네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
초록 잎사귀에 비친 했니미
2016년 5월 26일
3.
통일 등 모든 변수를 제외하고 모든 상황, 조건들을 일정 불변이라 가정해도, 그때가 되면, 부산시는 도시 및 주거 환경 발전으로 인한 자연 인구 감소를 벌충 하고도 남을. 영주권자를 포함, 상시 부산을 찾고 체류하는 국내외의 사람들이 하루 백만 명을 넘기게 될 것이기에, 우리나라 저출산 기조를 벌충하고도 크게 남을 만큼 사실상 지속적으로 인구를 증가시키는 것과 같게 만들어 나가야 함.
또한 수십 년 후의 부산시는 튼튼한 지방 재정과의 선순환 구조 바탕 위에, 어제에 썼던 각종 제조업과 서비스 산업에서만 해도 양질의 일자리 수십 만 개를 포함하여 더 많은 수의 창의적, 관련 산업의 신규 일자리와 지역민들의 소득 창출할 수 있을 것임.
도시와 각종 산업이 발전하면 지역 경제의 선순환 구축으로 기존 근로자의 소득, 일자리도 장사 등 중소 상공업자들의 안정적이고 지속적인 소득도 당연히 증가하게 되어 있음.
또한, 인구가 늘어나고 지역민들의 소득이 높아지면 지역의 주택 가격도 저절로 오르게 되어있음. 그러나 일반적으로 경쟁력에 대해 쉽게 표현해 보면 어떤 재화든 값싸고 품질이 좋아야 됨. 주택이라는 재화도 마찬가지고, 주택 분야를 포함한 주거 환경도 국내외 사람들이 더 많이 부산을 찾고 더 오래 머무르게 하는데 기여해야 함.
수십 년 후 부산시의 도시 및 주거 환경 등의 경쟁력은 품격, 안전성, 쾌적성 등에서 경쟁도시들에 비해 아주 높은데도 불구하고, 부산시의 집값은 바다, 산 등 동급 자연 환경의 서울, 홍콩, 동경, 뉴욕 등의 집값에 비해 상대적으로 아주 저렴할 것임.
지금도 국민 소득 만불도 안되는 중국 홍콩, 상해의 영구 오션뷰 아파트 가격은 동급 부산 아파트 가격의 열 배가 넘으니, 아주 저렴해도 부산 아파트 가격은 지금보다는 최소 몇 배 이상의 가격 대로 상승 하겠지만.
20~30년 후 우리나라 일인 당 국민 소득이 10만 불, 20만 불로 세계 정상급이 된다면 집값은기타 등등은 생략하고,
마지막 과제인, 낙후된 지방 발전과 지방 부동산 시장을 앞장서 선도해야 할, 장차 상해, 홍콩은 물론 뉴욕, 런던, 동경의 동급 도시 및 주거 환경보다더 경쟁력을 갖추어 나가야 할 대연동, 남천동 등 시범 케이스 소지역에 관한 과제만 대충 마무리하고 바이바이 임.
객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2023년 1월 17일 부동산 단신 2.
'대치·목동' 학군지도 전셋값 '뚝'... 서울 강남구 ‘래미안대치팰리스’도 전용 84㎡ 전세매물 호가는 지난해보다 3~4억 낮은 14억~16억원 사이에 형성돼 있다. 대치삼성2차아파트도 지난해 11월 전용 84㎡ 전셋값은 13억원에서 지금 9억원으로, 양천구 목동 신시가지 6단지 전용 89㎡ 전세 매물도 8억원에서 최근 5억 원대로 하락했다.
서울 노원구 중계동 동진신안 아파트 전용 101㎡의 경우 지난해 말 8억5000만원에서 7억 5000만원으로 하락했다. 노원구 중계청구3차 아파트는 은행사거리 학원가 바로 앞 단지로 전용 84㎡ 기준 전셋값이 10억원에 육박하지만, 지하철 7호선 중계역 앞 중계건영2차의 같은 면적대 전셋값은 5억원 선이다.
'17억→15억→10억' 수직 하락…경기도 화성 동탄신도시 오산동 '동탄역시범한화꿈에그린프레스티지' 전용 101.4㎡, 오산동 '동탄역반도유보라아이비파크5.0' 전용 96㎡, 청계동 '동탄역시범한화꿈에그린프레스티지' 전용 84㎡, 영천동 '동탄역센트럴예미지' 전용 96㎡, 화성동 '동탄역포레너스' 전용 85㎡등의 가격은 1년 만에 최고가 대비 40% 빠져 3년전 가격으로 리셋됐다.
