▶ 부 룡 ◀ 초보자분들께 드리는 매매차익투자 방법

[부룡]

안녕하세요 부룡입니다.

토요일 강의를 들으신 분들과 저녁을 함께 하면서 많은 분들과 이야기를 나누었습니다.

그 중 어떤 분이 던지셨던 질문중의 하나가 생각이 나네요.

“종자돈이 별로 없는데 어떻게 투자를 해야 할까요? “

라는 질문이었는데 저 역시 과거 저 자신에게 자주 던졌던 질문이었습니다.

많은 분들이 투자를 할 때 몇 백 또는 몇 천의 최소 종자돈을 가지고 투자를 합니다.

그러다 보니 대부분 금액이 적고 대출을 많이 받을 수 있는 소형 빌라에 투자하게 됩니다.

하지만 요즘 시기에는 투자를 해놓고도 딜레마에 빠지게 되는 경우가 있습니다.  

예를 들어 7천만원짜리 빌라를 종자돈 2천에 대출 5천으로 구입을 하고 추가로 취,등록세랑 수리비등은 추가로 돈을

준비해 처리합니다.  보증금 1500에 월세 35만원을 받게 되었지만 받은 보증금중 일부를  취,등록세와 수리비에 나갔던

빚을 갚고 보니 내 수중에는 추가 종자돈이 별로 없습니다.

월세는 30만원을 받지만 납부 이자를 공제하고 나면 나한테 떨어지는 돈은 십 몇만원밖에 남지 않습니다.

돈은 벌게 되었지만 언제 이 돈이 모여서 추가 종자돈을 마련하게 될지는 잘 모르겠습니다.

빨리 다음 투자를 해야 하는데 말이죠.

“난 다음에 어떻게 투자해야 하는 거지? 계속 부를 늘려야 하는데… 

추가 종자돈은 없고…  다른 사람들은 이럴 때 어떻게 투자를 했을까?”

라는 생각이 들지 않을 수 없습니다.

마음이 급해지면서 좀 더 싼 물건을 찾기도 하고 그러다 보니 특수 물건에 관심을 가지기도 합니다만 쉽지 않습니다.

이러한 사례에 대한 답은 얼마전까지 책에 많이 있었습니다.

여기서 공통점은 임대수익도 나왔을 뿐 아니라 나의 탁월한 선택(?)으로 인해 얼마 지나지 않아 자연스럽게 얼마가

올라 매매차익도 얻었다라는 것이고 이 자금을 통해 추가로 더 진행할 수가 있었다는 것입니다.

이 들의 방법론은 당시 기준으로 탁월한 방법이었고 그 방법은 당시로 최고의 방법 이었습니다.

그런데 지금도 이 방법이 정말 탁월한 방법중의 하나일까요?

돌이켜 보면 그때는 대세 상승장이었고 지금은 하락 또는 조정장이라는 차이가 있어 지금은 탁월한 방법이라고 볼 수

없습니다.

임대수익은 어떨지 몰라도 매매차익의 불확실성이 매우 높습니다. 따라서 초보자들이 그 때와 똑 같은 방법으로는

다음 추가 투자를 진행할 수가 없습니다.  

물론 수많은 경험담들을 보면 본인의 노력과 적은 돈으로 많은 수익을 올리는 투자도 있어 왔고 그러한 방법을 찾아내셔서

여러분들에게 공개하기도 합니다. 참 감사한 일이지요.

이렇게 꾸준한 열정을 지녔을뿐 아니라  타고난 매의 눈을 가지기 위해 키워오신 분들 이라면 어떠한 방식으로도 충분히

성공이 가능합니다. 또 방법을 만들어 내실 것이기 때문입니다.

그럼에도 불구하고 대부분의 사람들은 평범한 사람들일 뿐입니다.

이 경우 투자의 눈을 바꾸어 보시기를 권유 드립니다.

흔히 말하는 역발상일 수도 있습니다.

임대 수익라는 투자 형태는 제가 올리던 글 속의 표현으로 보면 지금까지 인기 높았던 트랜드입니다.

누구나 이런 투자 방법을 노리고 있고 지금도 노리고 있지요.

또한 앞으로도 그 수익은 계속될 수 있습니다.

그런데 잘 생각해보세요.

