서울시 강서구 방화동 546-1 방화3차 우림루미아트아파트 임장 후기

[김대근(108기)]

2011. 10. 18

사 건 번 호	2011타경 10034
대상 부동산	서울특별시 강서구 방화동 546-1 외 1필지, 방화3차우림루미아트 103동 102호
지 도 교 수	유 영 수 원장님
조 원	하얀이 고문님, 김대근

물 건 현 황 분 석

1. 사건개요

사건번호	2011타경 10034	관할법원	서울남부지방법원 본원(경매9계)
소 재 지	서울특별시 강서구 방화동 546-1	종 별	아파트
입 찰 일	2011-10-24	유찰회수	1회
채 권 자	우장산새마을금고	소 유 자	윤*
채 무 자	윤*	감 정 가	280,000,000원
최저경매가	224,000,000원	채권청구액	160,000,000원

2. 토지

소 재 지	서울특별시 강서구 방화동 546-1
지 목	대 지
이용상황	◈ 부정형의 토지 ◈ 아파트부지로 이용중 ◈ 남측 등으로 로폭 약8m 내외의 포장도로와 접함 ◈ 제3종일반주거지역, 공항시설보호지구, 최고고도지구(수평표면:해발57.86M미만), 도로(접함), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역, 학교환경위생정화구역, 수평표면구역(수평표면) ◈ 546-1 : 재정비촉진지구임 ◈ 건축물명칭이 주택과-15571(2008.8.1)호에 의거 방화3차우림루미아트에서 방화3차우림필유로 변경되었음
면 적	31.5㎡(9.53평)
소 유 자	윤 *

3. 건물

소 재 지	서울특별시 강서구 방화동 546-1
구 조	철근콘크리트조 벽식구조 평스라브지붕 7층 중 1층 102호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 등임.
용 도	주거용
면 적	59.9㎡(18.117평)
소 유 자	윤*

4. 입지 특성

◈ 방화초등학교 동측 직선거리 약50m지점에 위치 ◈ 주위는 김포공항, 각급학교(공항고,방화중,세민정보고,송정초,송화초), 아파트, 단독 및 공동주택 등이 혼재 ◈ 차량 접근이 가능 ◈ 인근에 지하철5호선개화산역, 지하철9호선신방화역 등과 버스정류장이 소재 ◈ 제반 교통사정은 양호한 편 ◈ 도시가스에 의한 개별난방설비

권 리 분 석

1. 등기부상 소유권자 : 윤*

2. 소유권 이외의 권리

순위	설정일	채권종류	권리자	채권최고액/청구액	소멸/인수	비고
1	2010.02.09	근저당	우장산새마을금고	208.000.000	소멸	말소기준등기
2	2011.05.17	임의경매	우장산새마을금고	160.000.000	소멸	2011타경10034

3. 임대차 관계

일자	금액	임차인	비고
없음	없음	없음

4. 종합분석

현 채무자가 소유자 이며 거주중이므로 인수할 권리 없음.

시 장 현 황 분 석

1. 부동산시장 동향

현재 부동산 매매 시장이 꽁꽁 얼어 붙어 있지만 매매 가격은 하락 하는 반면에 전세와 월세는 물건이 없고 매매 물건만 5건 정도 있는듯 함.

2. 경매시장 동향

2011.10.18일 방화동 삼정코아아파트가 응찰자 한명에 82.8%에 단독 낙찰 되었음.

올초 근처 아파트 봄에 84%와 93%에 두건 낙찰 되었음.

본 건은 1층이고 대출규제로 인해 경쟁이 낮을것으로 예상됨.

3. 지역현황

김포공항 인근 방화동 지역은 더블역세권 지하철5호선 개화산역 9호선 신방화역 중간 지점에 위치 해 있고 9호선은 강남 까지 가는 급행 열차가 다니고 있어 강남접근성이 좋으며 개화산역이나 신방화역에서 한정거장 가면 김포공항역이 있는데 공항철도가 다녀 서울역 까지 30분이면 갈수 있음. 지하철 4개 노선을 이용 할수 있음. 아울러 김포공항과 올해 12월달에 오픈예정인 롯데몰(롯데마트,백화점,시네마)이 10분거리에 위치해 있어 타지역 보단 매수 문의가 있고 최근에 매매가 이뤄 졌다고 복덕방에서 진술함.

