투자하지 말아야 할 NPL

[오경호부장]

※ 이하의 내용은 모두 개인적인 의견이며, 모든 학원/강사가 그렇다는 것은 아닙니다.

오늘은 우선 소거법을 통해 투자하지 말아야할 NPL 유형에 대해 개괄해본다.

1. 투자하지 말아야 할 NPL

(1) 투자강의를 통해, 강사를 통해 소개받는 소형AMC 물건 (대개 채무인수/사후정산형 NPL)

사실 나는 미국에서 은행법을 공부했고, 한국에 돌아와서도 어쩌다 귀국 후 당시 저축은행 파산사태를 맞아 채권추심이라면 보전처분-본안소송-집행(배당이의 등 경매절차 내 소송까지)까지 일반채권부터 특수채권까지 마르고 닳도록 해보았지만, 정작 경매/NPL 채권이 이렇게까지 지저분하게 유통되고 있는 줄은 (그러니까 이 수준까지인 줄은) 몰랐다. 자기를 믿고 따르는 수강생들의 뒤통수를 친 것도 모자라 감옥도 두려워하지 않는 그 대범한 클라스들을 누가 당할까. 담을 더 키워야겠다.

※ 특히 최근 P2P 업체 중 NPL을 전문으로 하는 HN펀딩의 내맘대로 질권설정 사건을 보면서 정말 이렇게까지 했어야 하는가 충격에 빠질 수 밖에 없었다. (두시, 오리, 더하이원, 아나리츠, 폴라리스가 허위차주를 내세워 아주 대놓고 저질사기를 친 것이라면, HN펀딩의 경우에는 그 수법이 지능범에 가깝다. 사태해결도 다른 업체들에 비해서 매우 고단수다. 신탁수익권 설정이라니. 법률가보다 더 능수능란하게 법을 가지고 놀고있는 그들의 작태에 나는 그동안 뭘하면서 살았나 반성을 하게 된 것도 사실이었다.)

아무튼 이상하게 민사집행/경매/NPL 이쪽은 우리쪽에서는 굉장히 마이너한 취급을 받아서, 어디가서 제대로 배울 기회도 별로 없다가 최근에서야 민사집행법 연수를 제대로 다시 받고 절치부심하며 연구에 돌입하였다 (이 환상적인 시장에 눈을 뜨게 해주신 윤 경 변호사님 감사합니다).

일단 2016년 대부업법 개정으로 더이상 개인들이 금융기관으로부터 채권양도 방식으로 NPL을 사올 수 없으니, 그 사이에 NPL 소매상이라고 할 수 있는 유동화회사(AMC)를 거쳐야 하는 현실에서부터 이 모든 문제가 발생되는 것 같다.

애초부터 막 나가려고 작정하는 유사수신, 돌려막기, 사기인 경우를 제외하고도 (P2P 에서 폴라리스 수준) 소형 AMC에서 경매/NPL 강사를 매입책 으로 하여 커미션을 주고 쓰레기 채권을 수강생들에게 팔아넘기는 경우는 너무 많아서 다 쓸 수 없을 정도이다.

※ 예컨대 낙찰가가 감정가의 10-20% 나오는 집합상가 한 꼭지에 대한 채권을 10%에 사와서 수강생들에게 60%에 판다던가, 아니면 배당 하나도 못 받아가는 3순위 채권을 1천만원에 사와서 5천만원에 판다거나 하는 식.

(사실 진짜 우량한 채권이면 AMC는 애초에 팔지를 않거나, 팔아도 가장 높은 금액으로 비딩한 법인에게 완전 생색내면서 진짜 비싸게 판다)

여기에 기수마다 방장 등 소위 바람잡이까지 가세하여 안 살 수가 없게끔 한다고 한다. 물론 바람잡이도 커미션을 나눈다.

끼리끼리 욕들 보시네요 정말.