이렇게 많은 사람들이 임대수익을 통해 경제적 자유를 노리고 있다면 그 만큼 임대공급물량이 지속적으로 많아질 것입니다.  

문제는 지역마다 임대 수요의 편차가 심할 것이라는 것이지요.

강남 주변이나 대학교 주변은 출퇴근과  등하교 학생을 위한 월세 수요가 많습니다.  그만큼 기본 가격이 비쌀 것이고 추가

공급이 쉽지 않아 지속적으로 임대수익으로는 좋은 동네입니다. 그만큼 적은 돈 들고 들어가기가 쉽지 않습니다.

더구나 나는 종자돈이 부족합니다. 보는 눈도 별로 없지요.

그래서 내가 투자하는 곳은 대체적으로 대학교 주변이나 강남같은 좋은 곳 보다는 외곽의 싼 지역일 가능성이 많습니다. 

이런 곳에서도 월세의 수요는 많지만 점차 이 곳으로도 투자자들이 몰리면서 임대공급이 늘어날 것입니다. 

따라서 이 경우 월세 경쟁이 붙어 조금이라도 좋은 빌트인 가구를 더 추가해야 세입자를 구할 수 있겠지요.  결국 추가

종자돈이 또 들어가게 됩니다.

보는 눈도 부족하고 추가 종자돈이 부족한 분들은 기존 임대업자들과의 경쟁에서 질 수 밖에 없습니다.

그런데도 능력을 갖추기 전에 유행을 따라가실 것인가 한번 질문을 드리고 싶습니다.

종자돈이 부족하다면 더 생각하시길 바랍니다.

유행을 비틀어 생각을 바꿔 볼 수도 있지요.

차라리 확실한 매매 차익의 형성을 통해 여러분들의 귀중한 종자돈을 키우는 방법도 하나의 방법입니다.

물론 요즘 같은 시기에는 일반적으로는 쉽게 권유하기 어려운 방법입니다. 

잘 못하면 한탕을 노리는 부동산 하이에나들에게 당하기 쉽구요.

하지만 기다림의 조급함을 버리시고 잘 살피신다면 이 또한 쉽게 접근할 수 있습니다.

지금 금리 인상으로 인해 추가적으로 시세가 조정될 가능성이 있습니다.

심리적으로 매도가가 떨어질 것이고 잠시동안 낙찰가가 기존보다도 더 떨어질 가능성도 높습니다.

이 경우 좋은 물건을 찾아 좀 더 저평가된 금액을 고를 수 있다면 조정이 끝나고 부동산이 회복할 때 꽤 괜찮고

안정적인 매매차익을 거둘 수 있습니다.

가지고 계신 기존 종자돈의 규모를 키워 놓는 것이지요.

종자돈을 키워 놓으면 그 다음 투자대상의 범위가 넓어지는 장점이 있습니다.  

실제 매물을 가지고 한번 볼까요?

초보자분들에게 맞지 않는 금액대인지는 모르지만  설명드리기 편하게 하기 위해  제가 늘  보고 있는 특정지역 중

한 아파트를 가지고 설명드리는 것이 이해가 쉽지 않을까 합니다.   

아래의 지역은 고양시 덕양구의 특정 아파트의 국토 해양부 실거래가입니다.

그다지 사람들이 관심을 갖지 않는 지역의 평범한 아파트이지요.

특히 빌라와 달리 아파트는 사람들이 얼마에 거래하고 있구나라는 것을 한눈에 볼 수 있습니다. 판단을 하기가 용이하죠.

         

금융위기로 인한 거래 중단 시점을 제외하고는 적지만 꾸준히 거래가 되어 왔습니다.

08년부터 지금까지 최저 16,850만원에서부터  최고 23,000만원까지 거래가 되었네요.

평균가를 그래프로 표현한다면 아래와 같습니다.

                

좀 더 범위를 좁혀 세밀하게 보죠

                

빨간색 점은 실제 거래된 금액을 표시한 점입니다.

금융위기가 오기전에 거래된 가격보다도 금융위기가 오고난 후의 실제 최저 거래가격이 더 높습니다. 

잘 거래가 되지 않을 뿐이지 일정 수준에서 거래가 이루어지고 있다는 것을 의미합니다.  

주로 1억 8천대 중반에서 2억 미만대에서 움직이고 있음을 볼 수 있습니다.

