[ 자이스타킴 톡방 포스팅 내용 공유 드립니다 ]
1월3일에 갑자기 강남3구와 용산을 제외하고 이제는 서울전지역을 포함 전지역이 이제는 비조정지역으로 했죠?
규제를 전국을 다해놨는데 강남3구랑 용산구를 남겨뒀죠?
생각해보면 강남이야 으응...그렇구나 하는데 다른 상급지는 냅두면서 왜 송파구랑 용산구는 규제를 그대로 놨냐는 것이죠.
송파구는 하락률도 높은 편이였는데 말이죠. 그런데 제가 자주 이야기를 드렸죠? 하락이 보이는 것은 급매 거래량이 많은 곳일 수 있다고 말이죠. 그게 데이터에 잡혀서 하락률로 보여주는 것이니까요.
실제로 송파구는 거래량이 많았죠? 대표적으로 토지거래허가구역임에도 엘스와 리센츠가 급급매 거래량이 증가를 했고 소폭상향이 되는 모습도 나왔죠.
그러다보니 이걸 의식한 것 같아요.
풀어주면 급등하는 것은 정부가 원하는 방향도 아닐테니까요.
그럼 그냥 토지거래허가구역 안풀고 있으면 되지 왜 송파구 전체를 다 이렇게 잡고 있는지 모르겠어요. 송파구에는 엘리트레와 같은 고가아파트만 있는게 아니잖아요. 근데 왜 다잡아.
그러나 현재 강남에 비해서는 모든 인프라는 굉장히 뒤쳐져있죠?
그러나 용산구는 무섭죠. 만약 풀어주게 되면 큰 자금력이 몰릴 수 있죠. 용산은 언제될지도 모르는 지역의 낡디낡은 빌라조차 굉장히 비싼 곳이거든요.
왜냐하면 용산은 땅을 보고 들어간다고 보시면 되요. 오래두어도 와인과 같이 될 수 있는 곳이 용산이라고 사람들이 보기 때문이예요
그만큼 개발압력이 굉장히 위력이 큰곳이고 그 번지는 속도는 클거예요 용산내에서만이 아니라 서울 전지역으로 그 분위기를 가져올 가능성이 매우 높은곳을 용산이라고 봤을거예요.
심지어 이런 최악의 부동산 시장에서도 용산은 크게 떨어지지 않는 모습도 보여주었구요.
저는 부동산 흐름을 볼때 그 변화를 파악하는 부분에서는 빼놓지 않는 곳이 있어요 바로 마포예요.
마포가 무너지면 부동산은 무너진다는 말을 많이 해왔어요. 그러나 규제완화가 마포에 유리해지면 이또한 빠르게 움직일 것이고 급매들이 빠르게 없어질 수 있다했죠.
이번에 마포,성동구,여의도,목동과 같은 서울내에 상급지들도 비조정지역이 되는 상황이 나왔습니다.
특히 이곳들은 상대적으로 많은 관심을 받을 것이라고 생각해요.
만약 올해 토지거래허가구역까지 해제가 되면 분위기는 더욱 반전이 나올수도 있을 것이라고 예상해요. 특히 재건축을 진행하고 있는 목동과 여의도는 더욱더 이슈가 될 것이라고 봅니다.
앞으로 어떤 변화들이 올지는 단정지을 수는 없지만 분위기상 예전처럼 빠르게 매수자들이 들어오고 반등이 빠를 것으로 보이지는 않지만 우선 그 영향이 먼저 보여질 수 있는 마포구,성동구,목동, 여의도를 주목해서 흐름을 보는 것도 좋다고 봅니다.
원래는 전매제한이 수도권은 최대10년, 비수도권은 최대4년의 전매제한을 두었어요.
굉장히 부담이 되지 않을 수가 없었죠.
다시 이야기를 드리자면, 이 정책이 1월5일부터 시행되더라도 예전것까지 모두 적용을 시킨다는거죠.
즉 꿈도 꿀 수 없었던 서울분양권이 이제는 전매가 가능하다는 것입니다.
그리고 지금 분양을 하고 있던 곳들 앞으로 할 곳들은 계약금으로 물건을 받게 되면 나중에 전매 자유롭게 피붙여서 팔 수 있다는건데 이건 정말 반전이라고 할 수 있죠?
서울 분양권 개무시하던애들 어디갔니?
과연 서울아파트 분양권이 무피로 그대로 갈 것이라고 생각이 들까요? 물론 각자의 판단 몫이지만 그냥 계약하시는게 좋을거예요.
비조정이 되면 풀리게 되는게 굉장히 많은데 분양권전매외에도 정말 중요한게 거주의무죠
기존에는 거주의무가 있었어요. 그래서 입주시기에 전월세를 주지 못하고 어떻게든 입주를 해야만 했죠. 반드시 바로 살아야만 하니 계획이 다를 수 있어도 무리를 해야만 했죠.
그런데 이제는 개선이 되어서 실거주 의무가 사라지고 보유만 하면 되는 것이죠.
