[외부수리] 썩어가는 1호집 고급지게 변신...그 이후 (2) (옥상방수&기와&외벽페인트)

[햄든호빵]

안녕하세요. 햄든호빵입니다.

행크에 찾아보면 옥상방수 후기 많이 있더라구용..어제 같이가자님이 올리신 글도 있고~

저와 같은 고민을 하고 있을 초급반 후배님들 선택에 도움이 될까해서 후기를 써봅니다.

정리하면서 이전에 올렸던 사고친 낙찰기 http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4236

첫 명도 후 걱정과 설램으로 작성했던 명도기  http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4237

그리고 제가 올린 글을 공지글로 승급(?)시켜주셔서 잊혀지지않고 가끔 댓글보는 호사를 누리게 해줬던

썩어가는 1호집 고급지게 인테리어후기 http://cafe.daum.net/happy-tech/MYhe/1266 까지 다시 읽어보니 감회가 새롭습니다.

(후기에 인테리어비용 안써놨더니 댓글에서 많은 분들이 인테리어 얼마에 했는지 궁금해하셔서...

처음 한달동안 열심히 답댓글 얼마라고 남겼었는데…요즘에도 가끔 물어보셔요..^^;

인테리어후기 수정해서 속시원하게 얼마들었습니다 써볼까하다가...

수정하면 소중한 댓글들이 사라질까봐 무서워서 도전해보지는 않았어요..ㅎㅎㅎ

인테리어는 딱 800만원 들었습니다. 아우 속시원하다.)

지난 이야기는 내부 인테리어를 전부 뜯어고쳐서 VIP세입자님 유치성공까지였지요?

그 다음이야기는 인테리어종합선물세트 햄든호빵 1호집의 옥상방수&외벽 페인트칠이야기입니다.

때는 바야흐로 7월~ 신나게 여름휴가 떠날 맘에 즐거웠던 휴가 2일전…

세입자님으로부터 까톡사진과 함께 문자가 1통 도착했어요.

VIP세입자님: ”천정에서 물이 셉니다. 주인양반 요것 보라규~”

햄든호빵: “정~말 다행이에요. 2일만 늦었어도 휴가가서 못했을 텐데 바로 출동할께욥!”

휴가가기 전 세입자님이 엄청난 미션을 주십니다. 해결하고 가야죠. 흑~

내부인테리어 다 하고 옥상을 할까말까 고민하다가 인테리어사장님이 상태 괜찮다고 해서 공사비 아끼려고 제외했었는데…

비올 때마다 걱정도 되고…

역시나 세입자님이 보내주신 사진 속  바가지에 담긴 건 반갑지 않은 빗물…

장대비가 어제 내리고 오늘은 비가 그쳤는데 오늘 새는 걸 보니 옥상에 고인 물이 떨어지는 거였어요.

(오늘의 교훈: 처음 찝찝한 건 꼭 하자. 돈아끼려다가 똥된다.)

내부는 고급지게 탈바꿈했지만 외부는 여전히 허물어질 것 같은 햄든호빵 1호집 전경입니다.

처음봤을 때보다 우리집 옥상과 넘의 집 옥상 경계부위에 쌓여있는 쒸레기들이 증식을 하는지 많아진 것같습니다.

처음보다 우리집쪽으로 더 밀어놓은 듯한…느낌도 들구요…(요기서 교훈 : 쒸레기는 쒸레기를 부른다(?))

누수발생원인은 옥상 기와옆으로 우수관구멍이 있는데,

그 곳에서 비가 많이 온 날 구멍이 작아서 병목현상이발생했고,

자신의 차례를 기다리며 지루했던 빗물들이 기다림에 지쳐 방수처리 되어있지 않은 기와 안쪽 바닥으로 이동,

기와밑쪽에 고여있다가 천장으로 스며들어가 VIP세입자님의 고급져보이는 파란 바가지위로 떨어진게 아니였을까 추리해봅니다.

1호집 옥상도 맨바닥은 아니고 전소유주가 몰탈방수라고 시멘트같은(?) 방수처리는 한 상태였어요.

(명도하면서 물어봤을땐 한지 얼마 안되었다고 했는데…ㅠㅠ)

속상한 건...1호집의 문제는 옥상만이 아니였어요. 1호집은 짠돌이 건축주님의 통큰 배려로 오픈형 계단입니다.

처음 임장갔을 때 사진에서처럼 계단에서 물이 떨어지고 바닥에 얼음(?)같은 게 보이길래 겨울이라서 그런 줄 알았어요.

그런데 한여름에도 얼음(?)같은게 있고 그 위로 물이 한 방울씩 떨어지더라구요.

