아파트의 하자 보수 기간 - 10년?

[조미희]

아파트의 하자 보수 기간 - 10년?
작성자 : 윤혁경

진정 중에 공동주택의 하자 보수에 관한 내용이 차지하는 비중이 적지 않다. 1980년대에는 거의 대부분이 연립주택의 부실 시공에 대한 내용이었으나 1990년대에 들어서는 아파트의 하자 보수가 차지하는 비율이 증가하고 있다. 청약 저축에 가입하고 몇 년간을 기다려서 겨우 당첨되어 어렵사리 입주한 아파트가 하자 투성이라면 그 심정이 어떨까? 사기를 당했다는 기분일 것이다. 아파트 가격이 하락할까 봐서 외부에 노출되지 않도록 쉬쉬해야 할 때의 심정을 이해할 수 있겠는가? 그래도 공동주택은 일반 건축물에 비해 나은 편이다. 공동주택관리령에서 하자 보수에 대한 규정을 따로 이 두고 있어서 보호를 받을 수 있기 때문이다. 하자에 대한 민원이 많자 1994년 11월 2일자로 기준을 대폭 강화 시켰다. 하자 보증기간이 종전 3년에서 10년으로 대폭 늘였다. 3년이던 것을 기둥이나 내력벽에 대한 하자는 10년으로,보나 바닥 지붕은 5년간 보증을 하도록 개정 되었다. 그 외 기초 및 철근콘크리트 공사, 구조용 철골 공사, 지붕 및 방수 공사, 에레베타 공사는 3년, 석축.옹벽.배수.포장 등 대지 조성 공사, 조적 공사, 식재 공사, 온돌 공사, 난방.환기.공기조화 설비 공사, 급수.온수.배수 등 위생설비 공사, 가스 및 전기 공사는 2년이며, 정화조 공사와 옥외 급수 관련 공사, 창문 틀이나 문짝 공사, 미장.도배.타일 공사, 잔디 공사, 주방 기구 및 위생 기구 설비 공사와 조명 설비 공사는 1년으로 정하고 있다. 하자 보증기간 동안 이를 담보하기 위하여 하자 보수 보증금을 예치하여야 하는데 건축 공사비의 3%에 해당하는 금액을 현금이나 보증 회사의 보험증권으로 대체 납부할 수 있다. 하자 보증금은 입주 대표자 명의로 건축물 사용 검사 신청 시 제출해야 한다. 하자보증 기간 내에 발생한 하자를 치유하기 위하여 예치 된 하자 보증금을 인출하여 사용할 수 있는데 시공자가 스스로 보수에 응할 경우는 그러하지 아니한다. 만약에 하자보증 기간 내에 하자가 발생하지 아니한 때에는 기 예치 된 보증금을 당초 사업자나 시공자에게 돌려 주어야 한다. 3년 동안 하자가 발생하지 않을 경우는 예치 금액의 80%에 상당하는 금액을 돌려 받을 수 있으며, 나머지 20%는 하자보증이 종료되는 10년 동안 예치하여야 한다. 그러나 하자 없는 공동주택이 있다는 소리를 들은 적이 없다. 20년간의 공직생활 중 하자 보증금을 최초 사업자에게 돌려준 적이 한번도 없었다. 그만큼 부실 시공이 많았다는 증거다. 도처에 도사리고 있는 하자가 언제 발생할지 모른다. 공사를 잘못함으로 일어난 하자가 있지만 부주의한 사용으로 일어나는 하자도 적지 않다. 이 경우 시공자와 입주자 간의 다툼으로 비약되는데 이를 명확히 판단할 기관도 없는 편이다. 안전 진단 기관들이 있으나 이를 확인하는 비용도 만만찮게 들어가므로 쉬운 일이 아니다. 행정기관에서도 분명한 태도를 취하지 않는다. 자칫 잘못하면 어느 한쪽의 질책을 받기 때문이다. 시간이 지남에 따라 양자간에 합의가 도출되고 해결 되겠지만 그동안 그들이 입는 정신적 물질적 피해는 이만저만한 게 아니다. 앞으로 이를 제도적으로 쉽게 조정해 주는 기관들이 있어야 할 것이다. 최근에는 대규모 건설회사에 하자 보수 전담 부서를 두어 민원을 처리하고 있는 추세다. 부실 시공이 언론에 보도되어 구설수에 오를 경우 입을 손해보다는 미리 적극적으로 대처하는 게 이익이라는 판단이 섰기 때문이다. 바람직한 현상이다. 그러나 이 보다 하자가 발생하지 않도록 완벽한 시공하는 것이 더 중요하다. 주택 200만호 건립은 많은 문제점을 내포하고 있다. 단기간에 200만호를 건립한다는 것은 자재난 인력난으로 부실 시공이 될 수 밖에 없는 무리한 계획 이였다.. 중국산 시멘트는 우리나라 시멘트 보다 품질이 떨어진다. 콘크리트의 강도는 타설하고 나서 28일이 지나야 제 강도가 나온다. 우리나라의 콘크리트는 타설하고 나서 7일이 지나면 80% 이상의 강도가 나오지만, 중국산 콘크리트는 7일 강도는 거의 나타나지 않고 28일이 지나야 제 강도가 나온다. 그 당시에 자갈이나 모래가 부족하여 쇄석(碎石: 깬 자갈)을 사용하거나 해사(海砂)를 사용하기도 하였다. 바다 모래를 사용하더라도 제대로 세척하여 염분을 완전히 제거한 후 사용할 때는 큰 문제가 없는데 과연 제대로 세척하여 사용하였는지가 의문이다. 철근 또한 품질이 일정하지 않았다고 들 하였다. 웃돈을 주고 철근을 확보해야 했으니 품질이나 성능을 따진다는 것은 불가능 했을 것이다. 또한 기술자와 시공 인력이 태부족하여 조잡하고 엉성한 시공을 할 수 밖에 없었다. 현장소장이 작업 인부에게 주의를 주거나 소홀히 대하면 다음날 공사를 아예 보이콧하는 상황에서 과연 제대로 감독하고 제대로 시공이 이루어졌을지 의문이다. 삼풍백화점이 그 당시에 건립된 건축물이다. 부실 설계에 부실 시공,무리한 유지 관리 등 복합 요인을 감안하면 붕괴는 어쩌면 당연한 것인지도 모른다. 부끄럽고 참담할 뿐 이였다. 그 당시 건립된 건축물에 하자가 많음은 우연이 아니다. 그러나 아파트는 삼풍백화점처럼 쉽게 붕괴되지는 않는다. 유지 관리만이라도 제대로 한다면 수명은 충분히 유지될 것이다. 다행이 그 당시에 건립된 공동주택에 대하여 안전 진단을 실시한 건축학회에서 별다른 문제점은 없다고 한다.

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① 마루표면의 스크레치

온돌마루 사용중 가장 큰 문제는 마루 표면의 기스(스크레치)입니다.

보통 식탁의자나 가구 이동시 많이 발생되므로 물건 밑부분에 바닥 보호재(부직포 등)을 깔아주어 마루의

손상을 줄여줍니다.

보수방법은 마루와 같은 색의 마크펜으로 긁힌 부분에 색을 입힌 후 비틀러로 보호 코팅 마감합니다.

잔 기스가 많은 경우에는 특수 제작된 하이퍼 패드로 표면을 샌딩한후 샹보드 작업으로 복원합니다.



② 찍힘으로 인한 손상

일상 생활중 물건을 떨어뜨려 찍히거나 파여 생기는 손상입니다.

보수방법은 나무용 전기인두