대구 수성구 범어, 만촌동 아파트 시세와 정보.. 재건축 용적률.. 범어역 기준 4방향그룹 정렬, 인근A 북->남쪽으로 정렬.. | ||||||||||||
동 | 단지명 | 건령, | 세대, | 최고, | 용적률 | 대지/?형 | 공 | 전 | 전용 | 공급 | 매매<만> | 전세<만> |
지번 | 동수 | 주차 | 저층 | /잉여 | 세대수 | 급 | 용 | 평수 | 평형 | 평균고가 | 평균고가 | |
| 목련시영 341 | 87 | 250 | 5 | 118% | 150 | 61 | 52 | 16평 | 18평 | 4억2,000(5층) | 1억1,500(3층) |
범 | (수성대학 인접) | 5 | 1 |
|
| 100 | 67 | 59 | 18 | 20 | 4억6,000(5층) | 1억1,500(4층) |
어 | 청구가든하이츠 | 90 | 282 | 15 | 용적률 | 60 | 113 | 84 | 25 | 34 | 6억7,000(12층) | 3억8,000(12층) |
동 | 3단지 333 | 6 | 1 | 12 | ? | 108 | 148 | 116 | 35 | 45 | 8억1,000(2층) | 5억3,000(3층) |
3G | (수성대 인접) |
|
|
|
| 48 | 162 | 134 | 41 | 49 | 10억 | 6억(6층) |
-2 |
|
|
|
|
| 30 | 227 | 192 | 58 | 69 | 14억 | 70,000 |
|
|
|
|
|
| 36, 2형 | 292 | 248 | 75 | 88 | 16억 | 75,000 |
| 장원맨션 103 | 88 | 455 | 13 | 196% | 247 | 107 | 84 | 25 | 32 | 6억3,000(9층) | 3억7,000(8층) |
|
| 4 | 0.87 |
|
| 208 | 147 | 121 | 37 | 45 | 8억5,000(13층) | 5억2,000(1층) |
범 | 우방청솔맨션 | 94 | 194 | 22 | 344% | 110 | 82 | 59 | 18 | 25 | 2억9,500(7층) | 2억2,000(7층) |
어 | 88 | 1 | 0.88 | 20 |
| 84 | 101 | 84 | 25 | 31 | 4억7,300(7층) | 3억5,000(21층) |
동 | 청구하이츠 | 00 | 240 | 20 | 245% | 57세대 | 78 | 59 | 18 | 24 | 4억2000 | 2억5,000(3층) |
3G | 88-6 | 4 | 1.44 | 18 |
| 107 | 107 | 84 | 25 | 32 | 5억9,500(18층) | 3억5,000(17층) |
-2 |
|
|
|
|
| 36 | 167 | 135 | 41 | 51 | 7억(8층); 17-11 | 5억3,000(18층) |
|
|
|
|
|
| 40 | 222 | 186 | 56 | 67 | 9억4,000(14층) | 6억5,000(14층) |
범 | 삼성쉐르빌 | 10 | 213 | 17 | 264% | 113 | 106 | 84 | 25 | 32 | 8억4,200(13층) | 4억5,000(13층) |
어 | 77-7 | 3 | 1.48 | 12 |
| 27 | 126 | 100 | 30 | 38 | 10억3000 | 5억7,000(8층) |
동 | \ 3.3당 3천만 | 근접 |
|
|
| 61세대 | 147 | 118 | 36 | 45 | 11억8,500(5층) | 6억8,000(9층) |
3G | 빌리브 범어 | 18-10 | 227 | 19 |
| 2형 | 108 | 84 | 25 | 33 | 9억7000; 17 | 5억8,000(19층) |
-2 | 93-20 | 5 | 1.28 | 16 |
|
|
|
|
|
| 3.3당 3천만 근접 |
|
| 신세계건설 |
|
|
|
| 4억상승<= |
|
|
|
| 최저5억500(16-6) | 고9억7300(18-9) |
| 라온 프라이빗 | 18-10 | 206 | 20 | 240% | 38세대 | 95 | 74 | 22 | 29 | 7억8000; 16층 | 4억1,000(15층) |
| 2차 2252 | 5 | 1.34 | 14 |
| 168 | 107 | 84 | 25 | 32 | 8억6000; 10 | 5억(14층) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 3.3당 3천만 근접 |
|
| 효성해링턴 | 18-2 | 179 | 20 | 287% | 60 | 84 | 59 | 18평 | 25평 | 6억6000 | 3억7000 |
| 플레이스 2250 | 2 | 1.21 | 10 |
| 40 | 97 | 74 | 22 | 29 | 7억5000 | 4억 |
| $ 3.3당 3천만 | 근접 |
|
|
| 79 | 108 | 84 | 25 | 33 | 8억2000 | 5억 |
| 클래시아 | 20-12 | 240 | 24 |
| 200 | 58 | 29 | 9 | 18 | 미분양? 무피 | 분양 17,000 |
범 | 오텔 551-7 | 1 | 0.66 |
|
| 40 | 77 | 39 | 12 | 23 | 무피 | 분양 22,300 |
어 | 아이위시 | 13 | 178 | 20 | 597% | 98 | 48 | 27 | 8 | 15 | 1억300(8층) | 9,000(9층) |
