흙속의 진주, 경기 뉴타운 따라잡기.경기 뉴타운, 신데렐라로 변신할까.
12개시 21개 지구 뉴타운 사업추진, 2009년 부천,구리부터 첫 삽
경기도 부동산 시장에 봄바람이 불고 있다. 서울에 이어 경기도에도 뉴타운 사업이 윤곽을 드려내며 관련 지역들의 집값이 꿈틀거리고 있는 것. 올해 한반도 대운하와 함께 최고의 빅카드로 꼽히는 경기 뉴타운의 이모저모를 살펴봤다.
서울뉴타운에 비해 가격메리트 부각
신정부 출범 뒤 부동산에서 가장 촉망받는 투자처는 어디일까. 많은 투자자들이 스타로 떠로를 유망주로 '재개발'을 꼽고 있는 것으로 나타났다. 스피드뱅크는 지난달 5일 '신정부 이후 유망 부동산 투자처' 설문조사 결과 전체 응답자의 39.68%가 가장 떠오를 부동산 투자처로 '재개발'을 답했다고 밝혔다. 이어 재건축을 포함한 아파트가 38.09%로 그 뒤를 이었다. 반면 토지와 상업용 부동산 등을 답한 이는 각각 8.46%, 3.70%에 그쳤다. '재개발'이 가장 높은 수익을 낼 최고의 미인주로 관심을 받고 있는 것이다.
이는 이명박 대통령이 서울시장 재직 당시 핵심사업으로 뉴타운을 선정, 과감히 추진했던 이력이 한몫했다. 뉴타운을 진두지휘했던 총사령관인 만큼 대통령 임기 내에 뉴타운, 재개발에 대한 화끈한 정책적 지원은 물론 사업추진속도까지 빨라질 거라는 기대감이 크게 작용한 것이다. 조민아 스피트뱅크 연구원은 "이명박 대통령이 신도시 개발보다 도심재개발을 활성화시켜 주택공급을 늘리겠다는 정책방향과도 맞닿아 기대감이 고조되고 있다."고 분석하고 있다.
이 같은 기대감을 타고 서울에 이어 경기도에도 뉴타운 바람이 불고 있다. 서울이 뉴타운 사업이 본궤도에 올라 관련 지역의 집값이 후끈 달아오르고 있는 더운 바람이라면 경기도는 최근에서야 뉴타운 마스터플랜의 밑그림이 그려져, 살며시 따스함이 스며드는 봄바람에 비유할 수 있다. 서울이 오를 만큼 올라 추격매수하기에 부담스럽다면 경기도는 사업초기 단계여서 미래갸 기대된다는 것이다. 이에 따라 고양, 부천, 구리 등 경기뉴타운이 뜨기 전 상승초입을 잡아 길목을 노리려는 투자자들이 늘고 있다.
박합수 국민은행 부동산 팀장은 "서울뉴타운이 앞으로 안 오를 것은 아니지만 이미 많이 올라 추가 상승에 한계가 있는 것은 사실"이라며 "경기 뉴타운의 재료가 아직 확산되지 않아 다세대, 경매 소형지분 매입의 경우 서울지역보다 투자가치가 더 뛰어나 보인다."고 말했다.
함영진 부동산써브 팀장은 "수도권 뉴타운 지정이 서울보다 늦어 투자자들의 관심이 아직 뜨겁지 않다"며 시작단계여서 서울에 비해 가격메리트가 있는 것이 매력"이라고 밝혔다.