그 중에 기사화된 매우 일부 사례들만 추려보면.

https://youtu.be/rkUjVWc82vQ

동영상

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"부실채권 투자하면 연 25% 수익"...160억 피해 / YTN

경찰이 한 사무실에 들어가 서류뭉치를 뒤집니다. 이곳은 서울의 한 유명 자산관리업체 사무실. 투자자를 유치할 때 작성한 대부·대출 약정서와 채권양수도 계약서가 줄줄이 나옵니다. 경찰은 부실채권에 투자하라고 꼬드겨 130여 명으로부터 돈을 가로챈 자산관리사 56살 박 모 씨 등 10...

youtu.be

☞ 연 25% 수익을 미끼로 유사수신한 케이스.

http://m.newsfreezone.co.kr/news/articleView.html?idxno=33661#07hq

부동산 경매 'NPL 사기' 주의보,.명의 대여는 절대 안돼

장기적인 불황이 지속되면서 빚을 진 사람이 늘어나고 있다. 덩달아 NPL에 대한 관심도가 높아지고 있는 추세이다. 부실채권(NPL) 투자가 안정적으로 고수익을 달성할 수 있지만 지식이 부족한 초보 투자자를 속이는 사기도 잇따르고 있어 이에 대한 주의가 요구된다. NPL...

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☞ 주부 등 일반인 명의대여해서 방어입찰을 통해 고가낙찰해서 고액의 허위대출을 일으킨 사례 (사기).

“NPL 투자하면 큰 돈 벌 수 있다”…160억 가로챈 유명 자산관리사 ‘덜미’
출처 : 헤럴드경제 | 네이버 뉴스
http://naver.me/xfeKWCOr

“NPL 투자하면 큰 돈 벌 수 있다”…160억 가로챈 유명 자산관리사 ‘덜미’

[헤럴드경제=박혜림 기자] 서울 서초경찰서는 투자자들에게 부동산 담보 부실채권(Non Performing LoanㆍNPL)에 투자하면 큰 돈을 벌 수 있다고 현혹해 ...

naver.me

특히 박 씨가 경매 관련 재테크에 정통하다고 소문이 난 데다 자산관리ㆍ경매 회사 등을 소유하고 있었고, 대학교 평생교육원이나 문화센터 등지에서 관련 강의를 활발히 해왔기 때문에 투자자들의 믿음은 상당했다.

박 씨 등은 투자자들에게 사후 정산 방식으로 채권가액의 20%를 계약금조로 자신들에게 건네면 회사가 나머지 80%를 대출받아 채권을 양수받고 법원 경매로 처분해 일주일 내에 수익금을 입금하겠다고 약속했다.

부동산 경매 'NPL 사기' 주의보,.명의 대여는 절대 안돼

장기적인 불황이 지속되면서 빚을 진 사람이 늘어나고 있다. 덩달아 NPL에 대한 관심도가 높아지고 있는 추세이다. 부실채권(NPL) 투자가 안정적으로 고수익을 달성할 수 있지만 지식이 부족한 초보 투자자를 속이는 사기도 잇따르고 있어 이에 대한 주의가 요구된다. NPL...

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특히 월마다 3부~4부 수익지급을 약정하고, 처음 몇 개월은 지불하고 먹튀하는 경우가 가장 많다고 합니다. 어디서 많이 보던 수법이네요. P2P만 다단계가 아니었어. 돌려막기, 폰지, 먹튀 이제는 그만 듣고 싶다!

사실 굳이 사기가 아니더라도, AMC에 직접 매입의향서 제출을 통해 채무인수형 NPL를 개인적으로 시도한다고 할지라도 아파트나 오피스텔 등 일반 우량물건의 경우 피튀기는 경쟁을 피할 수 없고, 따라서 원하는 수익률이 나올 확률은 극히 드물다.

