나홀로 임장기 - 수원 영통 황골주공 1단지 아파트

[시그마식스(108기)]

수원에서 직장 생활했던터라 옛날 추억도 밟아 볼 겸 나름 즐거웠던 나홀로 임장입니다.^^

후기 쓰면서 느끼는거... 짧은 실력에 쓰려니 버겁네요. 잘못된거 있음 지적해주세요.

경매컨설팅보고서

2011. 11. 3

사 건 번 호	2011타경25182
대상 부동산	아파트
지 도 교 수	유 영 수 원장님
조 원	시그마 식스

물 건 현 황 분 석

       1. 사건개요

사건번호	2011타경25182	관할법원	수원지방법원(본원2계)
소 재 지	경기도 수원시 영통구 영통동 955-1 황골주공1단지아파트 130동 11층 1106호	종 별	아파트
입 찰 일	2011-11-09	유찰회수	1회
채 권 자	주)케이알앤씨	소 유 자	한＊준
채 무 자	한＊준	감 정 가	210,000,000 원
최저경매가	168,000,000 원	채권청구액	131,000,000 원

     2. 토지

소 재 지	경기도 수원시 영통구 영통동 955-1 황골주공1단지아파트 130동 11층 1106호
지 목	대지권
이용계획	제3종일반주거지역, 일반미관지구, 제 1종지구단위계획구역, 대로3류접합, 중로11루접합, 가축사육제한구역, 상대정화구역, 절대정화구역
면 적	106906.1㎡ 중 35.31㎡(10.681평)
소 유 자	한＊준

     3. 건물

소 재 지	경기도 수원시 영통구 영통동 955-1 황골주공1단지아파트 130동 11층 1106호
구 조	철근콘크리트조 경사지붕, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시 이중창임
용 도	주거용
면 적	59.99㎡ (18.15평)
소 유 자	한＊준

     4. 입지 특성

 청명중학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지가 밀집소재하는 아파트지대로서 부근에 학교, 공원 및 각종 생활 편의시설 등이 소재함.

단지내 포장도로를 이용중이며, 단지 정문 남서측으로 왕복5차선 포장도로 접함.

     5. 사진

인접해 있는 학교들

본건 아파트 전경

계량기

                                                        권 리 분 석

    1. 등기부상 소유권자 : 한 ＊ 준

    2. 소유권 이외의 권리

순위	설정일	채권종류	권리자	채권최고액/ 청구액	소멸/인수	비고
1	2008.02.29	근저당	(주)케이알앤씨	176,800,000원	말소기준 권리
2	2008.06.27	전세권	김*	150,000,000원	소멸	존속기간: 2008.3.16-2010.3.15
3	2008.10.30	근저당	홍익솔루션즈(주)	30,000,000원	소멸
4	2009.11.12	근저당	기술신용보증기금	561,000,000원	소멸
5	2010.12.06	압류	용인세무서		소멸
6	2011.05.19	압류	용인시기흥구		소멸
7	2011.06.22	임의경매	(주)케이알앤씨	131,000,000원	소멸

     3. 임대차 관계   

일 자	금  액	임 차 인	비고
미   상	150,000,000원	김 *	전세권2008.03.16~2010.03.15
2008-08-04	20,000,000원	임 * 자	방1칸
2011-03-16	20,000,000원	장 * 민	방1칸
2010-02-11	30,000,000원	황 * 길	방1칸

    4.종합분석

현재 임차인들은 후순위 소액임차인으로서 낙찰자가 인수할 것 없음.

김*은 전입일자 미상이나 전세권 설정일인 2008.03.16일로 추정.

2011.3.14 퇴거시 130,000,000원은 받았으며, 잔금 20,000,000원에 대한 배당요구한 상태이며 낙찰자 인수 금액은 없을것으로 판단.

시 장 현 황 분 석

     1. 부동산시장 동향

인근 아파트 입주로 인한 이주민의 매물이 다량 나와있는 상태이며 전반적 매매가 하락세로 전세 전환 매물을 부동산 마다 다량 보유하고 있는 실정임.

     2. 경매시장 동향

해당 아파트는 올해 들어 2건 경매진행 낙찰율 100%로 이상을 기록하였으며 작년에 2건 진행도 90%대를 넘어섰슴. 주변 아파트들은 대략 86% 이상대로 낙찰 진행되고 있슴.

     3. 지역현황

도보 6분이내 거리에 2016년 2월 분당선 연장선 개통예정. 영통지구는

삼성디지털시티 배후단지로 삼성 임직원들이 많이 거주. 수요 여력이 많은 곳이며 교육, 생활여건이 뛰어난 지역임

     4. 해당 부동산의 종류별 시장 동향

3,129세대의 대단지 아파트이므로 들어가고 나가고가 빈번하여 거래는 심심치 않게 되고 있으나 근래 워낙 거래물건이 많이 나와 약간의 정체기를 타고 있다고함.