부천 뉴타운 빠른 사업속도로 주목
경기뉴타운은 말그대로 경기도가 추진하는 도시재정비 사업이다. 지난 2006년 7월 1일 기존도시의 낙후지역에 대한 기반시설 확충과 도시기능회복을 위해 일정규모 이상의 지역을 광역적 계획적으로 재정비하는 도시재정비 촉진 관련 특별법이 시행되면서 뉴타운 논의는 한층 탄력을 받았다. 같은 해 11월 경기도가 아예 고양, 부천, 안양, 의정부, 남양주, 광명, 시흥, 군포, 구리 등 9개시 10개 지구를 1차 뉴타운 사업 대상지로 선정, 발표하기에 이르렀다. 선정배경은 주거환경개선으로 도시기능의 종합적 향상이 기대되며 조기사업시행이 가능하고 추진의지가 적극적인 지역을 중심으로 뽑았다고 밝히고 있다.
투기를 잡기 위한 대책도 마련했다. 투기세력을 가세로 인한 지가상승을 막기 위해 토지거래계약 허가구역 지정 및 건축허가 제한 등 부동산 투기방지 대책도 함께 수립한 것. 실제 이들 지역에서 20㎡ 이상의 토지거랙 계약시 따로 허가를 받아야 한다. 토지거래허가구역에 묶이자 군포시 금정역 일원과 부천시 소사, 고강지구도 건축허가를 제한했다.
투자자 입장에서 다음 단계가 더 중요하다. 1차 뉴타운 선정이 추진현황을 담아낸 마스터플랜의 성격이 짙아면 이후 어떤 액션플랜이 나오느냐에 따라 그 속도가 달라지기 때문이다. 뉴타운 사업추진에 페달을 밟는 촉진지구 지정이 그 대표적인 예. 실제 경기도는 지난 해 잇따라 뉴타운 사업촉진 지구를 발표했다. 3월 부천시 소사, 고강, 원미지구가 첫 테이프를 끊은데 이어 5월엔 구리시 인창, 수택지역이 뽑혔으며 9월 고양 원당, 군포 금정이 선택됐다.
이 가운데 사업속도에 고삐를 당길 곳으로 간택된 지역은 부천시 소사, 고강 원미지구와 구리시 인창, 수택지역, 오는 2009년 첫 삽을 뜰 정도로 개발속도에 탄력이 붙어 이들 지역은 경기뉴타운 가운데 투자가치가 높은 원투펀치로 꼽힌다. 실제 경기도는 지난 1월 28일 뉴타운비전 선포식을 갖고 내년부터 이 두 지역의 공사에 착수한다는 개발 밑그림을 공개했다. 그 중에서도 사업속도가 가장 빠른 곳을 꼽으라면 부천이다.
부천뉴타운을 살펴보면 소사지구(2.6km 소사본, 괴안동 일대), 고강지구(1.8km 고강, 원종동 일원), 원미지구(2.1km 원미동 일원) 등 3곳이 주축을 이루는데, 모두 낡은 주택이 밀집되고 도시기반 시설이 부족해 주거환경이 열악한 지역들이다. 경기도는 소사, 고상, 원미지구를 각각 ▲친환경 도시 ▲걷고 싶은 도시 ▲성장거점 도시 등 테마별로 나누어 개발한다고 밝히고 있다. 2009년부터 단계적으로 지구별로 사업 추진과 공사를 시작하고 2020변 완공할 예정이다. 부천시장의 업무를 대행, 재정비촉진게획 수립단계부터 도로 등 기반시설의 설치, 비용분담금과 지원금 등을 관리하는 총괄사업관리자의 경우 소사 고강지구는 대한주택공사를 선정했고 원미지구는 한국토지공사가 맡았다.
이 가운데 소사지구는 개발호재가 많아 알짜배기로 꼽힌다. 소사본동, 괴안동 일원 2.6㎢ 를 주거지역으로 개발하는 소사지구는 노후,불량 주택과 건축물이 밀집해 주거환경은 떨어지지만 입지여건이 뛰어난 것이 돋보인다. 소사역, 역곡역 등 지하철 역세권 내에 위치한데다 서울로 바로 통하는 경인로를 끼고 있기 때문이다. 이에 따라 편리한 교통과 시너지를 내는 소사대공원 건설, 소사 남부역광장 확장공사, 중동고가확장, 경수대로 확장, 남초동 다목적체육관 건립 등 다양한 프로젝트가 진행중이다. 각종 전철 노선도 보강된다. 광역전철의 경우 2015년 개통을 목표로 소사역부터 김포공항을 거쳐 일산 3호선 대곡역까지 잇는 약 15㎢ 규모의 노선이 개설될 예정이다. 이밖에도 소사~원미를 잇는 복선전철, 온수역~부천상동~부평구청역 7호선 연장구간도 통과한다. 2010년말 완공예정.