가 격 분 석

1. 부동산의 가격

시 가	300.000.000원
공시지가	280.000.000원(저층 1층이라 저렴함)
거래사례	2011. 1분기 2건 3억 매매 2분기 1건 3억 매매 3분기 자료는 아직 국토해양부에 공시 안되어 있음
수입금액

2. 경매진행 경과사항

차 수	일 자	금 액	결 과
1차	2011.09.19	280.000.000	유찰
2차	2011.10.24	224.000.000

활용도분석 및 향후 이용개발 방안

1. 현재 이용상태 점검

아파트 출입구가 비밀번호로 된 문이라 현관까지 못들어 갔으며 인터폰으로 집주인과 통화를 했는데 집주인 아줌마께서 밖으로 나와서 만났는데 막무가내로 해결 다 됐다고 꺼지라고 하여 집 내부를 보진 못했으나 2005년에 입주한 집이라 집 내부 상태가 양호한걸로 예상 되고 현재 체납관리비가 170만원 정도 있다고 합니다. 집은 남향인데 오후 2시가 넘어 햇빛이 들어오는걸 확인 했음.

2. 향후 이용개발 방안

롯데몰 12월 오픈 예정이며 근처 마곡택지지구가 조성이 되고 방화뉴타운이 지정 되었다고 함. 근처에 공항시장이라는 시장이 있고 롯데몰에 롯데마트,씨네마,롯데백화점이 있어 생활하는데 불편 한건 없어 보임. 학교가 초교와 중학교가 많이 있으며 고등학교는 공항고 하나 있는데 복덕방에서 서울대 많이 간다고는 하는데 믿을만한게 못됨. 어느 복덕방이 자기 지역 학군 안좋다고 할수 있겠음. 김포공항이 있지만 비행기 소음은 전혀 들리지 않음.

종 합 의 견

권리분석 결과	소유자가 채무자 이며 현재 거주중으로 인수할 권리는 없음.
시장현황 및 지역분석	마곡택지지구 조성, 방화뉴타운 지정, 12월 롯데몰 오픈 예정으로 매매도 있을 것으로 판단되고 전세, 월세는 두말 하면 입 아픔. 서울 외곽지역에 있지만 잘된 지하철 덕에 서울역, 용산역, 강남 접근성이 외곽 치곤 기가 맥힘.
가격분석 결과	저층 말고 중간층 이상 부터는 3억원대에 매매가격이 형성이 되었고 급매는 없다고 함. 거래 되는 금액이 시세 가격이고 전세가 22평형 1억 8천만원 월세가 보증금 3000만원에 90만원 정도 라고 함.
활용도분석 및 향후 이용개발 방안분석	때마침 들렸던 부동산에서 제가“아무것도 몰라요”가만히 있으니까 술술 다 얘기 해줬는데 저층을 살짝 운을 띄우니까 경매물건으로 하나 나온게 있다고 컨설팅 해준다고 했음. 근데 어떤 분이 낙찰 받아서 피아노학원이나 어린이집을 하면 좋겟다고 하여 향후 낙찰을 받으면 그분들과 컨택을 하는것도 괜찮을것 같음.
인도․명도분석	집주인 아주머니께서 해결 다 될꺼라면서 꺼지라고 하여 말도 못하고 그냥 아파트 입구에서 고문님이랑 몇마디도 못하고 왔는데 아들래미랑 같이 나온걸로 보아 가족들이 거주중인걸로 판담됨. 관리소에 들려서 현 거주자 확인결과 채무자가 겸 소유자가 산걸로 포착 함. 미납 관리비 170만원 정도 있음.부동산을 통해 22평형 다른집을 보았는데 월세자안테 물어 본 바 가스비 빼고 관리비는 10~15만원 정도 나온다고 했음. 그 월세자는 3000만원에 월 70만원 주고 4년을 싸게 살고 있었는데 공인중개사 몰래 저안테 귀띔 하기를 “집 주인도 뭣 갖고 아파트 부실 공사라고 누수 된다고” 하였는데 알고 봤더니 월세를 싸게 살아서 이사 안갈라고 저안테 거짓말을 깐걸로 들통 남. 이 집도 안보여 줄라고 집에 아무도 없다고 했는데 있는거 들켜서 보러 갔음.
종합의견 및 적정응찰가격	아시는분은 아시겠지만 근처에 개발호재가 타 지역보다 있긴 한데 매매가 다른 지역보단 그나마 있으나 저층이라 가격을 얼마에 쓸지 걱정이 됨.

