주담대 완화부터 3기 신도시까지…하반기 달라지는 부동산 제도는?

[처음과같이]

부동산 중개업체 직방에 따르면 올해 하반기에는 무주택자들에 대한 주택담보대출 요건 완화, 3기 신도시 사전청약, 부동산 관련 법 개정 등 주요 일정들이 놓여 있다. /윤정원 기자

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주요 일정 몰린 하반기…주택 공급 대책 속도 낸다

[더팩트ㅣ최승현 인턴기자] 정부가 주택시장 안정화와 공급 대책에 힘쓰고 있는 가운데, 올해 하반기 부동산 시장에 대한 관심이 쏠리고 있다. 하반기에는 무주택자 주택담보대출 요건 완화, 3기 신도시 사전청약, 부동산 관련 법 개정 등 주요 일정들이 몰려 있어 향후 부동산 시장에 많은 변화가 따를 것으로 예상된다.

◆ 주택담보대출 우대요건 완화…무주택자 내 집 마련 가능할까

28일 부동산 중개업체 직방에 따르면 다음 달 1일부터 무주택자들에 대한 주택담보대출 우대혜택이 확대된다. 특히 주택담보대출 요건 중 소득 기준과 주택가격 기준이 대폭 완화된다. 소득 기준의 경우, 부부합산소득 기준이 종전에는 8000만 원 이하였으나 9000만 원 이하로 조정되며 생애 최초 주택 구매자는 1억 원 미만으로 상향된다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 종전 6억 원 이하에서 9억 원 이하로, 조정대상지역은 종전 5억 원 이하에서 8억 원 이하로 완화된다.

또한, 우대혜택 중 하나인 LTV(담보인정비율)가 기존 10%포인트에서 최대 20%포인트로 확대된다. 이번에 주택가격 기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6~9억 원 이하는 50%, 조정대상지역 5~8억 원 이하는 60%로 10%포인트가 적용된다. 단, 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도를 4억 원으로 설정했다.

청년·신혼부부 등 주거 취약계층에 대한 지원도 확대된다. 청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세 보증의 1인당 한도를 최대 7000만 원에서 최대 1억 원으로 높이고 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 공급 규모 제한(총 4조1000억 원)도 폐지돼 많은 청년에게 혜택이 주어질 것으로 예상된다.

아울러 다음 달 14일부터 투기과열지구 지정 검토 주기가 단축된다. 기존 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제했으나, 조정대상지역과 같이 6개월 단위로 진행될 예정이다.

◆ '공공재개발사업·재건축사업' 신설…3기 신도시 사전청약 첫 시행

공공주택공급 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형도 신설된다. 공공재개발사업과 공공재건축사업이 대표적이다. 이 사업에는 용적률, 도시공원 또는 녹지 확보기준을 완화하는 등의 특례가 적용돼 향후 주택공급 사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

다음 달 15일에는 인천계양 등 공공분양주택 1차 사전청약을 시행한다. 1차 사전청약에서 공급되는 물량은 총 4400가구다. 3기 신도시인 인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구를 공급한다. 그 밖에 △남양주진접2(1600가구) △성남복정1(1000가구) △의왕청계2(300가구) △위례(400가구)가 사전청약을 준비하고 있다.

오는 8월 19일에는 공공주택 유형에 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20년~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 취한다. 초기비용이 적고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있다. 지분을 모두 취득한 후에는 명의변경도 가능하다.

또한, 정부는 앞서 국민권익위원회가 권고한 내용에 따라 주택 중개보수 개선안을 마련할 예정이다. 주요 내용은 거래금액 구간 표준 세분화, 구간별 누진 방식 고정 요율 등으로, 발표는 7~8월 중에 이뤄질 것으로 예상된다.

올해 하반기 부동산 제도 주요 일정표. /직방 제공

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◆ 부동산 관련 법 개정 마련…2차 사전청약 일정은?

9월에는 부정한 방법으로 체결된 주택 공급계약은 반드시 취소되도록 관련 법이 개정된다. 다만 공급 질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급 질서 교란 행위와 무관함을 소명하면 공급계약을 취소할 수 없다.

가덕도신공항 건설을 위한 특별법도 시행된다. 일반적으로 신공항 준공까지에는 소요 시간이 길어질 우려가 있어 특별법을 마련해 속도를 내는 것이다. 특별법은 가덕도신공항 건설 절차, 국가의 행정적·재정적 지원, 예비타당성조사 면제, 신공항 건립추진단 신설 등을 규정한다.

10월부터 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않는다. 공공재개발사업의 사업성 효과를 키우기 위해서다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매 제한(최대 10년)이 적용될 예정이다.

총 9300가구가 공급되는 2차 사전청약도 마련돼 있다. 3기 신도시인 남양주왕숙2는 신혼희망타운 공급 없이 1400가구를 공급할 예정이다. 그 밖에 △인천검단(1200가구) △파주운정3(1200가구) △군포대야미(1000가구) △의정부우정(1000가구) △성남낙생(900가구) 등이 사전청약을 준비하고 있다. 이 중 △성남낙생 △성남복정2 △군포대야미 △의왕월암 △수원당수 △부천원종은 모두 신혼희망타운 공급이다.

◆ 임대차 실거래 정보 공개…마지막 4차 사전청약 일정까지

11월에는 지난 1일 주택 임대차 신고제 시행으로 획득한 정보를 기준으로 임대차 실거래 정보 시범 공개를 추진한다. 이에 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼, 투명한 임대차시장 형성될 것으로 기대되고 있다.

하남교산 등 공공분양주택 3차 사전청약도 준비돼 있다. 신혼희망타운 2100가구를 포함해 총 4100가구가 공급될 예정이다. 3기 신도시인 하남교산에서 1100가구를 포함해 △시흥하중 (700가구) △양주회천(800가구) △과천주암(1500가구)에서 사전청약이 진행된다.

마지막으로 12월에는 남양주왕숙 등 공공분양주택 4차 사전청약을 시행한다. 남양주왕숙 2300가구, 부천대장 1900가구, 고양창릉 1700가구 등 3기 신도시에서만 총 세 곳이 공급된다. 그 밖에 △안산신길2(1400가구) △시흥거모(1300가구) △구리갈매역세권(1100가구) △안산장상(1000가구) 등이 청약을 준비하고 있어 총 1만 2600가구가 공급될 예정이다.

다만 부동산 시장은 당분간 관망세가 유지될 것으로 보인다. 부동산114가 지난 1일부터 15일간 전국 715명을 대상으로 '2021년 하반기 주택 시장 전망' 설문조사를 실시한 결과 응답자의 7% 정도만 하반기 주택 매매 가격이 하락할 것으로 전망했다. 윤지해 부동산114 수석 연구원은 "지난 2008년부터 관련 조사를 시작한 이후 하락 응답이 가장 낮은 수준이며, 특히 2019년 상반기 기록했던 32%와 비교하면 큰 폭으로 축소됐다"고 말했다.

shc@tf.co.kr