안녕하세요 매경 이선희기자입니다 ^^
잘 지내고 계시지요?
오늘은 시장 이야기 해보려고 합니다.
요즘 수도권, 서울에 빨간불(상승)이 확대되고 있죠.
사실 시장 전망은 매우 조심스러운데요. 요즘 여하튼 빨간불(매매 상승) 확대되면
'어어? 이거 데드캣바운스인줄 알았는데, 이렇게 대세 상승장으로 넘어가는건가?"
이런 분위기가 강해지고 있어요.
그래서 오늘은
뭐야, 뭐야, 이거 진짜 대세상승장인가요?
데드캣바운스 아니에요?
역전세 폭탄 터진다고 했는데 전세시장은 어때요
분양가 미친듯이 오르는데 청약 왜 미달 안나요
분양가 상승의 후폭풍이 있다던데...
이런 이야기 해보려고 합니다.
읽어보시고 도움이 되시면 지인추천 부탁드릴게요.♡
1. 서울 매매가 상승이 확대되고 있다.
우선, 이번주 부동산원 지표 보실까요.
1일 기준, 서울 아파트값은 0.04% 상승. 2주 연속 상승.
동대문, 은평, 서대문, 영등포는 하락을 멈추고 성북구는 상승 전환.
강남(0.13%)·서초(0.21%)·송파(0.22%)·강동구(0.09%) 등 동남권 지역은 강세가 지속
동작(0.07%)·마포(0.05%)·용산(0.04%)·중구(0.03%) 등도 상승
경기도는 0.04%하락. 지난주(-0.06%)보다 낙폭 감소
성남 분당 0.16% 상승.
전세도 하락폭이 줄고 있어요.
서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.05% 올라 2주 연속 상승
전국 아파트 전셋값은 0.06% 하락해 지난주(-0.08%)보다 낙폭이 줄어.
👉뭔가 서울, 수도권 상승하는 느낌. 느낌적 느낌.. 그렇죠. 상승하고 있어요/단 아직 지방은 상승 온기가 닿지 않은데, 지금은 규제를 다 풀어놔서 수요가 서울로 몰리죠/ 그런데 서울 상승 이어지면 결국 또 서울 중심으로 규제들어가고 지방에 상승 기운이 옮겨가겠지요..
2. 전세 매물이 빠르게 줄어들고 있다.
앞의 그림 보이시죠.
3개월 전하고 비교해보면 저렇게 30% 가까이 매물이 줄어든 곳이 많고
서울은 전세 매물이 확확 줄어드는게 보입니다.
전세사기 후폭풍으로 전세 기피, 전세 수요 감소 아닌가요?
그렇죠. 빌라는 상당히 고전중이죠.
그런데 아파트는 공급이 아주 많은 지역(경기도 일부 지역)을
제외하고는 전세 매물이 빠르게 소진되고 있어요.
그 이유중 하나는 전세대출 금리의 하락도 영향을 미치겠지요.
<금리 내리니 전세 얻는다…서울 아파트 전세비중 2개월째 60%대>
https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013982982?sid=101
전세대출 금리가 3%대로 내려오고
월세사느니 전세가 더 싸니까 다시 전세 수요가 늘고 있고
그러다보니 전세 매물이 줄어들고 있습니다.
역전세 문제도 심각하던데요?
맞습니다. 역전세 문제 심각하죠.
그런데 여기에 변수가 등장했어요. 지금 정부가 역전세 피해를 줄이기 위해
전세보증금반환대출에 한해 DSR을 적용하지 않는,
즉 전세보증금 반환대출을 풀어주려는 움직임이 있죠.
<역전세난에 DSR 미세조정?>
https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0011897144?sid=101
이렇게 되면 역전세로 인한 경매나 급급매, 아비규환
이런 상황은 좀 줄어들겠죠.
👉전세 매물이 빠르게 소진되고 있다/전세대출 금리 3%대로 내려왔다/역전세난 우려가 크지만 전세보증금반환대출 규제 풀어주면 역전세난 사태도 해결될 것이다/
3. 주담대 금리 3%대 안착 & 주담대 다시 증가 시작
주담대 변동·고정·전세 금리 모두 3%대로…1년3개월 만에 처음
https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013981054?sid=101
심상찮은 가계대출 … 5월 주담대 87%, 신용 30% 급증
https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005140319?sid=101
주담대 금리가 3%대로 왔어요. 가계대출도 다시 늘고 있어요. 이게 무슨뜻이죠?