사진

다들 대박 나소서^^

[물에비친별빛(주말4기)]

잘 보았습니다, 그런데 왠지 남의 일기를 훔쳐본 것 같은 기분..^^

[김대근(108기)]

제가 좀 일기 처럼 썼나요??ㅋㅋ

[물에비친별빛(주말4기)]

아뇨..ㅋㅋ 굉장히 적나라 해서요^^ 자세한 후기 감사드려요~

[꽁꽁이(107기)]

ㅎㅎ 저도 남의 일기를 훔쳐본 기분이네요!!
꼼꼼하고, 자세한 후기 너무 감사합니다.^^
열심히하시는 모습 넘 보기좋습니다. 저도 분발해야겠습니다.!! 화이팅!!

[김대근(108기)]

칭찬 고맙습니다. 많이 부족 한데 열심히 하겠습니다.^^

[혼일사해(108기)]

오~ 울 대근이 멋져부러 ㅎㅎ 보고서 준비하느라 수고 많이 했어. 괜히 엄살 부렸구나? ㅎㅎ 이렇게 잘 하는걸~
계속 열심히 화이팅 하자 ^ㅡ^

[김대근(108기)]

형님 저도 깜짝 놀랬어요. 임장후기 2개 밖에 안올렸는데 점점 실력이 느는것 같아 뿌듯 하네요. 형님 따라 갈려면 아직 멀었네요 ㅋ

[슈퍼리치(108기)]

우리대근이 수고했어^^

[김대근(108기)]

수고 까지야 다 저 좋다는 하는일에요 뭘.ㅋㅋㅋ 다음주 거제도 잘 다녀오셔요^^ 어떤 야산인지 인증샷 함 올려요 ㅋ

[매화수(107기)]

수고하셨어요 잘보고갑니다^^

[김대근(108기)]

저도 매화수님 기사 매일매일 잘 보고 있습니다. 저도 감사 해요 ㅋ

[소시민(109기)]

정말 전문가 다우시네요~ ^.^

[김대근(108기)]

과찬이십니다. 저에게 전문가라는 표현을 쓰기에는 안맞은것 같아요. 아직 배울것도 많고 갈길도 많은 놈이라서요. 소시민님 임장후기도 난중에 기대 해도 되죠?? 기회 되면 임장 함 같이 가요^^

[흘러든 별빛(109기)]

1기 선배님이신데 경력오래된 전문가 같습니다.열심히 배우겠습니다.ㅎㅎ

[아크(109기)]

109기도 화이팅!!

[김대근(108기)]

전 그냥 학원에서 원장님과 연구원님에 가르침을 받아서 했던것 뿐이에요. 전 아직 병아리인데 전문가 될려면 아직도 멀었네요. 109기 여러분도 열심히 하셔서 앞으로 109기에 멋진 활약 기대 할게요.^^

[쁘니쮸]

ㅋㅋ 완전 재밌게 잘 쓰셨어요 ... 전문용어도 마구 나오는데 .. 삼실에서 혼자 ㅋㅋ 거리며 보고 있습니다 ~

[김대근(108기)]

ㅋㅋㅋ 임장후기가 좀 웃기죠?? 임장을 가면 진짜 재밌는 일도 많은것 같아요. 경매 물건 보러 갔다가 거기서 고수만난 누님도 있음 ㅋ 너무 놀랄 정도로 친절한 세입자도 있구요 ㅋㅋ

[박경우(108기)]

우리 대근이 잘했어요

[김대근(108기)]

잘하긴요 ㅋ 앞으로 더 잘 해야죠 ㅋㅋ 막이래 ㅋㅋ

[아크(109기)]

임장후기를 재미있게 쓰신거 같아서 피싯피싯하면서 웃으면서 보았습니다 ^^ 감사합니다

[김대근(108기)]

야크님도 난중에 임장 가면 재미난일 많을꺼에요. 저도 원장님안테 임장 다니면서 생긴 에프소드를 들었는데 그 얘기가 점점 제가 겪고 있네요.ㅋ 난중에 임장 가시면 원장님 말씀이 진리 였다는걸 아시게 될꺼에요..음 퐌타스틱~~

[왕파도(106기)]

ㅎㅎ 수고하셨구요.! 잘보고갑니다..!