그렇다면 만약 가격대를 잘 잡아 하늘색 범위로 표시된 구간(1억6천~1억7천만원 대)에서 매수를 할 수 있다면 확실한

매매 차익을 볼 수 있다는 것을 확인할 수 있습니다. (차익 금액의 작고 크고의 여부는 여러분이 찾기 나름입니다.)

실제 이 지역 7월 경매건을 볼까요?

  

7월 12일 작성시점 현재 2건이었는데 13일 한 건이 취하되었네요.

그중 하단 물건의 경우 2회 유찰 시점에 이미 최저 입찰가가 16,800만원이었습니다.

지금은 1억 3천대까지 내려갔으니 경쟁이 심해질 것입니다.

위의 마지노선을 머리속에 두고 있었다면 저는 2회 때 최저가 그대로 넣었을 것입니다.

이 물건의 전세가는 시세사이트에서 볼 때 약 1억~1억1천대를 보이고 있습니다. 실거래가보다 훨씬 더 싸게 구입하고 전세

놓아 적은 돈으로 약간의 대출이자 내며 기다림의 여유를 가질 수 있다면 매매차익이 훨씬 더 좋을 수 있습니다.  

내가 구입할 가격보다 매수자들이 지난 2년동안 이 가격대보다 더 높은 가격대로 매수를 하고 있었으므로 손해 볼 가능성을

거의 최소화한 것이지요.

이제 나는 시세가 원상복귀 되거나 약간만 올라도 내가 올릴 수 있는 매매차익은 점점 늘어나게 됩니다.

(양도세가 있겠지만 그것은 그 다음에 공부하시면 됩니다)

흔히 말해 남들이 잘 보지 않는 지역입니다.

하지만 나는 손해를 볼 가능성을 최소화 했을 뿐 아니라 경제가 회복되고 부동산이 안정되거나 활황이 오게 되면 나는

매매차익의 범위를 최대한으로 늘릴 수 있습니다.

마음의 여유만 갖는다면 지기가 쉽지 않은 게임입니다.

항상 투자는 정답이 없습니다.  방법을 만들어 내기 나름이지요.  

초보자라면 먼저 수익을 추구하기 보다 방법의 다양성을 배우시길 원합니다.

수익의 거대함을 원하지 마시고 적은 수익이라도 수익의 다양성을 늘려가시면 됩니다.

궁극적으로 그 경험의 시간은 언젠가 거대한 수익을 드릴 것이기 때문입니다.

특히 처음 접하시는 분들에게는 말입니다.

P.S : 특정 방법을 추천하는 것이 아니라  생각을 다변화하라는 차원이라는 점을 감안하시고 봐주셨으면 좋겠습니다.

[꿈벗]

또하나 소중한가르침배워갑니다 감사드립니다^^

[임종식]

잘 읽었습니다. ~~^^

[Good Life]

정말 공부 많이 해야겠네요~ 대단하십니다~^^

[브랜트]

잘읽었습니다!!

[별빛마녀]

역발상? 또 다른 사고... 이 모든 것이 끝임없이 생각하고 분석하는 결과 있듯합니다

[나는병아리]

저는 종자돈이 없어 매매를 먼저 하려고 시도중입니다.그래야 또 입찰을 볼수 있다는 판단에..아 그림이 그려지고 있습니다.

[짱보고]

정말 좋은방법감사합니다

[muldodain]

감사합니다. 꾸준한 관심이 꼭 필요하군요.^^...

[willy]

초보자는 먼저 수익보다 방법의 다양성을 배우기 위해
수익의 거대함을 추구하지 말고 적은금액이라도 수익의 다양성을 늘려가라는 말씀
꼭 기억하도록 하겠습니다.

[정비사근]

감사합니다....역발상으로, 유행을 비틀어서, 그리고 보이지 않는 것을 발견할 수 있는 안목을 키워야 겠습니다. 하면할수록 어렵네요...힘내야겠습니다.

[성공실화]

좋은글 정말감사드립니다~

[시민진]

잘읽었습니다. 이론적으로 충분히 이해가 되는데 실전은 정말 너무 어렵습니다..ㅜ

[열정영주]

시세차익..너무나 매력적인 단어 입니다 ^^... 객관적자료를 통하여 접근하면 , 수익을 얻을수 있겠네요 ~ 감사합니다

[아카드]

생각의 다변화... 정말 소중한 한마디 감사드립니다.

