네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
초록 잎사귀에 비친 했니미
2016.5.25.08:06
2.
그러나 서울 노원구, 도봉구, 성북구, 강북구 등 소형 아파트 가격은 아직도 싸기에 2018년 전후까지 몇 년 더 상승할 수도 있음. 어쩌면, 오버 슈팅이 없다면 2020년까지 상승할 수도.
중략.
덤앤더머, 무능, 무지에서 폭락이와 동질 품질인 폭떵이,언제나,항상 서울 주택 투기 적기 등을 외치는 집값 상승론자 준 폭등 이들의 횡설수설과 달리 우리나라 중소형 주택들의 가격은 장래 상승 여력이 없거나 미미할 만큼 많이 올라버린 상태이기 때문에 몇 년 더 상승하더라도 상승 여력은 낮아지고 쉬었다 가야 할 필요성은 높아지기 때문.
물론 장래 우리나라 경기가 회복, 활황, 국민소득이 많이 증가한다면 상승 여력이 다시 생겨나거나 강화될 수 있고,
각종 양극화, 주택 시장조차 양극화로 인해 각 지역 별, 물건 별 차별화가 심화될 수 있지만, 주택 시장에서 가장 중요한 우리나라 중소형 주택의 현재 가격대는 몇 년 전처럼 저가가 아닌 것은 명백한 사실이기 때문.
또 다른 이유 중 하나로, 최근 몇 년 간만 해도 전국 지방에서 우리나라 중소형 주택, 특히 소형 주택에 대한 공급량은 무지막지하게 많이 늘어났기 때문임. 매에는 장사가 없듯 공급 물량 과잉에도 장사기 없기 때문,
아무리 저출산, 고령화 사회로 1인, 2인 가구 수가 많이 늘어나고 있다 해도, 공급 물량이 그 늘어난, 그리고 늘어 날 가구 수를 초과할 경우 주택 가격의 상승 탄력성은 둔화, 침체될 수밖에 없기 때문임.
소형 주택의 범주에는 소형 아파트, 연립, 다세대 빌라, 다가구, 단독주택, 기타 주거용 오피스텔, 도시형 주택, 대학 기숙사 등등이 포함 됨. 예를 들어, 이명박 정권 들어 새롭게 등장한 도시형 생활주택의 누적 공급 물량만 해도 40여만 호임.
좀 더 구체적으로 시범 케이스 지방인 부산, 시범 케이스 소지역인 부산시 남구 대연동의 소형 주택에 대한 사례를 들어 봄. 시범 케이스 지방, 지역임에도 불구하고, 또 저가, 당해 지역만 해도 많은 재개발 이주 수요, 혁신도시 등 수요가 넘쳐 났음에도 불구하고, 왜 당해 지역의 중소형 주택, 특히 서민용 주택의 주거 부담이 될 전월세 가격은 다른 지역들에 비해 상대적으로 적게 올랐을까?
반면에, 대연 힐스테이트, 그 인근의 재개발 롯데캐슬 등 당해 지역의 신규 고가 아파트들은 물론이고 십 년이 넘은 동원로열, 푸르지오 등의 아파트들까지 집값, 전 월세값이 상대적으로 많이 올랐던 이유는 왜?
저가의 주택 수요층과 중가, 고가 주택의 수요층은 달랐던 것과 시, 군, 구, 내에서도 주택 공급 물량 과다, 과소 여부의 차이 때문임. 최근까지 당해 시범 지역 중 하나인 대연동 전체의 고가 신규 아파트 공급 물량은 지난 몇 년 간은 물론이고 2018년까지 전무한데 반해,
소형 주택은 대연동 전체, 아니, 혁신지구와 부경대, 경성대 인근의 대연3동 소지역 하나만 해도 자발적인 민간 자본이 수조가 투입되어, 그 일개 동 하나만 해도 다가구 다세대, 오피스텔, 소형 아파트, 도시형 주택, 대학교 기숙사 등 소형 주택의 공급량이 수요량을 훨씬 초과할 정도로 폭증했기 때문.
객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2023년 1월 14일 부동산 단신 3.
올해 3월 ‘개포자이프레지던스’(3375가구)의 입주로 인근 전세 가격이 큰 폭 하락하고 있다. 8월 서초구에 2990가구의 반포 원베일리, 내년 1월 강남구에 6702가구의 디에이치퍼스티어아이파크 입주가 예정돼있다. 신반포메이플자이 3307가구, 디에이치 클래스트 5335가구, 프레스티지 바이 래미안 2091가구 등도 2025년에 입주 예정이다.
서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 59㎡는 지난 6일 직전 보증금(8억1000만원)보다 5000만원 하락한 7억6000만원에 전월세 계약이 체결됐다. 개포주공 5단지 역시 전용 74㎡이 종전 보증금 6억원에서 2000만원 깍은 5억8000만원에 갱신계약이 체결됐다. 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡도 11일보증금 5억4000만원에 전월세계약이 체결됐다.
