부산에서 해운대가 가지는 발전성과 한계성

[지브란(김희찬)]

광안리에서 해운대를 넘어가면서 보이는 고층빌딩들

그 모습을 보면서 나는 영동대교를 넘어가면서 펼쳐지는 강북과 강남의 느낌을 그대로 받습니다.

무역센타와 아셈타워, 파크하얏트 호텔, 인터콘티넬탈 호텔 등 수많은 고층빌딩으로 우뚝 서 있는 강남은 바로 위 성수 주변의 영세한 부품상가로 이루어진 강북에 비해 같은 서울이라는 게 신기할 정도였습니다.

수영구에서 다리를 건너 해운대를 맞이하면 느끼는 감정 또한 그러합니다.

지금의 모습도 훌륭하지만, 하나 둘 올라가고 있는 해운대 센텀의 모습을 바라보면 향후 10년간 계속해서 발전할 해운대의 모습이 그려지는 것은 당연하겠지요.

해운대는 분명 부산의 자랑거리입니다.

그것은 이전에도 그랬고, 지금도 마찬가지이죠.

타지 사람들은 부산 하면 자갈치 시장과 해운대 해수욕장을 떠올립니다.

그만큼 해운대는 부산의 상징이었습니다.

주거지로 보다는 관광지였고, 그 관광지의 영역은 확장되고 다양화되어 훨씬 큰 규모로, 전국적인 이슈로 커 가고 있습니다.

분명 부산의 가치를 높이고, 파이를 키우는 그 첫 번째 첨병의 역할을 충실히 해내고 있습니다.

해운대로 인해 부산이 이전에 가졌던 항구, 물류의 중심지로서의 이미지와 지저분한 도로 등의 이미지가 많이 세련되어졌습니다.

부산에 내려온 서울 분들 중에는 해운대가 강남보다 낫다고 하시는 분들도 많습니다.(저 역시 그렇게 생각합니다.)

외부에서 바라보는 외형적인 이미지가 우선은 중요하겠지만, 여기서 한 꺼풀 더 들어가 봅니다.

타지에서 바라보는 휴양지적, 주거지적 시각이 아닌 부산 경남에서 가지는 업무중심지, 교통중심지 측면의 발전가능성 같은 것을 한번 살펴봅니다.

보통 부산의 업무중심지와 상권중심지라고 하면 광복동 주변과 서면 주변을 많이 이야기합니다.

제가 고등학생이었을 때 광안동 우리 집에서 거의 반은 남포동, 반은 서면을 다녔더랬죠.

그만큼 양쪽이 부산 상권의 양대 산맥이었습니다.

다른 지방의 구도심 대부분이 그렇듯 부산 역시 부산역이라는 역 주변으로 이루어진 광복동 상권이 점차 쇠퇴해가고 있고, 그 자리를 서면 상권이 물려받고 있습니다..

서면 상권이 구도심을 넘어설 수 있었던 가장 주요 이유는 무엇보다 더블 역세권이라는 교통의 잇점이죠.

 그리고 롯데백화점이 들어서면서 기존 태화쇼핑 중심이던 서면의 범위를 키웠고, 서면주변에 있던 입시학원 등으로 인한 젊은 계층의 유입도 상권 형성에 큰 몫을 했을 것입니다.

상권 뿐 아니라 관공서를 위시한 오피스도 점차 서면 쪽으로 방향을 틀고 있습니다.

무엇보다 부산시청이 광복동에서 연제로 옮겼습니다.

시청이 가지는 상징성을 감안하면 이는 하나의 큰 이정표입니다.

또한 부산지방경찰청도 연제에 있습니다.

향후 중심축이 어디가 될 것인지를 말해 주는 거죠.

이로 인해 관련 업체들이 광복동에서 이 쪽으로 많이 옮겼고, 관련되는 서비스업도 많이 위쪽으로 올라가 버렸습니다.

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부산지방법원과 검찰청은 동래구 사직동 주변에 있습니다.

당연히 관련되는 법률오피스 타운이 주변에 형성될 수 밖에 없지요.

동래구 사직동 주변은 부산교대와 검찰청 법원 등을 가지고 있고, 사직야구장 등 신형 경기장을 가지고 있어 서울 서초구와 송파구의 특징을 썪어 놓은 듯한 묘한 이미지를 가지고 있습니다.