[김대근(108기)]

환절기 감기 조심 하세요^^

[하얀이(108)]

어느새 전문가가 다되었네. 임장을 같이 하면서 지켜본내가 느낀것은 대근이 한테 많이 배워야겠드라.~~~ 대근이 화이팅!!

[김대근(108기)]

고문님께서 방화동에 대해 너무 잘 아셔서 자문 감사 했습니다. 자상하신 고문님 덕분에 임장 하는 내내 재밌었습니다. 같이 임장 다녀주셔서 감사 하구요 난중에 또 시간 되고 기회되면 고문님 같이 임장 하러 가요^^ 감기 조심 하시구요^^

[시그마식스(108기)]

대근씨 성정이 그대로 묻어나는 후기네요. ㅋㅋ 앞으로도 108기 막내로 총무로 우리기수 엔돌핀이 되세요^^

[김대근(108기)]

저 복직 해도 임장 열심히 다니세요. 그동안 임장 같이 다니느라 재밌었습니다.

[시그마식스(108기)]

시간이 허락하면 일주일에 3번은 나갈려고 맘먹고 있어요. 하지만 집에 식구들 눈치도 보이고 ㅋㅋ 5시에는 일정 마무리하는 정도로 계획은 잡았는데 실천을 잘 해야겠죠.

[호호맘(108기)]

보고서 웃으면서 봤어요. 세입자 한 얘기까지 리얼하게 썼네요. 우리 대근이 잘 했어요~~~~~~^^

[김대근(108기)]

참 임장 다니면서 별일이 다 있네요.

[샤넬맘(108기)]

대근양수고했어용^^*
너무 잘했으니깐...누나가 상주께....이사끝나는데루 낙산 공원으로 오세용

[김대근(108기)]

상 준다면서 낙산공원은 뭐에요??ㅋㅋ

[샤넬맘(108기)]

낙산공원에서 집들이
원장님께서 술마실수 있다고 했어
그리구 은 화장품 샘플...

[잘 발효된 써니(주말3기)]

수고 많이 하셨습니다..잘 보고 갑니다..^^* 감사...

[스타월드(109기)]

방화쪽은 아무것도 모르는데, 덕분에 잘 보았습니다^^

[김대근(108기)]

저는 천안에 있어서 서울 자체를 몰라요 ㅋ 그냥 다니는거죠. 다니면서 조금씩 배우고요.

[최반장님(106기)]

넘 열심히 하는데요.!! 보기 좋습니다..홧팅요~~!!
잘 봤어요...

[김대근(108기)]

최반장님도 열심히 하는 모습 너무 보기 좋아요. 최반장님도 화이팅이에요^^

[Betty(주말4기)]

ㅎㅎㅎ 꺼지라는단어 칼리지에서 접하기 어려운 단어내요..ㅋㅋㅋ 화팅~!!!

[김대근(108기)]

ㅋㅋㅋㅋ 임장 다니면서 욕 듣는건 아무것도 아니더라구요.. 헤치지만 않으면 전 그걸로 감사 할래요 ㅋ

[비갠후무지개(108기)]

다들 우리 대근이~ 우리 대근이~ 하네요..
앞으로 나도 우리 대근이라 불러야겠어요~
우리 대근이 참 잘했어요~~~~ ㅎㅎㅎ

[김대근(108기)]

앞으로 더 잘해야죠 ㅋ

[강자(108기)]

수고했어~~*임장도자주하고 그열정 식지않도록 바랄께^^부러워

[김대근(108기)]

무장 더 열심히 해야죠. 강자 삼촌도 광주서 열정적으로 다니시는 모습 배울 점이에요^^

[호기심천국108기]

대근씨 ... 임장다니는것두 후기올리는것두 정말 .... 낙찰과... 명도 임대 매도까지 홧팅 ^^

[김대근(108기)]

낙찰 받는것도 어렵지만 낙찰 받은 후에도 할게 많은것 같은데 어차피 제가 앞으로 해야 될 일이기 때문에 열심히 해야죠^^