서울 송파구 우성4차 전용면적 115㎡는 지난해 5월 9일 19억8000만원에서 지난달 16일 14억5000만원에, 강동구 래미안솔베뉴 전용면적 59㎡도 지난해 4월 14일엔 14억4500만원에서 지난달 21일 9억3000만원에 거래됐다. 마포구 신공덕동 '신공덕삼성래미안2차' 전용 59㎡ 급매물은 8억8000만 원이지만 KB시세는 10억6500만 원, 동대문구 답십리동 '래미안미드카운티' 전용 59㎡ 매물 역시 9억원 이지만 KB시세는 10억7000만원이다.
10억 집 전세보다 싼 5억으로 뚝…경기도 고양시 덕양구 삼송동 ‘삼송스타클래스 ’전용면적 101㎡는 2021년 10억5000만원에서 지난 3일 5억6000만원에, ‘삼송2차아이파크’ 전용 84㎡도 지난달 최고가보다 3억6000만원 떨어진 7억4000만원에, 도내동 ‘원흥동일스위트’도 재작년 10월 11억5000만원에서 지난 6일 전용 84㎡가 6억4000만원에 거래됐다.
2022년 1월 14일 부동산 단신 3.
강남3구 일대에서도 실거래가 하락 사례가 등장하고 있다. 강남구 대치동 '개포우성2차' 전용 127㎡는 지난달 16일 39억원에 손바뀜했다. 이전 최고가 42억원 대비 3억원 하락한 수준이다. 송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡도 지난달 21일 직전보다 5500만원 하락한 26억4500만원에 거래됐다. 서초구 반포동 반포주공1단지 전용 107㎡는 지난 11일 28억7000만원에 거래 돼 직전 최고가보다 27억원 이상 하락해 사실 여부에 관심이 쏠린다.
노원구 ‘공릉풍림아이원’ 전용 84㎡는 지난달 8억원에 손바뀜했다. 직전 거래가격(10억원)보다 한 번에 2억원 떨어졌다. 노원구 중계동 ‘라이프’ 전용 101㎡는 지난해 8월 13억9000만원에서 지난달 12억원, 성북구 ‘길음뉴타운8단지 래미안’ 전용 84㎡는 지난해 10월 13억9500만원에서 지난달 10억5900만원에 거래됐다. 경기도 의왕시 ‘의왕내손e편한세상’ 84㎡의 지난달 실거래가(9억1000만원)도 최고가(12억5000만원)보다 2억4000만원 낮다.
경기도 화성시 능동 동탄숲속마을 모아미래도1단지 전용면적 59.㎡는 지난해 9월 5억9750만원의 신고가에서, 12월말 5억1800만원, 화성시 반송동 솔빛마을경남아너스빌 전용 128.41㎡도 지난해 9월 10억8000만원의 최고가에서, 올해 1월 9억2200만원에 거래됐다. 경기 안양시 동안구 비산동의 그린빌주공 49.48㎡는 지난해 9월 4억9900만원에서 12월 3억2500만원, 의정부시 금오동 신도브래뉴1차 74.08㎡도 3억8000만원대에서 12월 2억6000만원으로 하락했다.
충북 부동산 '거래절벽'에다 미분양 속출... 진천 금호어울림 센트럴파크(378채), 음성 푸르지오 더 퍼스트(1048채), 음성 동문 디이스트(687채), 음성 감곡포그니아파트(186채) 영동 골든렉시움(72채), 충주 모아미래도(330채), 서충주신도시 월드메리드앙 엔라체(274채), 충주 대림 퍼스트앤빌(96채)에서 무더기 미달 사태가 발생했다. 서울 서초구 ‘엘루크 서초’, 경기도 이천시 ‘이천 센트레빌 레이크뷰’를, 제주도 제주시 연동과 노형동 ‘더샵 연동포레·더샵 노형포레’를 공급한다.
2021년 1월 14일 부동산 단신 3.
최근 입주한 단지인 개포래미안포레스트는 85㎡를 기준으로 지난해 10억대 초반에서 시작한 전셋값이 현재는 16억대를 호가하고 있다. 하지만 이마저 매물이 적은 상황이다. 올해도 임대시장은 많이 불안해질 가능성이 크다. 그나마 2021년 7월말 디에이치자이개포(1690가구) 입주가 예정돼 있어 임대 매물난에 다소 숨통을 틔워줄 것으로 보인하다. 하지만 임대 매물 가뭄을 풀어주기에는 미흡할 것으로 보인다.
