겹호재 수도권 토지시장/ 전망과 투자전략은

개발제한구역(그린벨트) 추가 해제, 군사시설보호구역 해제, 뉴타운 추가 개발, 산지·구릉지 개발, 농지규제 완화 등 수도권 토지시장에 사상 유례없는 호재가 겹치면서 이들 지역의 토지시장이 향후 어떻게 움직일지에 관심이 쏠리고 있다. 예년 같으면 이런 호재가 겹칠 경우 토지시장이 요동쳤다. 하지만 대부분 전문가들은 토지거래허가구역, 양도소득세 중과 등의 규제로 둘러쳐져 땅값이 급등할 우려는 적다고 입을 모은다. 따라서 토지투자는 실수요 차원으로 장기적인 관점에서 접근해야 한다는 게 전문가들의 한결같은 견해다.   ■수도권 개발 규제완화 해제지 ‘무덤덤’ 22일 부동산업계에 따르면 향후 10년 동안 수도권 등지의 그린벨트 등을 풀어 주택공급을 늘리는 내용의 9·19대책이 발표됐지만 시장의 반응은 무덤덤하다. 서울 강남이나 경기 과천, 김포, 파주 등 규제완화가 거론되는 지역 중 인기를 끌 만한 서울 인접지역 중개업소에는 매물을 회수하거나 투자문의가 늘었거나 하는 경우는 찾아보기 어렸다.  강남구 개포동은 대모산자락 등이 그린벨트 해제지로 거론되면서 재건축사업과 별도로 호재를 만난 셈이지만 시장은 잠잠했다. 개포동 서울공인 관계자는 “그린벨트가 풀려도 개발하려면 상당한 시간이 걸릴 것”이라며 “강남은 주택시장부터 모두 얼어붙었기 때문에 인근 땅이든 주택이든 매기가 전혀 없다”고 말했다.  과천에서는 갈현동과 주암동 등이 그린벨트 해제지로 거론되고 있지만 역시 시장에선 큰 움직임은 없다. 주암동 인근 부림동 센추리21공인 관계자는 “특별한 변화는 없다”면서 “그린벨트 해제지역이 임대주택과 신혼부부용주택 일부만 들어서기 때문에 주변지역에 영향은 별로 없을 것”이라고 말했다.  ■규제 많고 시세차익 기대 어려워 수도권 토지시장은 그린벨트 및 군사보호구역 등에서 풀렸다고 당장 크게 움직일 상황이 아니라는 게 토지전문가들의 한결같은 판단이다. 개인은 토지거래허가제 및 외지인이 토지를 소유할 때 부과하는 양도소득세 중과 등에 따라 투자 수익률을 전혀 낼 수 없는 상황이고 기업들은 미분양 증가로 토지를 매입하기 어려운 상황이라고 보고 있기 때문이다. 전원주택·펜션 전문업체인 OK시골 김경래 사장은 “개발 가능한 곳은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 외지인이 접근하기 어렵고 환금성도 떨어진다”면서 “설사 투자하더라도 부재지주에 대한 양도세율이 60%까지 중과되는 상황에서 수익을 내기 어려운 상황”이라고 설명했다.   건설사들이 적극 나설 상황도 아니다. 과거 같으면 도심과 가까운 유망 지역의 땅을 선점, 향후 주택 개발을 도모할 만하지만 지금처럼 미분양 증가 등으로 어려움을 겪으면서 기존 땅도 급매물로 내놓는 판에 적극 나서기 어려운 상황이라는 것. JMK플래닝 진명기 사장은 “아파트 부지를 찾는 시행사가 지난해 초 200개였다면 지금은 1∼2개도 안 될 정도로 기업들이 위축돼 있다”면서 “경기 이천의 경우 공동주택지로 허가를 받은 땅 수만㎡를 3.3㎡당 150만∼250만원 정도로 매입했다가 현재 100만원으로 내놓은 사례도 무수하다”고 상황을 전했다.   현도컨설팅 임달호 사장은 “지금은 글로벌 금융위기로 인한 심리적 불안감으로 기업이나 개인이나 대출을 일으켜 토지를 매입할 상황이 아니다”라며 “오히려 사용 가능한 땅이 늘어나면서 땅값이 더 떨어질 수도 있다”고 내다봤다. 기존엔 개발 가능한 땅이 부족한 대신 반드시 필요한 실수요자들이 있어 일정 정도 땅값이 올랐지만 지금 상황은 실수요자는 여전히 부족한데 공급이 늘어나면서 값이 더 떨어질 수 있다는 전망이다.   ■장기·실수요·개발 목적 접근해야 전문가들은 이에 따라 수도권 토지 투자는 장기적 관점, 실수요 차원에서 접근해야 한다고 강조한다. 당장 은행에서 대출받아 무리하게 투자해서는 원하는 만큼의 수익률을 얻기 힘들므로 최소 2∼3년 이후를 바라보고 장기적으로 투자해야 한다는 것. 실제로 거주하면서 펜션을 운영하거나 농사를 짓는 등 개발목적으로 접근하면 양도세 중과도 피할 수 있고 향후 전반적인 경기 상황과 주택 시장이 나아지면 예상외로 높은 수익을 얻을 수도 있다는 것이다.   세중코리아 김학권 사장은 “그린벨트 해제 지역인 서울 강남·송파와 경기 하남, 광명, 과천 등은 물론 군사보호시설 해제지역인 경기 김포, 파주 등의 토지를 눈여겨볼 필요가 있다”면서 “다만 실수요 차원에서 장기적으로 접근해야 한다”고 조언했다. OK시골 김경래 사장은 “향후 양도세나 토지거래허가제 등의 규제 완화도 기대할 수 있지만 단시일 내에는 어려울 것”이라면서 “작은 땅이라도 전원주택이나 주말농장 등으로 활용하는 등 개발 및 활용을 전제로 토지시장에 접근해야 한다”고 조언했다.