동 | 792-43 | 1 | 0.56 | 10 |
| 46 | 82 | 47 | 14 | 25 | 2억5,700(5층) | 2억500(9층) |
4G | 오텔 551-7 |
|
|
|
| 34 | 99 | 57 | 17 | 30 | 2억8,500(19층) | 2억6,000(15층) |
| 코오롱하늘채수 | 05 | 215 | 32 | 718% | 22 | 134 | 106 | 32 | 41 | 7억5000 | 4억3000 |
| 792-19 | 2 | 2.2 | 20 |
| 28 | 143 | 113 | 34 | 43 | 7억7,500(27층) | 4억5000 |
|
|
|
|
|
| 52 | 171 | 134 | 41 | 52 | 9억7,000(31층) | 5억5,000(16층) |
|
|
|
|
|
| 28 | 181 | 143 | 43 | 55 | 10억 | 6억 |
|
|
|
|
|
| 85 | 214 | 168 | 51 | 65 | 12억 | 7억 |
| 공작맨션 | 80 | 120 | 10 | 용적률 | 40 | 73 | 53 | 16 | 22 | 2억4,900(9층) | 1억1,300(9층) |
| 804-46 | 1 |
|
| ? | 60 | 89 | 65 | 20 | 27 | 3억 | 1억6,000(10층) |
| 청구건설 |
|
|
|
| 20 | 108 | 79 | 24 | 33 | 3억5000 | 1억8000 |
| 우방크로바 | 82 | 120 | 5 | 용적률 | 50 | 75 | 67 | 20 | 23 | 4억3,000(4층) | 1억7,000(2층) |
| 800-11 | 3 | 0.2 |
| ? | 30 | 81 | 74 | 22 | 25 | 4억7000 | 1억9,000(2층) |
|
|
|
|
|
| 40 | 90 | 83 | 25 | 27 | 5억 | 2억(3층) |
| 범어STX칸 | 10 | 299 | 30 | 320% | 166 | 111 | 84 | 25 | 34 | 7억8,800(23층) | 4억7,000(23층) |
| 800-3 | 4 | 1.48 | 13 |
| 82 | 139 | 111 | 34 | 42 | 9억7,000(15층) | 5억8,000(2층) |
|
|
|
|
|
| 43, 2형 | 156 | 124 | 38 | 47 | 9억8,500(3층) | 6억8,000(3층) |
|
|
|
|
|
| 6세대 | 209 | 164 | 50 | 63 | 15억(14층); 18-3 | 8억 |
|
|
|
|
|
| 2세대 | 244 | 194 | 59 | 74 | 17억 | 9억 |
| 쌍용예가 | 09 | 400 | 28 | 310% | 37 | 108 | 84 | 25 | 33 | 8억 | 4억8,000(6층) |
| 808 | 4 | 1.87 | 10 |
| 43 | 136 | 99 | 30 | 41 | 9억4,700(7층) | 5억8,000(16층) |
|
|
|
|
|
| 197 | 148 | 115 | 35 | 45 | 10억2,500(20층) | 5억9,000(8층) |
|
|
|
|
|
| 22 | 161 | 127 | 38 | 49 | 9억8,000(3층) | 6억6,000(15층) |
|
|
|
|
|
| 81 | 190 | 159 | 48 | 58 | 15억5,000(25층) | 8억5,000(25층) |
|
|
|
|
|
| 20 | 227 | 184 | 56 | 69 | 13억4,000(5층) | 9억4,000(4층) |
| 라온프라이빗 | 16 | 175 | 20 | 294% | 111 | 84 | 25 | 34 | 8억1,000(9층) | 4억9,000(14층) | |
| 2248 | 3 | 1.34 | 16 |
|
|
|
|
|
| \3.3당 2400만 |
|
| 화성파크스위트 | 05 | 291 | 15 |
|
| 113 | 84 | 25 | 34 | 3억(3층) | 2억7,000(12층) |
만 | 272 | 4 | 1.01 | 10 |
|
|
|
|
|
| \3.3당 1000만 |
|
촌 | (북 효목동인접) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
동 | 보성 605 | 02 | 661 | 15 | 256% | 복도, 270 | 84 | 59 | 18 | 25 | 2억6,000(7층) | 2억(13층) |
1G | \3.3당 1000만 | 6 | 1.12 | 13 |
| 250 | 105 | 84 | 25 | 32 | 3억2,800(8층) | 2억7,000(8층) |
|
|
|
|
|
| 56 | 141 | 117 | 35 | 43 | 4억1,550(10층) | 35,000 |
|
|
|
|
|
| 86 | 161 | 134 | 41 | 49 | 49,000 | 38,000 |
만 | 메트로 팔레스 | 03 | 804 | 20 |
| 198 | 123 | 84 | 25 | 37 | 44,000; 15층 | 31,000; 13층 |
촌 | 1단지 1356-3 | 8 | 1.75 | 12 |
| 70 | 140 | 107 | 32 | 42 | 48,300; 5 | 39,000; 15 |
동 | 우방, 롯데 |
|
|
|
