중개업소들 "아 옛날이여" | |||||||||||||||||||||||||||
대리운전이라도 알아봐야 하나… | |||||||||||||||||||||||||||
올해 1분기 중개업자(공인중개사, 중개인, 중개법인) 수는 전국적으로 8만117명에 달한다. 과거 자격증만 있으면 누구나 쉽게 창업할 수 있었고 2000년 들어서는 부동산 경기가 되살아나면서 2000년 동기(4만5845명)에 비해 중개업소 수는 75%나 급증한 셈이다. 그러나 격세지감이라고 했던가. 최근 1~2년 새 급변한 부동산시장 상황에 영향을 받아 중개업소들이 하나둘씩 사라지고 있다. 한국공인중개사협회에 따르면 지난해 전국에서 새로 중개업소를 연 중개업자는 2만7277명인 반면 같은 기간 휴ㆍ폐업한 중개업자는 2만6149명으로 개업업소 대비 휴ㆍ폐업 비율이 95.8%에 달한다. 새로 중개업소를 차린 만큼 망하거나 휴업을 하고 있는 상황이다.
= `물 좋던` 중개업계에 최근 이러한 시련이 계속되는 이유는 무엇일까. 부동산써브에 따르면 부동산 거래 환경의 변화를 첫 번째 이유로 꼽았다. 몇 개월 동안 단 한 건의 거래도 성사시키지 못하는 중개업소가 부지기수일 만큼 각종 규제로 부동산 거래가 급감하고 있다. 월세 부담을 못 이겨 매물로 나오는 점포가 쏟아지고 권리금도 수직하락하고 있다. 집값 움직임의 선행 내지 동행지표인 거래량이 예년에 비해 낮은 수준에 머물고 있는데 올 1~5월까지 전국 거래량은 17만2000건으로 전년 동기(18만4000건) 대비 6.5% 감소하고 수도권은 10만8000건에서 7만9000건으로 27.3%나 줄었다. 특히 수도권 주택거래신고지역 중 20개 시ㆍ구의 상반기 거래량은 7440건으로 전년 동기 대비 23% 수준에 불과하다. 오는 10월 분양을 앞둔 은평뉴타운 인근 K중개업소 사장은 "은평뉴타운 주변 중개업소는 한마디로 개점 휴업상태"라면서 "최근엔 계약서 하나 못 쓰는 상황"이라고 전했다. 아예 전업을 하거나 또 다른 수입원을 찾는 투잡족도 부지기수다. 강북 P중개업소 대표는 "매월 월세와 운영비로 300만~350만원이 필요한데 지금은 중개업으로는 먹고 못 산다"며 "입점 당시 얹어줬던 권리금을 포기할 수 없어 울며 겨자 먹기로 꾸려가고 있는데 상황을 봐서 대리운전이라도 알아볼 계획"이라고 말했다.
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◆ 투기 주범으로 몰리며 반감 커져 = 공인중개사들은 신도시 개발 등을 앞두고 국세청이나 지자체에서 탈세나 위법을 잡아내기 위한 함정단속이 많고 투기주범으로 몰리고 있다는 자괴감이 심하다고 털어놓는다. 특별지도 점검이 너무 많다 보니 정상적인 영업 행위가 불가능하다는 지적이 많다. 화성 동탄신도시 L중개업소 실장은 "단속이 뜨면 뚜렷히 잘못한 게 없어도 문을 닫는 게 관행"이라며 "컴퓨터나 장부를 마음대로 뒤져대니 아예 장기 휴가를 떠나는 곳도 많다"고 귀띔했다. 최근 지자체마다 불법 중개행위 고발센터를 설치해 불법 중개행위를 신고할 수 있는 파파라치 제도도 시행하다 보니 이래저래 중개업소들은 궁지에 몰리고 있다. 이 같은 상황에도 불구 연간 1만명 이상 신규 공인중개사가 배출되고 있어 생존경쟁은 더욱 치열해지고 있다. "이천엔 토지거래 규제없다" 외지인 북적
지난 25일 서울에서 차로 1시간여 달려 경기도 이천에 도착했다.
