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<p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">순천9계 2015-51156 조례동 아파트</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">전남 순천시 조례동 807 , 814 동아 102동 8층 802호</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">(57934) 전남 순천시 비봉길 70</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="747" id="tx_entry_94694_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2614DE40576BF77C1C" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="747" exif="{}" data-filename="1.png" style="clear: none; float: none;" id="A_2614DE40576BF77C1C638E"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">안녕하세요. 지메입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">경매물건 분석이라는것은...... 정말로 많은 의외의 일들이 보이기도 합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이 물건을 문의하신 분이 있으셨고</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">많은 분들이 전부 인수사항이므로 입찰을 하면 안된다는 말뿐이였습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">왜 그렇게 되는지부터 먼저 보구요</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="980" id="tx_entry_43328_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2641AB43576BF78839" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="980" exif="{}" data-filename="2.png" style="clear: none; float: none;" id="A_2641AB43576BF788393C3A"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">매각물건명세서를 보면 근저당은 2011.12.22 입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 전입신고일자는 근저당보다 빠르지만 확정일자가 느리기 때문에</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현 세입자는 대항력은 있지만 근저당보다 배당을 늦게 받는 세입자가 됩니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 현재 감정가가 1.1억이고 근저당이 1.22억이므로 세입자는 한푼도 배당을 못받게 됩니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">결국 전액 인수사항이 되는거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">감정가가 1.1억이고 인수사항이 9천이므로 단순하게 잡아서 2천 이하로 떨어져야 낙찰이 될 물건입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">여기까지는 모든 사람들이 잘 아는 사항입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">물론 대출이 1.22억이나 이루어진거보면 위장임차인일수도 있다 그런 시선도 있을수 있는데요</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">여기서는 위장임차인 얘기가 아니므로 빼고 말하겠습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">사실 위장임차인처럼 보여지기도 하지만 비고란을 보시면 1차,2차,3차까지 신고를 한거보면</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">진정한 세입자일 가능성이 무척 높기도 합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 전 분석을 많이 하다보니 매각물건명세서를 보고 느낌이 좀 이상했습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">임대차기간은 2007년도부터인데 전입신고는 2011년도이고....</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">확정일자가 2015년 3월인데 배당요구가 10월입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">보통 이렇게 확정일자가 전입신고가 떨어져있을때는 그때쯤에 2차든 3차든 증액을 했거나</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">또는 배당요구하는날 확정일자를 받고 배당요구를 합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 이렇게 확정일자가 떨어져있고 점유일자도 전입일과 많이 떨어져 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 조금 이상하다고 느꼈습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그리고 지지옥션의 전입세대열람을 확인했습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="882" id="tx_entry_28128_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/236D7943576BF79509" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="882" exif="{}" data-filename="3.png" style="clear: none; float: none;" id="A_236D7943576BF79509D3B2"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">헐!!!!!!!!!!!!!!</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">전입일자가 2016.01.11 로 나오네요!!!!!!</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">결국 대항력 없는 세입자라는건데......</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러면 왜 매각물건명세서에는 전혀 이런 내용이 표시가 안되어 있을까요</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">보통 매각물건명세서에 현황조사 란과 권리신고 란으로 2가지를 표시합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현황조사란은 직접 조사관이 조사를하고 전입세대열람 내역을 본 정보를 표시하고</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">권리신고란은 세입자가 신고를 하는 내용을 표시합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 매각물건명세서에 내용이 전혀 없는거보니 당시에는 정말 문제가 없었던것 같습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그래서 현황조사서를 확인해보았습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="978" id="tx_entry_51220_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25680C3E576BF7A007" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="978" exif="{}" data-filename="4.png" style="clear: