공사비 및 용역비 횡령수법 공개

[풍각쟁이]

공사비 및 용역비 횡령수법 공개

봉사와 희생정신으로 입주자대표회장과 동대표 그리고 관리소장 업무를 사심없게 수행하고 업체선정과정을 투명하게 하고 투명하게 관리하는 아파트 단지들이 많이 있습니다. 이 글에서 언급되는 업체선정과정의 편법 내지 탈법의 상황은 아파트비리로 언론에서 언급되는 아파트에서 벌어지고 있는 모습이므로 훌륭하게 업무를 수행하고 있는 분들께 누가 되어서는 안될 것입니다. 지금 우리 사회 한 켠에서는 분명히 이러한 편법․탈법이 자행되고 있기 때문에 상처는 드러내야 치료할 수 있다는 마음가짐으로 글을 올리고 있습니다.

열심히 업무를 수행하고 있는 전국의 동대표, 관리소장 여러분들께 널리 양해를 바랍니다.

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아파트에서 공사비 및 용역비의 의미는 다들 아실 것입니다.

예, 맞습니다. 아파트 관리비의 대부분을 차지하는 것입니다.

물론 개별세대의 사용료인 전기료, 수도료, 개별난방비, 도시가스료는 제외한 공동관리비 중에서 말입니다.

현재 아파트 관리비는 과다하게 책정되어 있다고 자신있게 말할 수 있습니다.

이러한 근거는 이 공사비 및 용역비가 과다하게 책정되어 있기 때문에 다름아닙니다.

어떤 아파트이든지 끊임없이 공사가 발생합니다.

또한 어떤 아파트이든지 관리용역(위탁관리일 경우에), 청소용역, 경비용역 등 필수 용역은 물론이고, 승강기안전관리용역, 전기안전관리용역 등 각종 일상 관리용역 뿐만 아니라 물탱크청소용역, 정화조청소용역, 승강기정기검사용역 등 연 1-2회 주기적으로 실시하는 용역 등 끊임없이 용역이 발생합니다.

한마디로 아파트에서 공사와 용역없이는 일상이 영위될 수 없습니다.

이러한 공사 및 용역은 주택법과 주택법시행령에 의하면 그 실시하고 말고의 결정권이 입주자대표회의에 있습니다.

물론 입대의에는 실시할 지 말지의 결정권만 있고 일단 실시하기로 결정한다면 입찰공고부터 계약체결까지는 관리소장에게 그 권한이 넘어와 있습니다.

그러나 실시할 지 말지의 결정권이 보다 핵심적이므로 입대의가 그 주도권을 가지고 있다고 말할 수 있습니다.

나아가서 관리소장의 임면권을 사실상 입대의가 쥐고 있으므로 입대의의 결정에 반발하는 관리소장은 결국은 옷을 벗는 것으로 결론이 나는 것이 다반사이므로 주택법시행령에 의하여 형식상 업체선정권이 관리소장에게 넘어 와 있을 뿐 비리 아파트의 업체선정권은 여전히 비리 입대의가 실질적으로 좌우하고 있습니다.

비리 입대의의 업체선정권 행사를 제한하기 위하여 2010년 주택법시행령이 개정되어 업체선정권이 관리소장에게 넘어왔는데, 실제로는 비리 입대의의 업체선정권은 여전히 비리 입대의에 남아있고 입대의에게 업체선정권이 남아 있어도 하등의 문제가 없는 청정한 아파트 입대의의 업체선정권만 관리소장에게 넘어가 있으니 기가 막힐 일이 아닐 수 없습니다.

이러한 업체선정권을 빌미로 비리 입주자대표들은 업체들로부터 뒷 돈을 받아 챙길 수 있습니다.

물론 쉬운 일은 아닙니다.

일단 쓸데없는 공사를 자주 일으켜야 합니다. 왜냐하면 자주 있어야 뒷 돈을 챙길 기회가 많아지므로...

공사비도 부풀려야 합니다. 왜냐하면 부풀려진 공사비 만큼이 뒷 돈이기 때문에...

관리소장의 견제도 뚫어야 합니다. 왜냐하면 법에 의하면 관리소장에게 업체선정권이 있으므로...

최저가 낙찰제도 뚫어야 합니다. 왜냐하면 사업자선정지침에는 입찰업체 중 최저가 업체를 선정하도록 되어 있기 때문에...

비리 입대의 내부에서 뒷 돈도 잘 나누어야 합니다. 왜냐하면 뒷 돈 분배과정에서 잡음이 생겨서 말이 새어나가면 뒷수습하는데 골머리를 앓기 때문입니다.

마지막으로 아파트 입주민들의 저항을 돌파해야 합니다. 왜냐하면 입주민 중에 비대위가 생겨서 입대의가 교체되면 그걸로 좋은 시절은 끝이기 때문입니다.

왠만한 사람은 저런 것을 하라고 해도 하기 쉽지 않을 것입니다.