※ 채무인수형 NPL은 앞서 적었듯 금융권으로부터의 채권양도 방식으로 이루어지는 매도가 아니기 때문에 현행 대부업법상 합법이긴 하다.  AMC(NPL 소매상)에게 10%의 매도금액만 계약금으로 걸고 입찰참가조건부로 NPL을 매입하고, 입찰에 참여해서 낙찰을 받은 후 민사집행법 제 143조 2항에서 정하는 특별한 대금지급방법으로서 채무인수로 잔금을 납입을 갈음하는 것이다. 즉, 줄 돈과 받을 돈을 퉁쳐서 낼건 낸 것으로 치고, 받을 건 받은 것으로 친다는 것(아. 좀 더 멋있게 설명하고 싶었는데).

아무튼 수익을 보려면 유치권 등 특수권리가 붙은 물건을 사와야하는데, 복잡한 권리분석도 문제이고 이런 경우 낙찰 후 대출도 잘 안나와서 역시 수익률은 생각보다 좋지 않고.

이쯤되면 전의가 상실되기 시작한다. 역시 난 평생 노동자로 살아야 하는가! 그래서 두리번거리다가 알아보는 것이 이하의 공동투자인데, 정말 조심하고 주의하고 째려보고 의심하고, 그래도 믿고 싶으면 대부분 이미 당한 것이다.


(2) 공동투자 (학원에서 피라미드식 투자유도)

"좋은 거 나왔대" "좋은 게 왜 나한테까지 오겠니?"

P2P 투자를 하면서도 느꼈지만, 우리나라는 어딜가나 다단계식 사기가 횡행하는 것 같다.

학원/강사가 주도하는 NPL 유통에서도 마찬가지라, 지인이나 친척에게 공동투자를 권유하고 성공하면 그에게 소위 투자유치사례금이라는 것을 지급한다.

돈공부 좀 하겠다고 학원에 갔다가, 어느덧 투자사기의 공범이 되어 버리는 것이다. 빠져나오고 싶어도 이미 늦은 경우가 더 많고, 그래서 결국 끝까지 가는 경우가 많다.

이들이 더 비열한 것이  특급비밀, 우리끼리만, 등의 말로 현혹하고 바람잡이를 통해 선착순을 유도하여, 수강생들 사이에 투자경쟁까지 유도한다는 것이다.

꽁꽁 묶어 지옥불에 던져야 할 것들!

이 부분에서 투자자들도 너무 순진하다고 느끼는 것이, 그렇게 좋은 물건이 「왜」 나에게까지 왔는지에 대해 의문을 가지지 않는다는 점이다. 난생 처음보는 이 업체가, 저 학원이, 그 강사가 나를 그토록 아낄 하등의 이유가 없기 때문이다.

그렇게 좋은 물건이라면, 금융권이나 P2P회사에서 질권대출을 풀로 받거나 (질권대출은 대출규제 대상이 아니라서 90%까지도 나오고 금융기관의 경우 금리도 4-5%에 불과하다. 나머지 10%조차도 해결해주는 것이 금리 12~15% 정도의 P2P 대출이다. 즉, 평균금리 6%로 자금을 조달할 수 있는데, 왜 그 몇 배되는 고이율로 투자자를 모집할까? 사회봉사하려고?)

만일 특수물건이라 대출이 안나오면 자금조달력에 한계가 있는 개인보다는 대형법인투자자를 유치하지 않을까? 요새 시중에 풀린 갈 데 없는 돈이 얼마나 많은데 나의 돈까지 필요할까? 이런 상식에 기반한 의문을 가지고 간접투자를 접근하는 것이 좋을 것이라는 것이 내 의견이다.

같은 구조의 펀드 또한 믿을 수 없음은 마찬가지이다. (NPL 펀드, 경매 펀드, 대위변제펀드, 근저당권투자, 담보대출펀드, 질권대출펀드 등 그 이름도 다양하게 (독버섯처럼) 피어오르고 있는 유사수신 후보자들이여.)

인터넷에 조금만 검색해도 나오는 NPL 공동투자를 유도하는 불법유사수신광고들. 특히 3)과 같은 고정수익률보장과 4)와 같은 원금보장문구를 내세워 투자자를 모집하는 것은 전형적인 유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반의 행위태양이다. 최근 저금리를 틈타 이와 같은 NPL 펀드에 투자한 개인 및 법인투자자들의 피해가 커지고 있다.