| 82 | 150 | 117 | 35 | 45 | 59,500; 9 | 40,000; 3 |
2G | \3.3당 1200만 |
|
|
|
| 390 | 180 | 134 | 41 | 55 | 64,000; 20 | 49,000; 8 |
| (북 신천동인접) |
|
|
|
| 64 | 211 | 166 | 50 | 64 | 67,000; 10 | 55,000 |
| 메트로 팔레스 | 03 | 869 | 22 | 318% | 167 | 107 | 74 | 22 | 32 | 3억9,100(21층) | 3억2,000(11층) |
| 2단지 | 9 | 1.62 | 16 |
| 233 | 123 | 84 | 25 | 37 | 4억8,000(18층) | 3억9,000(5층) |
| 1356-7 |
|
|
|
| 160 | 145 | 107 | 32 | 44 | 5억1,800(11층) | 43,000 |
| \3.3당 1200만 |
|
|
|
| 112 | 186 | 134 | 41 | 56 | 6억2,500(2층) | 5억(2층) |
|
|
|
|
|
| 43 | 211 | 166 | 50 | 64 | 7억4,800(17층) | 55,000 |
|
|
|
|
|
| 114 | 230 | 176 | 53 | 70 | 8억1,800(12층) | 56,000 |
|
|
|
|
|
| 40 | 308 | 240 | 73 | 93 | 11억 | 7억 |
| 메트로 팔레스 | 03 | 878 | 22 | 278% | 72 | 103 | 74 | 22 | 31 | 3억7,500(1층) | 3억2,000(9층) |
| 3단지 1429 | 9 | 1.38 | 16 |
| 442 | 115 | 84 | 25 | 34 | 4억6,500(16층) | 3억8,000(19층) |
| \3.3당 1400만 |
|
|
|
| 178 | 150 | 117 | 35 | 45 | 6억(9층); 18-9 | 4억3,000(2층) |
|
|
|
|
|
| 186 | 180 | 134 | 41 | 55 | 6억3,700(18층) | 5억(15층); 18-11 |
| 메트로 팔레스 | 03 | 689 | 22 | 254% | 241 | 103 | 74 | 22 | 31 | 4억1,300(10층) | 3억2,000(1층) |
| 5단지 1429-5 | 7 | 1.3 | 17 |
| 288 | 122 | 84 | 25 | 37 | 4억6,100(19층) | 3억5,000(13층) |
| \3.3당 1200만 |
|
|
|
| 160 | 180 | 134 | 41 | 55 | 6억5,000(10층) | 4억8,000(19층) |
만 | 태왕리더스 | 04 | 433 | 15 | 222% | 112, 2형 | 80 | 59 | 18 | 24 | 3억2,000(4층) | 2억7,000(15층) |
촌 | 995-1 | 7 | 1.1 | 7 |
| 237 | 112 | 84 | 25 | 34 | 4억5,000(7층) | 3억5,000(7층) |
동 | \3.3당 1350만 |
|
|
|
| 84 | 150 | 117 | 35 | 45 | 6억1,000(15층) | 45,000 |
3G | 아크로타워 | 08 | 224 | 30 | 611% | 112 | 163 | 127 | 38 | 49 | 12억4,000(7층) | 6억4,000(25층) |
| 1039-4 | 1 | 2.32 |
|
| 112 | 176 | 138 | 42 | 53 | 12억(15층); 18-9 | 8억(21층); 18-11 |
| (만촌역 인근) |
|
|
|
|
|
|
|
|
| \3.3당 2500만 |
|
| e편한세상 2차 | 07 | 447 | 24 | 254% | 121, 2형 | 111 | 84 | 25 | 34 | 7억(11층); 18-3 | 4억6,000(9층) |
| 1046-10 | 8 | 1.7 | 12 |
| 105 | 149 | 121 | 37 | 45 | 9억7,000(16층) | 5억7,000(2층) |
| (수성대 인접) |
|
|
|
| 56 | 181 | 147 | 45 | 55 | 9억7,000(7층) | 7억(3층) |
| \3.3당 2100만 |
|
|
|
| 32 | 207 | 173 | 52 | 63 | 9억9,000(11층) | 7억7000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 75, 88평형 | 각각 2채 있음. |
만 | 화성파크드림 | 16 | 410 | 22 | 274% | 28세대 | 80 | 59 | 18 | 24 | 6억3000 | 3억5000 |
촌 | 3차 1479 | 5 | 1.33 | 12 |
| 42 | 88 | 67 | 20 | 27 | 6억8000 | 3억7000 |
동 | (수성대 인접) |
|
|
|
| 200, 3형 | 111 | 84 | 25 | 34 | 9억(15층); 18-9 | 5억(5층); 18-11 |
4G | \3.3당 2600만 |
|
|
|
| 32 | 141 | 107 | 32 | 43 | 11억 | 6억 |
| 화성파크드림 | 06 | 163 | 23 | 651% | 120 | 109 | 84 | 25 | 33 | 5억8,500(12층) | 4억(15층);18-9 |
