[부동산 깊게보기] 상속 농지 자경기간 계산법 변경, 3년 내 팔아야 양도소득세 감면

[무슨생각(신동화)]

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2011년 02월 28일 

[부동산 깊게보기] 상속 농지 자경기간 계산법 변경, 3년 내 팔아야 양도소득세 감면

직접 농사 짓던 땅을 매매하면 연간 2억 원(5년간 3억 원)의 범위에서 양도소득세를 감면받을 수 있다. 이때 ▷농지 소재지 거주 ▷양도일 현재 농지 상태 ▷8년 이상 자경이라는 세 가지 조건을 충족해야 한다. 올해는 상속받은 농지의 자경기간 계산법이 바뀐 만큼 주의가 필요하다.

우선 '자경기간'이란 농지 보유기간이 아니라 직접 경작한 기간을 의미한다. 따라서 8년 이상 자경했다면 양도일 현재까지 경작하고 있어야 할 필요는 없다. 8년 이상 자경한 농지에서 다른 사람이 경작하고 있더라도 절세 효과를 누릴 수 있다. 또한 농어촌특별세도 비과세 대상이기 때문에 감면한 양도세에 대한 추가 세금도 없다.

상속인이 '상속받은 농지를 1년 이상 계속 경작'하는 경우 피상속인(아버지)의 자경기간도 합산된다. 상속 농지를 자경하지 않아도 '상속받은 날부터 3년 이내에 양도'하면 피상속인의 자경기간을 합산할 수 있다. 부모 세대의 수고에 대한 대가를 자녀 세대가 누릴 수 있도록 배려한 것이다. 반대로 상속일로부터 3년을 넘겨 매매한 경우 양도세 감면 제외는 물론 부재지주로 인정돼 장기보유특별공제까지 못 받게 된다.

예를 살펴보자. 부산에 사는 김모 씨는 시골에서 20년 넘게 농사를 짓던 아버지의 사망으로 2008년 5월 농지를 상속받았다. 김 씨는 직장 때문에 직접 농사를 지을 수 없는 처지다. 이 때 김 씨는 적어도 올해 5월(상속일로부터 3년 이내)까지 상속농지를 팔아야 양도소득세를 감면받을 수 있다. 만약 상속일로부터 3년이 지났다면 김 씨는 어떻게 절세할 수 있을까. 상속농지를 매매하기 전에 귀농해 1년 이상 자경을 해야 한다. 상속일부터 1년 이상 자경해야 피상속인인 아버지의 자경기간 20년을 합산할 수 있기 때문이다.

'3년 이내에 매각'해야 한다는 규정은 2006년 2월 신설됐다. 개정 전에는 상속일로부터 3년 이상이 지나도 양도세 감면이 가능했다.

한편 증여받은 농지는 상속농지와 자경기간 계산법이 다르므로 주의하자. 증여받은 농지는 수증자가 증여일로부터 경작한 기간만 자경기간으로 인정한다. 이 씨는 부모가 10년 이상 자경하던 농지를 증여받았다. 그는 5년간 자경하다가 팔았지만 양도세를 감면받지 못했다. 만약 이 씨가 상속을 받았다면 자경기간은 15년 이상이 되므로 절세를 할 수 있다. 또한 증여받은 농지를 자녀가 경작하지 않고 매각할 경우에는 부재지주 농지에 해당돼 양도세가 중과(2012년 12월 31까지는 중과세 배제) 될 수 있으므로 신중해야 한다. 단, 부친이 8년 이상 자경하다가 증여한 농지라면 비사업용으로 보지 않기 때문에 중과세 되지 않는다. 농지가 주거·상업·공업지역에 편입되면 감면 대상에서 배제되는 점도 알아두자.

이상근·세무사

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[무슨생각(신동화)]

상속보다는 증여가 까다롭다...여튼 8년자경하면 피상속자든, 수증자든..감면이 유리하다.