토지시장은 주택과 함께 부동산시장의 양대 축이다. 때문에 부동산경기가 과열을 빚을 때는 두 시장에 각종 규제정책이 쏟아지게 마련이다.
규제정책이 쏟아지면 땅값은 약세를 면치 못한다. 급매물을 중심으로 형성된 시세가 시차를 두고 실거래가격으로 자리 잡기 때문이다.
때문에 시장 침체기를 틈타 좋은 땅을 싼 값에 선점하려는 투자자들도 많다. 향후 경기 부양책에 따른 상승기의 시세 차익을 기대한 수요다.
토지 투자의 핵심은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 요즘 같은 침체기에 규제의 틈새를 노리면 얼마든지 가능하다는 게 전문가들의 판단이다.
토지 전문업체인 다산서비스 이종창 대표는 “최근 시세보다 20∼30% 싼 땅들이 급매나 경매로 나오고 있다”며 “적어도 3∼4년을 내다본 투자자라면 이를 통한 땅 매입을 고려해볼 만 하다”고 말했다.
비규제지역 ‘급매물’ 잡아라
급매 토지는 땅 주인의 급한 사정으로 시세보다 싸게 나온 매물이다. 대개 시세의 10∼20% 정도 싸게 나오지만 요즘에는 시세의 절반 가격에 나오는 급매물도 심심치 않다. 내년 부재 지주 양도세 중과를 앞두고 땅을 싸게 처분하려는 투자자들이 크게 늘어난 때문이다. 때문에 이참에 싸고 좋은 땅을 찾는 투자자라면 급매물을 물색해 보는 것도 괜찮다.
특히 수도권과 충청권에서 시세보다 저렴한 땅이 매물로 나오고 있다. 대개 대출금 상환 등으로 사정이 급한 땅주인이 내던진 매물이 많다.
이런 땅은 주로 현지 부동산중개업소에 많이 쌓여 있다. 때문에 마음에 둔 지역의 부동산중개업자를 내 편으로 만들어 적극적으로 활용하는 것도 괜찮다.
가장 좋은 방법은 해당 중개업자의 우수고객이 되는 것이다. 동일지역에서 투자성이 확실한 A급 물건(가치에 비해 싼 땅)을 찾는 사람은 수도 없이 많다. 단 하나뿐인 A급 물건을 수십 명이 찾는 상황에서 중개업자는 당연히 고객리스트의 가장 윗자리에 올라 있는 사람에게 먼저 연락하기 마련이다.
급매물로 나온 땅은 대개 매매계약 후 한 달 이내에 잔금을 지급하는 방식이 보통이다. 잔금지급기간이 짧거나 일시불로 지급하면 그만큼 가격이 낮아지게 된다.
▲내년부터 부재 지주에 대한 양도세가 60%로 강화되는 등으로 토지시장이
전반적으로 침체국면이지만 투자 틈새는 있기 마련이다.
급매물은 사는 사람이 흥정의 주도권을 쥐는 경우가 많다. 때문에 흥정 자체를 기술적으로 잘 하는 것도 투자의 기본조건이 된다. 때로는 치열한 심리전도 불사해야 한다. 대개 팔 사람의 상황이 급하게 되면 가격이 내려가고, 반대로 살 사람 사정이 급하게 되면 올라가는 것이 땅값이다. 이 경우 시세보다 30∼40% 정도 깎는 것을 목표로 흥정에 임한다.
현도컨설팅 임달호 대표는 “가격을 대폭 낮추고 싶다면 일시불 거래를 시도해볼만 하다”고 말한다. 일시불 거래란 계약할 때 중도금과 잔금을 한꺼번에 지급하는 거래방식이다. 가격을 30% 이하로 낮출 수 있는 반면 위험도가 높아 주의가 필요하다. 매물에 근저당, 가압류 등이 설정돼 있는 경우가 많기 때문이다.
