하나하나 까지 세밀하게 보여드릴 필요가 있을까요?

물론 매수자 입장에서는 힘들이지 않고 사전에 파악할 수 있다는 장점이 있지만,
매도자 입장에서는 지나치게 개인적인 부분을 공유하게 되는 것 아닐까요?

원룸 월세방도 아니고,
소중한 내 보금자리를 구석구석 낱낱히 찍어 인터넷에 올려야 한다는게 그리 유쾌한 일은 아닌것 같네요

이건 조금 극단적인 예이긴 하지만, 범죄에 악용될 소지는 없을까요?
세상이 하도 어수선해서 별걱정이 다드네요 ㅡ.ㅡ;;

■ 법적인 책임을 물수도...
경쟁에서 살아남고 안남고를 떠나 개인적으로 이건 명백한 무자격자의 부동산 중개행위라고 생각됩니다.
공인중개사법 제18조 제2항 공인중개사 또는 부동산중개 등의 유사명칭 사용,
개업공인중개사가 아닌자가 중개업을 하기 위해 중개대상물의 표시.광고 한자에 해당한다고 생각됩니다.
이 경우 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어있죠.
가만히 둬도 상관은 없겠지만, 그래도 엄연히 법에 저촉되는 부분이 있다면 응당 처벌을 받아야겠죠?

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※공인중개사 입장은 현재 다양합니다.

위 공인중개사의 의견은 한국공인중개사협회나 전체 공인중개사의 대표성 있는 견해는 아닙니다.

[시민케인]

좋은 기획입니다.
대체로 나올 얘기들은 세 관점에서 거의 다 제시됐는데 문제는 법적인 사항에 대한 판단이 될거 같네요.
협회에서 논리를 심층화시켜 방침을 확정해 법적 대응을 해야 하는데 현재 어떤 상태인가 모르겠습니다.

[시민케인]

회장 측근이나 현 협회의 집행부에서 활동하는 분이 있으면 소상한 내용을 전해주시면 좋겠습니다.
회원의 비판에 대해서 비방이나 공격, 무조건적인 협회 옹호는 반발만 더 불러일으킵니다.
합리적이고 분명한 설명이나 대안 제시가 있어야 바람직하고 설득력이 있겠지요.

[신동건]

너무 좋은 자료 입니다. 어디서 3자토론이 있었네요. 중개업계의 대표로 참석.발언하신 태일 공인중개사사무소 이승열 대표님 조목조목 대응에 박스를보냅니다.

전자시스탬 중개보수료문제등 토론당시 협회 대응팀보다 100배이상 월등히 업계를 대신하여 진면목을 보여준 것같습니다. 수고하셨습니다.

이 토론회에 개업중개업자의 대표조직인 협회가 참석못한 이유가 뭘까요.

[오슬로]

한날한시 3자 토론은 아닌거 같습니다.
위 두 기사는 신문에 나온 지상토론이고 아래 공인중개사 글은 별도로 발표된 기사로 보입니다.
아무튼 협회와 무관하게 발표된 기사인데 협회가 조속히 방침을 정하고 법적 대응을 해야 합니다.

늦어지면 토론과 언급이 트러스트를 홍보해주는 결과가 되고 만약 국민의 반응이 좋은 경우 수습불능이 될지도 모릅니다...

[앙가주망]

좋은 내용 잘 보았습니다. 고맙습니다.

[오슬로]

수고하셨습니다. 장편이네요....
건너 뛰면서 읽었는데 저는 이 문제의 초점을 트러스트가 변협에 영향력을 행사해 변협의 지원을 받고
있는 점에 맞춰야 한다고 봅니다.

변협이 나선다면 변호사 전체의 공식입장이 돼버리니 중대한 사항이지요.
법적 대응과 소송으로 강력히 응징해야지 안그러면 변호사가 식민지 운영하듯이 부동산 중개를
차차 잠식하리라 봅니다.

변호사 상대로 토론하여 얻을 것이 없어요.
협회가 전력을 다해 힘써주길 바랍니다.