| 1차, 2차 | 각1동 | 1.48 | 15 |
| 40 | 138 | 110 | 33 | 42 | 75,000 | 4억8,000(6층) |
| 861-8, -10 |
|
|
|
| 3 | 191 | 152 | 46 | 58 | 10억4000 | 6억 |
만 | 우방 1차 816 | 97 | 1224 | 18 | 237% | 504 | 82 | 59 | 18 | 24 | 3억(15층); 18-12 | 2억1,000(5층) |
촌 |
| 14 | 1.14 |
|
| 432 | 112 | 84 | 25 | 33 | 5억(4층); 18-12 | 3억5,000(11층) |
동 | \3.3당 1500만 |
|
|
|
| 144 | 166 | 134 | 41 | 50 | 6억4,500(12층) | 4억5,000(15층) |
5G |
|
|
|
|
| 72 | 222 | 185 | 56 | 67 | 6억8,000(16층) | 5억(8층); 18-2 |
|
|
|
|
|
| 72 | 253 | 212 | 64 | 77 | 8억 | 5억7,000(17층) |
| 우방 2차 777 | 96 | 390 | 15 | 213% | 180 | 77 | 59 | 18 | 23 | 2억5,000(5층) | 2억(15층); 18-10 |
|
| 6 | 1.02 |
|
| 120 | 108 | 84 | 25 | 33 | 4억7,700(12층) | 3억5,000(15층) |
| \3.3당 1500만 |
|
|
|
| 30 | 144 | 118 | 36 | 44 | 5억6,800(14층) | 41,000 |
|
|
|
|
|
| 60 | 163 | 134 | 41 | 49 | 6억5,000(13층) | 4억5,000(10층) |
| 한화꿈에그린 | 06 | 178 | 20 | 245% | 76 | 108 | 84 | 25 | 33 | 6억8000 | 4억6,000(19층) |
| 811-49 | 2 | 1.44 | 12 |
| 99 | 147 | 119 | 36 | 45 | 7억6,000(4층) | 5억8,000(4층) |
| \3.3당 2000만 |
|
|
|
| 8 | 160 | 119 | 36 | 48 | 8억 | 6억 |
| 삼정그린코아 | 19-11 | 774 | 22 |
| 187, 2형 | 98 | 80 | 24 | 30 | 7억4,900(7층) | 분양 4억8000 |
| 881 | 10 | 1.38 | 12 |
| 460, 3형 | 109 | 84 | 25 | 33 | 9억5,200(17층) | 분양 5억4700 |
| ( P2억~5억 ) |
|
|
|
| 127, 2형 | 158 | 123 | 37 | 48 | 13억1,300(9층) | 분양 8억 |
| \3.3당 3000만 |
|
|
|
|
|
|
|
|
| \3.3당 3000만 |
00
$. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 평수와 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.
1. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평.. "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%".. => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다. 예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교.. 새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고. $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익.. 개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원
2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다. 문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다. 창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축", 구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.)
즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.
땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.
결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라 할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다.
3. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 되기 때문이다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 분양을 법제화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등을 해소할 수 있다. 민주 부동산~~