도로가 먼 쪽은 50만~60만원 선이다. 창고나 물류기지 건축용 부지를 찾는 기업이 늘면서 매물도 흔치 않고 그마나 있는 땅은 가격이 만만치 않다. 창고 부지는 3.3㎡당 50만~80만원 선에 호가가 나오고 있다. 제일공인 관계자는 "하남·광주 등지의 창고 부지가 바닥이 나면서 이천으로 눈을 돌리는 기업이 많다"고 전했다.
이천 지역 땅값이 꿈틀대면서 기획부동산들도 극성이다. 주로 서울 강남 일대에서 영업 중인 기획부동산은 이천 땅을 현지 가격보다 3~4배 높게 파는 경우가 허다하다. A기획부동산은 이천시 외곽 땅을 평당 70만~80만원에 팔고 있다. 현지에 확인한 결과 3배가량 비쌌다. 기획부동산들이 집중적으로 매매를 하는 곳은 주로 장호원·설성면·모가면 등지다. 현지 K공인 관계자는 "기획부동산이 처음 역세권 주변인 부발 지역에 들어와 가격 띄우기에 나서더니 지금은 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역 땅을 주로 팔고 있다"면서 "명품 신도시 건설 등의 소문을 내면서 수요자들을 유혹하고 있지만,실현 가능성이 없는 얘기"라고 일축했다. 토지컨설팅 업체인 다산서비스의 이종창 사장은 "토지는 워낙 개별 특성이 강하기 때문에 개발 예정지에서 1~2km만 벗어나도 가격이 쉽게 오르지 않는다"면서 "투자 목적으로 토지를 매입하려면 무엇보다 현지 답사에 철저해야 한다"고 조언했다. 이천=조재길 기자 road@hankyung.com |
행당동 vs 하왕십리동 행당동 교통·쇼핑·교육등 주거여건 한수 위 하왕십리동 도심과 근접…뉴타운 후광효과 기대 | ||||||||||||||||
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우선 행당동은 행당역과 왕십리역 등 교통여건이 좋고 기존 노후주택의 재개발이 진행돼 이미 행당역을 중심으로 대단지 아파트촌을 갖추고 있다. 따라서 쇼핑시설이나 학교 등 주거편의 측면에서 하왕십리동을 앞선다는 평이다. 연말에 문을 여는 왕십리역 민자역사(지하 3층~지상 8층)에는 이마트와 CGV 영화관, 쇼핑몰 등이 들어서며 오는 2010년 분당선 연장 공사가 끝나면 왕십리역에서 선릉역까지 12분이면 닿을 수 있다. 또한 앞으로 한양대~동마중 간 사근동길의 폭이 20m로 확대되고 한양대 주변이 제2대학로로 육성된다. 행당동의 대표 단지는 행당역을 끼고 인근에 배수지공원이 있는 대림e편한세상과 한진아파트이다. 지난 99년 입주한 대림은 총 3,404가구로 단지 내 초등학교가 있고 102.47㎡(31평형)가 5억2,000만~6억1,000만원선이다. 지난해 말 부동산 급등기에 동반 상승했으며 올 들어서는 82.64㎡(25평형)는 상승세가 유지되고 있으나 102.47㎡와 135.53㎡(41평형)는 소폭 하락했다. 하지만 최근 중앙난방을 개별난방으로 바꾸기 위한 공사를 진행하면서 회복세를 시도하고 있다. 행당역을 기점으로 대림 맞은편의 한진도 3,000세대가량의 대단지로 대림과 평형이나 시세가 대동소이한 편이다. 두 아파트는 GS마트라는 편리한 쇼핑환경을 갖추고 있으나 경사가 조금씩 있는 점이 단점으로 꼽힌다. 이밖에 삼부가 왕십리역 바로 옆에 위치하고 있고 이수는 행당역과 붙어 있는 새 아파트라는 점에서 꾸준한 관심을 받고 있다. 하왕십리동의 경우 주택과 소규모 제조업체 등이 혼재돼 있는 지역으로 재개발이 활발히 진행돼 아파트 단지가 속속 들어서고 있다. 행당동과 비교하면 아직까지 개발속도는 더디지만 을지로를 통한 강북도심 접근성은 앞서고 배수지공원과도 가깝다. 특히 상업ㆍ업무ㆍ주거기능이 조화를 이뤄 개발되는 왕십리뉴타운이 들어설 예정이어서 앞으로 후광효과가 기대된다. 