이번에 공사하면서 설비사장님께 여쭤봤더니 건물을 지을 때 시멘트와 모래를 섞어서 짓는데

모래가 바다에서 퍼온거니 염분이 있다….오랜 세월 누수로 페인트도 벗겨지고 시멘트에 빗물이 들어가고

시멘트모래에 있던 소금물이 바닥에 떨어져서 저렇게 소금산(?)이 생긴다고 친철히 알려주셨네요.

(정말 짠지 찍어먹어볼까하다가 비위가 약해서 패스~!)

 

처음에 임장갔을 땐 애교로 봐줄만한 귀여운 철근이 살짝 2개만 보였었는데…

3개월만에 방문한 1호집은 그 사이 정말 많이…성숙해져서...너무 도발적으로다가 섹시해졌어요. 헐~

철근 무려 9개나 여기저기 보입니다. (아우~너무 야해~19금)

상태가 매우 심각해보여서 정말 허물어질 것같았어요.  

아무말없이 월세 잘내고 살아준 세입자님께 미안해지더라구요.

요기까지 이제 집상태 확인했으니 설비사장님들 초빙하여 현장 견적과 공사방법 받아보았습니다.

다들 공사방법이 다르고 공사방법이 다르니 금액도 차이가 납니다.

제일 저렴한 건 인젝터방법인가..? 내부에서 누수가 된 부분에 구멍으로 폼(?)같은 걸로 쏴서 매꾸는 방식이였는데…

저렴한 금액에 살짝 흔들렸지만 거기만 땜빵했다간 또 언제 다른 곳에서 누수가 발생할지도 모르니 패스~!

3개월전에 갔을땐 옆집옥상은 검정색이였는데 이번에 가보니 옆집 옥상 색깔이 초록색으로 바뀌었습니다.

물어보니 본인이 직접하셨다고 재료비(70만원)만 받고 쒸레기철거(20만원)까지 포함 90만원 부릅니다.

비전문가이고 옆집과 우리집사이 살짝 걸쳐진 옥상쒸레기 처리비용 반반부담하자고했더니 안된다고 해서 패쓰~!

(흥칫뿡! 아놔 이아자씨~~절 호구로 아나봅니다. )

전문가에게 맡기기로 하고 동네 설비사장님 중 믿음이 가는 분으로 업체 선정했어용.

견적받고 금액이 혼자부담하기 억울한 감이 있어서 쿵쌤의 관리단 이야기도 들었겠다~

9집만 섭외하면 되겠다싶어 메모남기고 연락하고 찾아가보고 했지만…

관리되지 않은 오래된 주택이라 임대인들 비협조로 포기…

전화해서 제일 많이 들은 이야기는 “누구냐! 넌?” “내번호 어떻게 알았냐?”등등입니다요…쿵쌤따라하기 재밌었음요…ㅠㅠ

(요기서 교훈: 쿵쌤따라하기는 암~나하는게 아님메 다음 임장때는 오래된 애들은 꼭 관리비를 내고있는 빌라인지 확인할 것~!)

1호집은 전용이 9.5평이고 옥상에서 내려오는 계단까지 모두 방수공사에 포함시켜서 12평입니당!

우레탄방수 하도-중도-상도 3mm이상두께로 칠하는 걸로 평당 10만원으로 계산해서 1,200,000원 견적받았습니다.

문제는 저희집은 기와밑에서 물이 세는거라 칼라강판으로 할지 판넬로 할지 그냥 기와사이사이 우레탄방수실리콘으로

매꾸기만 할지도 금액적인 부분에서 고민이 되었구요.

전체 옥상을 다 방수공사를 하는게 아니라서 우리집 기와는 뚜껑을 바꾸든 매꾸든 ... 옆집 기와 사이로 빗물이 세서

우리집쪽 바닥으로 스며들면 노답이라는 게 제일 큰 걱정거리였어요.

설비사장님과 상의끝에 쒸레기철거~(15만원),

옥상우레탄방수, 빗물 떨어지는 우수관 물구멍 키우기 (120만원),

기와 철거와 기와 철거한 공간은 옆집과 사이에 벽돌 칸막이 만들어서 빗물 못 넘어오게 미장하기(50만원),

계단의 섹~쉬한 철근들 덮은 후 외벽페인트+빗물 튕기는 발수제 도장하기(15만원)

포함해서 총 200만원에 작업 진행했습니다.

옥상방수공사는 하늘이 도와주셔야 한다고 하던데…

동네설비사장님께 부탁했더니 쨍쨍한 날 3일 잡아서 꼼꼼하게 작업해주셨어요.