서울 영등포구 문래동3가 ‘동원데자뷰’ 전용면적 84㎡, 금천구 독산동 ‘한신아파트2동’ 전용 130㎡, 은평구 응암동 ‘백련산힐스테이트3차’ 전용 84㎡, 성동구 마장동 ‘삼성래미안’ 전용 59㎡ 등의 시세 또는 낙찰가는 9억원을 초과하여 특례보금자리론을 이용할 수 없다. 경기도 용인시 솔뫼마을현대홈타운, 광명시 e편헌세상센트레빌 등도 마찬가지다.
"GTX만 믿고 4억 넘게 주고 샀는데…경기도 화성시 봉담읍 봉담파라곤 전용면적 59㎡ 분양권 시세와 인근 해오름마을봉담그대가1단지 전용 84㎡ 매매 시세는 반토막났다. 화성시 반월동 신동탄포레자이 전용 59㎡, 양주시 옥정동 양주옥정신도시디에트르프레스티지 등의 분양권 가격은 분양가보다 수천만원씩 떨어쟜다.
2022년 1월 17일 부동산 단신 2.
"다주택 피하고 입주권까지" 재건축 상가는 주택 수로 잡히지 않아 다주택자를 향한 ‘세금 폭탄’으로부터 상대적으로 자유롭다… 서울 내 재건축 단지 상가 가격이 치솟고 있다. 서울 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌’ 아파트 상가 전용 5.25㎡가 지난해 7월 8억원, 3.3㎡당 가격은 5억원을 넘겼다. 서울 강남구 ‘개포시영(개포래미안포레스트)’처럼 새 아파트 입주권을 받지 못하더라도 상가가 아파트와 따로 개발한 사례도 있다.
또, 서울 노원구 상계동의 ‘상계주공3단지’ 지하 1층 상가의 3.3㎡당 가격은 5000만원을 웃돈다. 재건축 조합이 상가 조합원에게도 아파트 입주권을 주는 사례로 서울 서초구 ‘신반포2차’ 조합은 상가 조합원도 상가 대신 아파트를 받을 수 있도록 조합 정관상 산정비율을 낮췄다. 한편, 용산구 '아세아아파트'...토지 수용 '삐걱' 분양이 불투명해졌다. 인근 용산센트럴파크해링턴스퀘어 전용 115㎡의 실거래가는 32억5000만원으로 3.3㎡당 6770만원 수준이다.
도봉구 쌍문동 쌍문e편한세상 전용면적 84㎡는 지난해 4월 최고 7억7700만원에 거래됐으나 지난달 8일에는 7억원에 손바뀜됐다. 강북구 미아동 미아한일유앤아이 전용 84㎡도 지난해 7월 8억1800만원에서 같은 해 11월 7억5000만원에 거래됐다. 재건축 속도붙는 송파구 잠실주공5단지는 지난해 11월 28억 7000만원에 거래된 76㎡가 최근 27억원 후반대에 팔렸다.
점점 흔해지는 건설사들의 ‘고급 브랜드’… 리모델링, 서울 강서구 염창동 무학아파트는 DL 이앤씨로부터 ‘아크로’, 성동구 행당대림 아파트도 현대건설의 ‘디에이치’ 적용을 제안 받았다. DL이앤씨는 2016년 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’를 준공했고, 대우건설은 2017년 ‘서초 푸르지오 써밋’, ‘반포 써밋’을 준공했다. 롯데건설은 2019년 ‘반포 르엘’, ‘르엘 신반포’ 등을 준공할 예정이고 용산구 이촌동 현대맨션 리모델링도 ‘이촌 르엘’로 탈바꿈할 예정이다.
현대건설은 서초구 삼호가든3차(디에이치라클라스) 수주전에 ‘디에이치를 내놓았고, 이후 강남구 개포동 ‘디에이치 아너힐즈’, 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구), 방배5구역 등 주로 강남 재건축 위주로 디에이치를 적용해 왔다. 또, 현대건설은 서초구 잠원동아아파트 리모델링과, 용산구 이촌동 한가람, 강촌 등 강북 한강변 아파트에 디에이치 적용을 검토 중이다. 그 외, 동작구 노량진뉴타운, 부산시 해운대 삼호가든, 남구 대연비치 등에도 하이엔드를 적용한다.