그러나 수많은 사람이 모인 아파트이다보니 각양각색의 사고방식과 가치관을 가진 사람들이 존재하고 그중에 일부는 저러한 파렴치한 행위를 서슴없이 저지를 수 있는 부도덕한 사람도 나오기 마련입니다.

위에서 말한 수많은 난관을 헤치고 아무 탈없이 뒷 돈받아 챙기는 데 성공하는 것은 대단한 전문가이지 않을 수 없습니다.

따라서 직업동대표라는 말도 생겨난 것입니다.

지금도 전국 수많은 아파트에서는 직업동대표들이 버젓이 활동하고 있는 곳이 많습니다.

물론 대부분의 아파트는 성실한 입주자대표들이 묵묵히 봉사와 희생정신으로 어려운 임무를 수행하고 있습니다.

비리아파트는 극히 일부이니 이 부분 오해없으시길 바랍니다.

이 시점에서 2010년 방영되었던 KBS <추적60분> "당신의 아파트는 안녕하십니까?> 편을 참조하시면 좋을 것 같습니다.

KBS <추적60분> "당신의 아파트는 안녕하십니까?> 편

클릭> http://www.kbs.co.kr/2tv/sisa/chu60/vod/1643789_879.html

내용을 보면,

...앞부분 생략

“2년 (계약)하면 회장님에게 8백만 원 주겠다는 거야. 전화를 수십 차례 받았어.“

- 전직 아파트 입주자대표회장.

“나중에 예정가 잡으실 거 아니에요. 이걸 5천만 원 정도 업 시키면

그 부분만큼 저희들이 동대표분에게 해줄 수 있습니다.“

- 현업 아파트 옥상 방수 공사 업자.

무보수 명예직인 입주자대표회장. 이런 자리를 차지하려 싸우는 이유는 무엇일까?

제작진이 만난 전직 입주자대표회장은, 회장 재임 시절 아파트 보수 공사 업체들로부터 끊임없이 리베이트 제안을 받았다고 한다. 업체 선정 과정에서 회장에게 검은 돈을 주는 일이 관행처럼 굳어져 있다는 것. 실제로, 아파트 비리척결 모임으로부터 입수한 네 건의 녹취록엔 업체 선정 과정에서의 물밑 거래가 낱낱이 기록되어 있었다!

한 아파트는 회계 감사를 통해 옥상 방수 공사에 1억여 원에 달하는 공사비가 초과 지급됐다는 사실을 밝혀냈다. 행방이 묘연한 초과 공사비에, 이를 의결한 입주자대표회의에 대한 불신은 깊어졌다는데... 비리의 피해는 고스란히 주민들에게 돌아가고 있는 현실. 입주자대표회의의 비리 의혹을 심층 취재했다.

...뒷 부분 생략

이상으로 방송내용 일부를 보았습니다.

방송으로 보도되는 아파트비리 기사를 보면 사실이 아닌 부분도 흔히 눈에 띄곤 합니다.

그러나 위에서 인용한 저러한 부분은 아파트를 방문해 보면 자주 마주치는 상황이기에 틀림없는 사실보도입니다.

여기까지 말하면

"옳지 비리직업동대표들을 몰아내면 비리가 사라져서 아파트관리비가 줄어들 것이다"

라고 다들 생각하실 겁니다.

그러나 여기에는 이러한 비리의 또다른 한 축인 관리사무소가 있습니다.

사실 관리사무소가 끝까지 저항한다면 저러한 유형의 비리는 일어날 수 없습니다.

즉, 관리소장의 주택법시행령에 규정된 업체선정권을 끝까지 고수한다면 입대의는 상당히 곤란한 지경에 빠집니다.

어찌어찌 해서 말안듣는 소장을 짤랐는데 새로 바뀐 그 소장이 또 업체선정권을 고수합니다.

그러면 어떻게 하겠습니까? 소장을 뽑을 때 업체선정권을 고수하지 않겠다고 다짐을 시키겠지요.

그런데 면접하는 예비소장들 모두 그것은 곤란하다고 말합니다.

물론 이러한 일이 현실에서 발생되기는 어렵지만 이론적으로는 충분히 성립하는 것입니다.

비리직업동대표들의 전횡이 횡행하고 있다면 그것을 방관 내지 동조하는 관리사무소의 역할도 무시할 수 없습니다.

따라서 동대표들의 업체선정권을 관리사무소로 이관했다고 해서 저러한 유형의 공비사 및 용역비 부풀리기를 통한 횡령이 저절로 사라질 것이라고는 절대로 생각하지 않습니다.

오히려 동대표들이 업체선정권을 이용하여 업체들로부터 뒷 돈을 받아챙기는 모습을 지켜보아왔던 관리사무소가 이러한 동대표들의 공백을 치고 들어올 수도 있습니다.

물론 동대표들은 자격증이 없고 관리소장은 자격증이 있으므로 자신의 자격증이 날라갈 염려를 하여 비리 규모는 확실히 감소될 수 있습니다.