요즘 우레탄방수액 세련된 회색도 있던데… 옆 집이 초록색을 이미 발라놔서 통일감있게 선택권 없이 초록으로 당첨!

첫날은 쒸레기랑 기와철거하고 꼼꼼하게 빗자루질하고.. 틈사이메우고 물청소까지

(기존 몰탈방수라 오돌토돌한 바닥면 가는 작업까지 했다고 하시는데 믿거나말거나)

작업 중에 사진찍는 거 어찌 아시고 포즈잡아주시네요.ㅎㅎㅎ

기와철거하고 앞, 뒤로 두군데 기와있던 자리에 ”옆집 빗물은 넘어오지마” 미장하기 작업중~!

옥상 올라가는 입구를 예전에 문달면서 폼으로 쏘신 거같은데 마무리가 제대로 안되어있어서 누리끼리 우글우글 징그럽습니다.

설비사장님께 말씀드렸더니 이쁘게 외부용방수실리콘으로 쏴주셨어요.

헐벗어 너무 섹~쉬해졌던 계단은 감쪽 같은 땜빵기술과 페인팅으로 정숙해졌어요. 브라보~!

사진에는 없지만 소금산도 깨서 제거했어요.

설비사장님이 견적넣을 때 외부용 수성페인트바르고 발수제(코팅제)라고 빗방울이 부딪히면 튕겨져나간다고

그것도 칠해주신다고 하셨습니다.

다 끝났다고 해서 잔금입금하기 전에 생수 한 병 사들고가서 요기~저기 방수 잘 되는지 부어봤어요.

옥상방수는 잘되는데 외벽이 호로록 물을 흡수하네요. 헐~~제가 알아봤던 발수제의 효과가 전혀 없습니다.

햄든호빵 : “설비사장님~! 발수제 뿌리신거 맞아요? 생수 부어봤는데 흡수되는데요??“

설비사장님: “페인트에 섞어서 발랐지~, 바른지 얼마안되서 그럴꺼에요. 마르는 시간필요하니까 며칠있다가 다시해봐요!”

햄든호빵 : “네…튕겨져나가지는 않더라도…방울방울맺혀야 된다고 하던데…흡수되지는 않게 해주세요~“

(목격자증언에 의하면 설비사장님 야밤에 출동하여 열심히 덧발라주셨다는~전보다 좋아져서 패스~ㅎㅎㅎ)

이번 기회에 발수코팅제라는 것도 처음 알았습니다. (효과는 아직 모르겠습니다. 안한것보다는 좋겠죠~?심적으로는)

짠~~~! 깔끔하지 않나요? 우레탄방수 후 모습이에요.

하도제(프라이머 같은 접착이 잘되게 도와주는 용도) 칠하고,

중도제(진짜 방수액) 칠하고, 상도제(코팅제) 칠한 모습입니다.

옆집은 비전문가라 돈 아낀다고 방수액 무릎높이까지만 칠했어요.

No~No~ 옆집은 비전문가~! 우리집은 전문가! 한끝차이!

설비사장님께 전문가스럽게 칠해달라고 부탁드렸더니 깔끔하게 기대이상으로 해주셨어요.

(칠하실 때 벽으로도 스며들지 않게 아끼지마시고 바닥뿐만아니라 옆(?)벽도 꼼꼼하게 칠해주세요~)

계단은 눈오거나 비오면 미끄러지지 말라고 방수액바르실 때 오돌토돌 모래(?)섞어서 발라주셨다고…사장님섬세하십니다. 대만족~!

기와없애고 옆집이랑 차이 많이 날까봐 걱정했는데 외관상…뭐 멀리서~봐도 눈에 거슬리지 않습니다.(제 눈에는..^^)

공사끝나고 비오기만을 기다립니다. 폭우가 쏟아지는 날~!

조마조마한 마음으로 세입자님의 전화를 기다리는데…무소식이 희소식 전화가 안오네요~오예~

전화가 안와서 궁금해서 제가 먼저 전화해봤어요.

햄든호빵 : RRRRRR …”세입자님~오늘 비가 많이오는데 누수되는 곳은 없나요?”

세입자 왈: “네~이제 세지 않습니다….그런데 옥상올라가봤는데 기와를 아직 덮지 않았던데… 공사 아직 덜된 것같아요.”

햄든호빵 : (헐~예리한..)”하!하!하!...세입자님~얼마전에 신문못보셨어요?