[Think!Think!Think]

한마디 한마디 뼈속깊이 새기겠습니다. 좋은글 감사합니다^^

[드림퀸]

감사합니다.조급함을 버리고 방법의 다양성을 많이 경험해 보고싶어요~하루하루 쌓아가다보면 언젠가 큰이익으로 제앞에 다가와 있을거 같습니다.잘읽었습니다^^

[리그레스]

감사합니다 마음의 울림이 있었습니다 모두가 쫓는 그런 떡만 쫓은것은 아닌지 주의를 잘 살피도록 하겠습니다

[드림퀸]

부룡님글로 오늘을 시작해봅니다.제가 바로 종자돈이 얼마없는 초보입니다. 여러가지로 생각의 변화를 하도록 노력해보겠습니다.감사합니다.^^

[수기]

좋은 글 감사합니다.

[은하]

아~하 자주 들어와 보면 좋은글들이 많아 감사합니다.

[뱃사공]

역시 지금은 단기 매매 차익은 어려운 시기인가 봅니다. 좋은글 감사합니다.

[kingmaker]

조급증이 화"를 부룹니다......

[초록나무]

종자돈을 모으고 있습니다. 부룡님의 수준까지 열공 ^*^

[웃는비밀]

잘알겠습니다

[정비사근]

좋은 글 다시한번 읽고 갑니다.

mt때 소중한 말씀이 생각나네요^^

감사합니다

[이태진]

좋은 글 감사드리고 나주에 기회되시면.. 양도세 부분도 한번 다뤄주시길..ㅋㅋ 감솨합니다~

[breso]

ㅎㅎ결국 돈 넣고 기다리는 시간이 필요하군요..

[마음대로]

잘읽었습니다..감사합니다.

[병아리]

좋은글 잘 읽고 갑니다..

[화성입니다]

좋은글 감사합니다.끊임없이 생각해야겠네요.이 부동산이란것은요

[램푸지니]

좋은글 감사합니다.

[무한체력]

요즘 부룡님 글 검색해서 읽고 있습니다. 초보자에게 도움되는 글이 많은 것 같습니다^^ 감사합니다!!

[앨리스]

좋은 글 잘 읽었습니다...^^ 서두르지 말고 시장을 관찰하고.. 사람들의 행동을 잘 관찰하고 분석하다보면 기회가 온다는 말이군요..^^
수익을 낼 수 있는 생각의 틀을 넓혀가야 하겠습니다.

[부달김]

남들 눈에는 대박으로 보이지만 투자수익을 내는 그 투자자의 이면에는 피와 땀과 노력이 베어 있지 않을까 생각합니다.
종자돈이란 하루 아침에 하늘에서 뚝 떨어져 주는 것이 아니기에 차곡차곡 모아야할 기간이 반드시 필요한 거죠.
얼마를 모으겠다는 목표를 가지고 종자돈을 모으는 동안에 재테크 강의를 꾸준히 듣고 경제신문구독을 등한시 하지 않으며
나만의 투자노트와 투자전략을 정리해가는 꾸준한 노력이 필요한 거겠죠.
매일매일 행크카페에 들어와 우리들의 경험담과 전문가칼럼만이라도 꾸준히 읽는다면
종자돈을 모으는 기간에 투자의 방향을 세울 수 있을거라 봅니다.
꾸준히....포기하지 말기...

[타키노]

수익의 다양성...
제가 꼭 키워야 할 능력이군요
임대냐 매매냐 두가지만 생각하고 있었는데 그 중에서도 여러가지 방법을 만들 수 있다는 것을 간과하지 않도록 해야겠네요.....
기다림의 미학을 즐길 수 있어야 지지않는 투자가 가능하다

[simon J]

종자돈 키우기 위한 역발상
많은 도움되는 절실한 글 감사합니다^^

[복이파파]

좋은글 잘 읽었습니다, 꾸준함과 기다림! 잊지 않겠습니다

[불덩어리영혼]

초보가 꼭명심해야할 부분인거 같습니다.감사합니다.

[설레는날]

내가 가진 자본으로 내가 할 수 있는 수익내는 방법을 열심히 찾아보겠습니다.^^