근본적으로는 입주민 절대 다수가 아파트 일에 관심을 갖고 두 눈을 시퍼렇게 뜨고 있는 아파트에서는 아무리 비리 입대의와 비리 관리사무소가 결탁한다고 해도 저러한 비리가 일어날 수 없습니다.

따라서 비리가 발생되고 있는 아파트는 입주민들이 생업에만 바쁘고 아파트 일에는 무관심한 경우가 다반사이므로 이러한 아파트에서 업체선정권이 입대의에서 관리사무소로 넘어갔다고 해서 자동으로 비리가 추방되는 것은 아니다라는 것이 이 문제의 핵심입니다.

따라서 이 문제를 해결하려면 근본으로 돌아가야 한다는 것입니다.

그리고 입주민들이 생업에 바쁘고 아파트 일에 신경을 못쓰는 상황도 충분히 고려하여 이러한 아파트를 포함한 모든 아파트에서 원천적으로 이러한 비리가 발생되지 않는 방안을 생각해 내어야 합니다.

여기에서 착안한 것이 모든 아파트에 기본으로 구비되어 있는 <장기수선계획서>입니다.

장기수선계획서만 주택법에 정하여진 절차대로 운용이 된다면 공사비 비리문제는 상당부분 해결될 수 있습니다.

여기서 잠시 장기수선계획서가 무엇인지 설명을 듣고 가도록 하겠습니다.

장기수선계획서란 : 아파트 시설물의 부속물, 부대시설 등의 장기 기간이 걸리는 시설물들의 수선계획서입니다.

주택법에 의하면 모든 아파트는 장기수선계획서를 작성하도록 하고 있고 이를 3년마다 현실을 반영하여 조정하도록 되어 있고 이러한 장기수선계획을 이행하지 아니할 경우 과태료 등 벌칙을 받도록 되어 있습니다.

그런데 이러한 장기수선계획이 굉장히 중요함에도 불구하고 관할 구청의 지도감독이 허술하여 제대로 지켜지지 않고 있는 실정입니다.

즉, 아파트에 방문해 보면 장기수선계획을 정확히 이행하고 있는 아파트는 단 한 곳도 발견하지 못하였고, 그 중 장기수선충당금이라도 장기수선계획대로 부과하고 있는 아파트는 딱 한 곳을 만나봤습니다.(이런 것은 밝혀도 되겠지요? ^^ 서울 대치동 동부센트레빌 입니다.)

아뭏든 이러한 장기수선계획서의 활용방안을 말씀드리겠습니다.

장기수선계획서에는 아파트에서 실시되는 주요 공사의 공사예정금액이 책정되어 있습니다.

이러한 공사비가 준수되고 있는가를 체크하면 됩니다.

따라서 공사비 부풀리기를 통한 공사비 횡령을 막을 수 있습니다.

또한 주요 공사항목 별로 수선주기가 명시되어 있습니다.

수선주기란 예를 들어 어린이놀이터 항목이라면 어린이 놀이터를 3년에 한 번씩 수선한다고 할 때 수선주기가 3년이라는 의미입니다. 이러한 수선주기가 준수되고 있는가를 체크하면 됩니다.

이것을 준수함으로써 공사비 부풀리기 만큼 문제시되고 있는 빈번한 공사를 막아낼 수 있습니다.

물론 예기치않은 공사가 발생할 수 있습니다.

그러한 내용으로 공사비가 지출된다면 그러한 내용을 기록한 후 지출하면됩니다.

여기까지 설명드리면 이러한 내용이 충분히 실천이 가능하구나라는 생각이 드실 겁니다.

2010년에 서울시 관리규약을 개정하면서 필수 주석사항으로 <장기수선계획서 이행내역>이 포함된 이유가 여기에 있습니다.

즉, 입주민들은 매년 결산서에 포함되어 보고되는 장기수선계획서 이행내역만 체크하면 공사비가 부풀려 졌는 지, 공사가 빈번하게 발생되진 않았느니 지를 금방 확인할 수 있습니다.

입대의에서도 장기수선계획서 이행내역에 고스란히 드러나므로 함부로 공사비 횡령에 나서지 못하게 됩니다.

아래는 이러한 장기수선계획서 이행내역입니다.

라. 전기 및 승강기설비 : 예시 생략

마. 기계설비 : 예시 생략

바. 옥외부대설비 : 예시 생략

사. 기타 : 예시 생략

[자료 : 서울시 공동주택회계처리기준 일부 발췌(2010년)]

<아파트비리가 사라지는 그날까지... 성산회계법인. 고한용 회계사.>

[상탁하부정]

좋은정보 감사합니다....퍼갑니다...

[관리비궁금]

정보 감사합니다.

[관리비궁금]

그 아파트는 이런 비리가 밝혀졌으니 다행이네요.
관리소에서 장기수선계획서를 보고 싶은데 복사해 달라고 하면 해주나요?

[천명]

좋은정보감사합니다

[밀밭길을]

감사합니다.