부동산정보업체인 내집마련정보사에 따르면 소사지역의 빌라시세는 뉴타운 선정 당시 3.3㎡당 1300만~1500만원에 거래됐으나 최근 2009년 사업착공 재료를 타고 1500만~1700만원으로 소폭 올랐다. 허가가 필요 없는 19.8㎡(6평)이하는 3.3㎡당 2500만원선에 거래가 이뤄지고 있다
고양 원당뉴타운, 구리 뉴타운 등도 촉진지구 선정
촉진지구 지정을 받은 고양뉴타운은 예사롭지 않다.
▲덕양구 주교동 성사동의 원당지구(1,305,640㎡)
▲토당동의 주거 밀집지역인 능곡지구(1,137,718㎡)
▲일산서구의 본일산 지역인 일산지구(655,487㎡)
등 3곳이 관심대상.
일산 신시가지 등에 비해 건축물이 노후되고 난개발까지 겹쳐 기반시설까지 미흡해 불편함이 많았다. 뉴타운 사업이 추진되면 도시기반시설, 교육시설, 생활편의시설 등을 두루 갖춰 일산 신도시에 버금가는 주거타운으로 탈바꿈한다는 계획이다.
이 가운데 원당지구는 고양뉴타운 중 규모가 가장 크고, 시에서 행정타운(가칭 로즈타운)으로 개발할 것으로 발표하고 있으며, 선진국의 뉴타운을 방문하여 벤치마킹하는 것으로 지난 7월 고양시의회에서 답변한 바 있어, 고양시에서 가장 빠른 사업 추진이 예상된다.
능곡지구는 그동안 개발제한 지역에 묶여 이렇다 할 개발이 없었던 대표적인 낙후지역, 하지만 파주 일대 신도시가 들어서고 인근 덕이, 식사지구에 대규모 택지개발이 이뤄지고 있어 앞으로 서울과 연계한 주거타운이 될 가능성이 크다.
이밖에도 아직 촉진지구는 아니지만 지하철 1호선 안양역, 관악역이 인접해 역세권을 형성하고 있는 안양지구나 약12만호 건설 등 대규모 프로젝트가 논의되고 있는 군포금정 지구 등도 뉴타운 대열에 합류하고 있다.
원미지구의 변신도 기대된다. 지구 내부에는 단독주택과 저층 공동주택이 주류를 이루며 공장, 창고 등 준공업지역이 전체 면적의 22.3%를 차지하고 있다. 준업지역의 혼재해 주거, 상업기능이 약화됐던 원미구 원미, 춘의, 심곡, 소사동 일대를 뉴타운 개발에 의해 주거, 상업, 준공업용지(53.2%), 공공시설(8.3%), 도로(20.8%), 공원녹지(17.7%) 등 주거, 상업, 녹지가 겸비한 생활권역으로 조성할 계획이다. 지구면적은 212만 8327㎡
뉴타운으로 지정됐을 당시 빌라시세는 3.3㎡당 1400만~1500만원인데, 허가가 필요 없는 19.8㎡(6평)이하는 3.3㎡당 2500만원 선. 현재시세는 급등한 가격이 그대로 유지되고 있다.