부산의 북쪽 주변에서는 드물게 쾌적하고, 조용한 분위기도 있으며 법조적인 고급이미지가 있어 향후 발전가능성이 높다고 여겨집니다.

즉, 시청, 경찰청, 법원, 검찰청 등의 관공서가 대부분 연제와 동래에 집중되어 있어 부산 전체를 아우르는 중심지임을 알 수 있죠.

여기에 향후 대규모 주거지인 서북부의 양산과 서부의 장유신도시, 동북부의 정관 신도시가 소비, 문화적인 활동을 하기 위해 들어오는 곳이 어딜지를 생각해 본다면 서면, 연제, 동래와 부산대 쪽의 상권과 영향력이 어떻게 될지는 자명하죠.

더욱이 앞으로 창원과 부전을 직통하는 전철이 통과할 예정입니다.

또한 부산과 울산을 통과하는 전철이 하나 더 생길 예정으로 동해남부선이 아닌 신정선이 부산 노포역을 지나 정관 월평을 통해 울산으로 즉, 서울산 방면으로 통과할 예정으로 있어 향후 이 곳이 지닌 지정학적 상승요인은 안보려 해도 보일 수 밖에 없습니다.

동해남부선은 서면이나 동래를 가려 할 때 할 때 기장, 신시가지와 센텀을 거쳐 너무 둘러갑니다.

해운대를 제외한 서면이나 연제, 동래로 가려면 노포동역에서 연장하여 울산과 연결되는 것이 훨씬 더 효율성이 있습니다.

진정으로 부산이 울산과 통합하기 위해서는 동쪽에 치우친 동해남부선보다는 신정선이 훨씬 더 인구 유입효과가 클 것으로 보여집니다.

서울에서는 지금 강남역이 서울 중심 명동과 최고 상권을 두고 엎치락 뒤치락 하고 있습니다.

명동에 비해 그다지 볼 것도 없고, 특색있는 문화시설 없는 강남역이 그토록 발전할 수 있었던 것은 무엇보다도 교통의 요지에 위치했다는 것이죠.

용인, 안산, 수원, 분당, 의왕 등 서울의 경부축에 위치한 신도시를 향하는 직행광역버스가 강남역에서 새벽까지 운행함으로써 신도시 사람들이 서울에서 밤늦게까지 소비하고 돌아가기에 최적의 조건이었던 겁니다.

이를 부산에도 대입하여 본다면 서면이나 부산대 앞 주변이 강남역의 역할을 할 가능성이 큽니다.

 즉, 양산신도시로, 장유신도시로, 정관신도시로 직행하는 광역버스가 정차하는 곳은 상권이 더 커질 가능성이 높으며, 입지로 보아 서면로타리 같은 경우가 참 좋은 위치이죠.

동서남북 모든 방면으로 개방되어 있습니다.

영화관, 대형서점, 백화점 등에다 앞으로 생길 히야리야 부대의 공원, 문현금융단지의 오피스 증가로 인한 수요도 한 몫 할 것으로 예상되구요.

부산이라는 협소한 시각으로 보지 말고, 경남 전체에서 중심지를 찾는다면 지정학적으로 당연히 서면과 연제 주변이 중심지가 될 수 밖에 없습니다.

새로 생기는 KTX가 부전역을 거칩니다.

대구, 경주, 울산을 통해 부산으로 오는 지점이죠.

울산에서 부산 아마도 20분이면 오지 않을까요?

울산도 최근 지가상승이 높은 지역의 대부분이 KTX가 지나는 서 울산 주변으로 알고 있습니다.

KTX가 주는 영향력은 사실 고속도로보다 크다고 봐야 합니다.

지금 동부산의 부울고속도로가 완공되어 간다고 말들이 많습니다.

무엇보다 경제성을 생각해 보지요.

기존 경부고속도로의 3,000원보다 높은 수준으로 책정될 예정입니다.

그리고 해운대 신시가지와 센텀은 가까울 지 몰라도 부산 중심부로 들어오는 것은 기존 경부고속도로와 별차이가 없습니다.

