고향호랑이 건물을 없애 버릴수 있을까?

[고향호랑이(김정규)]

언젠가 사람들과 법정지상권 물건의 미래에 대해 이야기 한적이 있습니다.
주된 주제는 '법정지상권 물건은 점점 없어질 것이다' 였어요.
예전처럼 남의 땅위에 마구잡이로 집을 짓지 않기 때문에 그렇다는 내용이죠.

그럴듯 합니다.

진짜로 그럴까요?

저야 모르죠...

미래를 예측할 능력은 제게 없으니까요.
그냥 가만히 듣고만 있었어요.
법정지상권 물건이 없어지면 지분 물건에 입찰해서 돈을 벌면 될것이예요. 그것조차 없으면 또 다른게 있겠지요.

채무는 어디에서나 발생하고 빚을 못갚는 사람도 있기 마련이어서 경매제도는 계속 될 거예요. 막히면 새로운 방법을 찾아가면 그만이고요.

그런데 저를 포함해 여러분이고 누구고 간에 법정지상권 물건이 없어지는것 을 보고 생을 마감할 사람은 없을겁니다. 땅을 담보잡아서 집을 짓는 사람이 계속 생겨날 것이고 ,건물 과 토지를 따로 팔수 밖에 없는 사연을 지닌 사람들도 계속해서 생겨날테니까요.

경주에 법정지상권 성립 여지 있는 물건이 나왔습니다.

법정지상권에 관심이 있는 사람이라면 물건 검색 과정에서 봤을지도 몰라요.

법정지상권 검색 요령 제일 첫번째 기준은 무엇일까요?

대부분의 사람들이 알고 있어요.
건물의 모양이 그럴듯 해야 한다는 것이죠.
가장 밑바닥에 깔린 출발점입니다. 건물의 모양이 그럴듯 해야 그걸 지키고 싶은 사람이 토지를 되사겠지요.

이 물건 입니다. 감정가는 삼천 육백만원이 좀 넘고요.
지목은 전.
면적은 97.1평입니다.
아직 유찰되지는 않았고요. 토지만 매각 물건입니다.
가장 먼저 눈에 뜨이는게 뭘까요?

건물이겠지요.
이층짜리 벽돌건물이 올라서 있잖아요.

건물의 가격을 보자고요. 감정평가서에 나와 있습니다.

감정평가서 상의 제시외 건물이 사진상의 이층 건물입니다. 가격은 일억천만원이 좀 안됩니다.
일억여원짜리 건물이예요. 토지가격은 그에 삼분일 좀 넘고요.

감정평가서 상의 토지가격은 오천백이 넘지만, 감정가는 삼천육백정도예요.

잘못 적었을까요?

아닙니다. 잘못 적은게 아니라고요.

최초로 감정평가사가 평가한 가격은 오천백이지만, 그 대상 토지위에 건물이 있잖아요.
그 건물때문에 토지의 가치는 하락하겠지요? 마음대로 토지를 사용할 수 없으니 가치하락은 당연한 겁니다.

그 가치하락부분을 감정가에 반영해야 겠지요?
그래서 하락부분을 감안하여 감정가를 정한 겁니다. 보통 30% 저감 시킵니다.
이를 제시외 감안 가격 이라고 합니다.

건물의 상태를 볼까요?

밖에서 보기에 그럴듯 합니다.
거의 다 지어진것 같아요.
대충 늦겨울에 찍은듯한 느낌이 들어요. 경매개시결정은 1월달에 있었네요. 감정평가사가 그 이후에 현장에 가서 사진찍고 평가서를 작성했겠지요. 대략 이월 말이 아닌가 합니다.

안으로 들어가 볼까요.

바닥도 깔고 전기 시설도 갖춘것 같아요. 이정도면 청소 몇번하고 건물은 그대로 사용해도 될 것 같습니다.

일억의 값어치는 하는 건물이겠어요.

땅의 모양은 그닥 좋지는 않아요.

하지만 우린 건물주에게 팔아먹을 목적이기에 땅 모양이 좋고 나쁘고를 그렇게 고려하지는 않아요.
완전히 무시하지는 않지만 큰 무게를 두지 않는다는 말이죠.

가운데에 건물을 지었군요. 도로 예정부지도 비켜났어요.
토지이용계획원을 보니 생산관리군요. 그냥 그렇다는거고 생산관리든 계획관리든 별 관심없어요.

중요한것은 뭐?

법정지상권이 성립하는지의 여부겠지요. 그리고 토지만 경매로 날라갔을때 가장 쇼크먹을 사람이 누구인지를 알아낼 수 있는지, 쇼크먹고 쓰러진 사람이 이 토지를 되사갈 수 있는지,여력이 있는지, 의도가 있는지 등이죠.

법정지상권이 성립하지 않는다면 약간은 손쉽게 팔아먹을수가 있어요. 성립하지 않으면 철거를 할 수 있고 이후 그 철거권을 들고 건물주를 흔들어 대면 그는 토지를 되사가기도 하겠습니다.