개포주공5·6·7단지는 조합설립인가를 받았거나 곧 받을 예정이어서 입주 시까지 매매할 수 있는 매물은 10년 보유 5년 거주 물건뿐이어서 매물은 거의 없는 상태다. 반면에 개포래미안포레스트와 같은 단지는 오른 전셋값으로 인해 실투자금액이 줄어 꾸준한 인기를 이어갈 것으로 보인다. 디에이치퍼스티어아이파크, 개포프레지던스자이 등 입주권 상태인 단지도 꾸준히 인기를 끌것으로 보인다. 하지만 융자가 안되는 상황에서 많은 현금이 필요 해 매물도 많지 않지만 거래량도 적을 것으로 예측된다.
전국 3000세대 이상 매머드급 브랜드 단지 분양 '봇물'...대단지 아파트는 청약시장에서도 인기가 높다. 지난해 9월 부산 연제구에서 분양한 '레이카운티(4천470세대)'는 특별공급을 제외한 1천576가구 모집에 19만117명이 청약해 평균 120.6대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 지난해 2월 경기도 수원시 팔달구에서 분양한 '매교역 푸르지오 SK뷰(3천603세대)'도 특별공급을 제외한 1천74가구 모집에 15만6천505명이 몰리며 평균 145.72대 1로 마감됐다. 수원에서 역대 최다 신청 건수다.
대단지 아파트는 가구수가 많아 상대적으로 관리비도 저렴한 편이다. 국토교통부 공동주택 관리비 시스템에 따르면 서울 마포구 아현동 소재 3천885가구 세대 규모의 '마포래미안푸르지오' 아파트는 공용관리비가 1㎡당 1천358원으로 주변 단지보다 300원 가량 저렴하다. 인근에 위치한 아현아이파크(497세대)는 ㎡당 1천613원, 공덕자이(963세대)는 1천509원이다.
삼성물산은 내달 부산 동래구 온천4구역을 재개발하는 '래미안 포레스티지'를 분양할 예정이다. 현대건설과 대우건설, 롯데건설, 현대산업개발 컨소시엄은 오는 7월 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트재건축 사업인 '올림픽파크 에비뉴포레'를 분양한다. 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링은 오는 6월 경기도 광명시 광명동 12-2(광명2R구역 주택재개발)에서 3천344가구 규모의 대단지 공급이 예정돼 있다. GS건설, 한화건설, 현대산업개발 컨소시엄은 오는 10월 광주 북구 운암동 252일대(운암주공3단지 재건축)에서 지상 최고 29층, 37개동, 3천214세대 규모의 대단지를 공급할 예정이다.
"실사용 공간을 넓히고 실수요자 마음잡는 '특화설계'..실제로 실사용 면적을 극대화하기 위해 특화설계를 도입한 단지들은 수요자들에게 높은 인기를 얻었다. 지난해 9월 HDC아이앤콘스가 경기 파주시 ‘운정 아이파크 더 테라스’가 청약경쟁률 6.64대 1을 기록하며 1순위 마감한 게 대표 사례다. 이 아파트는 파주 운정신도시 사상 최초로 전 가구에 테라스를 적용해 눈길을 끌었다.
또 지난해 11월 금성백조가 분양한 ‘대구테크노폴리스 예미지 더센트럴’도 전용 테라스 설계로 실사용면적을 극대화하면서 수요자들에게 많은 관심을 받았다. 이 단지는 펜트하우스에 6Bay 구성 및 전용 테라스 설계를 도입해 서비스면적을 약 66.83㎡가량 제공하는 등 더 넓은 주거공간을 누릴 수 있도록 조성하면서 41.5대 1의 청약경쟁률을 기록하며 1순위 마감했다.
실사용면적을 극대화한 단지는 프리미엄도 더 높게 형성돼 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 의하면 경기 안산시의 ‘킨텍스 원시티’(2019년 8월 입주)의 전용 84㎡T1은 올해 12억7,000만원(13층)에 거래돼 분양가(5억7,870만원)보다 7억원 가까이 올랐다. 한화건설은 지식산업센터 ‘시그니처 광교’의 숙소인 ‘S-Live’는 전호실 발코니 설계로 서비스 면적을 극대화하며, 근로자의 주거복지를 향상할 수 있는 럭셔리 평면을 도입할 계획이다.
상업시설 ‘엘시티 더몰(the MALL)’은 해운대 바다조망을 극대화하기 위해 테라스 설계를 선보인다. 대우건설이 시화MTV 거북상업 4-3BL에 생활숙박시설 ‘시흥 웨이브파크 푸르지오 시티’에도 전 호실에 발코니가 적용되며 일부 호실은 복층 및 테라스 특화설계가 도입된다. GS건설은 ‘송도자이 크리스탈오션’에 테라스하우스를 공급한다. 이 단지는 인천광역시 연수구 송도동 A10BL에 들어서며, 지하 1층~지상 42층 규모로 아파트 7개 동과 테라스하우스 2개 동을 포함한 총 1,503가구 규모로 공급된다.