1. 부동산에서의 호재
- 보통 부동산은 비싼 곳이 더 오른다.
- 2000년도에 가장 비싼 강남과 가장 싼 전라남도의 평균 시세는 3배였지만 2022년 현재는 7배 차이난다 → 결국 서울 사는것이 유리했다. (싸다고 사는 것은 안된다.)
- 싼것이 더 올라갈려면 노력이 필요한데 즉, 호재가 있어야 싼곳 이 더 오른다.
(사실 비싼 것들의 호재가 항상 더 많다는 것은 배가 아픈 진실이다.)
- 호재란 무엇이냐
: 일자리, 교통망 (일자리랑 연결된 교통망), 신축
- 그어떤 호재보다 가장 큰것은 '일자리'
- 일자리가 가장 많이 증가하는 곳 1위 강남 2위 서초 3위 판교
: 얘네들은 언제든 사도 되는 곳이다.
: 그러기 떄문에 판교가 경기도에서 가장 비싼 곳이다.
: 그럼 과천은? 과천은 그냥 강남으로 보자. (항상 강남이랑만 경쟁한다.)
- 교통망은 그냥 교통망이 중요한 것이 아니라 일자리랑 연결 된 교통망이 중요하다
: 즉 main 일자리 강남으로 가는 교통망
- 신축은 새아파트 될 곳, 즉 재건축 리모델링
2. 아파트 순위! 백화점 매출순위만 봐도 나온다.
- 백화점의 소비 트렌드가 바뀌었다. 예전엔 뭐든 다 판다고 백화점이였지만 지금은 인터넷에서 살수 없는 물건들을 사야하는 곳이다.
- 예전 매출 1위였던 롯데 본점의 경우 주변 아파트가 하나도 없는 지역이였지만 현재 매출 1위인 신세계 강남은 슬세권이다. (경제력이 가장중요)
- 이 중 에.루.샤가 입점된 백화점 도보의 아파트는 돈만되면 언제든지 사도된다.
- 이 트렌드는 지방도 마찬가지인데 대구의 경우는 현재 슬리퍼 생활권이 아닌 곳이다. 앞으로 대구 동구에 신세계 대구점 슬세권의 아파트는 조정 때 들어가는 것이 기회다.
3. 2021년의 시장
- 그냥 모든 지역 모든 형태의 부동산이 다 올랐다
- 수도권 광역시를 못사게 하니까 점점 지방으로 아파트 말고 비아파트들도 다올랐다. (이렇게 다 오르는 시장을 본적이 없다.)
- 하지만 이렇게 모든게 다오르는 시장은 지속적이지 않을 것.
: 수익형 부동산의 경우, 금리가 올라가면 수익이 클수 없음으로 앞으로 조심해야함.
4. 정책 전망
- 2021년의 휴유증이 심할 것이라 생각
- 2022년 모른다!
- 규제를 예상하고 사지말고 지금도 좋은걸 사라
- 지방선거가 남았음
: 서울의 경우 임차인이 60% → 임차인을 위한 표를 무시할수 없음으로 규제정책이 많을것으로 예상
: 지방은 양도세 중과 배제가 이미 민주당에서 나왔다.
- 대출 규제는 풀어줄것 같음
: 이경우 가장 많이 수혜를 보는 것은 15억 구간에 걸려 그간 못오른 아파트들.
5. 무주택자와 유주택자 동향
- 무주택자
: 희망단지의 전월세 매물은 없고 너무 비쌈
: 결국 DOWNGRADE한 내집 마련 수요가 이동중
- 유주택자
: 다주택자는 못되고 유동성은 쌓이고
: 똘똘이 1채 vs 아파트 외 투자 수요 중 고민중
→ 똘똘이 한채 수요는 안빠진다. (이미 증여의 연령이 계속 낮아지고 있다. 안팔고 증여하는 중)
→ 아파트 외 투자는 올해부터 조심하자 금리가 오른다.
6. 수요란 무엇인가?
- 수요란 자가도 수요이지만 임차수요도 수요이다.
- 수요란 인구수일까? No!
: 서울시 인구가 줄고 있다. 이게 수요가 빠진거냐?
→ 세대가 분화하는데 필요한 집 만큼 공급을 안했기 떄문
→ 이들은 경기 인천으로 밀려난다.
→ 결국 경기 도민은 잠재적 서울 시민
→ 서울 인구가 감소할 수록 서울은 시세가 올라간다
결국 수요와 대기 수요를 함꼐 봐야함.
- 서울만이 아닌 경기도에서 서울 역할을 하는 분당 안양등은 지속적으로 올라갈 것
- 일자리가 증가하는 경기 인천은 오른다
- 그럼 부산이나 대구가 인구수가 줄어 가격이 떨어지냐?
: NO, 부산내에 일자리가 증가하는 곳
: 해운대 인구수가 줄어들수록 수요 증가!
- 도지역의 중소지역은 조심하자 (1,2차 산업의 일자리가 줄어들고 있다.)
7. 호재를 놓치지 말자
- 저평가란 없다.
- 1등 반포주공 65억 vs 2등 아리팍 45억
: 이 두개중 아리팍은 싼지 비싼지 알수 없지만 반포주공은 확실히 싸다고 알수 있음.
:왜 반포주공이 더 비싸지만 저평가냐? 반포주공 32평이면 새아파트 2채를 받고도 추가 돈을 받을수 있음 (지금 가치로만 100억 이상이 될것)
- 포항 두호주공2,3차 대지지분이 좋다. 이번 안전진단 이슈로 호재다.
8. 수요가 있는 곳
- 수요가 있는 곳은 지역의 전체 평균이상인 곳이 항상 대기 수요가 있는 곳들이다.
- 평균 시세 가격 주변에 있는 지역들 중 호재가 있을 때 드라마틱하게 가격이 상승할 수 있는 곳들이 있음
: 화성 - 일자리 많은데 가격은 경기도 내 5위
: 평택 - 아직 삼성공장 5개중 2개만 가동중
→ 화성 평택은 조정장이 오면 들어가야할 곳 (토지 투자 포함)
9. 정리
- CORE지역 : 언제든지 들어갈 곳 (현재 토지거래허가구역인 곳들)
- Main지역 : 타이밍을 좀 맞춰서 들어가면 좋은 곳들 (2018년 기준 투기과열 지구였던 곳)
:서울, 경기 big4 (과천, 분당, 하남, 광명), 대구-수성구 (조정오면 들어가자)
- 배후 수요 : 공급이 남아돌아 떨어질수도 있음.
- 장기 (10년) 을 보고 투자 : 3기 신도시, GTX교통망 라인
- 중기 (5년) 을 보고 투자 : 입지 좋은 기존 아파트, 재건축/재개발 (but 최근엔 미래가치가 다 반영된 것 같기도…)
- 단기 (1년)을 보고 투자 : 변동성이 큰 아파트, 각종 비규제 아파트 (이것들은 선수들의 영역, 함부로 건들이지 말자.)