              오래된 기와있는 빌라 밑에 사람지나가다가 기와떨어져서 돌아가신 기사 신문에 크게 나왔어요..못보셨구나~

              오래되서 위험할까봐 제가 일!부!러! 돈 더 주고 기와까지 철거한거에요~흠흠흠”

세입자님 : “아~~!네~~그러셨구나…난..또.(저의 마음씀씀이에 깊이 감동한 모양입니다.)

쿨럭…음음……저는 어디까지나 팩트입니다…

기와철거하고 방수공사하고 칼라강판까지 덮어주면 온단열효과까지되고 더 좋겠지만…

BUT! 판넬설치60만원이상에다가~에또…장기보유할 것같아서 3~4년있다가 상도제 셀프로 칠하려면 덮여있으면

제가 힘들꺼같아서요. ㅎㅎㅎ

기와를 다시 덮어야한다는 편견을 버려라~제 나름대로는 발상의 전환이라고 좋게 포장해봅니다.

요기까지 방수공사 끝~!

인테리어종합선물세트로 그 동안 저에게 많은 공부를 할 수 있게 해줬던 애정어린 햄빵 1호집이 팔렸습니다.

축하해주세요~짝짝짝~!

낙찰받고 아이에게 상속해야하나 걱정했었는데… 역시~~썩어도 입지!

이제 방수공사도 끝냈겠다 찝찝했던 건 다 수리해서 월세만 받고 보유할수록 수익률이 높아지는 집이였지만

투자금회수가 목적이라 방수공사한 김에 부동산에 팔 수 있으면 팔아주세요 급한거 아니에요 했는데 ...

매수자한분이 보시고 의외로 빠르게 임대차계약승계조건으로 바로 계약이 되어버렸어요.

첫 집이라 대출 결사반대 신랑덕분에 대출 없이 산 집이라 자금회수되는 대로 다시 열심히 달려보려구요.

* 낙찰가 63,700,000

* 신랑대출(대출이자x)&셀프등기 

* 인테리어 비용 8,000,000

* 1년 보증금 10,000,000/ 월400,000

* 추가수리비용:옥상 누수&보일러교체 2,500,000

* 매도가 85,000,000 (1년보유 12월잔금&소유권이전예정)

1년전엔 부동산에서 말도안된다고 했던 금액으로 매도했습니다.

현물로 보는 수익은 작지만 1호집에서 얻은 제일 큰 수익은...

낙찰기에도 썼던 경매&대출에 반대하던 우리 랑이 마인드가 해볼려면 해봐로 바뀌였다는거에요~

행크 수업간다그럼 애들도 잘봐주고~~우리 랑이가 착해졌어요~움하하하하…

여러분 성투하시고 즐거운 명절보내시길 바랍니다~.

[l료마l]

이정도 포스라면 한 3년뒤에 "쿵쿵나리"님처럼 강의하실 수 도 있을 것 같음..

[햄든호빵]

료마님 이거 최고의 찬사이십니다. ㅎㅎㅎㅎㅎ 강의까지는 바라지도 않고 쿵쌤 반이라도 쫓아갈 수 있음 좋겠습니다.

[엘군]

와 이거 성지글 되겠는데요... 이제 사투반 강의도 하시고!! 대단하십니다 햄빵님!

[NOEUNJU001]

옥상 작업 정말 쉽지 않던데요..오래된 건물일수록 누수 신경써야하는건....철칙인듯해요!!! 예뻐요!!

[햄든호빵]

노은주님,감사합니다~. 옥상방수해본 유경험행크가족님들의 공감백퍼네요 ㅎㅎㅎㅎ

[나이스 샷]

대단하십니다.
저 아파트 공사 한번 하는데도 엄청 힘들던데 외부를 저정도로 하시다니.
저같았으면 앞이 캄캄하여 뭘해야 될지 몰랐을거 같아요.

[햄든호빵]

나이스샷님, 감사합니당. 골프좀 치시나봐용~닉넴나이스하십니다. ㅋㅋㅋ닥치면 다 하게 되더라구요. 외부나 내부나 공사진행하는 건 비슷한거같아요 히히힛. 성투하세요.

[하루23]

썩어가는집 ㅋㅋㅋ제목보고 빵터졌습니다. 집 성형외과가 있다면 거기 모델로 보내야 겠습니다. before->after로 앞으로도 좋은글 부탁드립니다.