기존 경부고속도로는 대저분기점에서 바로 빠져서 남해고속국도를 타면 바로 동래와 연결이 되니까요.

지나치게 높은 통행료와 부산의 중심이 아닌 외지로 통과되기 때문에 크게 주목받지 못할 가능성이 크다고 보아야겠죠.

다시 해운대로 돌아갑니다.

두레라움과 사이언스 파크, 누리마루와 벡스코로 상징되는 무역과 영상문화의 첨병을 내세우지만 결국 전체적인 분위기가 관광, 영상 관련 시설을 넘어서지는 못합니다.

화려하긴 하지만 발이 제대로 땅에 붙어 있지 않다고 해야 하나요?

주거지와 관광지로의 점수는 높겠지만 여전히 행정, 경제, 금융, 오피스의 중심지는 서면과 연제 주변이 될 것입니다.

그리고 광복동 주변도 이름값은 할 것이구요.

강남의 테헤란로와 비교하기에는 면적도 좁고 업종도 한정되어 있으며, 문현금융단지처럼 테마 자체가 오피스 타운과는 거리가 먼, 관광 이미지로 굳어져 있고 무엇보다도 부산의 구석이라는 입지가 발목을 잡습니다.

지금은 모두가 해운대만 쳐다보고 있습니다.

그렇지만 대부분의 개발이 진행되거나 완료될 즈음이면 새로운 돈과 인력이 어디로 향하게 될까요?

부산도 주변 경남의 도시들을 위성도시로 끌어들이면서 점차 집적화 될 것입니다.

그러면서 돈도 몰리고, 인력도 몰리고, 자본도 몰리겠죠.

점차 그 집중화가 심화될 수밖에 없는 곳 어디가 될까요?

용산역 앞의 집창촌이 없어진 지 5년도 되지 않았는데, 용산 역 주변에는 벌써 씨티파크와 파크타워가 평당 4천을 자랑하며 우뚝 서 있습니다. 

물론 시간은 걸리겠지만 최근의 싸이클로 보아서 그리 오랜 시간이 필요할 것으로 보이지는 않습니다.

아무리 그렇더라도 해운대의 발전상을 볼 때 양대축으로서의 위치는 가지게 되겠지만...

해운대에도 분명히 한계는 있습니다.

[내가만들어가는세상(김진영)]

고로 연제,서면,하야리야일대가 중심지? 서울의 용산이 된다는 말씀? 동감합니다 ^^ ㅋㅋ 근데.......?? 법조타운일대,사직동,하야리야일대 부산은 그야말로 앞으로가 서울의 전철을 밟아갈것 같은 느낌은 드네요 부산은 아직시직도 안했지만...

[귀뚜라미(박귀열)]

지브란님께선 부산전체를 보시는 시야가 상당히 넓으시네요....보시는 내공이 보통이 아니시고....주거지역으로서의 판단은 뒤로하고 오피스나 상권을 두고 얘기할라치면 님의 말씀이 매우 정확합니다....평상시 느끼는 내용이라 반갑네요....요즘 서면부터 연산동 사이 오피스건물엔 공실이 거의 없어 당분간 수익형 부동산으로선 최고의 자리매김을 할것같구요....

[코코나루(이석현)]

부산의 부동산도 해운대 혼자서 이끌어가는 것 보다는 쌍끌이 체제로 가는 것이 도 좋다고 봅니다...

[지브란(김희찬)]

이왕이면 명지, 광복동과 함께 삼각체제면 더 좋지 않을까요? 그렇지만 그 쪽은 앞으로 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

[Bluebird(이동언)]

좀 더 큰시각으로 부산과 주변을 생각하게 만드는 글이군요. 좋은 글 감사합니다.

[내집마련화이팅!!(이인호)]

아. 부산을 균형잡힌 시각으로 봐 주신글 잘 보았습니다. 많이 배우네요... 그런데.. 두레라움, 사이언스 파크,제 1.2 벡스코, 누리마루.등.의 인프라를 너무 가볍게 보신건 아닌지....... 살짝 조심스러워 집니다.... 그정도의 인프라는 서울 강남도 함부로 무시하지 못할 파워의 인프라인데.... 서울이 최고라고 하는 영화배우들도 영화 촬영차 부산내려오라면 다들 한발 뺍니다.. 그러다가 해운대에 최고급 주복 월세로 5달 대 준다 하면,,, 좋다고 휘리릭.. 내려옵니다.. 해운대의 한계를 지적할것이 아니라,,부산에 제2, 제3 의 해운대를 만들어 가야 합니다...

