생활 | 아파트에 보관 중인 공사 자재 분실 시 관리주체 책임은? | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ 아파트에 보관 중인 공사 자재 분실 시 관리주체 책임은?

의정부지방법원

☛ 아파트 관리주체와 입주자대표회의는 배상할 책임이 없다고 판단

아파트 공사업체 A사는 2018년 아파트의 자동문 등 공사를 진행하기로 계약했다.

이후 A사는 2019년 초 공사에 필요한 장비들을 아파트로 가져와 기관실 내에 보관했다.

하지만 2019년 말 해당 장비 중 일부(약 2000만 원 상당)가 부족함을 확인했다

이에 A사는 아파트의 관리주체에 분실된 장비 대금을 배상해 달라며 소송을 제기했다.

즉 관리주체는 아파트 기관실을 관리하는 주체이므로 그 안에 입고된 자재 및 장비를 안전하게 보관, 관리할 의무가 있다고 전제했다.

그럼에도 그 의무를 게을리해 장비가 분실됐으므로 그로 인해 A사가 입은 손해, 즉 장비의 가액 상당인 2000만 원을 배상하라고 청구했다.

하지만 법원은 A사가 장비의 분실로 입은 손해에 대해 아파트 관리주체와 입주자대표회의는 배상할 책임이 없다고 판단했다(의정부지방법원 2021. 7. 6. 선고 2020가단115071 판결).

우선 A사가 입대의의 요청에 따라 공사에 필요한 장비를 아파트 기관실에 입고했고, 그 과정에서 관리주체로부터 확인 및 검수를 받았더라도 그러한 사정만으로 관리주체가 장비의 분실에 대해 당연히 손해배상책임을 진다고 볼 수는 없다고 판단했다.

공사에 필요한 장비는 여전히 수급인인 A사의 공사에 필요한 물건이다.

최종적인 출고 및 사용은 결국 A사에 의해 이뤄지게 된다.

더욱이 A사와 관리주체 또는 입대의 사이에 장비의 보관에 관해 별도로 유상의 대가관계가 성립된 바는 없다.

물론 관리주체는 기관실을 포함한 아파트 건물을 전반적으로 관리하고 A사의 출고 요청이 있을 때까지 장비를 기관실 안에 보관하는 무상임치인의 지위에 있다고 봄이 타당하다.

관리주체로서 장비를 자기 재산과 동일한 주의로 보관할 의무만이 있을 뿐이다.

법원은 이 사건에서 관리주체는 A사의 장비를 자기 재산과 동일한 주의로 보관할 의무를 위반한 바 없으므로, A사의 손해에 대해 관리주체가 배상할 필요는 없다고 판단했다.

즉 관리주체가 장비를 보관함에 있어 무상임치인으로서 다해야 할 주의의무를 위반해 장비가 분실됐다고 인정하기에 부족하다고 판단했다.

우선 장비가 입고된 후 아파트 기관실 내 장비 보관장소 출입문에 설치된 자물쇠(비밀번호 설정 형식)는 A사의 직원이 설치했다.

관리주체의 직원 중 1명만이 그 비빌번호를 알고 있었을 뿐 그 외 다른 사람이 위 자물쇠의 비밀번호를 알았다는 사정은 확인되지 않는다.

위 자물쇠를 열지 않고서는 장비 보관장소에 정상적으로 출입할 수 없는데, 관리주체 소속 직원이나 관계자가 위 자물쇠 또는 그 비밀번호 관리를 소홀히 했다는 사정은 확인되지 않았다.

기관실에 출입하기 위해서는 그에 앞서 도어락이 설치된 기관실 출입문을 거쳐야 한다.

관리주체가 그 도어락을 해제해 뒀다거나 그 비밀번호를 불특정 다수로 하여금 알게 했다는 등 기관실 출입자 관리를 소홀히 했다는 사정 역시 확인되지 않았다.

2019년 초 입고된 장비의 수량과 대비해 2019년 말 수량이 부족한 상태였다.

그와 같은 수량 부족이 발생하게 된 경위 및 그러한 사정이 실제로 발생한 시점에 대해서는 구체적으로 밝혀진 바가 없다.

A사는 단지 장비가 분실됐다고 주장하면서 누군가가 전기감시실에 설치해 둔 자물쇠를 파손한 후 장비를 절취했다는 취지로 주장하고 있을 뿐이다.

A사의 주장과 같이 장비가 제3자에 의해 도난당한 경우 그에 따라 관리주체가 A사에 대한 손해배상책임을 인정할 수도 있다.

다만 그 책임이 인정되려면 도난사고가 발생한 것에 관해 관리주체가 무상수치인으로서의 주의의무를 다하지 않았고 그러한 사정이 도난사고의 발생 내지 손해의 확대에 기여했음이 인정돼야 한다.

이 사안에서는 그러한 사정이 있다고 보기 어려웠다.

더욱이 장비 입고 후 분실 확인 시까지 약 10개월의 간격이 있다.