그렇죠. 사람들이 다시 대출 받아서 집사기 시작했다는 뜻이지요.
대출 일으켜서 집을 사고 있어요.
금리는 정점에 다다렀고, 이제 금리는 인하만 남았다는 심리, 이게 크겠지요.
이러한 판단아래, 다시 '살수 있을때 사자' 이러면서
실수요자들과 갈아타기 수요가 움직이고 있지요
다주택자는요?
아직 못움직이죠. 취득세 중과완화 아직 확정 안됐고, 여전한 역전세 리스크,
다주택자들은 지금 진행중인 역전세가 무사히 지나가길 바라면서
몸 사리고 있고요.
여하튼 실수요로 지금 시장이 움직이고 있어요.
4. 분양권 거래가 늘기 시작했다
요즘 분양권 거래가 늘었더라고요. 거래량만 보더라고 확실히 증가한게 보여요.
분양권 거래 늘었다 <기사 https://n.news.naver.com/mnews/article/comment/009/0005140348?sid=101>
청약 미달났던 곳들도 속속 완판
수원성 중흥S클래스, 장위자이, 마포더클래시 등등
서울, 수도권 아파트들이 끝끝내 완판되고 있어요. 본청약때 주인 못찾아도
결국 무순위 청약이나 선착순 분양에서 주인을 찾고 있는데요.
그외에도 인천, 부천, 부평 등 마피 줄어들고 분양권 거래가 늘고 있는 것인데
이러한 이유로는
요즘 분양가가 너무 급등해서, 급등 전 최신축을 사자는 심리
전매제한, 중도금대출 규제 완화됐을때 줍자는 심리
역전세 리스크가 없이 2~3년간 끌고 갈수 있어서
2~3년뒤 역대급 공금 감소로 신축 몸값이 귀해질 것이라는 판단
이러한 이유로 분양권에 투자 & 실거주 수요가 몰리고 있어요.
하나하나 살펴보면,
요즘 분양가 국평 10억 현실화됐죠. 이건 앞서 레터에서도 설명드린바 있구요.
게다가 최근에 시멘트 인상 뉴스로 시끄러운데, 이말은 앞으로 공사비 더 오를 것이고
공사중인 곳들도 어렵겠지만, 공사 앞둔 정비사업들도 비용증가로 쉽지 않을 것이라는 것.
그러다보니, 아니, 분양가 오르기 전 공급된 곳들, 여기야말로 희소해진 최신축이다,
이런 생각으로 분양권으로 눈이 가는 것이겠지요.
또한 이렇게 공사비 증가와 분양가 증가로 시장이 위축되면서
인허가 실적은 빠른속도로 감소하고 있는데요.
이는 곧 2~3년뒤 공급이 축소된다는 것이고요. 입주물량 감소는
바로 집값 상승을 의미하지는 않지만, 입주물량 감소는 집값 상승요인으로 작용할 수 있다,
이런 것이지요.
투자자 입장에서는 요즘처럼 전세 맞추기 어려운 시기에, 또 전세사기다 뭐다해서
갭투자하기 어려운 시기에
준공때까지 3년간 10%(혹은 20%)만 내고 자산을 가져갈수 있는 분양권에
눈이 갈수밖에 없겠지요.
오늘은 시장 이야기를 해봤어요.
요약 정리를 해보면, 요즘 나온 중요한 뉴스들을 살펴보면요
1. 주담대, 전세대출 금리 3%대 안착
2. 전세매물이 줄어들고 있다
3. 수도권, 서울 매매 상승 지역이 늘어나고 있다
4. 역전세 우려에 정부가 전세보증금반환대출 DSR 한시적 배제 등을 검토하고 있다
5. 분양권 거래가 늘고 있다
이런 흐름이 중요한 포인트로 보여요.
데드캣 바운스일까요? 찐반등일까요?
매부리언 독자님들의 생각 궁금해요.
오늘도 읽어주셔서 감사해요.
진심을 다해
이선희 기자 올림