건물상가임대차보호법에의한 Q & A(상식으로....)

상가건물임대차보호법 Q＆A 문1. 상가건물임대차보호법에서는 임차인에게 최장 5년까지 계약갱신요구권을 인정하여 임대차관계 존속을 5년간 보장하고 있는데 그 사이에 건물주는 임대료를 올리지 못하나요. 《답》5년간 계약갱신요구권이 인정된다고 하여 그 사이에 임대료를 변경할 수 없는 것이 아니고 경제사정의 변동에 따라 임대료의 증감이 필요한 경우에는 계약 당사자는 차임 등의 증감청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 건물주로서는 임대료 인상이 필요할 경우에는 임차인에게 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 다만 이때 시행령에서 정하게 될 일정 비율을 초과하여 임대료 인상을 요구할 수는 없습니다. 문2. 5년간은 어떠한 경우에도 건물주가 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없는 것인지요. 《답》무조건 5년간 임대차관계 존속을 보장하는 것이 아니라 상가건물임대차보호법에서는 다음과 같은 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다. ① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유 회복이 필요한 경우 ⑧ 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 문3. 상가임차인이라면 누구든지 예외없이 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는가요. 《답》상가임차인중에서 일정금액 이하의 보증금을 내고 입주한 영세상인만이 이 법의 보호를 받을 수 있고, 그 범위는 시행령에서 정하게 됩니다. 또한 월세 등 차임을 함께 내는 경우에는 이를 보증금으로 환산하여 보증금액에 포함시키게 되는데 이대의 전환 비율도 시행령에서 정하게 됩니다. 앞으로 보증금의 범위와 전환비율을 산정함에 있어서 각계 각층의 의견을 충분히 수렴하도록 할 예정입니다. 문4. 동창회 사무실도 보호대상인가요. 《답》법에서 상가건물만 적용대상으로 정하고 있으므로 동창회 사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용이 되지 않습니다. 문5. 보증금외에 상가임차인의 권리금도 보호대상인가요. 《답》거래관행상 권리금은 대부분 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수되는 것으로서 기본적으로 임대인과 임차인의 권리·의무 관계를 규율하는 본법과는 무관합니다. 문6. 상가임차인의 계약갱신요구권을 주택보다는 장기간인 5년간 보장하는 이유는 무엇인가요. 《답》상가는 주택과는 달리 권리금이 수수되는 경우가 있고, 시설비가 투자됩니다. 이러한 비용을 회수하기 위해서는 주택보다는 비교적 장기간 존속을 보장할 필요가 있는 점 등을 고려한 것입니다. 문7. 상가임차인의 경우에도 주택임차인과 같이 최우선 변제권이 인정되는가요. 《답》상가임차인에게도 주택과 같이 일정한 임차인의 경우에 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 이른바 최우선변제권이 인정됩니다. 영세상인에게는 보증금이야말로 최소한의 생활의 터전이 되기 때문에 보증금 중 일정액을 최우선적으로 보호해주려는 것입니다. 다만 보호대상 임차인 및 보호대상 보증금액은 시행령에 서 정하게 됩니다. 문8. 상가임대인이 계약을 해지할 경우 임차인이 시설비로 투자한 돈을 반환 받을 수 있는가요. 《답》상가건물임대차보호법상 시설비와 관련된 별도의 규정은 없습니다. 그러나 임차인이 시설비를 투자한 결과 건물의 객관적 가치가 증가한 경우에는 민법상으로 유익비상환청구권이 인정되기 때문에 이에 따라 시설비를 반환 받을 수 있을 것입니다. 문9. 법 시행을 앞두고 빈발하고 있는 임차인의 피해를 최소화하기 위하여 상가건물임대차보호법을 당초 시행 예정일인 2003년 1월 1일보다 앞당겨 시행할 수는 없는가요. 《답》상가건물임대차보호법에 의하여 보호를 받으려면 세무서에 사업자등록을 하여야만 하고, 사업자등록 사항 중 일부는 이해관계인이 열람할 수 있도록 하고 있습니다. 이러한 것을 공시제도라고 하는데 이를 위하여는 국세청 전산프로그램 개발에 일정 기간이 소요되므로 이에 필요한 최소한의 기간을 고려하여 시행일을 2003. 1. 1.로 하게 된 것입니다. 따라서 이보다 시행시기를 더 앞당기는 것은 사실상 곤란합니다. 문10. 최근 국세청에서는 임대료를 부당하게 과다 인상한 탈세혐의자에 대하여 세무조사를 실시한다고 발표하였는데 조사대상의 선정기준은 어떠한가요. 《답》국세청에서는 임대인이 임대료를 올릴 경우, 다음과 같은 기준으로 선정한 전국 5,000여 곳의 상가임대인에 대하여 5월중부터 세무조사를 실시할 예정입니다. ① 세무서 "임대료 부당인상자 신고센터"에 신고 접수된 자중 탈세혐의가 있는 자 ② 대도시 번화가, 수도권 등 중심상가의 임대인으로서 탈세혐의가 있는 자 ③ 임대료 과다인상자 중 탈세혐의가 있는 자 문11. 2003년 1월 1일 이전에 이미 계약을 체결한 기존의 임차인도 보호를 받을 수 있는가요. 《답》기존의 임차인이라도 금년말까지 관할세무서로부터 법령이 정하는 바에 따라 계약서에 확정일자를 받으면 법 시행일로부터 보호를 받을 수 있게 됩니다. 다만 임차인의 계약갱신요구권은 이 법 시행일 이후에 체결된 임대차계약 또는 갱신된 임대차계약부터 적용됨 문12. 이 법 시행전에 이미 상가건물에 대해 저당권 등을 설정한 담보권자는 법 시행에 따라 인정되는 임차인의 최우선변제권 때문에 불측의 손해를 입게되는 것이 아닌가요. 《답》이 법 부칙 제2조에서 법 시행 전에 물권을 취득한 자에 대하여는 최우선변제권 등으로 대항할 수 없는 것으로 규정하고 있으므로 그와 같은 문제는 발생하지 않습니다. 문13. 당사자간에 법률보다 불리한 약정을 체결한 경우에 약정이 우선하게 되는가요. 《답》상가건물임대차보호법 제15조에서는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으므로 법보다 불리한 약정은 효력이 없습니다.