그런데 계속 입찰하다 보면 법정지상권이 성립하는지에도 별 관심없어요. 어떤 식으로든 건물주가 되 사갈지 그 징후를 포착했다면 그걸로 만족합니다. 성립하든 말든 돈을 벌수 있으면 그 뿐이니까요.

그래도 성립하지 않는다면 돈을 좀 더 편리하게 벌 수 있겠지요.

과연 성립하지 않을까요? 그래서 이 건물을 없애 버릴수 있을까요?

등기부를 살펴 봅니다.

가장 손쉽게 성립 여부를 확인할 수 있는 것은 근저당권 설정일 입니다. 근저당권 설정일 이후에 건물을 지었으면 성립하지 않습니다. 건물을 짓는 것은 선의로 돈을 빌려준 근저당권자에게 '짱돌'을 던지는 결과가 되기 때문이죠. 법은 엉뚱한 사람이 짱돌을 맞게 하면서 까지 건물의 소유자를 보호하지 않아요.

그리고 마지막 근저당권 설정일도 있군요. 빨간 줄이 그어져 말소된 근저당권은 성립 판단의 기준이 될 수 없습니다. 죽은 자식 거시기 만지는것과 다를 바 없어요.

살아있는 근저당권 설정일을 기준으로 합니다.
2017년 9월 25일이 살아있군요.

이 근저당권 설정일을 기준으로 이 날짜 이전에 건물이 주벽과 기둥, 그리고 지붕을 견고히 갖췄다면 법정지상권은 성립합니다. 반대로 이 날짜 이후에 그것이 갖춰져 있으면 성립하지 않겠지요.

아.

차지권을 언급하는 사람들이 있는데요.

차지권은 땅을 빌려쓸 권리입니다. 법정지상권이 무섭다고 하는 사람들이 전가의 보도처럼 쓰는 말인데요. 차지권은 건물등기부등본이 없는 건물에는 말짱 도루묵이예요. 건물등기부등본이 있어야 주장할수 있어요.

차지권의 고려는 일단 접어두고.

저당권 설정 이전에 나지 상태면 참으로 좋겠지요? 성립하지 않으니까요.

일단 확인할 수 있는 방법은 건축물 대장, 건물등기부등본 등이겠지요. 이 사건 건축물 대장에는 2015.7.30. 로 착공일이 잡혀있고 사용승인은 2018.9. 20.에 받았어요. 주벽과 기둥이 언제 세워졌을까요? 서류상으로는 삼년동안 지은 집이잖아요. 

위성지도를 열어봅니다.

지도를 확인해서 2017년 9월 25일 이전에 지붕이 없으면 법정지상권은 일단 성립하지 않아요.

2017년 지도를 열어봅니다.

이 지도 만으로 성립여부를 판단 할 수 있을까요?

건물을 보자고요. 하얀색이죠.
슬라이브지붕 같아요. 지붕에다 뭘 붙이기 전이겠지요. 하지만 지붕이 있어요.
2017년 당시에 지붕이 있는 그림입니다.

근저당권 설정일은 9월 말경이죠. 이년전에 착공계를 냈지만, 2017.9월 말 경에  본격적으로 공사했을것이라 가정해도  2017년이 가기 전까지 이 정도 상태까지 건물을 지었을까요?

거의 힘든 일일거예요. 땅파고 뼈대세우고...
최소 두달은 걸릴껄요.

엄청나게 빨리 밤낮 없이 일해서 올려봤자 11월 말정도에 이 상태일거라고요.

자.

그렇게 빨리 지었다고 칩시다. 우리의 바램이잖아요. 저당권 설정일 이후에 땅을 파서 성립하지 않는것!

그런데.

사진을 보면 당장 눈에 뜨이는게  뭘까요?

그렇죠. 뻔합니다.
녹색이 바로 눈에 들어와요. 울창한 숲!
이정도의 짙은 녹색은 7월이나 8월의 숲에서나 볼 수 있는  색일 겁니다.

11월이면 단풍이 졌어도 한참을 졌을때 겠지요. 낙엽이 뒹구는 모습도 충분히 볼 수 있을거예요.
그렇다면?
건물에 대해서는 9월25일 이전에 모든게 이루어졌다고 봐야겠습니다. 그 이전에 지붕이 올라갔다는것을 강력하게 추정해 볼 수 있다는 말이죠.

그리고 한가지 더 살펴볼게 있습니다.

근저당권 설정일 이전에 건물이 지어졌다 하더라도 토지의 소유자가 아닌 다른 사람이 건물을 지었으면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 남의 땅에 건물을 지으면 철거하는게 인지상정이잖아요.
남의 토지에 지었을까요?
법원이 제공하는 현황조사서를 살펴봅니다.

소유자 소유의 제시외 건물이 소재한다고 하네요. 물론 건축물 대장에도 토지소유자 소유로 되어있겠지요. 이 말대로 라면 법정지상권은 성립합니다.