역시 외부에서 소개를 통해 좋은 물건은 일반투자자에게까지 오지 않는다고 생각하고 이렇게 시장에서 유통되는 채권에는 마음의 문을 닫는 편이 차라리 낫겠다는 결론을 내렸다.

역시 학원에서는 공부만 하는 것으로! 그것도 꼭 필요한 경우에만.

차라리 책 속에 젖과 꿀이 있다고 생각하자. 특히 NPL 대위변제 전법의 창시자 오수근님과 위험한 경매 시리즈의 우형달님 저서들은 꼭 「다」읽어보세요!

2. 투자해볼만한 NPL  (대위변제중 임의변제형)

그렇다면 경매/NPL을 완전히 포기해야 할까?

제 3의 눈으로 이 난관을 헤쳐나가보자. 여기서 제 3의 눈은 앞서 가신 분들을 컨닝하는 컨닝의 눈이다.

아니다. 정말 우리나라 사람들은 똑똑하다. 이 난국을 헤쳐나갈 묘수를 개발하신 선지자분들이 계셨다. 바로 민법상 대위변제를 이용한 근저당권이전의 묘책이다. 이건 AMC를 거치지 않아도 되는, 즉 유통으로부터 자유로운 형식의 채권취득이다.

지난번 포스팅에서도 잠시 적었지만, 1순위 근저당권부채권을 채무자 대신 변제하고 그 대신 채권자로서 행사할 수 있는 권리를 모두 가져오는 것!

(배당을 통하여 채권최고액까지 지연이자를 받을 수 있는 권리외에도 경매절차를 연기, 정지, 취소신청할 수 있는 권리도 포함된다는 것이 포인트! 이걸 어려운 말로 적자면 종래 채권자가 가지던 원채권 및 담보에 관한 권리들을 구상권자가 대위하여 행사할 수 있도록 하는 것...이다.)

모두가 방법을 다 아는데, 본인만 안다고 주장하면서 강사들이 극비사항처럼 다루는 기법들이다. 2016년 대부업법 개정으로 금융기관으로부터의 채권양도 방식의 개인채권매입이 막히자 전문투자자이신 「오수근」님이 최초로 활용하신 것으로 알고 있다. 물론 NPL은 20년 전 IMF때 론스타가 처음으로 저당권유통의 방법으로 쓰기 시작한 것이지만, 한 개인이 국지적인 규제를 넘어서 새로운 투자기법을 개발한 것은 의미있는 도전이라는 생각이 든다. (다만, 근래 2018년 4월 금융기관 연체이자 인하에 대한 돌파방법으로 제시하신 GPL 유동화순환투자방법은 미국의 서브프라임 사태를 떠올리게 하는 전형적인 ABS 발행방법이라 그 정당성에 대해서는 좀 의문이 든다. NPL 전문이었던 P2P의 H펀딩도 같은 방법으로 투자자 돈을 거의 다 해먹으셔서 (근저당권 질권대출) 지금 문제가 많이 되고 있고, 이 또한 입법적인 규제로 언젠가는 금지될 소지가 있어 보인다.)

특히 채무자 동의 및 채권자의 동의를 얻어 이루어지는 임의변제형 대위변제는 경매 예정물건 단계에서부터 채권자와 채무자와 접촉하여 시간을 들여 좋은 관계를 쌓아나가는 것부터 시작한다는 점에서, 투자기법이라기보다는 비지니스기법에 가깝다는 생각이 든다.

※ 사실 금융위에서는 이 대위변제기법에 대하여 현행 대부업법을 잠탈하는 탈법행위의 의심이 있다는 유권해석을 하였다고 한다. 따라서 언젠가는/언제라도 막힐 수 있다는 거!

아직 법으로 규제되는 건 아닙니다. 그것이 포인트죠.