이중 상왕십리역 인근의 왕십리뉴타운 3구역은 총 2,099가구의 아파트가 들어서는데 내년에 우선 836가구가 일반분양된다. 오는 12월에는 인근에서 서울시의 장기전세 주상복합(시프트) 69가구의 분양?예정돼 있다. 하왕십리동에서는 현재 금호베스트빌이 대표단지로 꼽힌다. 신당역과는 도보로 7분 거리이고 상왕십리역과 행당역과도 멀지 않다. 아파트 앞 도로도 4차선으로 확장돼 넓어졌고 주변 재개발이 속속 추진되는 점도 긍정적이다. 금호베스트빌은 총 732가구이며 지난해 말 급등세에 힘입어 148.76㎡(45평형)가 4억6,000만~5억7,000만원선을 형성하고 있다. 이밖에 배수지공원과 붙어 있는 극동이나 현대, 대림e편한세상 뒤쪽의 풍림도 관심이 꾸준한 편이다. 다만 하왕십리동의 아파트 주민들은 현재 GS마트 등 행당동 상권을 주로 이용하고 있어 주거편의는 다소 떨어진다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “성동구는 개발재료가 풍부하고 강남 및 시내와의 접근성이 좋은 점이 특징”이라며 “하왕십리동 아파트들이 왕십리뉴타운이 가시화될 경우 앞으로 행당동 아파트들을 추격하는 양상을 보일 것”이라고 내다봤다. |
정부가 국민임대주택 100만호 목표 달성을 위해 도심을 벗어난 외곽지대에 대규모 임대아파트단지를 짓는 등 목표량을 채우는 데 급급하다는 지적이다.
오는 2012년까지 인천에 들어서는 국민임대주택 수는 총 9만9천782호로, 이중 6만호가 국민임대아파트 형식으로 지어진다.
문제는 목표량 채우기에 급급하다 보니 국민임대아파트가 수요자에게 외면당하고, 사업시행자에게는 '골칫거리'가 되고 있다.
인천시 도시개발공사가 서구 연희동에 짓는 국민임대아파트는 전체 250호로 이중 전용면적 39㎡는 220호, 49㎡는 30호다.
인천도개공이 최근 연희지구 입주 신청을 받아보니 39㎡는 선호도가 낮았다. 49㎡는 입주 신청을 받자마자 바로 마감됐으나 39㎡는 수요가 없어 입주자 모집을 세 번이나 했다. 인천도개공 관계자는 "입주 신청자들의 가족사항을 보니 저소득층일수록 식구가 많았다"며 "(내가 생각해도) 4~5명이 39㎡에서 살기는 힘들 것 같다"고 말했다.
국민임대아파트에서 살고 싶지만 입주자격을 총족시키지 못하거나 경제적인 부담으로 인해 입주하지 못하는 사람들도 있다.
국민임대주택 입주자격은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 무주택 세대주로, 면적별로 소득조건이 서로 다르다. 2006년 도시근로자 가구 월평균소득은 344만3천400원이다. 때문에 소득은 도시근로자 월평균보다 많지만 생활이 불안정한 사람은 국민임대아파트에서 살 수 없다.
매달 내야 하는 임대료와 관리비도 만만치 않다. 입주 우선권을 줘도 차리리 전셋집에서 살지 국민임대아파트에는 입주하지 않겠다는 사람도 적지 않다고 한다.
집 규모에 따라 다르겠지만 한달에 30만~40만원의 임대료·관리비를 내야 하기 때문이다. 이 관계자는 "아파트 평수로 임대료와 관리비를 부과하는 것보다는 입주자의 월 소득에 따라 차등 부과하는 방안이 필요하다"고 피력했다.
정부의 재정적 지원이 부족하다 보니 사업시행자의 고민도 깊다.
정부는 국민임대아파트의 전용면적이 적을수록 국비를 많이 지원해 주고 있다. 사업자가 부담하는 비용은 전용면적에 상관없이 전체 건설비의 10%로 정해져 있다.
인천도개공은 저소득층의 생활여건 개선을 위해 연희지구에 짓는 국민임대아파트를 일반 분양아파트 수준으로 지을 계획이다. 그러다보니 전체 건설비의 40% 이상을 자체 자금으로 충당해야 하는 상황이다. 여기에 향후 투입될 개·보수 비용까지 감안하면 국민임대아파트 1세대를 지으면 2천만원 정도가 적자라고 한다.