그 사이 공사가 상당 기간 중단되긴 했지만 공사가 전혀 진행되지 않았던 것은 아니다.

그렇기 때문에 장비의 수량 부족이 반드시 기관실 내에 보관돼 있던 중에 발생한 것이라고 단정할 수 없고, 출고 후 분실 등 다른 사정에 의해 발생했을 수도 있다.

재판부는 A사의 장비분실로 인한 손해에 대해 관리주체의 배상책임이 없다고 판단했다.

관리주체가 장비를 보관함에 있어 무상임치인으로서 다해야 할 주의의무를 위반함으로 인해 장비가 분실된 것이 아니라고 판단했다.

출처 : © 한국아파트신문, 장혁순 변호사 hapt@hapt.co.kr

■ ‘소방시설 시정명령 위반’ 입대의 회장

서울서부지방법원

☛ 회장 벌금형

⊙관할 소방서의 시정명령을 따르지 않았다가 벌금형

아파트 입주자대표회의 회장이 소방시설에 대한 관할 소방서의 시정명령을 따르지 않았다가 벌금형을 선고받았다.

서울서부지방법원(판사 강성수)은 화재예방, 소방시설설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 위반 혐의로 기소된 서울 용산구 모 아파트 입대의 회장 A씨에게 벌금 100만 원을 선고했다.

입대의 회장 A씨는 지난해 8월 ‘아파트의 소화설비인 옥상 저수조 소화전 급수 상태가 불량하니 급수가 필요하므로, 이에 대해 9월 14일까지 시정조치 하라’는 용산소방서장 명의의 자체점검 조치명령을 따르지 않은 혐의를 받는다.

소방본부장이나 소방서장은 소방시설이 화재안전기준에 따라 설치 또는 유지·관리돼 있지 않을 때 해당 소방대상물 관계인에게 필요한 조치를 명할 수 있다.

강 판사는 “A씨는 특정소방대상물인 건물의 관계인으로 소방서장의 자체점검 조치명령을 이행하지 않았으나 기소 후 명령에 따른 조치를 이행한 것으로 보이는 점 등을 종합해 형을 선고한다”고 밝혔다.

출처 : © 한국아파트신문, 박상현 기자 spark@hapt.co.kr

■ 선조치 후보고에 ‘관리비 지출 승인’ 절차 미포함

[민원회신]

질의: 선조치 후보고 가능 여부

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제4조 제3항에 따른 별표2(수의계약의 대상)의 제10호에는 ‘그밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우 선조치 후보고가 가능하다’고 돼 있다.

위 뜻은 안전사고가 발생돼 입주자대표회의 의결 없이 업체와 계약을 맺어 관리비로 공사비를 지출하는 등 선조치를 하고 난 이후 입주자대표회의에 후보고를 하고 관리비 지출을 승인하는 절차를 해도 된다는 것인지 알고 싶다.

만약 이 방법이 적합하지 않다면 적합하게 진행해야 하는 절차는 어떤 것인지 함께 문의한다.

회신: 긴급한 상황에 대한 수의계약 허용인 것

사업자 선정지침 별표2 ‘수의계약의 대상’ 제10호에 따르면 ‘그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우 수의계약을 할 수 있다’고 규정하고 있다.

위 별표2의 사유들은 수의계약 할 수 있는 경우가 아님에도 수의계약을 허용하는 것으로써, 수의계약을 할 때에는 지침 제4조 제5항에 따라 입주자대표회의의 의결을 받아 수의계약을 하는 것이 원칙일 것이나 경쟁입찰은 물론 입주자대표회의의 의결조차 거치지 못할 정도의 긴급한 상황으로 볼 만한 충분한 사유가 있다면 예외적으로 관리주체는 ‘선조치 후보고’를 할 수 있음을 명시한 것이다.

따라서 지침에서 명시한 ‘후보고’의 의미는 질의의 ‘관리비 지출을 승인’하는 절차까지 포함하는 것은 아닐 것으로 지침의 운영범위 내에서의 입주자대표회의의 의결(지침 제4조 제5항의 사항)을 공사 이후 할 수 있는 것으로 사료된다.

공동주택 관리실무를 고려해 볼 때 긴급공사에 따라 발생한 공사비 재원의 결정은 공사의 성격상 공사 전에 의결하는 것은 어려울 것이므로 후보고 과정에서 장기수선공사라면 장기수선충당금 사용계획서에 대한 입주자대표회의의 의결, 관리비(수선유지비 또는 예비비)라면 관리비 등의 사업계획 및 예산안의 변경승인 또는 예비비 집행승인이 필요한 경우라면 공동주택관리법령 또는 관리규약으로 정한 절차에 따라 지침에서 정한 후보고 과정에서 입주자대표회의에서 의결하는 방법으로 운영해야 할 것으로 사료된다. <2023. 8. 21.>

<중앙공동주택관리지원센터 제공>