'에코시티(ECO-CITY)로 개발된다는 점에서 고강지구도 눈여겨볼 만하다. 1986~1990년 사이 토지구획정리사업으로 조성된 고강지구는 4층 이하의 저층 다가구 주택과 단독주택이 대부분인데다 시설도 낙후되 있어 생활불편 민원이 끊이질 않는 곳이다. 이 지역의 최대 약점은 김포공항 인근에 위치, 즉 고도제한에 묶여 아파트 높이를 14층 이상 높일 수 없다는 점이다. 하지만 남북으로 공원 및 그린벨트 등이 인접해 주거환경이 쾌적하다는 점을 십분활용해 친환경 생태도시로 탈바꿈한다는 전략이다. 최근 환경부로부터 에코시티로 지정받은 바 있다. 자연공생 네트워크를 구축하기 위해 선사유적지공원 등을 조성하고 개별 주거지마다 다양한 녹지공간을 만들 계획이다. 뉴타운 선정 당시 빌라시세는 3.3㎡당 900~1200만원인데, 현재 19.8㎡(6 평)이하는 3.3㎡당 2000만~2200만원, 19.8㎡(6평)이상은 3.3㎡당 1300~1500만원을 형성돼 있다.
부천과 더불어 내년에 첫 삽을 뜨는 구리 인창 수택지구는 구리시 인창동, 수택동, 교문동 일원에 약 270만 ㎡ 규모로 조성되는 뉴타운이다. 한때 이 지역은 경기 동북부 및 강원지역을 잇는 서울의 관문, 최근 주변지역의 급격할 개발로 중심지 위상이 예전 같지 않다. 그래서 중심지 기능 부활이 주요 목표다. 서울인접지역이라는 강점을 충분히 활용해 기업유치에 적극적으로 나서고, 전철역을 거점으로 삼아 대규모 성업지구 조성에 나선다는 계획이다. 또한 그린벨트, 왕숙천, 한강 등을 따라 공원, 자전거도로 등 여가공간 조성을 통한 친환경 도시기반을 구축할 방침이다.
서울 교통연계성에 따라 희비
부천, 구리 등 개발이 임박한 뉴타운 지구에서 재개발지분 매매는 그리 간단하지 않다. 투자근절 차원에서 이곳을 토지거래허가 구역으로 묶어놓았기 때문이다.
이에 따라 대지지분 19.8㎡(6평) 이상의 집은 아예 매입할 수 없다. 물론 건물 신축이나 용도변경도 허용되지 않는다. 하지마 매입시 실제 거주하는 경우엔 예외를 두었다. 눈여겨볼 점은 19.8㎡(6평)이하 지분은 거의 동이난 상황이다.
경기 뉴타운 투자와 관련, 전문가들은 서울과 접근성을 최우선으로 꼽고 있다.
박합수 국민은행 부동산 팀장은 "경기뉴타운의 가치를 결정짓는 것은 서울과 교통 연계성"이라며 "2011년 7호선 개통으로 서울과 접근성이 좋아지는 부천지역에 관심을 가져볼 만하다"고 말했다.
이어 박팀장은 "경기뉴타운은 경기도에서 야심차게 추진하는 사업"이라며 "구리, 부천이 뉴타운 1호로 추진되어 사업속도가 빠른 이들 지역의 투자성과가 기대된다"고 조언했다.
함영진 부동산써브 실장도 마찬가지. 함 실장은 "중용한 것은 위치성의 잇점"이라면서 "역세권 개발이라는 호재에다 수원, 순환고속도로가 생겨 교통이 좋아지는 광명지구를 눈여겨볼 만하다"고 말했다. 또 함실장은 "기왕이염 시범사업 추진이 빠른 지역을 노려야 한다"며 "교통환경이 뛰어나지만 주거환경이 열악한 지역이라면 뉴타운 개발로 시너지 효과를 낼 수 있다"고 말했다.
한편 뉴타운정보사이트 예스하우스 전영진 대표는 "뉴타운법규가 어렵고 복잡하기 때문에 관련 법규를 숙지하고 투자하는 것이 바람직하다"고 조언했다.