국민임대아파트는 또 짓는 것이 문제가 아니라 사후관리가 더 중요하다. 건물만 지어놓고 방치할 경우 슬럼화되기 십상이기 때문이다.
정부가 책정하고 있는 국민임대아파트 표준건축비도 문제다.
현재 국민임대아파트 3.3㎡당 정부의 건설지원단가는 토지비 100만원과 건축비 275만원. 정부가 최근 분양가상한제와 관련해 내놓은 기본형 건축비 431만8천원(전용면적 85㎡ 이하)의 절반을 좀 넘는다.
시 관계자는 "(국민임대아파트 표준건축비로) 3.3㎡당 350만원은 줘야 된다"며 "표준건축비를 현실화하지 않으면 국민임대는 못사는 사람들이 거주하는 곳이라는 부정적인 인식을 없앨 수 없다"고 말했다.
[뉴타운사업의 성공과제·5]공공성이냐, 사업성이냐
'공공성이냐, 사업성이냐'. 이 명제는 뉴타운 사업시 첫 번째로 풀어야 할 과제라 할 수 있다. 그 이유는 뉴타운이 추진된 배경에서 잘 드러난다. 뉴타운(도시재생) 사업의 경우 나라마다 그 추진 배경이 다르다. 도시재생이 발달된 영국, 독일 등은 철강·석탄 등의 산업이 사양화되면서 공동화 현상을 빚고 있는 지역을 관광·휴양·첨단산업 등으로 탈바꿈, 생산력을 높여 줌으로써 도시에 활력을 불어넣기 위해 시작됐다.
반면 일본이나 싱가포르 등은 도시 확장으로 인해 광역도시의 역사성을 지닌 기성 시가지가 경쟁력을 잃고, 낙후되자 폭넓게 이 지역의 주거환경을 정비해 주고, 문화·역사를 되살려 줌으로써 활력을 불어넣는 차원에서 이뤄졌다. 그러나 추진 배경은 달라도 개발방식은 '공공'과 '민간' 개발이 적절하게 조화를 이루고 있다는 점은 같다. 이것이 뉴타운 사업 초년병인 우리나라가 선진국에서 배워야 할 '노하우'다.
#민간개발을 추동하는 공공부문 투자=우리나라의 뉴타운 개발 추진배경은 일본, 싱가포르 등과 같은 맥락이다. 도시가 확장, 즉 구도심을 중심으로 포도송이처럼 신도시가 들어섬으로써 구도심이 공동화되고, 낙후되는 현상이 빚어지고 있다. 이 같은 공동화·낙후 속도가 점차 빨라지자 경기도를 비롯한 광역자치단체가 향후 벌어질 도시관리 비용을 절감하고, 공동화·낙후돼 가는 구도심에 활력을 불어넣고자 뉴타운 사업을 추진하고 있다. 또 도시개발의 패러다임이 점차 신도시 개발에서 뉴타운 사업으로 이행되면서 정부도 최근 도시재생사업단을 구성하고, 1천500억원을 들여 도시재생 관련 연구용역에 착수하는 등 이 사업에 뛰어들었다.
뉴타운 사업은 그동안 민간부문에서 소규모 단위로 추진돼 온 재건축, 재개발 등을 생활권 단위의 광역으로 묶어 제대로 된 도심으로 재생하자는 취지에서 '도시재정비촉진법'에 의해 추진되고 있다. 생활권 단위의 광역으로 묶은 이유는 소규모 단위로 민간개발을 추진하다보니 수익성과 사업추진의 편익성만을 고려, 도로 공원 학교부지 등 도시기반시설을 설치하지 않아 도시가 기형화되고 있기 때문이다. 따라서 생활권 단위의 광역적 개발을 추진하되 전체 개발계획을 공공부문에서 추진함으로써 도시기반시설을 세트화하고, 지역 전체를 도시기반시설과 고품질 복지주거환경 등이 어우러진 도시로 개발한다는 게 주 목적이다.
