유치권자는 건물·토지에 24시간 상주하며 점유해야 하나

[고향길]

공사업자가 건축주와 공사도급계약을 맺고 공사를 한 후 공사대금을 받지 못한 경우,

공사대금을 다 받을 때까지 공사현장을 점유하면서 인도를 거부할 수 있는 권리가

민법상 유치권이다.

이처럼 유치권은 공사업자가 공사한 건물이나 토지를 점유해야 성립하고,

공사대금을 다 받을 때까지 계속 점유해야 권리가 존속된다. 

그런데 유치권을 행사하는 공사업자로서는 유치권의 성립 및 존속요건으로서의 점유를 하려면

공사현장에 사람이 24시간 상주해야 하는지, 주간만 점유해도 되는지,

잠금장치를 해 두고 한 번씩 와보는 정도로도 되는지 여부가 궁금할 수 있다.

이에 대해 대법원은 유치권의 성립 및 존속요건인 점유에 대해 “점유라고 함은 물건이 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 속해야 하고, 사실적 지배란 반드시 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다”라고 했다. (95다8713 판결)

그러면서 대법원은 ‘주야 교대로 2인씩 공사현장인 공장을 경비·수호한 경우’(95다8713 판결), 즉 24시간 점유한 경우에 유치권 점유를 인정하면서도, ‘주간 근무시간에만 점유하고, 야간은 출입문 잠금장치를 한 경우’에도 유치권 점유를 인정하고 있다.(93다289 판결) 

반면 ‘유치권자의 직원들이 가끔씩 건물에 들러 지하 1층에 있는 총무과 사무실의 책상을 사용하였고 건물에 상주하거나 건물관리를 하지 않았으며, 경매기입등기 후 10개월 가까이 지난 시점에 비로소 1층 사무실을 점유하고 열쇠를 받아 건물출입을 통제해오는 등의 행위를 한 경우’에는 유치권자로서의 점유를 인정하기에 부족하다고 보았다.(서울고법 2008나42036 판결) 

모텔공사업자의 직원이 건축주로부터 현관열쇠와 방 열쇠를 넘겨받아 건축주와 함께 모텔에 상주하던 중 수도, 전기공급이 중단되어 부득이 그 후부터는 현관문을 잠가두고 1주일에 한두 번씩 모텔에 들러 건물점유상태를 확인했다면 적법하게 점유했다고 본 판례도 있다.(부산고법 2007나8129 판결)

결론적으로 위 판례들을 종합하면, 24시간 상주할 필요는 없고, 주간 근무시간(보통 9시부터 18시까지) 동안만 사람이 상주해 타인의 출입을 통제할 정도로 점유하면 된다. 야간은 잠금장치를 해놓는 정도면 될 것이지만, 가능한 CCTV를 설치해 야간의 출입상황을 직접 체크하거나 비용이 들더라도 경비용역업체에 방범경비라도 맡기는 것이 더 확실한 점유라 할 것이다.

귀농귀촌학회