허가없이 땅 매입 가능한 경매 인기
경매 토지는 급매물 다음 단계의 땅이다. 대출이나 채무 상환에 쫓겨 내놓은 급매물이 팔리지 않을 경우 경매로 넘어가게 된다. 때문에 경매를 통하면 급매물보다 더 싸게 땅을 잡을 수 있는 경우가 많다.
또 경매는 각종 규제를 피해 땅을 매입하는 장점이 있다. 토지거래허가구역이라도 경매로 땅을 확보할 경우 규제 대상에서 제외된다. 하지만 장점이 많은 만큼 위험도도 높은 편이다. 경매로 땅을 살 때는 세심한 주의가 필요하다. 아파트와는 달리 정확한 시세파악도 힘들다.
가장 위험한 경우는 토지 소유자와 지상권자인 지상물 소유자가 서로 다를 때다. 이 경우 지상권자가 지상권을 행사하면 낙찰자는 낙찰한 토지의 사용권을 잃게 된다. 때문에 권리분석 단계에서 법정지상권 설립 여지가 발견될 경우 손을 떼는 것이 좋다.
시세 파악도 중요하다. 법원에서 현장 조사 없이 땅값을 감정 평가하는 경우가 많아 가끔 시세와 비슷한 가격에 낙찰받는 사례가 나오기 때문이다. 때문에 현장답사를 통해 시세를 파악해 입찰 여부를 결정해야 한다.
경매로 땅을 매입할 때는 개발재료가 중첩돼 땅값 상승이 눈에 보이는 지역을 고르는 게 좋다. 이 경우 향후 땅값 상승에 따른 이익이 세금 부담보다 많다면 매입을 고려해 볼 많다. 이런 지역으로는 수도권 택지개발지구 인근의 취락지구, 전철역사 예정지, 도시관리계획 변경 예정지의 주변지역 등이 꼽힌다.
또 내년 상반기께 발표될 신도시 후보지역으로 거론되는 광주, 이천, 포천, 하남 지역 땅에 응찰자가 몰리며 낙찰가율이 크게 상승하는 분위기다. 지지옥션의 강은 팀장은 “경매로 나온 땅의 가격을 파악할 때는 다양한 경로를 통해 여러 번 교차 확인하는 것이 좋다”며 “그래야 평당 10만 원짜리 땅을 20만원에 사는 어리석음을 범하지 않는다”고 말했다.
규제 없는 수도권 땅 급부상
정부가 부동산시장 안정을 위해 고강도의 대책을 잇달아 내놓으면서 각종 규제에서 벗어나 있으면서도 개발 재료를 갖춘 수도권 토지가 투자자들의 관심을 끌고 있다.
이미 수도권 대부분 지역이 포함된 토지거래허가구역은 거래자격과 전매가 일정기간 제한돼 마땅한 투자 대상지를 찾기가 쉽지 않은 상황이다.
이 같은 상황에서 토지거래허가구역 등의 지정 대상에서 제외된 수도권 내 토지가 유망상품으로 주목받고 있다. 용인 지역에서는 양지면 평창리ㆍ양지리, 원삼면 일대가 이에 해당한다. 이 지역은 최근 용인시가 도시기본계획을 변경하는 등 적극적인 개발을 추진하고 있어 투자자들의 발길이 오히려 늘고 있다. 경기도 가평도 허가없이 땅을 매입할 수 있다.
이 지역에서는 최근 대기 수요가 늘면서 땅값이 오히려 강세를 보이고 있다. 특히 토지거래허가구역에서 제외된 양지ㆍ원삼에서는 환금성이 좋은 500∼1500평 짜리 땅을 찾는 수요가 늘고 있다.
명선공인 오현근 사장은 “원삼면의 경우 도로에서 가까운 임야가 평당 50만∼60만원선으로 강보합세”라며 “최근 각종 규제를 피해 땅을 매입하려는 투자자들의 문의가 늘고 있다”고 말했다.