가 격 분 석

     1. 부동산의 가격

시 가	전용 18.1평기준 2억 2천~2억 3천
공시지가	2011.01.01 기준 ㎡당 2,317,052원
공동주택가격	2011.01.01 기준 139,000,000 원
거래사례	해당 평형대 거래사례 2011.01 매매 26건 2011.02 매매 28건 2011.03 매매 20건 2011.04 매매 16건 2011.05 매매 13건 2011.06 매매 18건 2011.07 매매 20건 2011.08 매매 16건 2011.09 매매 5건
수입금액

     2. 경매진행 경과사항

차 수	일 자	금 액	결 과
1차	2011-10-13	210,000,000 원	유찰
2차	2011-11-09	168,000,000 원

활용도분석 및 향후 이용개발 방안

     1. 현재 이용 상태 점검

여러 명의 임차인이 방 1칸씩 점유하고 있는것으로 보아 상태는 그다지

양호하지 않을것으로 예상되며 폐문 부재중임.

정남향으로 130동의 위치가 맨 앞 라인에 위치하여 조망권은 양호할것으

로 생각됨.

방 3개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니

     2. 향후 이용개발 방안

교통은 용인서울고속도로 진입로가 단지 앞에 있으며, 수원 IC를 통한

경부고속도로진입, 경수산업도로를 통한 강변북로 이용이 용이하고, 서

울, 용인, 수원, 평택, 안성, 오산 등 버스들이 단지 앞 정류장에 모두

정차하여 교통이 용이하며, 단지 인근 황곡초, 청명중, 청명고, 아주대,

경희대등 자리잡아 주변 유해환경이 없어 자녀들의 안전하게 통학이 가

능하고, 삼성디지털시티가 있어 방학이사철을 기점으로 전.월세, 매매

모두 가능할 것으로 판단됨.

종 합 의 견

권리분석 결과	임차인들이 후순위 임차인이라서 낙찰자 인수할 것 없을 것으로 판단.
시장현황 및 지역분석	주변 입주 아파트들로 이주하는 소유자들의 매물이 쏟아지고 방학이사철 시즌까지는 거래가 다소 한산할 것으로 예상되며 장기적으로 분당선연장선 개통과 주변 홈플러스, 그랜드백화점등 생활건과 교통이 자주 좋은지역으로 판단됨
가격분석 결과	전세 1억 3천 ~ 5천, 월세 2,000만원에 70만원 매매 22,000만원에서 23,000만원선 급매 210,000만원시 일주일이내 거래성사해준다고함.
활용도분석 및 향후 이용개발 방안분석	향후 지하철 연장선개통과 인근 청명공원 2차개발등 호재가 있어 장기적인 안목에서 상승세를 탈것으로 판단되어 전, 월세로 두었다가 상승기점에 매매하는것도 좋다고 생각됨.
인도․명도분석	소액 임차인들로 구성되어 명도에 큰 어려움은 없을것으로 판단됨.
종합의견 및 적정응찰가격	교통, 편의시설, 학군 모든 면에서 선호지역이라 할 수 있고 선행 낙찰 양상을 볼때 80%로 후반대에서 90%까지 응찰가를 적어야 할 것으로 생각됨. 관리비체납 1,721,680원 있슴(공용 한달 6-8만원선임)

          가고 싶은 길은 멀고 하고 싶은것은 많으나 쉽지 않은 길이지만 포기하지 않으면 언젠가 길이

          보이겠지요. ^^

[아크(109기)]

임장후기 잘 읽어 보았습니다~
감사합니다^^
좋은하루보내세욤~~^^*

[시그마식스(108기)]

댓글 감사해요^^

[호호맘(108기)]

시그마식스님 넘 열심히 하시는거 아닌가요 ? ㅋㅋ 좋은 정보 잘 보았습니다. 언니가 예전에 수원살았었는데 영통지역 살기 정말 좋더라구요. 이 지역은 정말 매매가 활발하네요. 위 아기는 시그마식스님의 쌍둥이 ?

