[GPL투자 실전반 모집중] 재개발도 휘청…부동산 저점은? 아파트의 추락, 2023년 GPL?

[이상준아카데미]

지난 2월 11일 방송된 <아파트의 추락, 2023년은?>을 통해 '고금리 발 아파트 가격 하락'의 실태와 그 여파를 조명해 뜨거운 관심을 받았다. 오는 18일 방송될 <뉴스토리>에서는 그 속편 격인 <재개발도 휘청…부동산 저점은?>을 통해 재개발·재건축 시장 상황과 전국 미분양 실태를 생생하게 전달하는 한편 서울 수도권 부동산 시장에 부는 미묘한 변화의 바람을 분석해 본다.

고금리와 원자잿값 상승은 전국 곳곳의 재개발·재건축 시장에도 엄청난 영향을 주고 있다. 이주비 대출 이자 등 금융비용과 공사비가 눈덩이처럼 불어나면서 조합원들은 벌써부터 분담금 걱정에 잠을 이루지 못한다. 불어나는 공사비 때문에 조합과 시공사 간에 분쟁이 생기면서 사업이 중단되는 사례들까지 나오고 있다. 게다가, 지난 2021년까지만 해도 웃돈(프리미엄)이 수억 원씩 붙었던 입주권 가격은 지금은 거의 반 토막이 나 있다.

"예상했던 금액보다 거의 2배 가까이 분담금이 나오지 않을까 걱정이 돼서 죽겠어요." (재건축 조합원)

"(입주권이) 3억 5천만 원 정도 떨어졌어요. 마음이 아파서 이젠 알아보지도 않아요." (재개발 조합원)

미분양 사태도 갈수록 심각해지고 있다. 전국의 미분양 아파트는 전월 대비 10.6% 증가해 7만 5천여 가구를 기록했다. 지난 2012년 11월 이후 최고치이다. 특히 지방의 상황이 심각해 대구에서는 이미 미분양이 1만 3천 세대가 넘었는데 내후년까지 새로 공급될 물량이 6만 3천여 세대나 된다. 울산에서는 600여 세대 가운데 딱 한 세대만 분양 계약이 이뤄지는 황당한 상황이 벌어지는가 하면 미분양을 우려해 수백억 원을 손해 보면서까지 사업을 접는 시공사가 나오기도 했다.

"(이 아파트는) 748세대 정도 되는데 그중에 분양이 된 게 59세대, 10%도 안 됩니다." (대구 공인중개사)

"602세대를 분양했는데 딱 한 분만 계약해서 그 사업을 접었다고…." (울산 공인중개사)

정부가 지난 1월 3일 각종 규제를 풀면서 서울 일부 지역에서는 급매물이 빠르게 소진되고 있다. 송파구의 경우는 거래 가격도 조금씩 오르고 있다. 과연 반등의 신호로 봐야 할까? 무주택자는 언제쯤 매수를 고려해 보는 것이 좋을까? 이번 주 <뉴스토리>에서 여러 전문가들과 함께 현재의 전국 부동산 시장의 흐름과 향후 전망을 짚어본다.

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NPL은 None Performing Loan이라 하여 우리말로 '부실채권'이다.

보통 금융기관에서 대출을 해준 후 채무자가 이자를 3개월 이상 납입하지 않으면 부실채권으로 분류하여 별도 관리하게 되고 최종적으로 경매를 통해 담보물건을 매각하여 채권을 회수하는 것이다.

그런데, 이런 과정은 시간이 꽤 많이 걸리기 때문에 은행에서는 자기자본비율(BIS) 8% 이상을 맞추기 위해 채권을 매각하여 일부 손실을 보더라도 원금을 회수하려 하기 때문에 그 채권이 유동화되는 것이다.

과거에는 개인도 이 부실채권을 매입할 수 있었으나 법률 개정으로 현재는 개인이 이 채권을 직접 금융회사를 통해 매입하는 것은 불가능하다고 한다.

여기에 더해 NPL이 아닌 GPL(Good Performing Loan)이 더욱 가치가 있다고 한다.

부실화되기 이전의 정상채권을 매입하여 이자를 수령하거나 부실화되었을 때 NPL로써 훨씬 높은 연체이자를 받을 수 있다고 한다. 걷는 놈 위에 뛰는 놈 있고, 뛰는 놈 위에 나는 놈 있다는 말이 어떤 뜻인지 실감이 난다.

뭐든 알아야 한다. 더 공부해야 한다.

늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 때라는 말이 있는데, 지금까지 재테크에는 단 1도 관심이 없었다는 것이 많이 아쉬운 것이 사실이다.

하지만, 지금이라도 이런 정보들을 흡수하고 있으니 올해 벌려놓은 일들이 마무리되는 내년에는 '실행'에 집중하면서 성과를 낼 수 있으리라 생각된다.

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