[햄든호빵]

ㅎㅎㅎ 하루님 감사합니다. 제목이 웃겼나요? ㅋㅋㅋ 유머감각있으신듯...잘 웃는 사람이 잘 웃기기도 한다구 하더라구요

[이지^^]

햄빵님~잘 지내시죠?^^ 막내랑 시작이 통해 도움도 받고 종종 소식도 들었답니다~
글을 보니 제 첫낙찰 빌라와 비슷해요..89년생..3층에 3층 꼭대기..임대주고 천장에서 물샌다고 한것도..ㅋㅋ
내부공사도 힘든데 외부공사까지 하느라 고생 많으셨을텐데..매도된거 축하드려요~^^
내공을 점점 쌓아가는 똑순이 같은 햄빵님~다음에 기회되면 또 만나요~^^

[햄든호빵]

이지님~글로 보아도 너무 반가워용...반지하놀러가려고했는데 너무 빨리 파셔서 구경도 못해서 아쉽....다들 첫 물건은 싼거찾다보니 손이 많이 가는 아이들이 되는거같아요~~또 자주자주 뵈용

[인스터디]

오늘도 한가지 배우네요~~

[햄든호빵]

넵, 감사합니다.

[토토로대왕]

그렇죠.... 수리하고 팔면 충분히 수익 나죠.....

[햄든호빵]

수리안할때보다는 ...^^ 감사합니다

[따봉]

정말 시원시원하시네요 ~ ^^ 좋은글 감사합니다 ~

[햄든호빵]

네 감사합니다. 닉네임 멋지세요~~

[옥수수짱]

주식 보다 백배 낫네요
고생한 보람이 있으세요~

[햄든호빵]

주식도 나름이긴 하지만...부동산은 잘못되어도 없어지진 않으니까요. 조금더 안정적인더같아요 감사합니다

[천둥맘]

하하하하핫~ 정말 잼나게 글을 후루륵 읽어내려갔어요~~~
어느 세입자든 햄든호빵님 만나면 그것만으로도 행운이겠어요~ ^__^*

[마법사의 아들]

좋은글 감사합니다.

[chihiro]

감사합니다

[햄든호빵(행크2기)]

네 감사합니다^^

[황충장군]

깨끗하게 수리됐네요
부자되세요

[올리브네]

아하하 ㅠ 저도 첫 빌라 낙찰받았는데 옥상에 방수가안되어있던데..더군다나 누군가 텃밭으로...이용중...ㅠㅠ 잘보고갑니당

[햄든호빵]

첫빌라에는 누수가 많죠 ㅋㅋㅋㅋ

[따둥]

글이 너무 재미있어서 계속보게되요~~..감사합니다

[햄든호빵]

따둥님 글코드가 저랑 맞나봐요 ㅋㅋㅋ

[마시마로쿠키]

우연히 블로그를 통해서 카페 까지 들어오게 됐고, 햄든호빵님 글 처음부터 보고 있씁니다 ㅎ.

63,700,000
+8,000,000
+2,500,000
-----------
총 -74,200,000
+85,000,000
-----------
수익 10,800,000
+ 480만원(1년치 월세)
-----------------
15,600,000 원

이렇게 되는게 맞을까요?
(이자는 몰라서 계산 안했습니다)

1년 전에 매도하면 양도소득세 부과가 되는게 맞나요?

양도소득세는 얼마 나오나용

[햄든호빵]

마시마로님 그정도 맞을거예요. 얘는 1호라 대출이 무서워서 올현금주고 샀던 ㅋㅋㅋ 쪼꼬만거에 투자금이 많이 들어서 팔았죠. 거의 이자는 보수적으로 4% 계산해요. 양도세는 법도 자주 바뀌고 개인 투자상황에 따라 바뀌니깐 패스~~
양도세계산하는 어플있어요. 본인 정보넣고 돌려보세요~

[부닥]

뭔가 스펙타클하면서도 공부가 많이 된 것 같은 경험이네요 ㅎㅎ 감사합니다~ 잘 읽었어요!

[햄든호빵]

인테리어 경험치 엄청 늘었던 집이에요~댓글 감사합니다^^

[엘군]

와 방수 진짜 작업 힘든데... 방수 셀프로 하려다가 쓰러질거 같아서 저도 업체에 맡겼던 기억이 새록새록납니다!
비록 처음엔 썩은(?) 빌라였지만, 여러가지로 햄빵님의 내공을 훌쩍 키워준 집이기도 하네요!
인테리어는 셀프든 턴키로 맡기든 현자에서 한번 경험해보면 진짜 훅 실력이 쌓이는것 같아요
멋진 후기 재밌게 잘 읽었습니다!

[슬로핸드]

전 글에서 아직 가지고 계시냐고 여쭤봤었는데, 여기 답이 있었네요~ㅎㅎ 역시나 유쾌하고 즐거운 글 잘 읽었습니다~~

[루팡83]

멋진 외관 작업 글입니다