[더불어숲(변병호)]

새로운 시각의 좋은 글 잘 읽었습니다.

[백회장(백창윤)]

좋은 글과 좋은리플 잘읽고 갑니다. 감사합니다..

[하얀영부인(조소현)]

좋은글 감사합니다...

[광야에서 사마희]

강남과 연제사직지구와 해운대를 거주한 입장에서 비교를 하지면 강남과 연제사직지구의 공통점은 교통 문화 학군의 요충지라는 특징이 있습니다.집 밖으로 나가면 사방팔방으로 뚫린 편리한 도로와 문화시설등,,사소한 것까지 신경을 쓴 외곽등,,비슷한 가치관과 비슷한 교양수준..강남과 연제사직지구가 많이 닮아 있습니다.그러나 두 곳 모두 밖에선 속이 시원한데 안에만 들어 앉으면 답답함이 늘 존재하는 곳으로 외부의 쾌적성이 집 안으로 들어오지 못하는 설계라고나 할까..내부에서의 쾌적성은 많이 떨어지는 곳이죠.그게 큰 단점이죠.

[광야에서 사마희]

음.. 그런데 해운대의 쾌적성에 대해선 다른 곳이 따라 오지 못할 것 같습니다.우리나라가 맞나 싶을 정도로 실내에서도 답답함을 느낄수 없고 여름이나 겨울에도 공기가 맑고 깨끗합니다..현 거주지가 장산자락이라서 그런지는 모르겠지만..^^아이들과 주부들에게 교통이 그다지 필요한 요소는 아닌 것 같아요.가끔 한 번씩 사용하는 빚 좋은 개살구일 수도 있다는거죠.쾌적성에 비교하면..^^그런데 역시 사람들은 차이가 좀 납니다.지방색이라고 말하기엔 딱히.

[여여(최정숙)]

크게 본다면 정관도 가능성있지 않을까싶기도 해요. 양산과 울산, 부산을 아우르는 중심이라서..

[구름고개]

정말 공감하는글입니다...부동산고수십니다.

[이상한나라(신진용)]

지브란님의 예상되로 행정, 경제, 금융, 오피스의 중심지가 서면과 연제 주변이 되면 좋겠네요. 저 연제구 거제동 아파트 살거든요.^^

[제테크박사(강철민)]

행정, 경제, 금융, 오피스의 중심지는 30년전에는 남포동,광복동,중앙동일대에서 현재는 서면,연제,연산동으로 옮겨온건 사실입니다. 하지만 최고의 주거지는 30년전에는 대신동,대연동,온천동에서 남천동으로 옮겨왔다가 지금은 해운대로 옮겨졌지요. 상업중심지와 주거중심지는 함께할 수도 있지만 따로 가는 경우가 많다고 생각합니다.

[코끼리비스켓(정성경)]

정말 좋은 글과 댓글..정신을 바짝 들게합니다. 저도 약간(쬐끔) 해운대의 한계성은 있다고봅니다. 왜냐면 교통과 금융, 관공서, 상권 등이 연제구 쪽에 있는건 사실이기때문입니다. 홍콩, 맨하탄, 동경, 싱가폴 대부분의 큰 도시를 보더라도 비싼집들은 다 이들 시설의 배후에 있는것 같습니다. 미국의 플로리다와 LA의 해안가 집값보다는 뉴욕 맨하탄, LA시내의 비벌리힐즈가 훨씬 비쌉니다. 상대도 안되죠.. 홍콩의 경우도 빅토리아피크에서 내려다보면 고층오피스빌딩 배후 산에 고급주상복합이 몰려있습니다. 근데 관건은 해운대가 연제구의 배후주거지역이 될 정도로 교통이 편리하고 가까운가가 핵심포인트라고 봅니다.