또한, 이와 같은 지연이자 수취형 NPL 전략은 지난 2018. 4. 30. 이후 금융권 연체금리가 일률적으로 +3%로 고정되면서 레버리지 투자로서는 큰 실익이 없게 되었다. (2018. 4. 30. 이전에 발생한 지연이자 부분은 그대로 유지되나, 이후부터는 3%로 고정) 기존에 평균 6% 정도의 금리로 거의 90~100% 가깝게 질권대출을 받아 투자를 했던 경우라면 더욱 그러하겠다.

자세한 내용은 이하 금융위 블로그 참조.

https://m.blog.naver.com/blogfsc/221249444595

연합뉴스 4.10일자 「연체 가산금리 인하 소급 적용에 보험·카드 반발」 제하의 기사 관련

< 기사 내용 > 연합뉴스는 4.10일자「연체 가산금리 인하 소급 적용에 보험·카드 반발」제하의 기사...

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이걸 돌파하기 위해 최근에는 신탁구조를 가져온다고 하는데, 이 부분은 충분히 연구를 한 이후 다음 포스팅에 적어보겠다.

아무튼 다시 대위변제 이야기로 돌아와서.
모든 비지니스는 give and take 가 되어야 되기 때문에 대위변제를 승낙하는 채무자도 채권자가 바뀌는 것이 뭔가 이익이 있어야 우리의 대위변제를 승낙할 것이다. (예전에 민법 시간에 '채무자가 스스로 채무를 변제할 기쁨을 빼앗지 마라'라는 말이 기억난다. 말인지 방군지.)

그 이익은 대개 이하와 같다. 이걸 가르쳐 주는데 천만원씩 받는다고 해서 내가 그냥 푼다.

- (저 못된) 은행에 내는 지연이자부분만 내가 대신 가져가는 것이라고 설득하면, 채무자들은 대개 은행을 미워하기에 솔깃해 함.
- 여기에 우리는 은행과 달리 추심을 하지 않으며, 저리의 이자로 변경해준다고 설득 (예 : 연 18% 지연이자를 내고 있는 채무자에게 연 15% 이자를 제안 ☞ 2018. 4. 부터는 가산금리 3% 제한으로 통하지 않을 방법)
- 생활자금지원 (300만원-500만원 정도) : 이후 3% 이율로 뚝 떼어서 채무자를 주는 관행까지 생겼다
- 매각기일연기, 경매정지, 경매취소신청 등으로 최대한 매각을 늦추어 채무자에게 재기의 시간을 주고 좀 더 오래 거주하게 함(이건 지연이자를 먹고 사는 투자자에게도 유리한 측면)

+ 다만 여기에 경락이후 나머지 채권을 탕감시키는 채무자 회생도 도와준다(법무비용지원 등)는 파격적인 조건을 거는 대위변제자들도 있는 것 같은데, 이런 조건을 통해 일부 채권자에게만 지연이자까지 옴팡지게 회수하게 하고 다른 채권자들에게는 해를 끼치는 행위라고 보는 경우 사해행위에 해당될 여지가 있을 수도 있을 여지가 있어 보여서 나라면 안쓸 것 같다 (최대한 돌려말하고 있는 것임)

경매의 취지는 다수의 이해관계인을 되도록 모두 골고루 만족하게 만든다는 것에 있지 않을까? 회생까지는 좀 아닌 것 같소만.

들은 바로는, 채무자 설득 부분은 평소 환상적인 영업력을 자랑하시는 여자분 (보험설계사, 중개사 등) 들이 발군의 실력을 보이신다고 하고 ㅡ 아쉽지만 남자분들은 명도는 모를까, 채무자 동의를 얻어내는 것에는 영 힘들어하신다고 한다. 그리고 의외로 은행인 채권자 동의도 까다로울 때가 많아서, 실무상은 결국 법정대위와 임의대위를 혼합한 방식이 추천되는 것 같다. 물론, 실익이 있는 경우에 한해서.

채권자의 동의없이도 대신 변제할 수 있는 권리인 법정대위변제에 대해서는, 다음 포스팅에서 적어보겠다.