거주를 하지 않아도 비과세가 가능하게 된거죠. 그러니 둔주부터 위너라고 하는 말이 괜히 나오는게 아니죠? 이부분은 무주택자들도 실거주 목적으로만 참여를 하게 하기에는 그 힘이 너무도 약했지만 투자목적으로도 수요를 늘릴 수 있게 되겠죠.
다만, 이런생각은 듭니다. 입주때 그래도 실거주의무로 전세물량이 더 나올 것을 막을 수 있었는데 이제는 전월세매물은 입주때 더 나올 수 있겠구나하는 생각은 듭니다.
그래도 실거주의무 없는게 백번낫습니다. 그거 걱정하지말고 피받고 파시면 되요.
아니면 그냥 안해도 될거예요 제가 톡강끝에 제가 만든 명언을 하나 남길거예요
중도금 대출도 12억이하까지만 나왔고 1인당 보증한도도 5억이였는데 그걸 모두 없애버렸습니다.
참으로 지난 정부부터는 부동산 투자자들을 너무너무 못살게 구는 머리를 쓴거 같아요 뭐이리 복잡한데??
모든 규제가 종합적으로 모두 풀린 대표적인 곳이 역시나 둔촌주공입니다.
둔촌주공은 사실 계약률이 낮을까봐 굉장히 걱정이 되는 상황이였는데 100%바로 끝날 것 같습니다.
프리미엄도 바로 붙을 것이라보구요. 둔촌주공은 파급력이 워낙 큰 이슈가 되는 분양이였는데 경쟁률이 예상외로 높지 않아서 더 부동산 분위기를 안좋게 하나 싶었는데 ...
연장전 시작하고 종료1분전에 역전골 넣는 느낌입니다.
기존에는 1주택자가 청약을 한 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년이내에 처분을 했어야 했는데 이제 이게 없어집니다.
이제는 기존의 주택을 팔지 않고서도 신축이 될 분양권을 가지고 입주후에도 편안히 가져가도 됩니다. 저는 이런말하면서도 서울분양권아파트 당첨된 분들은 지금 표정이 어떨까 참으로 궁금합니다
저는 부럽다..... 정말 서울분양권부터 활용도는 엄청나지는구나 싶습니다.
그리고 무순위 청약자격요건이 완화되어서 무주택자들만 무순위 청약이 가능했는데 이제는 어느지역이든 다주택자라도 다 가능해집니다.
그런데 잘 생각해보시면 과연 그럴 기회가 이제 있을까 싶지 않아요? 뭔 무순위 청약이 서울에서 나오겠어요
이외에도 규제완화 내용이 보도자료에 더 있지만 중요부분만 간단히 이야기했어요
자 그럼 규제해제를 왜했을까?
저는 이렇게 봅니다. 정부는 다 아시겠지만 위기감을 느꼈죠 .
급등을 우려했을텐데 전혀 반대의 상황이 나왔고 왠 말같지도 않은 소리로 가격이 떨어지니 집값안정이라는 소리도 나왔죠.
무슨 말이 말같아야 그럴수도 있지라고 하는데 부동산이 그렇게 거래량이 떨어지고 가격이 떨어지면 연쇄적으로 상황이 안좋아지죠. 생각해보니 안되겠다 싶을정도로 위기가 온겁니다.
고집으로 부동산 시장을 안정시킬 수는 없어요
그러니 부랴부랴 빠르게 당겨서 완화정책들이 나왔죠. 처음에는 잽잽 하는 식으로 나오다가 조금도 효과란 보이지 않고 더 안좋아지는 모습이 보이니까 서울 대부분을 비조정지역으로 만드는 카드까지 쓴 것이라고 생각해요.
정부는 빠른 분위기 회복은 서울의 거래량을 살려야한다고 생각을 당연히 했을거예요.
그러니 이제는 서울에서 집사라 집사. 그리고 서울에서 2주택으로 거래량 더 늘려라 늘려.
규제지역해제
취득세 중과완화(국회통과해야함)
분양가 상한제지역 해제
종부세 중과 폐지예정
양도세 완화
전매제한 완화
실거주의무 폐지
특례보금자리론
청약요건완화
주택임대사업자부활
재당첨제한 폐지
관리처분후 재개발 매매금지폐지
이외에도 더 있지만 우선 중요부분만 써봤어요.
그 동안은 서울이 가격은 둘째치고 투자를 들어가려고 해도 온갖 규제들이 많으니 그것을 피해서 투자를 할 수 있는 기회들을 찾느라 비서울권으로도 많이 했지만 앞으로는 더욱더 서울에 집중이 될 수도 있을거라고 보이네요.
더구나 사람들은 머릿속에 안그래도 인서울이 있잖아요. 그런데 서울로 진입하는 바리케이트를 치워줬으니 더 쏠림현상이 있을거라고 봐요.
그리고 서울도 규제를 이것만이 아니라 더 추가적으로 완화를 시키면서 거래분위기를 만들려고 할거라봅니다.