[시그마식스(108기)]

울 쌍딩이 중 둘째 아들녀석이랍니다. ㅋㅋ

[매화수(107기)]

마지막에 아이가 인상적이네요 수고하셨어요 잘 보고갑니다^^

[시그마식스(108기)]

감사합니다.^^

[혼일사해(108기)]

시그마식스님 보고서 쓰시느라 수고하셨습니다 ^^ 덕분에 영통지역의 흐름을 조금이나마 알수 있게 되었네요~ 감사해요^^
늘 열심히 하시는 모습 멋지세요~^ㅡ^

[시그마식스(108기)]

한번도 응찰 해보지 않았는데 요번에 함 경험삼아 응찰해보려고해요. 금액은 많이 안적을꺼라 패찰하겠지만 ㅋㅋ

[부자엄마109기]

혼자서 다니는게 너무 뻘쭘한 저로서는 부러울 따름입니다. 좋은 정보 감사하고 성투하세요*^^*

[시그마식스(108기)]

사실 저도 관리사무실이나 현관벨 누를때 심장이 두근두근 한답니다. 이 물건도 부재중인걸 확인하고 맘이 좀 놓이더라구요 ㅋㅋ

[하얀이(108)]

혼자도 잘 하시내요~ 임장 후기도 좋았지만 쌍둥이 아들 모습도 좋았답니다. 큰 것으로 한건 하셔야죠~좋은 결과있을줄 믿습니다.!

[시그마식스(108기)]

아들 사진 올릴까 말까하다 올렸는데 감사해요^^ 크지 않더라 한건하고 싶네요. 고문님도 좋은 소식 전해주세요~~

[행복한기다림(108기)]

언니 너무 머찝니다~!!!>_< 혼자두 다니시구~~
세입자나 집주인 만나는게 쉬운일이 아니더라구요~;;
애기 너무 귀여워요^^

[시그마식스(108기)]

법원 임장 잘 갔다왔어요. 같이 시간 맞추기가 쉽지 않네요. 담 임장은 꼭 함께 하길^^

[박경우(108기)]

잘 보고 가요...혼자서도 잘 하시는군요^^

[시그마식스(108기)]

경우님도 혼자서 잘 하시잖아요..... 하지만, 혼잔 외로우니 언능 짝지 만나시길 빌어요^^

[꼬마신랑(109기)]

에구 ^^; 저도 이제 임장을 가야하는 입장에서
혼자서두 이렇게 잘 다녀오시구 부럽기도 하고
대단하시기도 하네요 ^^ 전 언제쯤 시그마식스님처럼
혼자서 다닐수 있을지... 후기 넘 잘 읽었습니다 ^^

[시그마식스(108기)]

꼬마신랑님은 더 잘 하실꺼면서 후기도 잘 쓰시고 ^^

[슈퍼리치(108기)]

시식님...왜이렇게 잘쓰는거야 비결이모야^^잘봤어용

[시그마식스(108기)]

리치님 요즘 바쁘세요. 정기모임때도 안나오시고 물건추천때도 안보이시고 보고싶네 칭구야 ^^

[스카(주말4기)]

쌍둥이 엄마시군요~ 귀여워요~~ 글고입찰 하셔서 꼭~꼭~!!!^^

[시그마식스(108기)]

오늘 법원 갔다왔는데 이 물건에만 19명 응찰 최다 ㅋㅋ 낙찰자가 감정가 보다 3천원 더 쓰셨다는... 실거주라고 쳐도 왜들 그렇게 많이 적어 낼까요?

[비갠후무지개(108기)]

나홀로 임장도 열심히 잘 다니네~~~
내일 좋은 결과 있으면 좋겠다^^

[시그마식스(108기)]

언니 임장갈때 연락주세요. 같이 가게요^^

[김대근(108기)]

좀 있으면 법원 가서 응찰 하러 가시겠네요. 처음 법원에 응찰 하는거니까 연습 삼아 한다 생각 하고 하세요. ㅋ 부지런도 하셔라..바빠서 임장 후기를 이제서야 봤네요

[시그마식스(108기)]

법원에서 어떤분이 이 물건에 응찰하며서 입찰 보증금은 안내고 딱 최저가를 적어 냈다가 관계자분이 업무집행방해로 고발당할수 있다고 엄포를 놓으시던데요. 별 사람이 다 있더라구요.

[꼬마신랑(109기)]

시그마식스 / 허거허거덩덩 --;; 그거 제 얘기가 될뻔했네요...; 설마 설마 하면서, '업무집행방해죄' 가 되겠어? 란 마음에 돈 안넣고 입찰 봉투 넣어보려고 시도....만; 했었는데 ^^;; 위험했네요!!!

[시그마식스(108기)]

저~~얼때 하시면 안되십니당^^

[빌딩만 7채(109기)]

어케요... 저장된 글이 없다네요..ㅠㅠ;
어쩔수 없이 다시 작성 해야될 것 같아요...
오늘 수고하셨습니다~ 담에 더 좋은 물건으로 뵈요~^^;

[시그마식스(108기)]

헐~~ 고생되시더라도 복습하는 맘으로 다시 쓰셔서 꼭 올리세요^^ 오늘 감사했어요.