none; float: none;" id="A_25680C3E576BF7A007C644"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">2011.11.04 에 전입을 하였고 전입세대열람내역서가 제출이 되었다고 나옵니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 현황조사를 할때까지는 전혀 문제가 없었다는거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그리고 자세히 보았습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현황조사서 조사일시가 2015.09.09 날짜입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="245" id="tx_entry_21711_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/27494544576BF7AC0A" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="245" exif="{}" data-filename="5.png" style="clear: none; float: none;" id="A_27494544576BF7AC0AE02C"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 매각물건명세서를 다시 확인해보니 배당요구 종기일은 2015.12.07입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 전입을 뺐다가 다시 전입한것으로 보입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그렇다면 세입자는 대항력이 있을까요 없을까요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="749" id="tx_entry_32392_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25509341576BF7B62C" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="749" exif="{}" data-filename="6.png" style="clear: none; float: none;" id="A_25509341576BF7B62CECB6"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">대법원 판례를 찾아보면 우선변제요건 즉, 배당을 받을수 있는 요건은</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">배당요구 종기일까지 유지하고 있어야 한다고 나와있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그렇다면</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이 물건에 넣어서 비교를 해본다면</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현황조사일시는 2015.09.09 이고</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">배당요구종기일은 2015.12.07 입니다. 약 3개월의 텀이 있죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그리고 새로 전입한 시기는 2016.01.11 입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 2015.09.09 당시에는 자식들이 전입은 확실히 되어있었고</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">배당요구종기일인 2015.12.07까지 전입을 유지하고 그 이휴에 뺐다면 대항력은 있지만</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그 중간에 뺐다면 대항력은 없어지고 인수사항이 없어진다는 뜻이 됩니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">웃기는 일이 발생합니다 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이것을 찾아내서 증거를 제시할수 있다면 인수사항 없이 아주 싼값에 낙찰을 받을수 있게 되는거죠 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">어떻게 찾아내느냐......</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">결국 자식들이 전입을 하고 있었고 전입을 뺐고 현재는 세입자 본인이 전입을 한 상태인데요</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현재 자식들이 어디에 살고 있는지 알아내서 그곳을 전입세대열람 내역만 확인할수 있다면.....</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">언제 전입을 빼서 다른곳에 전입했는지 찾아낼수 있겠죠 ㅋㅋㅋ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">배당요구종기일 이후에 뺐다면 대항력있는 세입자가 되니깐 할수 없는거구요 ㅋ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 여기서 더 잼있는일이 하나 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">1순위 근저당권자인 현대캐피탈은.....</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현재 임의경매진행중인데요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">만약 경매를 취하시키고 다시 경매를 신청하게 된다면 ㅋ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">무조건 대항력 없는 세입자가 되어서 높은 가격에 낙찰이 됨으로써 채권 회수를 아주 많이 할수 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이대로 경매를 진행한다면.... 아주 낮은 가격에 낙찰될꺼니깐요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 우리가 알아야할 중요한점은 잔금납부 전까지는 전입을 빼면 안좋다는것이 가장 중요하지 않을까 생각이 드네요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이 경매사건에 있어서는 배당요구종기일이지만 경매가 취하가 된다면 완전히 초기화가 되어버릴테니깐요 ㅋ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">2016.06.23 금요일 오전 9시 11분경 양재사무실에서 업무 시작전에 작성</p>
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[지메]권리분석3분OK
찾아낼수 있다면 대박물건(2015-51156) - 전남 순천시 아파트 물건분석
지메
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조회 621
16.06.24 09:13
댓글 10
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첫댓글 아주 드문 사례를 찾아냈네요. 과연 언제 주민등록을 뺐을까?
누군가는 찾아내서 입찰할지도 모르죠 ㅎㅎ
좋은 글 감사합니다.
이런 물건 찾아내는 지메님 대단하십니다
와~~~~ 이런 경지에 오르려면 얼마나 열심히 공부해야 할까요?
잘 읽었습니다.^^
오~ 재밌습니다~^^ 지메님 대단하신듯요
와 이걸 찾아내신 지메님 정말 대단하셔요!
와 대단하시네요 8월8일 입찰하러 가야겠네요
8월8일날 82.100.000 원 1명입찰했서 낙찰받앗네요 지메님권리분석보고 아들의 전입내역을 파악하고 입찰한것일까요
미납할것 같네요..