리모델링 단지들인 서초구 반포동 반포푸르지오(237가구), 동대문구 답십리동 신답극동아파트(225가구), 강동구 고덕동 배재현대(448가구) 등이 29가구 분양을 준비하고 있다. 한편, 차기 정권에서의 부동산 세제 정상화와 관련, 2006년 종부세 첫 도입 당시 강남권 고급주택 타워팰리스 40평대의 공시가격이 10억원 정도였다. 서울시의 신속통합기획 재개발에서 탈락한 강남구 일원동 대청마을 주민들이 단체행동에 나선다.
2021년 1월 17일 부동산 단신 2.
강남선 재건축, 외곽선 중저가에 붙는 매수세…서울 집값 안 잡히네...대표적인 재건축 단지인 잠실동 잠실주공5단지(전용 82㎡·22억8100만원), 대치동 은마아파트(84㎡·24억원), 압구정동 압구정현대14차(84㎡·30억원) 등에선 지난달 신고가 거래가 이뤄졌다. 최근 노원구에서는 사상 처음으로 아파트 실거래가격이 15억원을 돌파한 단지가 나오기도 했다. 중계동 ‘라이프·청구·신동아’(115㎡·15억7000만원)가 그 주인공이다.
빈면, 강남·강북 아파트 호가, 실거래가보다 떨어졌다…17일 강남 대표 재건축 예정 아파트인 은마는 76㎡(이하 전용면적)의 가장 최근 실거래가가 21억5000만원(9층), 호가가 20억9000만~22억5000만원에 형성돼 있다. 준공 13년차인 반포자이 84㎡도 지난달 28일 29억원(15층)에 실거래됐지만 현재 호가는 26억5000만원(고층) 26억8000만원(23층) 27억5000만원(21층) 등으로 여러개의 매물이 나와있고 최대 2억5000만원 내린 상태다. 강북 대장주인 마포래미안푸르지오는 지난달 26일 114㎡가 21억9000만원(13층)에 실거래 신고됐다. 이 면적은 현재 호가가 20억원(17층) 22억원(6층) 등이다.
'알짜' 빠진 공공재건축… 강남권 아파트 "사업성 높지 않다" 외면...이번 사전컨설팅을 신청한 15개 단지 가운데 7개 단지에 대해 컨설팅이 진행됐다. 서울 서초구 신반포19차(242가구), 중랑구 묵동장미(100가구), 광진구 중곡(270가구), 영등포구 신미(130가구), 관악구 신림건영1차(492가구), 용산구 강변(146가구)·강서(32가구), 구로구 산업인아파트(342가구) 등이다. SH공사 관계자는 "이번 주 내로 신길13, 신림건영1차, 강변·강서 등을 찾아가 사전컨설팅 결과를 직접 설명할 예정"이라고 밝혔다.
앞서 사전컨설팅을 철회한 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지 등 강남 재건축 단지와 달리 신반포19차 재건축은 일반 재건축 방법으로 추진한다는 게 기본적인 방향이며, 신반포25차와의 통합재건축 및 공공재건축을 제2안으로 검토하고 있다.
신반포25차는 현재 인접한 '한신진일빌라트'와 통합 재건축을 추진 중이다. 신반포19차와 25차, 한신진일빌라트는 각각 242가구, 169가구, 19가구로 소규모 단지들이다.
불 붙는 고양시... '삼.원.지' (삼송·원흥·지축지구) 모두 10억 클럽...17일 고양시 덕양구 부동산업계에 따르면 삼송지구 ‘삼송아이파크2차’ 전용 84㎡는 최근 10억원에 실거래됐다.. 앞서 인근 삼송스타클래스 전용 84㎡는 지난달 28일 9억1,000만원에 거래됐었는데 이는 같은 달 9일 거래가격(8억 1,000만원)보다 1억원이나 오른 수치였다. 삼송아이파크2차는 이보다 1억원가량 비싼 10억원에 거래되며 소유주가 바뀌게 됐다. 원흥지구에서는 이미 전용 84㎡가 11억 원에 거래된 바 있다. 원흥동일스위트의 경우, 최근 해당 평형이 11억 원에 손바뀜이 이뤄졌다.