특히 도로, 공원, 학교부지, 생활편익시설, 복지시설 등을 일정부분 공공부문이 선투자 함으로써 민간부문의 부담을 최소화시켜 투자의욕을 고취시키는 모멘텀도 그동안 재건축·재개발, 주거환경정비사업 등에서 볼 수 없었던 사업방식이다.
#어디에 중점을 둘 것인가=공공부문이 도로, 공원, 학교부지, 생활편익시설, 복지시설 등 공공시설을 선투자한다고는 하지만 공공기관이 모든 재원을 부담하는 것은 아니다. 말 그대로 선투자이고, 그 재원의 일정부분은 재건축·재개발이 이뤄지는 주민들이 나중에 부담해야 한다. 주민들이 당장 재정을 부담하기에는 여력이 없기 때문에 자칫 이 같은 공공시설들의 투자가 뒤로 미뤄질 수 있어 공공기관이 선투자해 사업추진력을 높여 주는 것이다. 때문에 한정된 토지에서 공공성을 강화할 경우 그만큼 주민들의 부담액은 늘어난다. 주민들의 부담액이 늘어난다는 것은 재건축·재개발시 사업을 시행하는 민간건설업자들의 사업성이 적어진다는 것을 의미한다.
한정탁 대림산업 부장은 "뉴타운 사업은 궁극적으로 주민이 결정하는 사업이다. 아무리 계획을 잘 수립해도 주민들이 못하겠다면 그만이다. 따라서 사업성 확보는 뉴타운 사업의 전제조건이다. 기존의 재건축·재개발 때보다 부담금을 더 내면서 뉴타운 사업을 하라고 하면 어떤 주민들이 환영하겠는가. 주민들의 관점에서 사업을 검토하고 계획을 수립하되, 사업성이 떨어지는 지역은 과감한 인센티브를 주어야 한다"고 말했다.
반면 원제무 한양대 도시과학대학원장은 "너무 주민들 중심으로 계획되면 공공성을 잃을 수 있다. 공공성이 어느 정도 확보돼야 도시의 경쟁력을 갖출 수 있기 때문이다"고 반박한다.
그렇다면 어느 수준에서 공공성과 사업성을 맞춰야 하는가. 이것이 가장 큰 딜레마다.
원 원장은 "공공기관이 마구잡이로 지원할 것이 아니라 어느 지구에, 어떤 상황에서, 어떤 인프라를 지원할지에 대한 가이드라인을 우선 설정하는 것이 급선무"라고 지적했다. 원 원장은 그리고 "단지별로 개발밀도를 차등화시켜 공공성과 사업성의 상충 문제를 풀되 열악한 사업지구(부천 고강지구와 같이 김포공항으로 인한 고도제한 등 외적 규제가 걸려있을 경우)는 지자체에서 인프라를 공공재원으로 적극 지원하는 방안도 검토돼야 한다"고 대안을 제시했다.
한정탁 부장도 "일정 정도의 공공성을 확보하는 차원에서 개발유형이 다양화돼야 한다. 즉, 모든 아파트 단지를 재건축·재개발할 것이 아니라 소규모 평형대의 아파트 단지는 가구통합형 리모델링을 통해 새롭게 바꿔 사업성과 공공성을 맞춰나가는 유연성이 필요하다"고 지적한다.
제주도 영어타운 건립 … 8월중 기본계획 발표
재정경제부가 8월 중으로 제주도 영어타운 건립 기본 계획을 발표하기로 했다.
노대래 재경부 정책조정국장은 31일 한 라디오 방송에 출연해 "1단계 서비스산업 경쟁력 강화 종합대책에 포함됐던 제주도 영어타운과 관련해 8월 중 설립 기본계획을 발표하겠다"고 말했다.
노 국장은 "2단계 서비스업 대책에서는 교육 분야를 별도로 다루지 않았다"며 "1단계에서 밝힌 영어타운 건립 계획 등을 차질 없이 추진하겠다"면서 이렇게 밝혔다.
2단계 대책의 핵심으로 제시한 반값 골프장에 대해 노 국장은 "해외 소비와 관련된 논란은 교육 의료 골프 3가지인데 교육은 장래에 대한 투자이고 의료는 건강을 위한 투자라 (해외 소비가) 불가피한 면이 있다"며 "그러나 골프는 가격만 맞으면 국내 소비를 유도할 수 있다는 차원에서 추진하게 됐다"고 설명했다.