[코끼리비스켓(정성경)]

즉, 해운대에서 연제구로 출퇴근하거나 업무를 보러 왔다갔다 할때 교통이 편리하고 가깝다고 느낀다면 해운대는 계속 잘나가겠지만 멀다고 느끼고 교통안좋고 하면 해운대는 그냥 해안가 주택지 정도로 머물 가능성도 크다고봅니다. 여름피서철 및 해운대쪽에 큰 행사가 있을때 퇴근길 정말 장난 아니죠...일단 교통개선이 필수가 될겁니다. 참고로 맨하탄에 근무하는 기업임원이나 고위층은 아예 맨하탄에 월세를 얻어서(회사에서 얻어주는 경우도 많다네요) 살고 주말에 집에 간다고 합니다. 뉴욕시내 교통이 안좋아서 도저히 뉴욕 외곽에 있는 집에서는 출퇴근이 불가능하기때문에요..맨하탄 아파트를 살수도 없고..너무 비싸서..

[코끼리비스켓(정성경)]

그리고 학교가 중요한 결정요소인데 해운대에 좋은 초.중.고 많습니다. 하지만 금정구나 동래구보다는 아직 약해보입니다. 해운대가 연제구의 중심 배후타운이 되지 않는 이상은 관광지 및 행사지의 여건만을 가지고는 서울 강남8학군이라고 불릴만큼 학군이 형성되는데는 한계가 있을겁니다. 요즘은 잘 모르겠는데 강남에는 학교때문에 위장전입이라던지, 전세대기자들 티켓끊고 기다립니다. 해운대...아직은 그정도는 아니지요.. 해운대 붐, 해운대입성..저도 공감하고 있지만 진검은 시간이 좀 흘러봐야 될것같습니다..부산북항이 남항으로 옮겨가며 울산도 예전만큼 호황은 아니지요..해운대..세컨하우스로는 정말 딱인데...

[rhie5812(이미애)]

정말수영만 살고있는 저도 솔직히 세컨하우스가 딱입니다 아델리스 입주시보여주는집으로있던 모업체관게자도 아는분이라솔직히 얘기한다며,여긴 세컨드하우스로 딱이라하시데요

[초읍맨(이석)]

균형 잡힌 시각으로 본 좋은 글 잘 봤습니다. 해운대와 부전역/서면,연제,사직 두 축이 서로의 장점을 앞세우며 앞서거니 뒤서거니 하는 모습을 봤으면 좋겠습니다. 아직은 해운대의 일방적인 독주가 예상되지만.....

[시간창조(박철희)]

전체를 그릴 수 있는 내공이 부럽습니다. 좋은 글 많이 부탁드립니다.

[키라(김광진)]

엄청난 내공이네요... 좋은 글과 리플 잘 읽었습니다.

[Maestro(배성재)]

그러나 이 모든 것들이 부산 인구가 유출되지 않는다는 전제가 있어야 겠지요? 모든 인프라가 서울에 몰리고 젊은층이 일자리를 찾아 부산을 떠나게 되면 이같은 미래 예측이 오류가 될 가능성도 발생하니까요...

[해피데이(이권수)]

좋은 글과 좋은 리플 잘읽고 갑니다. 좋은 글 많이 부탁드립니다 ^^*

[文潭선생]

해운대도 좋지만, 너무 상업적이고 복잡할 것으로 보이고. 저는 명지지구가 부산의 새로운 랜드마크가 된다고 봅니다. 창원처럼 반듯하게 계획되고, eco-friendly, 외국인이 많이 모여살고, 3년 뒤에 사립국제고등학교가 들어서면 그 잠재력은 엄청날 것으로 봅니다. 부산+김해+진해에다, 거가대교가 완공되면 해양레포츠 도시 거제시와도 시너지 효과를 발휘 할 것으로 보입니다. 요약하면, "국제 에코시티 계획지구"

[부장님(이준호)]

님의 거시적이고 균형잡힌 글 정말 잘 보았습니다.. 하지만 제 결론은, 서울은 서울, 부산은 부산..이란 생각입니다. 투자는 그 때 그 때 맞춰서 하면 된답니다. 짧은 제 생각이지만, 좋은 투자란 시기를 아는 것이고, 시기를 알면 확실히 돈이 보인다는 것입니다.^^

[dusl(문연희)]

검찰청,법조 타운은 사직이 아니라 연제구 거제동 입니다................