먼저 임대주택법을 보십시요
임대주택법을 보시면 분양전환에 대한 세대주 관계 분양대상등에 대해 나와있습니다.
특히 분양전환가격산정기준도 임대주택법 시행규칙 별표에 등재되어있습니다.
아레에 첨부 참고하십시요
분양전환가격 산정방법
분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균금액으로 함.
*건설원가 = 최초입주자 모집당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비
[별표 1]공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)
1. 분양전환가격의 산정
가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.
나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
2. 항목별 산출방법
가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비
1) 최초 입주자모집당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.
2) 자기자금이자 =(최초 입주자 모집 당시의 주택가격-국민주택기금 융자금 - 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금의 이자율을 산술평균한 이자율
나) 임대기간: 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간
3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.
나. 감정평가금액: 영 제23조제2항 또는 제5항에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.
1) 임대사업자 또는 임차인은 제7조ㆍ제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사는 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 제출하여야 한다.
2) 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.
3) 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제81조제2항제3호에 따라 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.
4) 그 밖의 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조제9항 및 영 제23조에 따른다.
다. 산정가격 = 분양전환 당시의 건축비 + 입주자 모집 공고 당시의 택지비 + 택지비 이자
택지비 이자 = 택지비 × 이자율 × 임대기간
※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.
라. 건축비 및 택지비: 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.
1) 건축비
가) 건축비의 상한 가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.
나) 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16퍼센트를 더한 금액으로 한다.
다) 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.
라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적(지하주차장 면적을 포함한다) 중 지상층 바닥 면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100분의 100을 인정하고, 나머지 부분에 대하여는 표준건축비의 100분의 80에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.
마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.
바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.
(1) 임대사업자가 발코니섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용
(2) 공용면적에서 제외되는 덕트설비의 설치비용
(3) 한 세대에 두 개 이상의 욕실을 설치하는 경우 이에 드는 비용
(4) 「도서개발촉진법」 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3
(5) 「건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률」 제10조에 따른 건설근로자 퇴직공제부금
(6) 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제13조제1항제7호에 따른 보일러 공동 연도(煙道)의 설치비
(7) 「폐기물관리법」 제15조에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비
(8) 「하도급거래 공정화에 관한 법률」 제13조의2에 따른 하도급대금 지급보증 수수료
2) 택지비
가) 국가ㆍ지방자치단체나 한국토지공사ㆍ대한주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」 등 법률에 따라 개발ㆍ공급하는 택지(이하 "공공택지"라 한다)인 경우에는 그 공급가격
나) 임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 "사업자보유택지"라 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 두 곳의 감정평가법인에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격
다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자인 경우에는 사업계획승인권자가 이를 사정하여 가산할 수 있다.
(1) 택지를 공급받기 위하여 선수금ㆍ중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금의 이자율을 적용하되, 일할계산한다.
(2) 제세공과금ㆍ등기수수료 등 필요적 경비
(3) 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용
라) 사업자 보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있다.
(1) 「주택법」 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치 비용
(2) 진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가격
(3) 지장물의 철거 비용
(4) 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용
임대주택법 시행규칙 (전부개정 2008.6.20. 국토해양부)
이상은 분양전환가격산정기준입니다.
제9조(분양전환가격의 산정 기준) ① 영 제13조제5항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다.
② 영 제21조제2항 후단에 따른 공공건설임대주택의 건설원가의 산정 기준은 별표 1의 제2호가목에 따른다.
제10조(부도임대주택등의 매입허가신청서) 법 제16조제3항 단서 및 영 제13조제7항에 따라 부도임대주택등을 매입하려는 자는 별지 제12호서식의 부도임대주택등의 매입허가신청서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
제11조(임대보증금에 대한 보증에의 가입 등) 법 제17조제3항 각 호 외의 부분과 영 제14조제6항제6호나목에서 “국토해양부령으로 정하는 주택가격”과 영 제14조제5항 단서에서 “국토해양부령으로 정하는 바에 따라 산정된 임대주택 가격”이란 해당 임대주택을 감정평가한 금액을 말한다.
제12조(임차인의 자격 등) ① 영 제19조에 따른 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다.
② 영 제19조에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다.
1. 임대차계약을 체결하는 경우. 다만, 해당 임대주택에 최초로 입주하는 경우로서 「주택공급에 관한 규칙」 제10조제6항에 따라 선정된 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우는 제외한다.
2. 영 제13조제2항제3호에 따라 임대의무기간 중에 분양전환하는 경우
3. 영 제18조제1항 각 호에 따른 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대(轉貸)에 대한 동의
4. 법 제21조제1항 및 제2항에 따라 공공건설임대주택을 우선 분양전환하는 경우
③ 공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다.
④ 공공건설임대주택의 임대사업자는 제2항과 제3항에 따라 주택소유 여부를 확인한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환하여서는 아니 된다. 다만, 임대차계약기간 중이거나 임대차계약을 갱신할 경우로서 임차인이 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 제2항 또는 제3항에 따른 확인 결과 부적격자로 통보받은 날부터 6개월간은 그러하지 아니하다.
⑤ 제4항에도 불구하고 임대차계약기간 중이거나 임대차계약을 갱신할 경우로서 임차인이 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 제2항 또는 제3항에 따른 확인 결과 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분한 경우에는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환할 수 있다.
제13조(공공건설임대주택 등의 분양전환) ① 법 제21조제3항 및 같은 조 제5항에 따라 분양전환에 관한 승인을 신청하려는 자는 별지 제13호서식의 임대주택 분양전환 승인신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 제출하여야 한다. 다만, 같은 조 제5항에 따라 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 신청할 경우에는 제4호 및 제5호의 서류는 제외한다.
1. 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단
2. 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니한다는 사실을 증명하는 서류
3. 분양전환가격 산정의 근거서류
4. 특별수선충당금 적립통장 사본
5. 하자보수보증금 예치증서
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 입주자 모집 공고 및 임대조건 신고 내용을 고려하여 임대의무기간이 끝나는 날 6개월 전에 임대사업자 및 임차인에 대하여 분양전환을 위하여 필요한 준비를 하도록 권고할 수 있다.
③ 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제2호의 서류를 제출하지 아니할 수 있다.
1. 영 제13조제2항제2호에 해당되거나 입주자 모집 공고 또는 임대차계약서에 분양전환 시기 및 분양전환가격의 산정 기준을 명기한 경우
2. 임차인 총수(總數)의 3분의 2 이상과 분양전환가격, 하자보수범위 등에 관하여 합의한 경우
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 임대사업자 또는 임차인이 제출한 분양전환 승인신청서에 대하여 보완 또는 보정이 필요하면 분양전환 승인신청서를 접수한 날부터 10일 이내에 그 보완 또는 보정을 요구할 수 있다.
⑤ 임대사업자는 법 제21조제7항에 따라 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에는 그 남은 임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하여야 한다.
제14조(공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준) 영 제23조제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준에 관하여는 제9조를 준용한다.
이상은 자격등 입니다 ,
국토해양부에 가시면 임대주택업무편람이 있는데 도움이 되실겁니다
임대주택 한