분위기가 안좋아지니 희안하게 대부분의 사람들이 서울을 집중하고 서울이야기 위주로 하는걸 느낄거예요
그만큼 관심도는 서울이 될 수 밖에 없는거죠. 서울이 흔들리니 다른곳은 더 흔들대는거고
그럼 경기,인천부터 투자자들은 고민이 될거예요 서울은 좀 숨통이 틔고 있는것 같은데...
우리 물건들은 어떻게 될까?
규제가 먼저 풀려도 오히려 떨어지고 난리였는데 더 안좋아지는거 아냐?
경기,인천,지방 모두 서울과 마찬가지로 안좋지만 부동산은 심리죠?
큰형이 잘되어야 다 잘될 수 있다고 봅니다
즉, 부동산은 너무도 심리적인 부분이 있어서 서울이 가격이 반등하는 모습과 거래량이 늘어나는 모습, 그리고 일반분양의 경쟁률 상승과 완판 이런 것들이 나와줘야한다고 봅니다.
저는 우선 규제가 풀린 서울에서 상급지들 먼저 움직임이 슬슬나올때 외곽은 동시에 움직이는 것이 아니라 외곽에서 중심권으로 갈아타려는 수요가 들어오려고 오히려 외곽이 조용하고 매도물량이 더 늘어날 수는 있다고 봅니다.
그런데 서울자체내에서도 서울내 상급지가 움직여줘야 번지고 번져서 외곽이 따라서 가격이 지금과 다르게 반등의 모습이 나올 것이라고 봅니다.
그렇기에 이렇게 서울이 중심에서 외곽까지 매매상승 분위기와 거래량의 증가는 비서울권에도 번질 것이라고 봅니다.
쉽게 예를들어드리면 내가 구축에 살고 있는데 신축이 들어섰다쳐요.
그런데 분위기가 좋지는 않아서 그 신축도 가격이 높지 않으면 내가 살고 있는 구축은 더욱더 안좋은 상황이 되죠.
그런데 뒤집어서 생각해보면 그 신축이 올라주면 간격을 두고 따라오르잖아요?
그렇게 견인역할을 해준다고 보시면 될거예요
서울이 잘 살아나주길 바랄뿐이예요
그렇게 지역이 그런식으로 영향을 서로 준다고 생각하시면 될거예요. 다만 시간이 걸리겠죠. 그리고 금리부터 외부영향도 무시할 수는 없습니다.
하지만 계속 아무 조치도 없이 어쩔 수 없다라는 식으로 있는 것보다 이런 규제완화는 환영할만하다고 생각합니다.
또 이런 부분도 생각이 드는데요
앞으로 어떤 변화가 있을지는 장담할 수는 없지만 서울에 2주택으로 간다고 하더라도 장애되는것이 굉장히 없어졌습니다.
실제로 현장에서는 상담문의가 무주택자분들 전화는 없이 1주택자분들 전화들이 많았습니다. 제가 부동산 아저씨라서 더 리얼하게 느낍니다
저도 점점더 바빠질 것 같은 느낌이 들었어요 오랜만에 느낍니다 이런 느낌. 이럴때일 수록 저는 더욱더 현장분위기와 그 흐름을 놓지않고 더 깊이 있게 보면서 이야기를 드리도록 할께요
서울에 1주택자들도 서울에 하나를 더 하려고 급매를 알아보는데 그럼 서울에 2개를 하는 것의 장애물이 굉장히 없어진만큼 그 숫자는 늘어날 것이라고 봅니다. 그럼 어떻게 되겠나요?
지금 보이는 급매들이 많이 없어지겠죠.
그리고 그 다음가격으로 들어오는 순간 반등의 시작이 될겁니다
서울은 이 모습이 나와줘야되요
다만 바로 급한 변화는 없어보입니다.
제가 알아본 마포 중구 일대만이 아니라 다른 지역들도 최대한 알아봤는데 이구동성으로 하는말이
지금은 문의는 늘었는데 더 급매 없냐고 한다고 하는데 어쩜이리 지역을 불문하고 똑같은지 모르겠어요 그게 사람들의 비슷한 심리
그만큼 신중할 수 밖에 없는 상황도 많은 사람들이 인지를 하고 있습니다.
그런데 과연 이렇게 서울이라는 곳에 게이트 열어놨을때 급매들이 기존처럼 오래갈지를 말이죠. 제 생각은 매수 생각이 있다면 막연히 폭락이야기나 떠드는 영상 보면서 고개 끄덕일게 아니라 관심지역과 단지 현장을 직접 가보는게 백번 나을 것이라고 봅니다.
그 폭락만 떠들어대는 사람들이 언제 내 인생 도움이 되어주었어요?
원래 완화정책을 세부적인 내용까지 이야기를 하려면 너무 길어져서 이정도만 이야기를 했어요
마지막으로 제가 만든 명언 하나 올리고 가겠습니다
내가 무시하고 넘겼던 그 급매는
시간이 지나 그 자리를 지나갈때도
여전히 그 자리에 있을거예요
"남의 품에 안겨서 "
《지금까지 자이스타킴이였어요》