이 두가지를 고려해서 결론을 내려보자면, 결국  법정지상권은 성립합니다.

늘 우리에게 불리한 방향으로 현상을 평가하는게 맞다고 저는 생각합니다. 그래야 데미지를 덜 입어요.
법정지상권은 성립합니다.따라서 이 사건 건물은 낙찰자가 없애버리기 힘들겠어요. 없애버리겠다는 무기를 수단으로 건물소유자를 불러내봤자 그는 콧방귀만 날리고 앉아있을거라고요.

※법정지상권 성립여부에 대한 분석의 차원에서 이 물건을 예로 든 것입니다. 이 물건이 좋은 물건인지에 관해서는 판단하지 않습니다. 좋은 물건이니 낙찰을 받으라든지 나쁜 물건이니 침을 뱉고 돌아서라든지 등의 말을 전하고자 하는것이 절대 아니라는 말씀을 저는 특히 전해 드리고 싶어요.

[여유남]

궁금한게 있는데 보통 금융기관에서 근저당을 설정하면서 지상권도 동시에 설정하는데..지상권 동의서를 득한 후 건축했다면..이 경우에는도 법정지상권이 인정되지 않는지 궁금합니다.

[고향호랑이(김정규)]

법정지상권이 성립하려면 근저당권 설정당시 건물이 있어야 합니다. 민법366조의 내용입니다. 동의서를 득한 후 건축했다는 것은 근저당권 설정당시 건물이 없었다는 말이겠죠. 그렇다면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 유사 판례로는 근저당권자가 건축에 동의했다하더라도 법정지상권은 성립하지 않는다는 것이 있어요. 그에 비추어 생각하시면 이해가 될듯도 합니다. 질문취지대로라면 근저당권자가 지상권자 아닐까하네요.
깔끔한 질문 감사합니다. 여유남님~!

[한반도 (박성수)]

지상권자/저당권자가 건축에 동의했을경우
는 건물의 완성도를 봐야합니다.
지붕주벽기둥 등이 이미 완성된 상태라면 지상권자이자 저당권자가
불측의 손해를 볼 이유가 없다하여 법지 인정(건물이 지어질것을 예상할수 있었음)
하지만 위 사례처럼 단기간에
완성되기는 어려움으로 다소
논란의 소지가 있다고 생각됩니다

[한반도 (박성수)]

지상권설정 약 한달전이 착공일 이네요 본건은 논란의소지보단
법지 불성립 같네요.

[AHnold]

와.....정말 디테일하시네요 ㄷㄷㄷㄷ

[고향호랑이(김정규)]

감사합니다. ㄷㄷㄷㄷ

[부자생활]

글을 보고나니 공부를 더 하긴 해야 겠지만 예시와 설명이 잘되어 있어 법정지상권에 대한 머리속 정리가 되네요.. 좋은글 감사합니다 ^^

[고향호랑이(김정규)]

감사합니다. 부자생활님~!

[사라도령님]

법정지상권물건 관련 팁 감사합니다

[고향호랑이(김정규)]

감사합니다. 사라도령님.

[행복한아빠되기]

법정 지상권을 살펴보는 좋은 교과서 같네요 감사히 잘 읽었습니다

[고향호랑이(김정규)]

감사합니다.

[이본남편]

좋은 글 감사합니다. 많이 배우고 있습니다.

[밝은부자]

이렇게 상세히 여러가지로 살펴보아야 하는군요~
스토리도 상상해 보고 말이요~ ^^
상세한 분석방식 공유 감사드립니다~ ^^

[다이스큐브]

잘 읽어보았습니다.고향호랑이님.
이거 전에 읽은거 같기도 하고..글이 잠시 사라졌던거 같기도 하고..
암튼 고급반 수강중이라 도움많이 되었습니다.
감사합니다~

[월세공룡]

유용한 내용. 감사합니다

[천사의나팔]

법정지상권의 성립여부에 관련한 그 어떤 사례보다 상세하고 이해가 빠르게 되는 칼럼입니다.
도움이 많이 되었어요
또 시간이 지나면 잊어버릴 수 있으니 프린트해서 보관해야 겠습니다.
감사합니다.

[바람아래바람]

많은 공부가 됩니다 ㅎ

[뜬금아빠]

유익한정보 감사합니다.

[스카파]

이론적으로만 알고있던 내용을 물건에 대입하여 설명해 주시니 이해가 잘되네요~
감사합니다.^^

[투더드림]

궁금했던부분을 잘 설명해주셔서 시원했습니다~! 감사합니다

[실버라이닝]

전자지도의 녹색수림으로 월까지 유추하시는 세심함...
한수 배우고 갑니다.

[작은미소^^]

제가 저 물건 보려 현장을 갈려고 했는데 취하가 되어서 못갔습니다^^

[야생적토마]

내용이 다소 어렵긴 하나 디테일한 설명으로 인해 많이 배웠습니다.